Решение № 3А-428/2018 3А-58/2019 3А-58/2019(3А-428/2018;)~М-323/2018 М-323/2018 от 20 марта 2019 г. по делу № 3А-428/2018

дело № 3а-58/2019

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2019 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе: председательствующего судьи Луневой С.П.,

при секретаре судебного заседания Забурунновой О.А.,

с участием административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года: с кадастровым номером …:23, здание овощехранилища, и с кадастровым номером …:18, здание весовой, расположенных по адресу: <...>.

В обосновании административного иска указано, что на основании договора купли-продажи от 16.01.2002г., соглашения о совместной деятельности крестьянского хозяйства от 01.12.2015, дополнительного соглашения от 13.03.2017 к соглашению о совместной деятельности крестьянского хозяйства от 01.12.2015, ФИО1 на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - здание весовой, назначение - нежилое, этажность 1, площадью 107,80 кв.м., кадастровый номер …:18, расположенное по адресу: <...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 08.11.2018 № …. Также на основании договора купли продажи недвижимого имущества от 20.11.2002 ФИО1 на праве собственности принадлежит здание овощехранилища, назначение - нежилое, площадью 1569,00 кв.м., кадастровый номер ….:23, этажность 1, по адресу: <...>., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии …. № …., запись в ЕГРН № …. от 23.11.2002 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 08.11.2018 № ….

По данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость здания весовой составляет 3 144 209,25 рублей, а кадастровая стоимость здания овощехранилища составляет 24 964 946,20 рублей.

Однако рыночная стоимость здания весовой по состоянию на 01.01.2015 составляет 196500 рублей, а рыночная стоимость здания овощехранилища по состоянию 01.01.2015 составляет 2 875500 рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика - Автономной некоммерческой организации «Экспертно-консультационного бюро» об оценке рыночной стоимости от 26.11.2018 № ….. Считает, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, и нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого на основании кадастровой стоимости нежилых зданий.

Просит суд установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - здания овощехранилища с кадастровым номером ….:23, расположенного по адресу: <...>., равной его рыночной стоимости, которая по состоянию на 01.01.2015составляет 2 875 500 рублей, и установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - здания весовой с кадастровым номером ….:18, расположенного по адресу: <...>., - равной его рыночной стоимости, которая по состоянию на 01.01.2015 составляет: 196 500 рублей.

В судебном заседании административный истец ФИО1 на административном исковом заявлении настаивал, уточнил административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости на основании заключения эксперта ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» № …. от 22.02.2019.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения административного истца, допросив в судебном заседании эксперта Т.В., исследовав письменные материалы дела, оценив все представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Более широкое определение кадастровой стоимости приводится в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, частью 1 статьи 245 КАС РФ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ определяет, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Изложенное следует из взаимосвязанного толкования части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи от 16.01.2002 г., соглашения о совместной деятельности крестьянского хозяйства от 01.12.2015, дополнительного соглашения от 13.03.2017 к соглашению о совместной деятельности крестьянского хозяйства от 01.12.2015 ФИО1 является собственником нежилого здания - весовой, назначение - нежилое, этажность 1, площадью 107,80 кв.м., кадастровый номер ….:18, расположенное по адресу: <...>., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2017 года сделана запись регистрации общей долевой собственности 1/3, № …. и 21.12.2017 года запись регистрации общей долевой собственности 2/3, № …..

Также на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2002 ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание - овощехранилище, назначение - нежилое, этажность 1, площадью 1569,00 кв.м., кадастровый номер ….:23, расположенное по адресу: <...>., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.11.2017 года сделана запись регистрации № …..

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1382 от 27.11.2015 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания - овощехранилища с кадастровым номером ….:23 составляет 24964964,20 рублей на 01 января 2015 года; кадастровая стоимость нежилого здания - весовой с кадастровым номером ….:18 составляет 3144209,25 рублей на 01 января 2015 года.

Согласно отчёта об оценке № …. от 26 ноября 2018 года, выполненного Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-консультативное бюро», рыночная стоимость нежилого здания - овощехранилища с кадастровым номером ….:23 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 3435137,22 рубля, а нежилого здания - весовой с кадастровым номером ….:18 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 236015,16 рублей.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

На основании определения Ставропольского краевого суда от 31 января 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» Т.В.

В соответствии с заключением эксперта № …. от 22 февраля 2019 года, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером ….:23 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 6030 000 рублей, а нежилого здания с кадастровым номером ….:18 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 1077 000 рублей.

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт Т.В. выводы, изложенные в заключении экспертизы поддержала, дала пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы № …. от 22 февраля 2019 года по правилам ст. 82, 84 КАС РФ, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, экспертом произведено визуальное обследование объектов капитального строительства с кадастровым номером ….:18 и ….:23, о чем выполнены фототаблицы, в которых отражено техническое состояние исследуемых объектов.

Экспертом установлено, что на дату оценки нежилые здания используются по своему текущему назначению – в качестве весовой и овощехранилища (ангара для хранения зерна). Разрешенное использование – нежилые здания.

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости на 2014 год, произведен анализ рынка объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемые объекты – объекты производственного (индустриального) назначения, проведен анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, произведена выборка и сравнительный анализ объектов исследования с другими объектами недвижимости, описаны методы оценки. Оценка стоимости объектов оценки произведена экспертом с использованием метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, метода сравнительной единицы и расчета стоимости замещения объекта исследования в рамках затратного подхода и методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости – нежилых зданий, не является произвольными, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение экспертизы основано на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок производственной недвижимости в Ставропольском крае, где находятся оцениваемые объекты.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключение судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, в заключении эксперт ответил на все поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объекта на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления.

Суд находит, что данное экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный административным истцом отчет об оценке № …. от 26 ноября 2018 года, выполненный Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-консультативное бюро» суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в них итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку отчет вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.

Оснований сомневаться в правильности выводов экспертизы № …. от 22 февраля 2019 года и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта № …. от 22 февраля 2019 года отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы представитель административного истца, административные ответчики, заинтересованные лица суду не заявили.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, само по себе отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости объектов капитального строения в размере рыночной согласно заключению эксперта № …. от 22 февраля 2019 года.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 года, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2015 год.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления – 19 декабря 2018 год.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - весовой, назначение - нежилое, этажность 1, площадью 107,80 кв.м., кадастровый номер ….:18, расположенное по адресу: <...>. в размере его рыночной стоимости 1077000 рубля по состоянию на 01 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - овощехранилище, назначение - нежилое, этажность 1, площадью 1569,00 кв.м., кадастровый номер ….:23, расположенное по адресу: <...>. в размере его рыночной стоимости 6030000 рубля по состоянию на 01 января 2015 год.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером ….:18, ….:23 считать дату обращения ФИО1 в суд – 19 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Мотивированное решение изготовлено судом 21 марта 2019 года

Судья С.П. Лунева