Апелляционное определение № 33-269/2026 33-6880/2025 от 11 февраля 2026 г.

Изготовлено 12 февраля 2026 года

Судья Шумилова Ю.А.

Дело № 33-269/2026(33-6880/2025)

76RS0016-01-2023-003557-81


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ярославль

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего судьи Равинской О.А.,

судей Гушкана С.А., Кутузова М.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Данчук М.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Гушкана С.А.

29 января 2026 года

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО5 по доверенности ФИО6 на решение Дзержинского районного суда города Ярославля от 6 июня 2024 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО5 <данные изъяты> к ООО «Специализированный Застройщик «Атлант» (ИНН <***> ОГРН <***>) о признании двух предварительных договоров купли-продажи от 13.04.2021г. договорами долевого участия в строительстве жилья, возложении обязанности передаче жилого помещения по акту, взыскании компенсации морального вреда, неустойки, продолжить начисление неустойки до полного исполнения обязательств - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ООО «Специализированный Застройщик «Атлант» (ИНН <***> ОГРН <***>) к ФИО5 <данные изъяты> о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи - удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 13.04.2021г., а также предварительный договор купли-продажи от 13.04.2021г., подписанные между ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора ФИО7 и ФИО5 недействительными».

По делу установлено:

ФИО5 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Атлант», в котором просил признать два предварительных договора купли-продажи от 13 апреля 2021 года, заключённых между ФИО5 и ООО «СЗ «Атлант», договорами участия в долевом строительстве, возложить на ответчика обязанность по передаче жилого помещения по акту, взыскать компенсацию морального вреда – 100 000руб., неустойку 1 285 970,128руб., продолжить начисление неустойки до полного исполнения обязательств.

В обоснование требований указано, что 13 апреля 2021 года между ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора ФИО7 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи на заключение в будущем договора купли-продажи на жилое помещение № 22 (строительный), 4 этаж, 1 комната, общей площадью 42,58 кв.м., лоджия с коэффициентом 0,5; по соглашению сторон цена будущего основного договора купли-продажи составляет на момент заключения договора 2 129 000 руб., из расчета стоимости 50 000руб. за 1 кв.м.

Кроме того, 13 апреля 2021 года между ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора ФИО7 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи на заключение в будущем договора купли-продажи на жилое помещение № 26 (строительный), 5 этаж, 1 комната, общей площадью 42,58 кв.м., лоджия с коэффициентом 0,5; по соглашению сторон цена будущего основного договора купли-продажи составляет на момент заключения договора 2 129 000руб., из расчета стоимости 50 000руб. за 1 кв.м.

Истец по расписке передал ФИО7 денежные средства: 2 августа 2021 г. – 100 000руб., 19 августа 2021 г. – 700 000 руб., 20 сентября 2021 г. – 700 000 руб., 14 октября 2021 г. – 300 000 руб., 19 октября 2021 г. – 646 920 руб., 17 ноября 2021 г. – 700 000 руб., 11 июля 2021 г. - 400 000 руб., 21 июля 2021 г. – 200 000руб., 13 марта 2021 г. – 1 000 000 руб., 317 500 руб. – без даты, 16 декабря 2021 г. – 650 000руб., 18 января 2022 г.- 440 000 руб., 10 февраля 2022 г. – 200 000 руб., 16 июня 2021 г. – 963 500 руб., 19 мая 2021 г. – 500 000 руб., 2 июня 2021 г. - 240 000 руб., 25 февраля 2022 г. – 329 080 руб.

Заключенные между истцом и ответчиком предварительные договоры купли-продажи фактически является договорами участия в долевом строительстве.

ООО «Специализированный Застройщик «Атлант», возражая по доводам иска, обратилось в суд со встречным иском о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи от 13 апреля 2021 года. В обоснование требований указано, что договоры заключены с нарушением порядка получения согласия на совершение сделки, с намерением причинения явного ущерба интересам юридического лица, сделка совершена для вида без реальной передачи денежных средств, без цели реальной передачи квартиры, т.е. является мнимой.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО7, Управление Росреестра по Ярославской области, ФИО8, ФИО9

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения, принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, нарушению норм материального и процессуального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 11 ноября 2024 года постановлено: «Принять отказ ФИО5 <данные изъяты> от исковых требований к ООО Специализированный Застройщик «Атлант» (ИНН <***> ОГРН <***>) о признании предварительного договора купли-продажи от 13.04.2021 в отношении квартиры №26 (в настоящее время квартиры №35 <адрес>) договором долевого участия в строительстве жилья. возложении обязанности по передаче жилого помещения по акту, взыскании компенсации морального вреда, неустойки, в указанной части решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 6 июня 2024 года, отменить, производство по настоящему делу в указанной части прекратить.

В остальной части решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 6 июня 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО5 по доверенности ФИО6 на указанное решение без удовлетворения».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 3 апреля 2025 года апелляционной определение от 1 ноября 2024 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 26 июня 2025 года постановлено:

«Принять отказ ФИО5 <данные изъяты> от исковых требований к ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (ИНН <***> ОГРН <***>) о возложении на ООО «Специализированный застройщик «Атлант» обязанности передать ФИО5 по акту приема-передачи квартиру, соответствующую квартире №26 (строительный), в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Атлант» в пользу ФИО5 неустойки (пени) за нарушение сроков передачи жилого помещения за период с 01.03.2022 г. по 23.06.2023 г. в размере 642 985,06 руб., продолжении начисления неустойки до даты фактической передачи жилых помещений в размере 1/300х2 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости жилого помещения за каждый день просрочки исполнения обязательства.

В указанной части решение Дзержинского районного суда г.Ярославля от 6 июня 2024 года отменить, производство по настоящему делу в указанной части прекратить.

В остальной части решение Дзержинского районного суда г.Ярославля от 6 июня 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО5 по доверенности ФИО6 – без удовлетворения».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18 ноября 2025 года апелляционное определение от 26 июня 2025 года в части принятия отказа ФИО5 от исковых требований, отмены решения и прекращении производства по делу в части принятия от иска оставлено без изменения. В остальной части апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в иске ФИО5 и удовлетворяя исковые требования ООО СЗ «Атлант», суд первой инстанции исходил из того, что в предварительных договорах отсутствуют сведения, необходимые для индивидуализации их предмета, договоры не зарегистрированы в органах Росреестра в установленном порядке, согласно заключению судебной технической экспертизы подписи и печати на договорах проставлены не ранее 2023 года, то есть во время, когда подписавший от имени застройщика ФИО7 уже не являлся его руководителем, не являлся лицом, уполномоченным заключать договоры от имени застройщика, о чем ФИО5 должен был знать, в наименовании ответчика было указано, что он является специализированным застройщиком, в связи с чем договоры, заключенные в обход требований законодательства о долевом участии в строительстве, могут быть признаны недействительными по иску застройщика.

В целом с выводами суда о признании спорных договоров недействительными, отсутствии оснований для возложения на застройщика обязанности передать ФИО5 квартиру и взыскании в его пользу с застройщика денежных средств, судебная коллегия соглашается.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Судом установлено, что 31 января 2020 г. Департаментом строительства Ярославской области ООО «СЗ «Атлант» выдано разрешение на строительство № многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011401:6991, площадью 2140 кв.м. Указанным разрешением предусмотрена площадь объекта – 2410,65 кв.м., количество этажей – 3 и 5, строительный объем 11888 куб. м., общая площадь квартир – 2203,52 кв.м., количество квартир – 36.

24 апреля 2023 года ООО «СЗ «Атлант» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от №.

В дело представлено два предварительных договора купли-продажи от 13 апреля 2021 года, подписанных истцом ФИО5 с ООО «Специализированный застройщик «Атлант» в лице генерального директора ФИО7, согласно которым стороны договорились в срок до 28 февраля 2022 года заключить основные договоры купли-продажи жилых помещений в вышеуказанном строящемся доме после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, а именно: квартиры № 22 (строительный) этаж 4, количество комнат 1, общая площадь 42,58 кв.м. жилой площадью 17,76 кв.м по цене 2 129 000 руб., с оплатой договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку в срок до 13 февраля 2022 года, и квартиры № 26 (строительный) этаж 5, количество комнат 1, общая площадь 42,58 кв.м. жилой площадью 17,76 кв.м. по цене 2 129 000 руб., с оплатой договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку в срок до 13 октября 2021 года.

23 марта 2023 года между ООО «СЗ «Атлант» в лице директора ФИО1 и ФИО5 заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого является квартира с условным номером 33, этаж 5, количество комнат 1, общая расчетная площадь согласно проектной документации 42,58 кв.м., цена договора - 3 534 140 руб. с условием оплаты в безналичном порядке с использованием счетов эскроу со сроком внесения средств на счет эскроу не позднее 30 дней с даты государственной регистрации настоящего договора.

14 июня 2023 между ФИО5 и ФИО2 заключен договор уступки права требования по договору № 33-03/23 участия в долевом строительстве от 23 марта 2023 года.

В период с августа 2021 по февраль 2022 года ФИО5 передавались ФИО7 денежные средства в счет оплаты квартир в строящемся доме <адрес>.

Полномочия ФИО7 как руководителя ООО СЗ «Атлант» были прекращены 30 августа 2022 года, о чем 7 сентября 2022 года в ЕГРЮЛ была внесена соответствующая запись.

Судом по делу была назначена судебная техническая экспертиза, выполнение которой поручено ООО «МИСЭ», по вопросам о том, соответствует ли дата изготовления подписи от имени ФИО7 и дата нанесения круглой печати с оттиском ООО «СЗ «Атлант» на двух экземплярах предварительных договоров купли-продажи от 13 апреля 2021 года, заключенных между ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора ФИО7 и ФИО5 дате, указанной в документе?

Согласно заключению экспертизы, давность исполнения подписи от имени ФИО7, давность нанесения оттиска печати с реквизитами ООО «СЗ «Атлант», не соответствует дате, указанной в документе. Подписи от имени ФИО7, а также оттиски печати исполнены и нанесены не ранее января 2023 г., и не ранее апреля 2023 г., соответственно, при условии хранения документа в режиме темнового сейфового хранения и без применения технологий искусственного умышленного старения документов.

Таким образом, судом установлено, что спорные предварительные договоры подписаны не ранее января 2023 года и на них проставлены печати не ранее апреля 2023 года, то есть в период, когда ФИО7 не являлся руководителем ООО СЗ «Атлант» и не имел полномочий на подписание каких-лбо договоров от имени ООО СЗ «Атлант».

При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу о том, что такие сделки являются недействительными, поскольку совершены со стороны застройщика неуполномоченным лицом. Такие сделки не влекут для застройщика обязательств как по заключению в будущем договоров купли-продажи, так и не могут быть квалифицированы по своему содержанию в качестве договоров участия в долевом строительстве с этим ответчиком.

То обстоятельство, что факт передачи денежных средств ФИО5 ФИО7 в период с августа 2021 по февраль 2022 года не оспаривается и подтверждается расписками ФИО7, не опровергает правильность выводов суда.

Из текста расписок следует, что денежные средства в 2021 - начале 2022 года ФИО5 передавал ни в пользу ООО СЗ «Атлант», но лично ФИО7 в счет оплаты квартир в строящемся доме <адрес>. Из расписок не следует, что они были переданы сотруднику застройщика в счет исполнения договоров, заключенных ФИО10 с ООО СЗ «Атлант», но следует, что переданы частному лицу в счет исполнения договоров купли-продажи. Доказательств того, что денежные средства во исполнение договоров от 13 апреля 2021 года были переданы непосредственно застройщику, в деле не имеется.

Доводы жалобы о недопустимости заключения судебной экспертизы судебная коллегия отклоняет.

Согласно выводам судебной экспертизы сроки проставления подписей ФИО7 и печатей ФИО11 сделаны экспертом при условии их хранения в режиме темнового сейфового хранения (в стопе других документов при комнатной температуре без доступа света) и без применения технологий искусственного старения документов.

В заседании судебной коллегии ФИО5 пояснил, что он хранил документы в стопке других документов на подоконнике в жилом помещении. Возможно, иногда договоры могли оказаться сверху и подвергаться воздействию солнечного света. Каких-либо действий для искусственного старения документов он не предпринимал.

Допрошенный в заседании судебной коллегии судебный эксперт ФИО3 показал, что указание на условие хранения документов он включил в выводы, поскольку это предусмотрено методикой исследования. Он анализировал документы на наличие явных признаков старения документов. Таких признаков на исследуемых договорах им обнаружено не было. Вместе с тем, световое воздействие на документ само по себе не может повлиять на выводы экспертизы. Значение имеет тепловое воздействие, в том числе, от воздействия света. В частности, многократное, свыше 30 раз, выполнение светокопий на копировальной технике может повлиять на результаты исследования о временных рамках изготовления документа. Те условия хранения, о которых сообщил ФИО5 в судебном заседании, не могут сколь-нибудь значимо повлиять на выводы его заключения.

Кроме того, эксперт ФИО3 пояснил, что выводы его заключения содержат самую дальнюю по времени от даты исследования границу возможного проставления подписей и печатей. В случае, если исследованные им документы и подвергались искусственному старению (умышленному или неумышленному нагреванию), то дата фактического проставления подписей и печати может сместиться только ближе по времени ко дню исследования, что в любом случае исключает изготовление договоров в 2021 году. В настоящее время проведение повторного исследования документов по тем же вопросам нецелесообразно, поскольку достоверный известный возраст документов - с момента их представления в суд, превышает временные границы, доступные для выявления признаков, по которым производится суждение о возрасте документа. Он составляет не более двух лет.

В связи с этим судебная коллегия отклоняет доводы ФИО5 и его представителей о том, что заключение судебной экспертизы содержит выводы, основанные на предположении.

В материалы дела ФИО5 представлено заключение специалиста № 08/24 от 5 июня 2024 года АНО Экспертно-криминалистический центр «Судебная экспертиза» (далее рецензия), согласно которому в заключении эксперта № 13 от 13 мая 2024 года, выполненного экспертом ООО «МИСЭ» - ФИО3, выявлены существенные нарушения, а именно: отсутствие некоторых основных этапов исследования, наличия методических ошибок. Выявленные недостатки свидетельствуют о несоответствии проведенного технико-криминалистического исследования принципам объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренным законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность. Вывод в представленном заключении не обоснован и недостоверен, так как построен на неполном исследовании, отсутствии методической обоснованности, основан на предположении и допущении определенного события и не аргументирован проведенным исследованием.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4, участвовавшая в составлении заключения специалиста № 08/24 от 5 июня 2024 года, свои выводы поддержала. Дополнительно пояснила, что проведение в настоящее время повторного исследования нецелесообразно, поскольку достоверно известный возраст документов превышает временные границы, доступные для выявления признаков, по которым производится суждение о возрасте документа.

Судебная коллегия полагает, что данное заключение (рецензия) не дает оснований для критической оценки заключения судебной экспертизы.

Ссылка ФИО5 и его представителей на то, что ООО МИСЭ не является некоммерческим учреждением, поэтому оно не вправе проводить судебные экспертизы, у его руководителя отсутствуют полномочия поручать проведение судебной экспертизы и предупреждать эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, несостоятельна.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Каких-либо ограничений для поручения проведения судебной экспертизы по гражданским делам коммерческим учреждениям ГПК РФ не содержит.

Разъяснения, содержащиеся в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2010 года N 28 "О судебной экспертизе по уголовным делам" о том, что под негосударственными экспертными учреждениями, которые могут проводить судебные экспертизы по уголовным делам, следует понимать некоммерческие организации (некоммерческие партнерства, частные учреждения или автономные некоммерческие организации), созданные в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О некоммерческих организациях", на правила проведения экспертиз по гражданским делам не распространяются.

В резолютивной части определения судом указано на предупреждение эксперта об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Копия определения эксперту вручена, о чем им указано в своем заключении. В связи с этим наличие в подписке эксперта указания на то, что об уголовной ответственности он предупрежден руководителем ООО МИСЭ, не свидетельствует о проведении экспертизы экспертом, не предупрежденным об уголовной ответственности в установленном порядке.

Тот факт, что экспертное учреждение расположено в <адрес>, а техническое исследование фактически проводилось в <адрес>, не является достаточным для критической оценки заключения эксперта. О том, что фактически экспертиза будет проводиться в <адрес> было сообщено суду перед разрешением вопроса о назначении судебной экспертизы (т.2 л.д.38).

Отсутствие в деле сведений о том, что ФИО3 является штатным сотрудником ООО МИСЭ, не свидетельствует о проведении им экспертизы с нарушением закона.

Как видно из определения Дзержинского районного суда г. Ярославля от 27 февраля 2024 года, проведение судебной экспертизы поручено конкретному эксперту – ФИО3, о возможности проведения экспертизы которым сообщено суду руководителем ООО МИСЭ. Фактически экспертиза проведена именно этим экспертом, имеющим необходимое образование и достаточную квалификацию с использованием хроматографа, срок поверки которого не истек (т.2 л.д.107).

Критика в рецензии конкретных действий эксперта при проведении исследования, использования им конкретных способов описания проводимых исследований, его интерпретации конкретных результатов исследования является мнением другого специалиста в области исследования документов и не дает оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы. Судебным экспертом после обеспечения ему возможности ознакомиться с содержанием рецензии представлены в заседание судебной коллегии письменные пояснения, в которых он привел мотивы, по которым не согласен с критикой его заключения. В частности, сообщил, что вопреки доводам рецензии определял нижнюю и верхнюю границы временного интервала возможного составления исследуемых документов, проводил исследование летучих компонентов использованных паст, а именно, содержащихся в них растворителей, путем газохроматографического анализа, результат газохроматографического исследования учтен им в единицах изменений СИ (мВ*с) с помощью встроенного программного обеспечения использованного им хроматографа «Кристалл-5000», что отражено в заключении и приложениях к нему, им была использована методика, рекомендованная экспертным учреждениям и широко используемая при проведении подобных исследований. Предложенная рецензентом методика ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России экспертом не использовалась, поскольку рассчитана только на исследование пасты, имеющей рецептурный состав, соответствующий пастам «Corvina».

По изложенным причинам судебная коллегия не находит оснований для критической оценки заключения судебной экспертизы и назначения по делу повторной экспертизы.

Выводы суда первой инстанции о том, что имеющееся в договорах описание квартир не позволяет с достоверностью идентифицировать предмет договоров, по своему содержанию предварительные договоры не соответствуют договорам участия в долевой строительстве, в том числе, заключены без использования счетов эскроу, отсутствие государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве влекут их недействительность, является неправильным.

Имеющееся описание квартир – расположение квартир на 4 и 5 этажах, размер площади каждой квартиры, количество комнат с учетом того, что на плане этих этажей имеются по одной квартире с такими характеристиками, является достаточным для идентификации предмета каждого из спорных договоров.

Содержание предварительных договоров соответствует признакам договора участия в долевом строительстве и при доказанности их совершения уполномоченным лицом застройщика, фактической оплаты стоимости договора уполномоченному лицу застройщика, могут быть квалифицированы в качестве договоров участия в долевом строительстве и без их государственной регистрации в органах Росреестра.

Договор участия в долевом строительстве по мотиву его несоответствия требованиям законодательства об участии в долевом строительстве, может быть признан недействительным только по иску участника долевого строительства, поэтому по такому основанию иск ФИО11 о признании спорных договоров недействительными удовлетворен быть не может.

Вместе с тем, данные ошибочные выводы суда на правильность решения в целом не повлияли, поскольку спорные предварительные договоры купли продажи от 13 апреля 2021 года являются недействительными по иным основаниям, указанным выше.

Судебная коллегия не находит оснований для признания недобросовестным поведение ООО СЗ Антант, отозвавшего выданную ФИО7 доверенность только 6 июня 2023 года.

Из материалов дела видно, что после освобождения ФИО7 от обязанностей генерального директора ФИО11 и внесения соответствующих сведений в ЕГРЮЛ, новым руководителем общества 3 октября 2022 года была выдана ФИО7 нотариальная доверенность № на право представления интересов общества перед любыми физическим и юридическими лицами на территории Ярославской области, быть представителем общества в органах Росреестра, Федеральной налоговой службы без права подписания договоров, отчуждения, без права получения денег (т.2 л.д.247). Данная доверенность была отозвана обществом 6 июня 2023 года.

Вместе с тем, данная доверенность не наделяла ФИО7 правом заключения от имени ФИО11 договоров, в том числе, предварительных по состоянию на дату подписания спорных договоров и проставления на них печатей ФИО11 – январь-апрель 2023 года. Поэтому ее отзыв в июне 2023 года на спорные правоотношения повлиять не мог.

Довод жалобы о том, что 23 апреля 2023 года ФИО5 с ООО СЗ Антлант в лице директора ФИО1 с целью надлежащего оформления одного из предварительных договоров от 13 апреля 2021 года был заключен договор участия в долевом строительстве № в отношении квартиры с условным номером 33, этаж 5, количество комнат 1, общая расчетная площадь согласно проектной документации 42,58 кв.м, в связи с чем необходимости в оформлении в апреле этого же года предварительного договора в отношении той же квартиры задним числом с ФИО7 не было смысла, судебная коллегия отклоняет.

Из заключения судебной технической экспертизы следует, что договоры были подписаны не ранее января 2023 года, а печати на них проставлены не позднее апреля 2023 года. Отсутствие на договоре печати юридического лица не влечет его недействительности, договор считается заключенным после проставления на нем подписей уполномоченными лицами, в том числе и при отсутствии на них печатей.

Таким образом, целесообразность изготовления письменных предварительных договоров до оформления договора участия в долевом строительстве 23 апреля 2023 года у ФИО5 и ФИО7 с целью создания условий для возникновения у застройщика обязательств по передаче квартир перед ФИО5 имелась.

Как было указано выше, денежные средства в счет оплаты квартир были переданы ФИО5 непосредственно ФИО7 без указания на то, что они передаются в пользу ФИО11 в счет исполнения предварительных договоров или договоров участия в долевом строительстве. В этом случае необходимость встреченного предоставления – передачи ФИО5 квартир, возникает именно у ФИО7 Доказательств того, что у ООО СЗ «Атлант» имелось обязательство по передаче ФИО7 квартир в выше указанном строящемся доме, в деле не имеется. Составление ФИО7 предварительных договоров с ФИО5 от имени ООО СЗ «Атлант» в начале 2023 года влечет изменение сложившихся между ФИО5 и ФИО7 правоотношений и создание ФИО7 с согласия ФИО5 условий для исполнения его обязательства по передаче квартир третьим лицом – ООО СЗ «Атлант», не являющимся участником этих отношений.

Таким образом, оснований полагать, что предварительные договоры были заключены после заключения 23 апреля 2023 года ФИО5 договора участия в долевом строительстве в отношении квартиры № 33, соответствующей по описанию одной из квартир в предварительном договоре от 13 апреля 2021 года, не имеется.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что вступившим в законную силу решением Дзержинского районного суда г. Ярославля от 5 августа 2025 года № 2-489/2025 с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 18 декабря 2025 года № 33-6263/2025 установлено, что договор участия в долевом строительстве от 23 апреля 2023 года с ФИО5 и приложения к нему от имени руководителя ООО СЗ «Атлант» ФИО1 подписан не ФИО1, а иным лицом, подписи уполномоченного от имени ФИО11 лица данный договор не содержит. Имеющаяся на договоре долевого участия в строительстве печать ФИО11 не соответствует оттиску печати, представленному ФИО11 в суд. Судебной коллегией в деле 33-6263/2025 сделан вывод о том, что заявление о государственной регистрации данного договора от имени ФИО11 подано органы Росреестра уполномоченным лицом – ФИО7 по доверенности, что свидетельствует об одобрении обществом договора участия в долевом строительстве, заключенного неуполномоченным лицом, и, соответственно, влечет обязательность такого договора для общества. При таких обстоятельствах переданные ФИО12 ФИО7 в 2021 году денежные средства, хотя и не были переданы ФИО7 в кассу ФИО11, подлежат зачету в счет оплаты ФИО5 стоимости договора от 23 апреля 2023 года в пользу ФИО11.

Вместе с тем, установленные решением Дзержинского районного суда г. Ярославля от 5 августа 2025 года № 2-489/2025 с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 18 декабря 2025 года № 33-6263/2025 обстоятельства не свидетельствуют о том, что одобрение обществом договора от 23 апреля 2023 года явилось следствием признания ООО СЗ Атлдант обязательности для него спорных предварительных договоров от 13 апреля 2021 года.

Напротив, установленные судом выше указанные обстоятельства, позиция ФИО11 в настящем деле, в деле Дзержинского районного суда г. Ярославля № 2-489/2025 свидетельствуют о том, что ФИО7, получив денежные средства от ФИО5 и не передав их в ФИО11, действовал как при изготовлении предварительных договоров от 13 апреля 2021 года, так и при регистрации договора об участии в долевом строительстве от 23 апреля 2023 года в ущерб интересам ФИО11.

С учетом того, что фактически предварительные договоры изготавливались задним числом, а также с учетом наличия в ЕГРЮЛ на момент их составления сведений о прекращении полномочий ФИО7 действовать от имени ФИО11 без доверенности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО5 был осведомлен об их составлении неуполномоченным лицом.

При таких обстоятельствах предъявление ФИО11 встречного иска о признании спорных предварительных договоров недействительными не содержит признаков злоупотребления правом с его стороны.

По изложенным причинам судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что предварительные договоры от 13 апреля 2021 года являются недействительными и не могут быть признаны договорами участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда города Ярославля от 6 июня 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО5 по доверенности ФИО6 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи