Решение № 2А-54/2019 2А-54/2019~М-47/2019 3А-54/2019 М-47/2019 от 28 апреля 2019 г. по делу № 2А-54/2019

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3а-54/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2019 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Васильевой Т.И.,

при секретаре Борковской А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению крестьянского (фермерского) хозяйства «Чем-Чен» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, обязании внести сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости,

установил:

21 марта 2019 года крестьянское (фермерское) хозяйство «Чем-Чен» (далее – КФХ «Чем-Чен») посредством представителя по доверенности ФИО1 обратилось в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации торговой деятельности (магазин), для обслуживания малогабаритной автозаправочной станции контейнерного типа, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года.

В обоснование требований представитель административного истца указал, что КФХ «Чем-Чен» является арендатором названного земельного участка на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, № от 29 декабря 2009 года. Кадастровая стоимость земельного участка на вышеуказанную дату определена в размере <данные изъяты> рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № от 12 декабря 2018 года в размере <данные изъяты> рублей. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых им за указанный земельный участок.

Одновременно заявлено требование об обязании внести сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

В судебное заседание представители административного истца не явились, представитель ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, просил о рассмотрении дела без их участия.

Административные ответчики Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в судебное заседание не направили.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю, Администрация городского округа «Город Чита», извещенные о времени и месте судебного заседания, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08 апреля 2000 года, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию является обязательным.

Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, КФХ «Чем-Чен» на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, № от 29 декабря 2009 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации торговой деятельности (магазин), для обслуживания малогабаритной автозаправочной станции контейнерного типа, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 2.4.1 указанного договора аренды с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 27 августа 2003 года.

На основании Приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2014 года в размере <данные изъяты> рублей.

Сведения о данном размере кадастровой стоимости 3 января 2015 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 апреля 2019 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данных земельных участков превышает их рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке земельного участка № от 12 декабря 2018 года, составленный оценщиком ФИО2, являющейся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» (регистрационный № от 21 июня 2018 года в реестре членов организации). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СПАО «Ингосстрах», период действия договора – с 23 марта 2018 года по 22 марта 2019 года (страховой полис № от 22 марта 2018 года).

Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № от 15 марта 2018 года.

В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка объектов недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Отказываясь от применения доходного подхода, оценщик указала на отсутствие достаточной информации для выделения чистого операционного дохода, создаваемого улучшениями земельного участка, от чистого операционного дохода, создаваемого единым объектом недвижимости.

Основанием для отказа от применения затратного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на невозможность его применения в чистом виде для оценки земельных участков, так как земля является неисчерпаемым ресурсом, не имеющим восстановительной стоимости, имеется ограниченная возможность его применения только для застроенных земельных участков.

В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

При реализации указанного подхода к оценке выбраны четыре объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации торговой деятельности (магазин), для обслуживания малогабаритной автозаправочной станции контейнерного типа, расположенного по адресу: <адрес> с учетом допущений и ограничений по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере <данные изъяты> рублей.

В материалах дела имеются сведения о том, что комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю решением от 26 декабря 2018 года № отклонено заявление КФХ «Чем-Чен» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 75:32:010201:4 в размере, равном его рыночной стоимости. Основанием для отклонения заявления послужило несоответствие представленного отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия отчета № от 12 декабря 2018 года в качестве доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Доказательств, того, что указанные в решении комиссии недостатки отчета могли существенно повлиять на размер рыночной стоимости, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы участники судебного процесса не просили.

Оценив отчет об определении рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению по состоянию на 1 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости КФХ «Чем-Чен» обратилось 12 декабря 2018 года, вышеназванным решением комиссии заявление отклонено.

С учетом изложенного, рыночная стоимость названного земельного участка подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года и подлежит использованию на период с 1 января 2018 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Суд не находит оснований для удовлетворения требования административного истца о возложении на ответчиков обязанности внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В силу пункта 4 статьи 7 Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на орган регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав возложена обязанность по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости в силу прямого указания в законе.

По смыслу положений названного Федерального закона, в том числе пункта 4 статьи 7, пункта 8 статьи 8, решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости органом регистрации прав.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенной разницы в стоимости объекта (более чем в 5 раз) взыскать с административного ответчика – Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, в пользу административного истца сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Излише уплаченная по платежному поручению № от 18 марта 2019 года государственная пошлина в размере 2 500 рублей подлежит возвращению административному истцу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление крестьянского (фермерского) хозяйства «Чем-Чен» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, обязании внести сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации торговой деятельности (магазин), для обслуживания малогабаритной автозаправочной станции контейнерного типа, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей, по состоянию на 1 января 2014 года на период с 1 января 2018 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 12 декабря 2018 года.

Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу крестьянского (фермерского) хозяйства «Чем-Чен» расходы на уплату государственной пошлины в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

Возвратить крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Чем-Чен» излишне уплаченную по платежному поручению № от 18 марта 2019 года государственную пошлину в размере 2 500 (две тысячи пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья (подпись) Т.И. Васильева

Решение изготовлено 29.04.2019.

Решение в законную силу не вступило.

Подлинник решения подшит в материалах административного дела № 3а-54/2019, находящегося в производстве Забайкальского краевого суда.