Решение № 2-411/2025 2-411/2025~М-285/2025 М-285/2025 от 31 октября 2025 г. по делу № 2-411/2025

Дело № 2-411/2025

УИД 44RS0013-01-2025-000397-76


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года п. Красное-на-Волге

Красносельский районный суд Костромской области в составе

председательствующего судьи Хоминой С.Н.,

при помощнике ФИО1,

с участием истца В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению В. к администрации городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области об урегулировании разногласия, путем исключения пункта в договоре аренды и включении нового пункта в договор аренды, взыскании судебных расходов,

у с т а н о в и л:

В. обратилась в Красносельский районный суд Костромской области с исковым заявлением к администрации городского поселения пос.Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области об урегулировании разногласия, возникшего между В. и администрацией городского поселения пос. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района КО при заключении договора аренды №461 земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> следующим образом: исключить в пункте 4.5 договора – «Арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам в случае заключения договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшем участие в аукционе его участником (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации)»; включить новый пункт 4.2.5 договора – «письменно уведомить Арендатора не позднее 1 (одного) месяца, со дня регистрации переуступки договора аренды в случае, если такая переуступка была осуществлена»; взыскать судебные расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 руб. Требования мотивированы тем, что между В. и Администрацией городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области заключен договор аренды №461 от 26.06.2025 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (категория земель- земли населенных пунктов. ВРИ-индивидуальное жилищное строительство, срок аренды 20 лет). Указанный договор заключался по результатам аукциона (извещение №SBR012-2505200178/1), проводимого 06.06.2025 года, где истец являлся единственным заявителем на указанный земельный участок. При заключении договора истцу было предложено подписать типовой договор, предусматривающий приобретение земельных участков с различными видами разрешенного использования, и содержащим п.4.5 «Арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам в случаях: заключение договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным, принявшим участие в аукционе его участником (п.7 ст.448 ГК РФ), заключение договора на срок не более, чем 5 лет, если оное не установлено ФЗ, заключение договора для целей, комплексного развития территорий.» Включение в договор условий о запрете передачи прав третьим лицам нарушает права и законные интересы истца. Перед подписание договора и в целях досудебного урегулирования ситуации и восстановления прав истца 17.06.2025 г. был направлен протокол разногласий к договору, в котором ответчику было предложено внести изменения относительно вышеуказанной нормы. В своем ответе от 23.06.2025 ответчик отказал во внесении изменений в договор аренды земельного участка. Ввиду ограниченного срока для подписания договора аренды на электронной площадке и наличия штрафных санкций за его игнорирование, договор был в итоге подписан истцом в первоначальном виде. Поскольку истец не согласен с отказом администрации, а условия договора не удалось урегулировать в досудебном порядке, истец вынужден обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора аренды земельного участка. Администрация, установив положения п.4.5 договора аренды, не приняла во внимание, что договор аренды заключен сроком на 20 лет, поэтому п.4.5 договора не соответствует действующему законодательству, поскольку нарушает императивный характер п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, в связи с чем он не имел право предусматривать в договоре ограничивающие условия прав арендатора. Таким образом, администрация ограничила арендатору право распоряжения земельным участком. В обоснование требований ссылается на ст.ст.22,39.6, ЗК РФ, ст.ст. 445, 446,448 ГК РФ.

В судебном заседании истец В. исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик администрация городского поселения пос. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена, имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В возражениях на исковое заявление глава городского поселения ФИО2 просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Указал, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен В. на основании протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 04.06.2025 и заключен договор аренды земельного участка от 26.06.2025 №461 со сроком действия 20 лет. В данном случае применить пп. 15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ незаконно, так как 20.02.2025 г. в администрацию подано заявление Б. о предварительном согласовании спорного земельного участка. 28.02.2025 года в Красносельской районной общественно-политической газете «Красное Приволжье» размещено сообщение о приеме заявлений на предварительное согласование предоставления земельного участка в аренду из земель населенных пунктов сроков на 20 лет с видом разрешенного использования ИЖС, по адресу: <адрес>, рядом с <адрес>, кадастровый квартал №, срок подачи заявок с 28.02.2025 в течение 30 календарных дней прилагается. 28.02.2025 г. на официальном сайте РФ в соответствии с пп.1 п.1 ст.39.18 Земельного кодекса РФ размещено извещение № о праве граждан подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка срок подачи заявок 28.02.2025 по 29.03.2025. 03.03.2025 в администрацию подано два заявления от физических лиц (С., Г.) о намерении участвовать в аукционе по предоставлению права на заключение договора аренды з/у, <адрес>, рядом с <адрес>, для ИЖС, которые в дальнейшем в аукционе участие не принимали. 04.03.2025 администрацией принято постановление №141 «О формировании земельного участка для проведения электронного аукциона в городском поселении пос. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района КО <адрес>). 06.05.2025 г. администрацией принято постановление №235 «О проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, (<адрес>, №). На официальном сайте РФ размещено извещение о проведении электронного аукциона 06.06.2025, срок подачи заявок на участие в аукционе 22.05.2025 в 00.00 час до 03.06.2025 в 08.00 час. 02.06.2025 поступила только одна заявка на участие в аукционе от В. за №6008. По результатам рассмотрения заявок в протоколе от 04.06.2025 принято решение о заключении договора с истцом, как единственным участником аукциона. В соответствии с п.20.1 ст.39.12 ЗК РФ не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка не соответствующих условиям, предусмотренным извещением о проведении аукциона, а также сведениям, содержащимся в протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе, в случае, если аукцион признан несостоявшимся, или в протоколе о результатах электронного аукциона. Ссылаясь на п.7,8 ст. 448 ГК РФ полагает, что приведенные ограничения направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущения предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов необоснованных преимуществ: на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотренных законов – в обход закона, что расценивается, как злоупотребление правом (п.3 ст.10 ГК РФ). Таким образом, доводы истца о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности в случае предоставления его гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и без их проведения незаконны и необоснованны, в том числе и требования истца об исключении п.4.5 из договора и включении в договор п.4.2.5. Кроме того, подписание спорного договора аренды земельного участка в соответствии с п.14 ст.39.12 ЗК РФ является результатом аукциона.

Третье лицо Комитет архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации Красносельского муниципального района Костромской области о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен, имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22).

Как следует из содержания подпунктов 1, 5, 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства без проведения торгов осуществляется при условии, что после опубликования извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей не поступили заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе.

Из системного толкования приведенного правового регулирования следует, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в аренду гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства осуществляется либо путем предварительного согласования предоставления земельного участка, либо путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса, то есть в отсутствие заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе по истечении тридцати дней со дня размещения извещения о его проведении на официальном сайте.

Как следует из материалов дела, 20.02.2025 г. в администрацию городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области поступило заявление от Б. о предварительном согласовании предоставления земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, рядом с <адрес>, без проведения торгов в аренду сроком на 20 лет, для индивидуального жилищного строительства.

28.02.2025 г. в газете «Красное Приволжье» администрация городского поселения <адрес> проинформировала граждан и юридических лиц о приеме заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка в аренду из земель населенных пунктов, сроком на 20 лет, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, рядом с <адрес>, кадастровый квартал №

28.02.2025 г. на официальном сайте (torgi.gov.ru) размещено извещение № 22000035310000000062 о праве граждан подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка.

В администрацию городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области поступили заявления Г. и С. о намерении участвовать в открытом аукционе по предоставлению в аренду земельного участка.

На основании постановления администрации городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области от 04.03.2025 г. № 141 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плате территории городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области в кадастровом квартале №, из земель населенных пунктов, площадью 1043 кв.м., предоставляемого в аренду сроком на 20 лет, расположенного по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования -для индивидуального жилищного строительства.,

06.05.2025 г. администрацией городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области принято постановление «О проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка»

На официальном сайте (torgi.gov.ru) размещено извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды 06.06.2025 г. в 10.00. Начало приема заявок 22.05.2025 г. в 00.00, окончание приема 03.06.2025 г. в 08.00, рассмотрение заявок 04.06.2025 г., размер задатка 3 240 руб.

Из протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе от 04.06.2025 г. следует, что 02.06.2025 г. в 18.30 поступила заявка от В. на участие в аукционе, единственная заявка соответствует всем требованиям и условиям аукциона, аукцион признан несостоявшимся, договор аренды земельного участка подлежит заключению с В.

Рассмотрев проект договора аренды В. направила ответчику протокол разногласий от 17.06.2025 г., в котором предложила изменить редакцию п.4.5. договора указав, что арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам в случаях: заключения договора на срок не более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, заключение договора для целей комплексного развития территории.

Администрация городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области отказала во внесении изменений в договор аренды земельного участка, указав, что арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам в случае заключения договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (п.7 ст. 448 ГК РФ).

26.06.2025 г. между администрацией городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области и В. заключен договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадью 1043 кв.м., для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 л.

Земельный участок передан В. по акту приема-передачи от 26.06.2025 г.

Согласно п. 4.5 договора аренды арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам в случае заключения договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка от 26.06.2025 г. зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по КО 30.06.2025 г.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч.1 ст.607 ГК РФ).

Согласно ч.1,2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ч.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Довод В. о том, что договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п.7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, основан на неверном толковании закона.

Поскольку договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> был заключен по результатам аукциона, то арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору аренды третьим лицам, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения спорным земельным участком.

На основании вышеизложенного, исковые требования В. к администрации городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области об урегулировании разногласия, путем исключения пункта 4.5 договора аренды и включении нового п. 4.2.5 договора аренды «письменно уведомить арендатора не позднее 1 (одного) месяца со дня регистрации переуступки договора аренды в случае, если такая переуступка была осуществлена», удовлетворению не подлежат.

Поскольку требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлины являются производными от основного, то они также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования В. к администрации городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области об урегулировании разногласия, путем исключения пункта 4.5. договора аренды «арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам в случае заключения договора на торгах, в том числе с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации)» и включении нового пункта 4.2.5. договора аренды «письменно уведомить арендатора не позднее 1 (одного) месяца со дня регистрации переуступки договора аренды в случае, если такая переуступка была осуществлена», взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красносельский районный суд Костромской области.

Судья С.Н. Хомина

Мотивированное решение изготовлено 01.11.2025 г.

Судья С.Н. Хомина