Решение № 2-10843/2017 2-10843/2017~М-10800/2017 М-10800/2017 от 21 декабря 2017 г. по делу № 2-10843/2017

Дело № 2-10843/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Вологда 22 декабря 2017 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

судьи Махиной Е.С.,

при секретаре Кузнецовой Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Атлант» о взыскании денежных средств по договору купли-продажи,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском, в обоснование которого указала, что 03.07.2012 продала ООО «Атлант» принадлежащий ей земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Цена договора составила 8 040 000 рублей, расчет должен быть произведен в сумме 6 000 000 рублей при подписании договора купли-продажи, в сумме 2 040 000 рублей – после перехода права собственности к ООО «Атлант». Вместе с тем, до настоящего времени ответчик оплату по договору не произвел. Требование о расторжении договора купли-продажи оставлено без удовлетворения.

Просит взыскать с ООО «Атлант» в свою пользу сумму долга по договору купли-продажи в размере 8 040 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами – 3 750 510 рублей 42 копейки, расходы на представителя – 60 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины – 60 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО3, ее представители по ордеру адвокат Дорогин С.С., по доверенности ФИО4 исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Суду пояснили, что вырученные от продажи земельного участка денежные средства истец планировала потратить на улучшение жилищных условий дочери ФИО4 Какая-либо квартира в счет оплаты земельного участка ответчиком ни истцу, ни ее представителю ФИО4 не предоставлялась. Дополнительное соглашение от 13.09.2016 года ФИО4 не подписывала. Денежные средства по договору купли-продажи от 03.07.2012 ответчиком истцу либо ее представителю ФИО4 не передавались.

Представитель ответчика ООО «Атлант» по доверенности адвокат Хренов В.А. возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве. Полагал, что исходя из условий дополнительного соглашения от 13.09.2016 к договору купли-продажи земельного участка от 03.07.2012 право требования оплаты по данному договору купли-продажи у истца не возникло, поскольку покупатель на земельный участок ответчиком до настоящего времени не найден. Поскольку истец ввела ответчика в заблуждение относительно свойств земельного участка, возможности подключения коммуникаций, необходимых для строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома, она обязана возместить ООО «Атлант» убытки в размере 1 500 000 рублей согласно дополнительному соглашению от 13.09.2016. Денежные средства по договору купли-продажи от 03.07.2012 ответчиком истцу не передавались ввиду договоренности сторон о приобретении для ФИО3 жилого помещения взамен проданного земельного участка.

Заслушав стороны, показания свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, материал КУСП № от 03.07.2017, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Установлено, что 03.07.2012 между ФИО3 (продавец) и ООО «Атлант» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец обязуется передать покупателю земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1340 кв.м., разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, а продавец принять и оплатить его.

В соответствии с п. 3, п. 4 данного договора цена земельного участка составила 8 040 000 рублей, расчет производится в следующем порядке: 6 000 000 рублей в день подписания договора, 2 040 000 рублей после перехода права собственности.

Из условий договора (п. 13) следует, что при передаче земельного участка акт не составляется, земельный участок считается переданным в момент подписания договора купли-продажи.

16.07.2012 Управлением Росреестра по Вологодской области произведена государственная регистрация права собственности ООО «Атлант» на указанный участок.

Также на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, в соответствии с которой, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

В соответствии со ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Истец неоднократно обращалась к ответчику с претензиями от 02.03.2016, 04.05.2017 с требованиями выполнения обязательств по оплате проданного земельного участка. Ответов от ООО «Атлант» не последовало.

Доказательств того, что ответчик передал истцу денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка от 03.07.2012 в установленный договором срок либо позднее, суду не представлено. Представитель ответчика в судебном заседании данные обстоятельства не опровергал.

Таким образом, в силу п. 3 ст. 486 ГК РФ у истца возникло право требования с ответчика денежных средств в размере 8 040 000 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ, действовавшей в период до 31.05.2015, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Статья 395 ГК РФ в редакции, действовавшая в период с 01.06.2015 года до 31.07.2016 года, предусматривала, что размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

В редакции, действующей в период с 01.08.2016 года до настоящего времени, ст. 395 ГК РФ предусматривает, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Согласно расчету истца размер процентов по ст. 395 ГК РФ за период с 03.07.2012 по 15.11.2017 составил 3 750 510 рублей 42 копейки. Указанный расчет судом проверен, произведен в соответствии с нормами действовавшего в соответствующий период законодательства и условиями договора, а именно исходя из суммы задолженности 6 000 000 рублей за период с 03.07.2012 (момент заключения договора) по 15.11.2017, суммы задолженности 2 040 000 рублей за период с 17.07.2012 (дня, следующего за днем регистрации права собственности) по 15.11.2017, ставки рефинансирования 8,25% за период с 03.07.2012 по 31.05.2015, средних ставок банковского проценты в Северо - Западном федеральном округе (по месту жительства истца как кредитора) в период с 01.06.2015 по 31.07.2016, ключевой ставки с учетом ее изменения в период с 01.08.2016. Контррасчет ответчиком не представлен, суд принимает указанный расчет за основу.

Возможность снижения процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ гражданским законодательством не предусмотрена.

Доводы ответчика о наличии заключенного между сторонами 03.07.2012 предварительного договора, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 03.07.2012 заключить основной договор купли – продажи спорного участка, при этом ООО «Атлант» обязалось передать ФИО3 в собственность трехкомнатную благоустроенную квартиру площадью до 63 кв.м. <адрес> (вторичного фонда) в срок до 25.06.2015 или сумму, эквивалентную данной квартире, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, действовавшей в момент заключения предварительного договора, по такому договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу п. 6 указанной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что стороны заключили 03.07.2012 договор купли-продажи спорного земельного участка на условиях в части оплаты, отличных от условий, указанных в предварительном договоре. Таким образом, в момент заключения договора купли-продажи от 03.07.2012 обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Кроме того, условия об оплате, предусмотренные предварительным договором, противоречили положениям п. 1 ст. 555 ГК РФ, в соответствии с которой договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а именно о цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги, не применяются.

Между тем, предварительный договор не содержит указание на стоимость, в которую стороны оценили земельный участок, лишь на обязанность ответчика передать истцу в качестве встречного предоставления квартиру, обладающую определенными признаками, без конкретизации ее как объекта недвижимости и указания срока для ее передачи.

Таким образом, существенное условие договора купли-продажи о цене земельного участка сторонами в предварительном договоре согласовано не было, что указывает на невозможность заключения основного договора на данных условиях и его незаключенность при подписании сторонами.

Наличие предварительных устных договоренностей между сторонами и третьими лицами само по себе не свидетельствует о незаключенности или недействительности договора купли-продажи земельного участка от 03.07.2012.

Как следует из материалов дела, сделка по отчуждению ответчику ООО «Атлант» истцом ФИО3 земельного участка по цене 8 040 000 рублей одобрена участниками общества, что подтверждается протоколом внеочередного общего собрания участников ООО «Атлант» от 02.07.2012.

Земельный участок передан ООО «Атлант», что не отрицалось представителем в судебном заседании. Из его пояснений следует, что ООО «Атлант» приступило к использованию земельного участка.

Так, в ходе опроса в рамках рассмотрения материалов КУСП № от 03.07.2017 директор ООО «Атлант» ФИО2 пояснил, что земельный участок приобретался с целью строительства многоквартирного дома.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимость, свидетельством о государственной регистрации права от 18.12.2012 (повторным) после передачи земельного участка в собственность произведено изменение разрешенного использования земельного участка на «малоэтажные жилые дома», что свидетельствует о намерении ООО «Атлант» осуществлять на земельном участке деятельность по строительству, поскольку изменение разрешенного использования носит заявительный характер.

Также ООО «Атлант» обращалось в МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» с заявлением о выдаче условий для подключения к сетям водоснабжения и водоотведения 15-квартирного жилого дома <адрес>, что подтверждается письмом учреждения от 20.12.2012, которым ответчику отказано в выдаче таких условий в связи с отсутствием возможности подключения к сетям канализации.

С требованиями о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, в том числе как сделка, совершенная под влиянием заблуждения или обмана, а равно с требованиями о расторжении договора, взыскании убытков, уменьшении покупной цены до настоящего времени ООО «Атлант» не обращалось.

Также судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя ответчика о наличии дополнительного соглашения от 13.09.2016, в соответствии с которым ФИО4, действующая по доверенности в интересах ФИО3, подтверждает получение от ООО «Атлант» денежных средств в размере 6 000 000 рублей, а ООО «Атлант» - наличие задолженности в размере 2 040 000 рублей. Согласно п. 3 указанного дополнительного соглашения стороны договорились поручить ООО «Атлант» найти покупателя на спорный земельный участок и продать его за 6 000 000 рублей, из которых 4 500 000 рублей обязуется передать ФИО3 или ФИО4 при наличии доверенности.

Вместе с тем, денежные средства в размере 6 000 000 рублей ФИО3 не передавались, что не отрицал представитель ответчика в судебном заседании. Доказательств обратного суду не представлено. Условие п. 3 дополнительного соглашения от 13.09.2016 не позволяет однозначно определить срок исполнения обязательств ответчика. Учитывая, что инициатором заключения соглашения выступило ООО «Атлант», оно свидетельствует о недобросовестности ответчика, поскольку является заведомо неисполнимым, нарушающим права истца, не отвечающим принципам разумности, добросовестности и целям договора купли-продажи, предполагающим передачу объекта в собственность покупателю при отсутствии каких-либо условий. Доказательств того, что ООО «Атлант» приступило к исполнению своих обязательств, предусмотренных п. 3 соглашения, а ФИО3 приняла это исполнение, у суда не имеется. Также буквальное толкование соглашения не позволяет определить сумму, подлежащую уплате истцу. Пункт 1 соглашения содержит сведения о цене договора 8 040 000 рублей, получении ФИО3 6 000 000 рублей и задолженности ООО «Атлант» 2 040 000 рублей, а также выплате ФИО3 4 500 000 рублей.

С учетом изложенных выше обстоятельств суд не усмотрел достаточных оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы на предмет подписания ФИО4 указанного дополнительного соглашения.

Имеющееся в материалах проверки КУСП дополнительное соглашение от 21.09.2016, предусматривающее обязанность ООО «Атлант» передать ФИО3 денежные средства в размере 4 500 000 рублей без указания срока, не изменяет общую стоимость земельного участка, определенную в договоре купли-продажи земельного участка от 03.07.2012.

Доводы представителя ответчика о несоответствии цены земельного участка, определенной в договоре купли-продажи от 03.07.2012, и фактической стоимости земельного участка, суд не принимает во внимание, поскольку в силу п.1, п.4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что ответчик не исполнил принятые на себя в соответствии с договором от 03.07.2012 обязательства по оплате земельного участка, основания, освобождающие ООО «Атлант» от исполнения такой обязанности, судом не установлены, договор не расторгнут и не признан недействительным, исковые требования о взыскании задолженности по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению.

В силу ст.ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 6 000 рублей, как подтвержденные документально и размер которых суд признает отвечающим признакам разумности с учетом сложности дела, количества судебных заседаний и объема проделанной представителем работы.

На основании ст. 103 ГК РФ с ООО «Атлант» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 58 000 рублей

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атлант» в пользу ФИО3 денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка от 03.07.2012 в размере 8 040 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.07.2012 по 15.11.2017 в размере 3 750 510 рублей 42 копейки, расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 6 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атлант» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 58 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Судья Е.С. Махина

Мотивированное решение изготовлено 29.12.2017.