Решение № 2-2272/2025 от 21 сентября 2025 г. по делу № 2-2272/2025

Дело №

УИД 77RS0№-73


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 августа 2025 года <адрес>

Ногинский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Гавриловой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Шадриной Е.Р.,рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТУ Росимущества в МО в лице ООО «АПОЛЛОН» об обязнии произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, к ФГКУ «Росвоенипотека» и ПАО «ВТБ» о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры, приобретенной на торгах, с погашением регистрационной записи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском (с учетом уточнений) ссылаясь на то, что в соответствии с протоколом №-ОАОФ/А/2/3 от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества - <адрес>ю 45,3 кв.м., кадастровый № (залог), должник ФИО2, лот№, истец признана победителем торгов по лоту №.

25.09.2023г. между ТУ Росимущества в МО в лице ООО «АПОЛЛОН» и истцом заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества, стоимость квартиры перечислена ТУ Росимущества в МО в полном объеме.

Однако ООО «АПОЛЛОН» уклоняется от передачи необходимых документов для регистрации перехода права собственности и снятия обременения, ссылаясь на решение Комиссии УФАС по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.1-3255/2023.

ДД.ММ.ГГГГ организатор торгов прислал истцу Решение от УФАС по <адрес> по жалобе на организатора торгов ООО «АПОЛЛОН» и соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из текста указанного решения, Комиссией УФАС по <адрес> решение об аннулировании торгов не принималось.

В соответствии со ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В связи с этим Договор расторгать истец отказалась.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «АПОЛЛОН» было отправлено письмо EMS Почтой России с претензией к организатору торгов и требованием о регистрации перехода права собственности на Квартиру. Претензия оставлена без ответа, в связи с чем истец обратилась в суд.

Кроме того, в отношении спорной квартиры имеются ограничения и обременения в виде залога, без снятия которых регистрация права собственности на квартиру будет невозможна.

Залогодержателями являются ответчики - Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека»), и ПАО ВТБ.

Согласно полученного из ФГКУ «Росвоенипотека» отзыва, денежные средства от реализации квартиры от Федеральной службы судебных приставов России к ним не поступили, в связи с чем снятие ипотеки невозможно.

Вместе с тем, истец оплатила своевременно и в полном размере стоимость квартиры, что подтверждается платежными поручениями, копии которых представлены в материалы дела. Дальнейшая судьба денежных средств истцу неизвестна.

В связи с этим истец не имеет возможности снять обременение с приобретенной квартиры, являясь добросовестным приобретателем.

Истец просит суд:

- обязать ТУ Росимущества в МО в лице ООО «АПОЛЛОН» произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение <адрес>ю 45,3 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, ш. Бисеровское, <адрес>А, <адрес>

- прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и ПАО «ВТБ» в отношении квартиры площадью 45,3 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, ш. Бисеровское, <адрес>А, <адрес>, с погашением записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении прав на указанное недвижимое имущество в виде ипотеки в силу закона.

Истец ФИО1 и ее представитель адвокат Дегтярева С.В. в судебном заседании поддержали исковые требования по доводам, изложенным в иске, просили их удовлетворить в полном объеме.

Кроме того, представитель истца адвокат Дегтярева С.В. в судебном заседании добавила к доводам искового заявления, что спорная квартира не может быть включена в конкурсную массу должника, поскольку уже была реализована с торгов в интересах кредиторов, и то обстоятельство, что в настоящий момент Арбитражным судом <адрес> рассматривается дело №А41-109602/2024 о банкротстве ФИО2, не может иметь правового значения.

Представитель ответчика ФГКУ «Росвоенипотека» в суд не явился, направил в адрес суда письменные возражения, в которых указал, что ФГКУ «Росвоенипотека» является залогодержателем спорной квартиры и при наличии законных оснований вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. После продажи заложенной квартиры с торгов ФГКУ «Росвоенипотека» денежные средства не получало. Принимая во внимание, что Квартира реализована предшествующим залогодержателем, залог в пользу Российской Федерации в соответствии со ст. 352 ГК РФ должен быть прекращен после поступления указанных денежных средств в ФГКУ «Росвоенипотека». Следовательно, в настоящее время у ФГКУ «Росвоенипотека» законных оснований для снятия обременения со спорной квартиры не имеется, и отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований. Просил суд в удовлетворении требований о прекращении записи об ипотеки отказать.

Ответчик ПАО «ВТБ», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя, как и отзыва на исковое заявление, не направил, причин уважительности неявки суду не представил.

Ответчик Территориальное Управление Росимущества в <адрес>, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя, как и отзыва на исковое заявление, не направил, причин уважительности неявки суду не представил.

Ответчик ООО «Аполлон», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя, как и отзыва на исковое заявление, не направил, причин уважительности неявки суду не представил.

Третьи лица - Управление Росреестра в <адрес>, ФИО3, финансовый управляющий ФИО4, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей, как и отзыва на исковое заявление, не направили, причин уважительности их неявки суду не представили.

Третье лицо, ООО «Гарант», в суд не явился, направил в адрес суда письменные возражения, в которых возражал против удовлетворения иска.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в соответствии с протоколом №-ОАОФ/А/2/3 от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества - <адрес>ю 45,3 кв.м., кадастровый № (залог), должник ФИО2, лот№, истец признана победителем торгов по лоту № (т.1 л.д.9).

25.09.2023г. между ТУ Росимущества в МО в лице ООО «АПОЛЛОН» и истцом заключен Договор № купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п.2.4. указанного Договора на момент его подписания обязательства покупателя по оплате имущества выполнены в полном объеме (т.1 л.д.10-11).

ООО «АПОЛЛОН» уклонилось от передачи необходимых документов для регистрации перехода права собственности и снятия обременения, ссылаясь на решение Комиссии УФАС по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.1-3255/2023.

ДД.ММ.ГГГГ организатор торгов прислал истице Решение от УФАС по <адрес> по жалобе на организатора торгов ООО «Аполлон» и соглашение о расторжении договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.12-20).

Однако в решении Комиссии УФАС по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.1-3255/2023 указано, что Комиссия УФАС по <адрес> решила не выдавать предписание, поскольку податель жалобы не подала заявку на участие в торгах, а допущенные организатором торгов ООО «АПОЛЛОН» нарушения, не мешало ей подать такую заявку, и только решение о не допуске подателя жалобы могло нарушить её интересы и повлиять на результаты торгов.

Таким образом, решения Комиссией УФАС по <адрес> об аннулировании торгов не принималось.

До настоящего времени ни сами торги, ни договор, заключённый по их результатам, недействительными не признаны. С подобным иском ни одно заинтересованное лицо не обращалось.

В силу ст. 445 и ст. 448 Гражданского кодекса заключение договора с победителем торгов является для их организатора обязательным, оснований отказа от заключения такого договора гражданское законодательство не предусматривает.

В случае отказа продавца от передачи необходимых документов, надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае - обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.

Как разъяснено п. 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение прежним собственником владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В связи с этим Договор расторгать истец отказалась.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «АПОЛЛОН» было отправлено письмо EMS Почтой России с претензией к организатору торгов и требованием о регистрации перехода права собственности на Квартиру (т.1 л.д.21-23,24,25).

Претензия оставлена без ответа, в связи с чем истец обратилась в суд.

Кроме того, в отношении спорной квартиры имеются ограничения и обременения в виде залога, без снятия которых регистрация права собственности на квартиру будет невозможна.

Залогодержателями являются ответчики - Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека»), и ПАО ВТБ.

Согласно полученного из ФГКУ «Росвоенипотека» отзыва, денежные средства от реализации квартиры от Федеральной службы судебных приставов России к ним не поступили, в связи с чем снятие ипотеки невозможно.

Вместе с тем, истец оплатила своевременно и в полном размере стоимость квартиры (т.1 л.д.38), однако не имеет возможности снять обременение с приобретенной квартиры, являясь добросовестным приобретателем.

Согласно п.3.2. Договора, Договор и Протокол о результатах торгов №-Ап от ДД.ММ.ГГГГ являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Согласно п.3.3. Договора, регистрацию перехода права собственности на приобретенное имущество по настоящему Договору Покупатель осуществляет самостоятельно и за счет собственных средств.

Как следует из разъяснений, данных в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Согласно ч.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор.

В соответствии с ч.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Судом в судебном заседании установлено, что истцом все обязательства по договору купли-продажи арестованного имущества исполнены в полном объеме и в срок, установленный договором.

Отсутствие у ФГКУ «Росвоенипотека» сведений о перечислении денежных средств, полученных в результате публичных торгов арестованного залогового имущества, не может нарушать права лица, приобретшего на торгах указанное имущество.

Перечисление денежных средств в счет оплаты приобретенной на торгах квартиры подтверждается чек-ордером ПАО Сбербанк, операция 4970 от ДД.ММ.ГГГГ, назначение платежа: оплата по протоколу о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ (должник ФИО2 пор.№-АП), получатель ТУ Росимущества в <адрес>, представленным в материалы дела стороной истца (т.1 л.д.38).

Дальнейшее движение денежных средств не является основанием для ущемления прав покупателя арестованного имущества, поскольку истец должником по исполнительному производству перед ФГКУ «Росвоенипотека» не является.

В силу п. 91 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (вместе с «Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов») в случае реализации на публичных торгах в ходе исполнительного производства в порядке, установленном статьей 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилого помещения или жилого дома и земельного участка, принадлежащего участнику на праве собственности, уполномоченный орган после получения от лица, выигравшего публичные торги, договора купли-продажи жилого помещения или жилого дома и земельного участка либо нотариально удостоверенной копии указанного договора купли-продажи осуществляет действия, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Также не является препятствием для разрешения настоящего иска рассмотрение дела о банкротстве ФИО2

Решением Арбитражного суда <адрес> от 04.02.2025г. ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, СНИЛС <***>, ИНН <***>, зарегистрирован по адресу: 143902, <адрес>) признан несостоятельным (банкротом).

Согласно ст. 213.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в конкурсную массу при банкротстве физического лица включается все имущество, принадлежащее должнику на дату признания его банкротом.

В соответствии с протоколом №-ОАОФ/А/2/3 от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества - <адрес>ю 45,3 кв.м., кадастровый № (залог), должник ФИО2, лот№, истец признана победителем торгов по лоту №.

25.09.2023г. между ТУ Росимущества в МО в лице ООО «АПОЛЛОН» и истцом заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, спорная квартира не может быть включена в конкурсную массу должника, поскольку уже была реализована с торгов в интересах кредиторов, и то обстоятельство, что в настоящий момент Арбитражным судом <адрес> рассматривается дело №А41-109602/2024 о банкротстве ФИО2, не может иметь правового значения.

В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов по реализации арестованного имущества, не может расцениваться как сделка в ее понимании, данном Верховным Судом РФ, так как реализация является принудительной и без учета волеизъявления должника.

Таким образом, нельзя говорить о том сделка - Договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключена должником ФИО2, и, следовательно, договор, заключенный по результатам торгов, не может быть оспорен в порядке ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Учитывая изложенные обстоятельств, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ТУ Росимущества в МО в лице ООО «АПОЛЛОН» об обязнии произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, к ФГКУ «Росвоенипотека» и ПАО «ВТБ» о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры, приобретенной на торгах, с погашением регистрационной записи подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ТУ Росимущества в МО в лице ООО «АПОЛЛОН» об обязнии произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, к ФГКУ «Росвоенипотека» и ПАО «ВТБ» о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры, приобретенной на торгах, с погашением регистрационной записи - удовлетворить.

Обязать ТУ Росимущества в МО в лице ООО «АПОЛЛОН» произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение <адрес>ю 45,3 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, ш. Бисеровское, <адрес>А, <адрес>

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и ПАО «ВТБ» в отношении квартиры площадью 45,3 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, ш. Бисеровское, <адрес>А, <адрес>, с погашением записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении прав на указанное недвижимое имущество в виде ипотеки в силу закона.

Решение является основанием для погашения регистрационной записи об обременении в виде ипотеки в пользу ФГКУ Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») в отношении квартиры с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, ш. Бисеровское, <адрес>А, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Ногинский городской суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Гаврилова Е.В.