Решение № 2-1711/2025 2-1711/2025~М-1068/2025 М-1068/2025 от 8 декабря 2025 г. по делу № 2-1711/2025

Дело № 2-1711/2025 УИД 27RS0006-01-2025-001544-50


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 27 ноября 2025 г.

Хабаровский районный суд Хабаровского края,

в составе единолично судьи Константиновой М.Г.

при секретаре Великодной Д.В.

с участием представителя ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО УК «Гарант-Сервис» о взыскании стоимости восстановительного ремонта, судебных расходов, штрафа,

установил:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование иска указал, что ФИО2 является собственником жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ЕАО, <адрес>. на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ Управление многоквартирным домом осуществляет ООО Управляющая компания «Гарант - Сервис».

ДД.ММ.ГГГГ по причине прорыва стояка холодного водоснабжения (в связи с некачественным оказанием услуг ответчика) в квартире Истца произошел залив квартиры. На основании добровольного соглашения о возмещении ущерба от ДД.ММ.ГГГГ г., ответчиком выплачена истцу сумма затрат на ремонтно - восстановительные работы в размере <данные изъяты> рублей.

Истцом после затопления его квартиры был осуществлен ремонт квартиры для устранения последствий затопления.

В начале ДД.ММ.ГГГГ года на стенах его квартиры начали образовываться следы плесени и грибка.

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием осмотра моей квартиры и устранения признаков грибка на стенах.

Истцом подано заявление в Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по ЕАО.

ДД.ММ.ГГГГ, согласно их официальному ответу дана рекомендация о необходимости в проведении инженерно - технической экспертизы.

ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и АНО «Межрегиональный союз независимых экспертов и оценщиков» заключен договор возмездного оказания услуг, с целью установления причин возникновения повреждений на стенах и полах, в квартире, расположенной по адресу: ЕАО, <адрес>.

Согласно заключению специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, основной и наиболее вероятной причиной возникновения повреждений является проникновения влаги в подвальном помещения под квартирой из-за значительных повреждений кирпичной кладки цоколя под окнами квартиры.

Под окнами квартиры со стороны улицы по кирпичной кладке цоколя переднего и торцевого фасадов наблюдается значительные повреждения в виде трещин. Отслоений штукатурного слоя, разрушения кладки, выкрашивания и выпадения отдельных кирпичей.

В результате намокания и промерзания полов и стен квартиры со стороны подвала возникли повреждения двух жилых комнат и кухни.?

Согласно заключению специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость работ до восстановительному ремонту составляет <данные изъяты> рублей.

В рамках досудебного урегулирования ДД.ММ.ГГГГ г„ в адрес ответчика выставлена претензия, что подтверждается отметкой о принятии с требованием о компенсации ущерба.

По настоящее время указанные в претензии требования не удовлетворены.

Первоначально, истец просил: взыскать с ответчика в пользу истца стоимость работ для восстановительного ремонта в размере <данные изъяты> рублей; стоимость проведенной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей; расходы за оказание юридических услуг в размере <данные изъяты> рублей; штраф, согласно ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

После проведения судебной экспертизы истцом увеличены исковые требования, истец просит взыскать с ответчика стоимость восстановительного ремонта квартиры в размере <данные изъяты> рублей, остальные требования оставлены без изменения.

В судебное заседание истец ФИО2 и его представитель ФИО3 не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. На возражения ответчика против результатов судебной экспертизы указал, что ответчик мог предложить другое экспертное учреждение.

Представитель ответчика ООО «Гарант-Сервис» ФИО4 иск не признала, пояснила и указала в письменных возражениях, что в заключениях специалистов 2022 и 2024 годов отражены одни и те же повреждения спорной квартиры, то есть восстановительный ремонт жилого помещения после затопления 2022 года не проводился. Специалистом АНО «Межрегиональный союз независимых экспертов и оценщиков» осмотр квартиры проведен без участия ответчика, который мог бы дать своим пояснения о недостатках квартиры. Стоимость восстановительного ремонта квартиры истца определена без учета износа. Нет информации о способах определения объема ремонтных работ. Стоимость юридических услуг, является чрезмерно завышенной.

Места повреждений отделки жилых помещений находятся в местах, где отсутствует повреждение облицовочного кирпича на фасаде (цоколе) здания.

Повреждение облицовочного кирпича является локальным, малозначительным и не несущим угрозы разрушения. Выкрашивание облицовочного кирпича не может быть причиной повреждения отделки жилых помещений, так как повреждений стен и бетонных блоков не установлено.

Истец желает повторно истребовать с управляющей компании средства на ремонт жилого помещения, который не был проведен после затопления в ДД.ММ.ГГГГ году, несмотря на полное возмещение ответчиком понесенных затрат.

В части имеющихся повреждений отделки стен квартиры истца, если расценивать степень повреждения согласно, «Ведомственным строительным нормам. Правилам оценки физического износа жилых зданий» <данные изъяты>(р), табл. 63, полная замена штукатурного слоя требуется в случае если повреждено 31-40% площади, общий процент повреждения стен, либо фиксация площади участков повреждений не устанавливается; при расчетах ремонтно-восстановительных работ учитывается восстановление штукатурного слоя по всей площади стен.

С выводами комиссии экспертов в заключении от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не согласен. Кроме того, при проведении осмотра жилого помещения в присутствии сторон, установлен факт личного знакомства эксперта и представителя истца, что свидетельствует о возможной необъективности эксперта при проведении экспертизы.

В исследовательской части экспертного заключения абзац номер пять указано на проведение необходимых измерений, при этом каких либо действий при проведении обследования кроме фотофиксации экспертом не проводилось, информация об измерениях так же не отражена в заключении.

Эксперт делает вывод о наличии конденсата на стенах и перекрытии, а в акте обследования от ДД.ММ.ГГГГ наличие конденсата на стенах и перекрытии не установлено, при этом эксперт утверждает что, при наличии влаги и плохой вентиляции подвального помещения, наличие конденсата должно быть, отсутствие конденсата противоречит выводам эксперта.

При ответе на вопросы №, № п. «А» несмотря на то, что описанные повреждения отделочных слоев преимущественно находятся на потолке и в верхней части стен, эксперт делает вывод о том что, причинах повреждений является обильное поступление влаги из подвального помещения и плохая вентиляция.

При этом отвечая на вопрос № эксперт указывает, что частично произведен ремонт в помещении спальни и местах появлении плесени по ее устранению. Наличие следов похожих на плесень в помещении спальни в районе соединения потолка и стены являются последствием затопления квартиры в 2022 году, в связи с не устранением результатов затопления. Ранее описанные аналогичные повреждения в других помещениях квартиры эксперт относит к наличию влаги в подвальном помещении. Далее утверждает, что следы от залива расположены под потолком, а повреждения отделки стен и полов в виде плесени на полу и на стенах на уровне 30-50 см.

При обследовании квартиры нет описания состояния пола. Единственное упоминание эксперта о состояние пола отмечено в п. 5. спальня: в дальнем углу комнаты отсутствует плинтус пола, где видны следы появления влаги с подвального помещения, однако при осмотре квартиры спальня была загромождена мебелью, отсутствовал доступ в углы комнаты. Эксперт игнорировал заключение полученное при заливе жилого помещения в <данные изъяты> году, когда под затопление попали так же полы, и эти повреждения не были устранены.

В части установления стоимости ремонтно-восстановительных работ, согласно списка нормативной документации которой руководствовались эксперты указано п. 9 применение Сборников ТЕР-2001 (редакция 2014 года) Хабаровского края, п. 16 Индексы пересчета ТСНБ 2001 в текущие цены №1-2023г. В действительности же сметный расчет осуществлен в с применением государственных элементных сметных норм Сборниках ГЭСН. При переводе в текущие цены применены также индексы определённые для Хабаровского края (1 зона) что является ошибочным при выборе индексов перевода в текущие цены, так как территориально местом проведения работ является п. Приамурский расположенный в Еврейской автономной области. Расчет должен производиться в ценах сложившихся для ЕАО. Неверный выбор индексов перевода в текущие цены существенно влияет на конечную стоимость ремонтно-восстановительных работ.

В сметном расчете поз.27-31 стр.35-37 учтены работы по замене инженерных коммуникаций (трубопровод). Данные ремонтные работы не могут быть учтены в расчете, так как эти коммуникации вероятно относятся к общедомовому имуществу, и в данном случае не могут быть отнесены к работам необходимым при проведении ремонт-восстановительных работ в квартире. Замена коммуникаций возможна при проведении капитального ремонта, а не частично в отдельной квартире.

Неверно применены расценки по восстановлению штукатурного слоя, «ГЭСН15-02-005-01 Высококачественная штукатурка фасадов декоративным раствором по камню: стен гладких» учитывает затраты на проведения работ с фасадами зданий, составы работ, методы их проведения и соответственно затраты в расценки учтены для работ с фасадами, для внутренних работ применяются нормы из сборник № радел 2 подраздел 2.2, для декоративных отделочных работ раздел 4 подраздел 4.5 данного сборника.

В расчете применены работы по замене линолеума, но в описательной части заключения информации относительно повреждения покрытия полов не отражено, следовательно при проведении восстановительных работ замена покрытия не требуется.

В перерасчете предоставленного сметного расчета восстановительных работ в текущие цены на дату составления сметы в Еврейской автономной области и учитывая указанные замечания, действительная стоимость работ составляет <данные изъяты> руб.

Заключение судебной экспертизы при таких недостатках не может быть положено в основу решения суда. Заключения эксперта не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Причинно-следственная связь между причиненным ущербом и действиями (бездействием) ответчика не доказана. Бездействие истца относительно выполнения устранения последствий затопления квартиры в 2022 году очевидно.

По этим основаниям, представитель ответчика просит в иске отказать.

В случае взыскания с ответчика штрафа, исходя из необходимости установления баланса интересов сторон, ответчик просит применить положение ст. 333 ГК РФ.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск частично по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником квартиры общей площадью 39,4 кв.м. на первом этаже многоквартирного дома по адресу Еврейская автономная область, <адрес>.

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость квартиры – <данные изъяты> рублей.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Гаранть-Сервис» является управляющей компанией многоквартирного дома по адресу Еврейская автономная область, <адрес>, в соответствии с договором управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился с претензией в ООО УК «Гарант-Сервис», в которой требовал компенсировать ущерб от залива квартиры по адресу <адрес> произошедшего ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.?

В соответствии с актом о последствиях затопления указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире установлены повреждения внутренней отделки во всех помещениях.

По заказу собственника квартиры ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ составлено заключение специалиста № Экспертного центра «Строительная помощь», в соответствии с которым специалистом обследована квартира по адресу ЕАО, <адрес> обнаружены повреждения внутренней отделки, которые зафиксированы в фототаблице, приложенной к заключению. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба причиненного отделке квартиры, составила <данные изъяты> рублей.

В заключении специалиста перечислены ремонтные работы, которые должны быть произведены для восстановления внутренней отделки жилого помещения.

В ДД.ММ.ГГГГ году между ФИО2 и ООО УК «Гарант-Сервис» заключено соглашение о добровольном возмещении ущерба, в соответствии с которым управляющая компания выплачивает собственнику квартиры <данные изъяты> руб. (расходы на восстановительный ремонт в соответствии с заключением специалиста № и дополнительные расходы).

Факт возмещения ущерба, причиненного заливом квартиры в 2022 году в настоящем судебном заседании не оспаривался.

В соответствии с актом обследования жилого помещения по адресу пгт <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, составленным комиссией ООО УК «Гарант-Сервис», в двух комнатах и кухне обнаружены образования схожие с грибковыми. В коридоре следов грибковых образований нет. В вентиляции тяга присутствует. Заключение комиссии: причиной появления грибковых образований является непринятие собственником мер по устранению последствий затопления в октябре 2022 года. работы, предусмотренные заключением № Экспертного центра «Строительная помощь» не выполнены.

ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО2 – ФИО3 обратилась в ООО УК «Гарант-Сервис» с претензией в связи с появлением плесени в квартире в <адрес>. Приложила заключение специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, просила компенсировать собственнику ущерб в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг специалиста <данные изъяты> рублей, расходы на устранение грибка <данные изъяты> руб., расходы на оплату юриста в размере <данные изъяты> рублей.

В соответствии с заключением специалиста АНО «Межрегиональный союз независимых экспертов и оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ №, объектом исследования является квартира по адресу: ЕАО, <адрес>

Исследования проведены методом осмотра объекта, анализа его фактического стояния, инструментальных измерений; сопоставления полученных результатов с требованиями нормативно-технической документации (далее по тексту - НТД) и специальной аппаратуры.

В ходе осмотра использовались следующие инструменты:

дальномер лазерный Leica DISTO D5;

ручка, листы писчей бумаги;

фотоаппарат SONY Cyber-shot DSC-W380.

Под окнами квартиры со стороны улицы по кирпичной кладке цоколя переднего и торцевого фасадов наблюдаются значительные повреждения в виде трещин, отслоений штукатурного слоя, разрушения кладки, выкрашивания и выпадения отдельных кирпичей.

Установленные в ходе исследования дефекты (повреждения) кирпичной кладки цоколя стен являются значительными (которые существенно влияют на использование продукции по назначению и на ее долговечность), устранимыми (устранение которых технически возможно и экономически целесообразно).

В квартире выявлены следующие повреждения:

Жилая комната 2. Площадь - 14,4м2.

Повреждения покрытия полов из линолеума, листов ДВП (деформации и растяжение линолеума, намокание и разбухание ДВП). Пятна черного цвета, похожие на грибок по обоям на стенах (особенно по углам комнаты). Стены местами на ощупь влажные.

Жилая комната 3. Площадь - 12,3м2.

Повреждения покрытия полов из линолеума, листов ДВП (деформации и растяжение линолеума, намокание и разбухание ДВП). Пятна черного цвета, похожие на грибок по обоям на стенах (особенно по углам комнаты). Стены местами на ощупь влажные.

Кухня. Площадь - 5,4м2.

Повреждения покрытия полов из линолеума, листов ДВП (деформации и растяжение линолеума, намокание и разбухание ДВП). По стенам под облицовкой пластиковыми панелями пятна черного цвета, похожие на грибок.

Конкретные причины возникновения подобных повреждений на стенах и полах в комнатах квартиры, достоверно не ясны.

Но по совокупности выявленных признаков, по характеру и расположению данных повреждений можно утверждать, что основной и наиболее вероятной причиной их возникновения является проникновение влаги в подвальные помещения под квартирой из-за значительных повреждений кирпичной кладки цоколя под окнами квартиры в виде трещин, отслоений штукатурного слоя, разрушения кладки, выкрашивания и выпадения отдельных кирпичей, дальнейшее накапливание влаги и конденсация на потолках подвала, далее инфильтрация в помещения квартиры, намокание и промерзание полов и стен, проявление повреждений.

Вероятнее всего повреждения кирпичной кладки цоколя возникли в результате естественного старения конструкций здания, которые со временем проявились и увеличились под воздействием естественных природных атмосферных и климатических факторов (осадочные и усадочные явления, старение и естественный физический износ материалов, механические повреждения, другие эксплуатационные воздействия).

Факторами, ускоряющими износ стен и способствующими образованию повреждений, являются:

• низкое качество кладки (несоблюдение перевязки, толстые растворные швы, забутовка кирпичным боем);

• недостаточная прочность кирпича и раствора (трещиноватость кирпича, высокая подвижность раствора и т.п.);

• совместное применение в кладке разнородных по прочности и деформативности каменных материалов (глиняный и силикатный кирпич, глиняный кирпич и шлакоблоки);

• низкое качество работ в зимнее время (использование обледенелого кирпича, применение смерзшегося раствора).

Для определения стоимости работ по восстановительному ремонту квартиры по ЕАО, <адрес>, нахобходимо выполнить расчет стоимости (составить смету).

В ходе выполнения расчета стоимости:

• состав ремонтно-строительных работ по восстановительному ремонту квартиры, определен на основании предоставленных материалов;

• стоимость работ принята по сметным ценам и текущим ценам, на основании предоставленных материалов;

• объем необходимых ремонтно-строительных работ определен на основании результатов осмотра в соответствии правилам, установленным технической частью соответствующих сборников ФЕР (ФЕРр).

В соответствии с расчетом, выполненным в табличной форме стоимость работ по восстановительному ремонту квартиры по адресу: ЕАО, <адрес>, составит: <данные изъяты> рублей.

В соответствии с договором возмездного оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, оплата за услуги осуществляется заказчиком двумя платежами в виде предоплаты за осмотр, которая вносится до проведения осмотра и доплаты после осмотра объектов исследования и определения объема работ исполнителем. Предоплата стоимости услуг составляет <данные изъяты> рублей, доплата – <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рублей. Доказательства внесения платы за услуги специалиста истцом не представлены.

ДД.ММ.ГГГГ заказчиком ФИО2 заключен договор возмездного оказания услуг с исполнителем ФИО6, по которому исполнитель обязуется оказать услуги по подготовке досудебного требования, представлению интересов в экспертных учреждениях, а также подготовке искового заявления с последующей подачей материалов дела в суд с представлением интересов заказчика в отношении ответчика – ООО УК «Гарант-Сервис».

Стоимость услуг по настоящему договору – <данные изъяты> рублей.

Доказательства, подтверждающие оплату этих услуг, к иску не приложены.

В соответствии с заключением судебной экспертизы – Заключением комиссии экспертов от ДД.ММ.ГГГГ №

А). При визуальном осмотре квартиры были видимые дефекты в каждом отдельно взятом помещении:

1. Коридор:

Поверх участков стен отслоения штукатурки, без проведения работ по очистке, стены окрашены декоративной краской серого цвета. Следы ремонта штукатурки и следы покраски серого цвета имеются над дверью в ванной комнате. 2. Ванная:

Па потолке видно отслоение потолочной краски, следы протекания воды и появление плесени в районе прохождения труб (канализации и водоснабжения).

3. Кухня:

Стеновые панели из ПВХ деформированы, отслоились и прикручены саморезами, на потолке следы клея от потолочной плитки, на стенах над холодильником и кухонным гарнитуром отслоение штукатурки, под подоконником возле отопительной батареи видны следы попадания влаги и появления плесени. На боковых стенах оконного проёма видны отслоение штукатурки и краски.

4.Зал:

На потолке трещина в районе плит перекрытия, отслоение штукатурки потолочной. Под подоконником в районе пола видно отслоение штукатурки и следы попадания влаги. А также следы ремонта стен около отопительной батареи. На стенах около оконного проёма с левой стороны видны следы частичного ремонта стены.

5. Спальня:

На потолке наклеена потолочная плитка с частичным ее отслоением. В дальних углах потолка слева от входной двери видны следы появления плесени. Декоративные потолочные плинтуса частично отошли от потолка. В оконном проеме стен отслоение штукатурки и краски. В дальнем углу комнаты отсутствует плинтус пола, где видно следы появления влаги с подвального помещения. На стенах на уровне 30-50 см от пола присутствуют следы плесени. А также видны следы частичного ремонта в местах ранее образовавшейся плесени. На углах в районе с левой стороны стены от дверного проема присутствует трещина.

Причина повреждений внутренней отделки на стенах, полах в квартире по адресу ЕАО <адрес>, является причиной повреждений то, что обильное поступление влаги с подвального помещения и плохая вентиляция, способствует появлению плесени и сырости в квартире.

Б). В местах кладки присутствуют сквозные трещины, что способствует попадание в подвальное помещение атмосферных осадков в виде дождя и талых вод в период потепления весеннего периода. Под окном помещения зал со стороны улицы имеется разрушение кирпичной кладки и наличие трещин.

При отсутствие полноценной толщины стен способствует появлению образовании плесени и конденсата при перепаде температуры внутри помещении с наружной температурой в нарушении нормативному документу СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» п. 9.73 3 В фундаментах и стенах подвалов:( 1) из бутобетона - толщина стен принимается не менее 350 мм и размеры сечения столбов не менее 400 мм, 2) из бутовой кладки - толщина стен принимается не менее 500 мм и размеры сечения столбов не менее 600 мм), что приводит к появлению образовании плесени и конденсата при перепаде температуры внутри помещении с наружной температурой.

Степень намокания перекрытия которая может привести к повреждениям квартиры, зависит от конструкции и условий воздействия влаги. Влага проникает в перекрытия, просачивается сквозь щели и мелкие зазоры, пропитывает конструкции, что может привести к негативным последствиям.

При повышенной влажности в подвальном помещении и образовании конденсата при перепаде температуры большая вероятность появлению таких повреждений не только в подвальном помещении и в помещении квартиры.

Под окном кухонного помещения снаружи присутствует отслоение кирпичной кладки с закрытым вентиляционным отверстием, имеется отслоение облицовочной штукатурки. В местах кладки присутствуют сквозные трещины, что способствует попаданию в подвальное помещение атмосферных осадков в виде дождя и талых вод в период потепления весеннего периода.

Под окном зала со стороны улицы также имеется разрушение кирпичной кладки, наличие трещин и отсутствия отмостки. При отсутствии полноценной толщины стен способствует появлению образовании плесени и конденсата при перепаде температуры внутри помещении с наружной температурой в соответствии нормативным документом СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» п. 9.71- п. 9.73

При проведении анализа имеющихся фотоматериалов помещений квартиры 2022-2024 годов экспертом установлено, что был частично произведен ремонт в помещении спальня в местах появления плесени по ее устранению.

Наличие следов похожих на плесень, расположенных в помещении спальня в районе соединения потолка и стены в дальнем левом углу от дверного проема является последствием затопления квартиры в 2022 году, в связи с не устранением результатов затопления.

Не устранение последствий затоплений квартиры в 2022 году не может являться причиной состояния жилого помещения в 2024-2025 годах и следствием имеющихся повреждений отделки стен и полов, так как повреждения от залива расположены на стене под потолком, а повреждения отделки стен и полов в виде наличия плесени на полу и на стенах на уровне 30-50 см являются следствием ненадлежащего состояния подвального помещения под квартирой: проникновение влаги в виде атмосферных осадков, значительное повреждение кирпичной кладки цоколя, наружных и внутренних стен под окнами квартиры, в виде трещин расслоение кирпичной кладки, частичное отсутствие кирпичной кладки с внутренней стороны подвального помещения - выпадение отдельных кирпичей, отсутствие отмостки.

При отсутствии вентиляции и при обильном появлении конденсации с подвальною помещения на потолок подвала в результате перепада температур в помещении подвала, может поступать влага в квартиру через швы плит перекрытия между квартирой и подвальным помещением. В последствие строительные и отделочные материалы (штукатурка, краска и линолеум) приходят в негодность.

В соответствии с СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий и постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» пункт 4.2.1 существует большая вероятность промерзания пола в квартире при положительных температурах в подвальном помещении в зимний период из-за повышенной влажности и протекания канализационных труб в местах их соединений, а также образования конденсата на трубах холодного и горячего водоснабжения в подвальном помещении. В частности, указано, что минимальная температура в подвале не должна быть ниже +5 градусов Цельсия, даже если открыты все продухи.

Промерзание пола в квартире при положительных температурах в подвальном помещении в зимний период может быть связано с плохой теплоизоляцией, щелями, контактом с грунтом или повышенной влажностью. Некоторые причины проблемы: холод поступает от основания. Пол промерзает, если он низко расположен относительно основания бетона. Интенсивность охлаждения повышается при отсутствии теплоизоляции или недостаточной её толщине.

Повышенная влажность. Холод через плиту перекрытия быстрее пронижет в помещение при повышенной влажности подпольною пространства.

Неправильная теплоизоляция. Нарушение технологии укладки теплоизоляции сравнимо с её отсутствием.

Холод проникает сквозь щели.

Высокая теплопроводность напольного покрытия. Через деревянные полы и линолеум тепло уходит в плиту перекрытия.?

Стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки на стенах и полах в квартире по адресу ЕАО <адрес> после повреждений, образовавшихся в 2024-2025 годах в результате проникновения влаги указана в сметном расчете, на общую сумму <данные изъяты> рублей.

Представителем ответчика представлена рецензия на заключение комиссии экспертов №, выполненная экспертом ООО «Компания Авиор» ДД.ММ.ГГГГ. В части анализа расчета стоимости восстановительного ремонта в рецензии указано, что смета составлена на основании Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации» с применением сметно-нормативной базы ФСНБ-2022 (Федеральная сметно-нормативная база) Сметная документация разработана ресурсно-индексным методом. Примененный метод допустим при расчете ремонтно-восстановительных работ.

В исследовательской части указано что «Расчет стоимости восстановительного ремонта произведен с использованием программного комплекса «Гранд-Смета»; индексы пересчёта ТСНБ-2001г. В текущие цены №», что не соответствует примененной нормативной базе.

Примененные в смете ценовая зона не соответствуют ценовой зоне региона производства работ.

Для пересчета прямых затрат в текущий уровень цен необходимо воспользоваться информацией о региональных индексах пересчета, в локальном сметном расчете приведены индексы изменения сметной стоимости для региона Хабаровский край (1 зона), для данного расчета с учетом территориальной расположенности объекта следует применять индексы пересчета (текущие цены) для Еврейской автономной области, сложившихся на дату составления расчета.

Реквизиты письма Минстроя России об индексах изменения сметной стоимости строительства, включаемые в федеральный реестр сметных нормативов и размещаемые в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве, указанные на титульном листе дают отсылку на Письмо Минстроя России от 23.08.2024 №488886-ИФ/09 «О расчете индексов изменения сметной стоимости строительства по группам однородных строительных ресурсов на III квартал 2024 года, предназначенных для определения сметной стоимости строительства ресурсно-индексным методом». Дата проведения расчета согласно заключения 3 кв. 2025 года.

4.1 В исследовательской части отсутствует план квартиры с разбивкой на помещения, не указаны характеристики объекта обследования, натуральные обмеры помещений, табличная форма с выявленными дефектами, вследствии чего невозможно определить соответствуют ли объемы работ в локальном сметном расчете с объёмами необходимыми для проведения работ.

4.2. В Исследовательской части вопроса № 1 есть указание на дефекты отделки стен, без указания на объем и характер повреждений. Отсутствует описание отделки помещений, в локальном сметном расчете применены расценки из сборника № 15 Отделочные работы, раздел. 2 подраздел 2.1. штукатурка фасадов, ГЭСН15-02-005- «Высококачественная штукатурка фасадов декоративным раствором по камню: стен гладких» при этом наименование расценки не соответствует Базе Данных, для проведения работ внутри помещения следует применять Подраздел 2.2. Штукатурка поверхностей внутри зданий с подбором соответствующих расценок. Примененный материал в виде «Смеси декоративной на цементной основе с мраморной (гранитной) крошкой, размер 1-1,5 мм» при проведении ремонтно-восстановительных работ следует применять, материалы аналогичные имеющиеся отделке помещений. При замене отделочного материала должна учитывается однородность покрытия таким материалом в одном помещении.

В локальном сметном расчете учтены работы по демонтажу и устройству покрытий из линолеума на клее, в исследовательской части отсутствует указание на повреждение покрытия полов, не указаны характеристики напольного покрытия. Следовательно данные работы не следует учитывать при проведении ремонтно-восстановительных работ.

В разделе Демонтажные работы (Санузел) Локального сметного расчета п. 27,30,28,29,31 учтены работы по замене трубопровода, оснований для включения указанных позиций сметы в расчет по восстановлению помещений не усматривается.

В исследовательской части при описании повреждений ванны отсутствует описания отделки стен, пола, нет описания повреждения конструкций полов и стен, следовательно работы по восстановлению штукатурного слоя п.25,26 локального расчета следует исключить.

Расценкой ГЭСНр62-04-012-01 учитываются работы по «Антигрибковой защите поверхностей каменных конструкций», Наименование расценки НЕ соответствует Базе Данных, антисептик ФСБЦ-14.2.06.01-0002 «Антисептик- антипирен для древесины, для наружных и внутренних работ по обработке деревянных зданий и конструкций, усиленный антисептик с защитой от термитов, плотность при 20 °C 1,13-1,22 г/см3, температура при обработке от -15 до +50 °C, температура при эксплуатации от -50 до +80 °C» предлагаемый для проведения работ учтенных расценкой ГЭСНр62-04-012-01 выбран не верно, так как применяется для обработки деревянных поверхностей.

Суд соглашается с замечаниями, указанными в рецензии на заключение комиссии экспертов, поскольку указанные в рецензии недостатки согласуются с содержанием других материалов гражданского дела. Так, в акте обследования жилого помещения от 17.04.2024 года, на котором основаны исковые требования, не указано о повреждениях труб в квартире истца. В заключении специалиста от 23.04.2024 года, на котором основаны первоначальные исковые требования, не указано о необходимости замены труб. Работы, указанные в заключении специалиста от 23.04.2024 года, согласуются с актом обследования жилого помещения от 17.04.2024 года в части повреждений, причиненных проникновением влаги из подвала. Специалистом рассчитана стоимость работ по восстановлению внутренней отделки жилого помещения в объеме, согласующемся с актом обследования жилого помещения и фототаблицами. Специалист при расчете стоимости восстановительного ремонта обоснованно не учитывает повреждения внутренней отделки квартиры в результате залива квартиры в 2022 году.

Стоимость восстановительного ремонта, определенная в заключении судебной экспертизы в размере <данные изъяты> руб. более чем в два раза превышает первоначально определенную стоимость восстановительного ремонта квартиры (<данные изъяты> руб.), и составляет более 1/3 общей стоимости квартиры, за которую она была приобретена (<данные изъяты> руб.). Такая стоимость восстановительного ремонта не соответствует объему повреждений квартиры, отраженному в фототаблицах, из которых следует, что проникновением влаги из подвала повреждена явно не 1/3 квартиры.

Кроме того, судебные эксперты в качестве причин промерзания пола в квартире указали и другие причины, не связанные с виновностью управляющей компании: отсутствие или недостаточную толщину теплоизоляции пола, нарушение технологии укладки теплоизоляции, высокую теплопроводность напольного покрытия.

Судебные эксперты и специалист проводивший обследование квартиры в досудебном порядке, пришли к единому мнению о проникновении в квартиру влаги из подвала из-за значительных повреждений кирпичной кладки цоколя под окнами квартиры, этот факт суд принимает как достоверно установленный.

При определении стоимости восстановительного ремонта квартиры вследствие проникновения влаги из подвала суд руководствуется заключением специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку оно согласуется с другими материалами гражданского дела и не имеет недостатков, указанных в рецензии на заключение экспертов.

Согласно статье 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии со статьёй 15 ГК РФ,

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно правовым позициям Верховного Суда РФ, на отношения между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и управляющей компанией распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

В соответствии со ст. 162 ч. 2 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) (п. 18). Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170, предусмотрен примерный Перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Приложение N 8).

Согласно указанным Правилам и нормам, к капитальному ремонту жилого помещения относятся, в частности работы по утеплению жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров) (пункт 4 Приложения N 8). Приложением N 7 ремонт и окраска фасадов отнесены к текущему ремонту.

Согласно п. 9 Постановления Правительства РФ от 03 апреля 2013 года за № 290 работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов (текущий ремонт): выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В соответствии с пунктом п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара (работы, услуги), подлежит возмещению в полном объеме.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку (штраф), если подлежащая уплате неустойка (штраф) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Поскольку вред имуществу собственника ФИО2 причинен ненадлежащим исполнением управляющей компаний своих обязанностей по содержанию общего имущества жилого дома, подлежит взысканию с ООО УК «Гарант-Сервис» в пользу ФИО2 стоимость восстановительного ремонта квартиры в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рублей.

Оснований для снижения размера штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ не имеется, так как размер штрафа соответствует последствиям нарушения обязательства.

Не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг специалиста в размере <данные изъяты> рублей и расходы на оплату юридических услуг в размере <данные изъяты> рублей, так как истцом не представлены платежные документы, подтверждающие несение этих судебных расходов. Истец вправе взыскать эти судебные расходы путем подачи заявления о взыскании судебных расходов с приложением подтверждающих их платежных документов.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в бюджет Хабаровского муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина, от которой истец освобожден.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО2 к ООО УК «Гарант-Сервис» о взыскании стоимости восстановительного ремонта, судебных расходов, штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО УК «Гарант-Сервис» <данные изъяты> в пользу ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> стоимость восстановительного ремонта квартиры в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рублей.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с ООО УК «Гарант-Сервис» <данные изъяты> в бюджет Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Хабаровский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 09.12.2025 г.

Судья: М.Г. Константинова

Копия верна

Судья: М.Г. Константинова