Решение № 3А-871/2025 3А-871/2025~М-366/2025 М-366/2025 от 25 сентября 2025 г. по делу № 3А-871/2025

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 23 сентября 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,

с участием прокурора Сидоровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-871/2025 по административному исковому заявлению по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с указанным административным иском о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 1-25-2 от 22.01.2025 и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 15516,7 кв.м, по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 287 485 295 рублей по состоянию на 01.01.2023.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, не соответствующая его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № 299-01/24-ОС от 23.12.2024. По обращению административного истца во внесудебном порядке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости решением № 1-25-2 от 22.01.2025 отклонено заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Административный истец считает решение комиссии незаконным, нарушающим его права, как налогоплательщика.

В судебное заседание участники дела, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В письменных отзывах на административный иск административные ответчики министерство имущественных отношений Самарской области и Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области просили отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указав, что ввиду большого количества недостатков в отчете об оценке у комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не было оснований для удовлетворения требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете об оценке. В случае удовлетворения требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости интересы административного истца будут учтены, а удовлетворение требования о признании незаконным решения комиссии не будет иметь правовых последствий.

В письменных дополнительных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставило на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта недвижимости, определенная в заключение эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве общей собственности принадлежит объект недвижимости - здание с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 15516,7 кв.м, назначение – нежилое, наименование – выставочный зал по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Южное шоссе.

30.12.2023 в ЕГРН на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области № 2296 от 27.10.2023 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере 651 893 336,87 рублей.

Административный истец, будучи сособственником рассматриваемого объекта недвижимости, является плательщиком налога на имущество. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 10.01.2025 обратился в комиссию с заявлением об определении в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 287 485 295 рублей по состоянию на 01.01.2023 на основании отчета об оценке от 23.12.2024 № 299-01/24, подготовленного ООО «Логика».

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области в составе, утвержденном приказом министерством имущественных отношений Самарской области от 18.03.2020 № 589 в редакции приказа от 11.05.2023 № 938, по итогам заседания 22.01.2025 большинством голосов принято решение № 1-25-2 об отклонении заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. Комиссией в представленном отчете об оценке выявлены нарушения статьи 11 Федерального закона о 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. «в» п.22 ФСО № 7.

Административный истец, не согласившись с указанным решением комиссии, и 23.03.2025 в установленный ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ срок обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании решения и о пересмотре кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 299-01/24 от 23.12.2024 оценочной компании ООО «Логика» об определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № в размере 287 485 295 рублей по состоянию на 01.01.2023.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по инициативе заинтересованного лица администрации г.о. Самара в связи с возникшими сомнениями судом с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости назначена судебная экспертиза определением от 15.05.2025, производство которой поручено эксперту ООО «Центр оценки и судебной экспертизы».

Заключением эксперта № 41/2025-СЭ от 04.09.2025 экспертной организации ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» установлено:

- оценщиком ФИО2 оценочной организации ООО «Логика» в отчете об оценке № 299-01/24 от 23.12.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе не правильно определены факторы, влияющие на его стоимость, информация, использованная оценщиками не является, достоверной, достаточной, проверяемой,

- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2023 составляет 296 585 226 рублей 49 коп.

Замечаний по судебной экспертизе, а также ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы от участников процесса не поступило.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперт при оценке объекта недвижимого имущества руководствовался требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах объекта оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что заключение эксперта является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.

При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимого имущества на дату кадастровой оценки 01.01.2023 заключение эксперта ООО «Центр оценки и судебной экспертизы».

С учетом представленных доказательств, суд находит обоснованным выводы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области в решении от 22.01.2025 № 1-25-2 о необоснованности заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании отчета об оценке № 299-01/24 от 23.12.2024, подготовленного ООО «Логика».

Таким образом, судом не установлено оснований для признания решения комиссии от 22.01.2025 № 1-25-2 незаконным, в данной части заявленные административные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что подлежат частичному удовлетворению требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по выводам заключения эксперта.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25.03.2025, а в комиссию – 10.01.2025, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 296 585 226 рублей 49 коп.

Датой подачи заявления в суд считать 23.03.2025, в комиссию – 10.01.2025.

В удовлетворении заявленного требования о признания решения комиссии от 22.01.2025 № 1-25-2 незаконным отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Самарский областной суд.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 26.09.2025.

Судья И.А. Щетинкина