Апелляционное определение № 33-2358/2026 от 9 марта 2026 г.

«КОПИЯ»

Судья: Гаврилец К.А. Дело № 2-5429/2024

Докладчик: Белик Н.В. 33-2358/2026


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Белик Н.В.

судей Мельчинского С.Н., Козловой Е.А.

при секретаре Гузь К.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 10 марта 2026 года гражданское дело по апелляционной жалобе мэрии г. Новосибирска на заочное решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 12 ноября 2024 года по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к мэрии г. Новосибирска о признании права собственности, которым постановлено:

Удовлетворить исковые требования. Признать за истцами право собственности на жилой дом блокированной застройки общей площадью 888,0 кв.м, состоящий из шести блоков: блок № общей площадью 146,7 кв.м, расположен на земельном участке площадью 172,5 кв.м; блок № общей площадью 149,1 кв.м, расположен на земельном участке площадью 136,0 кв.м; блок № общей площадью 149,3 кв.м кв.м, расположен на земельном участке площадью 136 кв.м; блок № общей площадью 149,1 кв.м, расположен на земельном участке площадью 136 кв.м; блок № общей площадью 148,6 кв.м, расположен на земельном участке площадью 136 кв.м и блок № общей площадью 145,2 кв.м, расположен земельном участке площадью 136 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2 ем, ДД.ММ.ГГГГ г.р. право собственности на блок №; за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. право собственности на блок №, блок №, блок №, блок №; за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. право собственности на блок №.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Белик Н.В., объяснения представителя ФИО1 – ФИО4, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к мэрии г. Новосибирска, в котором просили признать за ними право собственности на блоки в жилом доме блокированной застройки, расположенном по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что истцы являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего условно-разрешенный вид использования «блокированная жилая застройка», что предоставляет им, как собственникам, право осуществлять строительство на своем земельном участке; при этом жилой дом построен с соблюдением строительных и градостроительных норм и правил, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, может эксплуатироваться в качестве блокированного жилого дома.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась мэрия г. Новосибирска, в апелляционной жалобе просит решения суда отменить, постановить новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что жилой дом возведен без получения разрешений, предусмотренных ст.ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Истцы обратились в мэрию г. Новосибирска с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка, постановлением мэрии г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ № истца отказано в предоставлении соответствующего разрешения, в связи с тем, что на земельном участке расположен объект самовольного строительства. Аналогичный отказ истцам представлен на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с несоответствием земельного участка запрашиваемому виду разрешенного использования.

Считает, что разрешение на строительство должно быть получено до начала строительства, информация о соблюдении истцами порядка, предусматривающего получение разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренного ст.ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в материалах дела отсутствует, строительство спорного объекта произведено в 2013 году, активных действий по легализации спорного объекта до 2020 года истцами не производилось.

Ссылаясь на положения п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, указывает на наличие в действиях истцов признаков недобросовестного поведения, а легализация объекта судом противоречит нормам законодательства.

Также судом не произведена надлежащая оценка вида разрешенного использования земельного участка, согласно актуальным сведениям публичной кадастровой карты НСПД «Геоинформационный портал» земельный участок площадью 889 кв. м,1 с кадастровым номером №, имеет вид разрешенного использования -1 «занимаемый не завершенным строительством индивидуальным жилым домом», в связи с чем, строительство на данном земельном участке жилого дома блокированной застройки противоречило требованию, предусмотренного ст. 42 ЗК РФ, об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием способами. Указанные действия также свидетельствуют о недобросовестности действий истцов.

Также судом не произведена оценка соответствия возведенного объекта правилам землепользования и застройки г. Новосибирска, поскольку согласно карте градостроительного зонирования земельный участок с кадастровым номером № располагается в территориальной зоне Ж-6 (зона застройки индивидуальными жилыми домами). Согласно пп. 1 п. 2 ст. 42 решения Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска» предельный размер земельного участка с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка»: минимальный - 0,02 га на один дом блокированной застройки, максимальный - 0,05 га на один дом блокированной застройки.

Суд первой инстанции признал за истцами право собственности на 6 блоков в жилом доме блокированной застройки: блок 1 - 0,014 га, блок 2 -0,014 га, блок 3 - 0,014 га, блок 4 - 0,014 га, блок 5 - 0,014 га, блок 6 - 0,014 га, что не соответствует Правилам землепользования и застройки, поскольку минимальный размер земельного участка под 1-им блоком должен составлять 0,02 га. Общий размер земельного участка под всеми 6 блоками - 0,12 га, общий размер земельного участка с кадастровым номером № составляет 889 кв. м (0,08 га), что существенно меньше предельного показателя, данные требования к рассматриваемому земельному участку с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка» не соблюдаются. Указанная в резолютивной части оспариваемого решения площадь земельного участка под каждым блоком жилого дома меньше 0,02 га.

Кроме того, не соблюдены требования к отступам от границ земельного участка, поскольку минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 3 м (для проекций балконов, крылец, приямков, хозяйственных построек, подземных частей объектов - 1 м). Отступ от границы земельного участка (ориентир со стороны земельного участка с кадастровым номером №) составляет ориентировочно 0,73 м (менее 3 м), отступ от границы земельного участка (ориентир со стороны земельного участка с кадастровым номером №) составляет ориентировочно 0,9 м (менее 3 м).

Также не представлено доказательств соблюдения параметра минимального процента застройки в границах земельного участка.

Вместе с тем, ссылается на решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска по делу № по иску ФИО1, ФИО3, ФИО2 к мэрии г. Новосибирска о признании права собственности на многоквартирный дом, встречному исковому заявлению мэрии г. Новосибирска к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о сносе самовольно возведенного строения, которым в удовлетворении требований по первоначальному иску отказано, а встречные требования мэрии г. Новосибирска были удовлетворены, возложена обязанность на истцов в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведенный объект капитального строительства.

В рассматриваемом случае, ФИО1, ФИО3, ФИО2 требования, изложенные в резолютивной части решения от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исполнены не были. Судом первой инстанции обстоятельства, изложенные в решении от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, не учтены, в связи с чем, имеются противоречащие друг другу судебные акты по одному предмету спора.

Также указывает на то, что согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 №3041 судебная строительно-техническая экспертиза включена в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (утв. распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р). Однако, экспертные заключения, которые представлены истцами и содержатся в материалах дела, проведены не государственными судебно-экспертными организациями.

На апелляционную жалобу мэрии г. Новосибирска поданы возражения стороной истцов, в которых указано, что оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям оспариваемый судебный акт не соответствует, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неверно применены нормы материального права, что в силу положений ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения.

Из материалов дела следует, ФИО1, ФИО2 и ФИО3 являются собственниками земельного участка с кадастровым номером №, площадью 889 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый незавершенным строительством индивидуальным жилым домом.

Решением Заельцовского районного суда города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО1, ФИО3, ФИО2 возложена обязанность снести незавершенный строительством индивидуальный жилой дом в связи с тем, что разрешенный вид использования земельного участка не соответствовал фактическому и противоречит правилам застройки и землепользования г. Новосибирска.

На основании указанного решения было возбуждено исполнительное производство, судебным приставом Заельцовского района города Новосибирска ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю.

Истцы обратились с заявлением в мэрию города Новосибирска об изменении разрешенного вида использования на условно-разрешенный вид - блокированная жилая застройка.

Постановлением мэрии г. Новосибирска № от ДД.ММ.ГГГГ истцам отказано в связи с тем, что на земельном участке расположен объект самовольной постройки. Истцам рекомендовано обратиться в суд с иском о признании права собственности на блокированный жилой дом.

Жилой дом состоит из шести групп помещений, со следующим составом помещений: блок № общей площадью 146,7 кв.м, расположен на земельном участке площадью 172,5 кв.м; блок № общей площадью 149,1 кв.м, расположен на земельном участке площадью 136,0 кв.м; блок № общей площадью 149,3 кв.м кв.м, расположен на земельном участке площадью 136 ; блок № общей площадью 149,1 кв.м, расположен на земельном участке площадью 136 кв.м; блок № общей площадью 148,6 кв.м, расположен на земельном участке площадью 136 кв.м и блок № общей площадью 145,2 кв.м, расположен на земельном участке площадью 136 кв.м.

В соответствии с экспертным заключением о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций, выданным ООО «Персональная творческая мастерская архитектора ФИО5.» общее фактическое состояние основных строительных конструкций завершенного строительством жилого дома не создает угрозы жизни и здоровью граждан и позволяет эксплуатировать указанный объект в качестве блокированного жилого дома.

В соответствии с заключением о соответствии действующим регламентам и нормативным документам по пожарной безопасности, вышеуказанное построенное здание соответствует требованиям противопожарной безопасности, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и рекомендуется к вводу в эксплуатацию в установленном порядке.

Руководствуясь положениями ст.ст. 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Верховного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии совокупности обстоятельств, являющихся основанием для признания за истцами права собственности на спорный жилой дом блокированной застройки, состоящий из шести блоков, так как он расположен на земельном участке, принадлежащем истцам на праве собственности, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, возведенная постройка не противоречит градостроительным, противопожарным и санитарным нормам, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.

Между тем, судебная коллегия приходит к выводу, что приведенные выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные отношения, и сделаны с существенным нарушением норм процессуального права.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Так, в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

При этом в силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления.

В случае отсутствия разрешения на строительство названного объекта,

указанное строение квалифицируются как самовольная постройка в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, требования мэрии г Новосибирска к ФИО3, ФИО2, ФИО1 о сносе <адрес> в <адрес> удовлетворены, дом признан самовольной постройкой по тем основаниям, что данная постройка возведена без получения необходимого разрешения и с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, спорный объект, возведенный на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, является самовольной постройкой.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 2 и ч. 3 ст. 36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст.ст. 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации земли подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами ст.ст. 34, 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (ч. 6 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В рамках, утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (ч.ч. 3, 5 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

При этом согласно ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ), разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Из материалов дела следует, что земельный участок, площадью 889 кв. м, с кадастровым номером 54:35:033730:235, имеет вид разрешенного использования - «занимаемый не завершенным строительством индивидуальным жилым домом», в связи с чем, строительство на данном земельном участке жилого дома блокированной застройки противоречит требованиям ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Из приведенных требований закона и положений правил землепользования и застройки г. Новосибирска следует, что индивидуальные жилые дома и жилые дома блокированной застройки имеют разный правовой режим и относятся к разным видам разрешенного использования земельного участка.

Следовательно, истцами осуществлено строительство блокированного жилого дома на земельном участке, не отведенном для этих целей.

В данном случае, спорный объект недвижимого имущества расположен в градостроительной зоне (Ж-6), в которой разрешенным видом объектов капитального строительства является жилые дома: индивидуальные жилые дома, многоквартирные малоэтажные жилые дома (не более двух квартир), в связи с чем, размещение на указанном земельном участке дома блокированной застройки не соответствует целевому использованию земельного участка и Правилам землепользования и застройки г. Новосибирска, утвержденным решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288.

Законом предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку, соответствующие основания закреплены в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанных правовых норм и разъяснений следует, что признание судом права собственности на самовольно возведенное строение возможно в случае установления наличия у строения единственного признака самовольной постройки - отсутствия разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию при установлении принятия лицом, создавшим самовольную постройку, соответствующих мер к легализации постройки, неправомерности отказа уполномоченным органом в выдаче разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию и отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной постройки.

Между тем несоответствие возводимого истцами строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке.

Вместе с тем обращение истцов с заявлением об изменении разрешенного вида на условно-разрешенный вид использования: блокированная жилая застройка, то есть разрешения на условно разрешенный вид использования, в удовлетворении которого ответчиком отказано, не является в смысле п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации совершением действий, направленных на получение разрешения на строительство или получение акта ввода объекта в эксплуатацию.

Кроме того, ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Так, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию (ч. 1 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений данной статьи (ч. 2 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (ч. 8 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 9 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации на основании указанных в ч. 8 этой статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Из перечисленных норм закона следует, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка относится к полномочиям органов местного самоуправления и производится в установленной законом процедуре, обеспечивающей соблюдение баланса интересов всех лиц, чьи права могут быть затронуты изменением целевого назначения земельного участка.

Согласно ст. 12 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно.

Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, не отведенном для этих целей, при отсутствии разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, влечет подмену функций органа местного самоуправления, что является недопустимым.

Материалы дела не содержат данных о том, что уполномоченным органом местного самоуправления принималось решение о предоставлении истцам разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права существенными, в связи с чем, решение суда подлежит отмене, а исковые требования оставлению без удовлетворения.

Также отказывая в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия исходит из того, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вышеназванное решение от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, установлено, что исследуемый объект расположен с отступом от границ земельного участка 1 м., в том время как Правилами земельной застройки г. Новосибирска № от ДД.ММ.ГГГГ минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений сооружений составляет 3 метра. Согласование, в силу требований технических регламентов, отступа от жилого дома до границ смежных земельных участков до 1 м с правообладателями смежных земельных участков являющихся таковыми на дату вынесения решения в материалах дела, отсутствует.

Из схемы, являющейся приложением к заключению ООО «Гео Плюс» кадастрового инженера ФИО6, представленного в материалы настоящего гражданского дела (том 1 л.д. 15-26) усматривается, что по- прежнему отступы от многоквартирного дома, в том числе от блока 6 до границы земельного участка составляют - 0, 8 м, а от блока 1-1,1 м.

Также судебная коллегия обращает внимание на установленные Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска предельные значения площади земельного участка с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка», учитывая, что земельный участок с кадастровым номером №, имеет площадь 889 кв. метров. При этом, истцы просят признать право собственности на жилой дом блокированной застройки общей площадью 888,0 кв.м, состоящий из шести блоков: блок № общей площадью 146,7 кв.м, расположен на земельном участке площадью 172,5 кв.м; блок № общей площадью 149,1 кв.м, расположен на земельном участке площадью 136,0 кв.м; блок № общей площадью 149,3 кв.м кв.м, расположен на земельном участке площадью 136 кв.м; блок № общей площадью 149,1 кв.м, расположен на земельном участке площадью 136 кв.м; блок № общей площадью 148,6 кв.м, расположен на земельном участке площадью 136 кв.м и блок № общей площадью 145,2 кв.м, расположен земельном участке площадью 136 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>.

Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дополнена п. 40, в котором определено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. В результате внесенных в Градостроительного кодекса Российской Федерации изменений из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона N 476-ФЗ блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу этого федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Также ч. 3 ст. 16 Федерального закона N 476-ФЗ предусмотрено, что в случае, если до дня вступления в силу данного федерального закона в ЕГРН были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных данным федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в ЕГРН указанных сведений.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ в законодательство, устанавливающее правовой режим домов блокированной застройки, внесены изменения, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.

При этом, предельный размер земельного участка с видом разрешенного использования "блокированная жилая застройка" (на дату принятия решения судом первой инстанции): минимальный - 0,02 га на один дом блокированной застройки, максимальный - 0,05 га на один дом блокированной застройки. В предыдущей редакции, действующей до ДД.ММ.ГГГГ, предельный размер земельного участка с видом разрешенного использования "блокированная жилая застройка": минимальный - 0,012 га на один блок, максимальный - 0,045 га на один блок.

Таким образом, на настоящий момент площадь, как общего земельного участка истцов, расположенного под всеми блоками (более 0,05 га), так и испрашиваемых земельных участков под каждым из блоков (под каждым из 6 блоков земельный участок менее 0,02 га), не соответствует максимальному размеру земельного участка с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка», что также исключает возможность признать за истцами право собственности на спорный объект, как на дом блокированной постройки, с выделением отдельных 6 блоков.

При указанных обстоятельствах, на основании анализа совокупности представленных в материалы дела доказательств, учитывая, что истцами осуществлено строительство блокированного жилого дома на земельном участке, не отведенном для этих целей, что не соответствует целевому использованию земельного участка и противоречит градостроительным нормам и правилам; доказательств изменения в установленном порядке территориальной зоны, вида разрешенного использования, получения разрешения на предоставление разрешения на условно-разрешенный вид использования, в материалы дела не представлено, а также нарушение истцами минимальных отступ от спорного объекта до границ земельного участка, не представлено доказательств невозможности приведения спорного строения в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1, ФИО2, ФИО3 требований, в связи с чем, решение суда подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Заочное решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 12 ноября 2024 года отменить, постановить новое, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к мэрии г. Новосибирска о признании права собственности отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий: /подпись/

Судьи: /подписи/

Мотивированное апелляционное определение изготовлено «24» марта 2026 года.