Решение № 2(2)-62/2019 2(2)-62/2019~М(2)-48/2019 М(2)-48/2019 от 19 марта 2019 г. по делу № 2(2)-62/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2019 года с.Хворостянка

Приволжский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Мулёнковой И.А.,

при секретаре Капизовой А.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с.Хворостянка гражданское дело № 2(2)-62/2019 по иску ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2, к ФИО3, ФИО4 и администрации сельского поселения Хворостянка муниципального района Хворостянский Самарской области о признании договора купли-продажи жилого помещения действительным и состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде,

у с т а н о в и л:

ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2, обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 и администрации сельского поселения Хворостянка муниципального района Хворостянский Самарской области о признании договора купли-продажи жилого помещения действительным и состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде, мотивируя свои требования тем, что 03 августа 1995 года она, ФИО1, заключила договор купли-продажи земельного участка с расположенной на нем квартирой, с ФИО, ФИО, ФИО и ФИО, согласно которому она купила земельный участок и квартиру, площадью 38,5 кв.м., по адресу: <адрес>. Отчуждаемая квартира принадлежала продавцам на основании договора передачи домов в собственность граждан, удостоверенного Хворостянским районным Советом 10.11.1992 г. за №462 и зарегистрированного в Хворостянской сельской администрации. По соглашению сторон указанная квартира продана за 3 000 000 (три миллиона) рублей, земельный участок за 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, которые продавцы получили полностью после подписания договора (согласно, п.4 настоящего договора). Данный договор был удостоверен нотариусом. С 1995 года, с момента приобретения квартиры и земельного участка, и по настоящее время, она добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется квартирой и земельным участком, провела в квартире капитальный ремонт, произвела благоустройство квартиры, обрабатывает земельный участок, оплачивает налоги и другие платежи. Для оформления своих прав на имущество заказала техническую инвентаризацию квартиры, с изготовлением технического паспорта на квартиру. За время проживания в квартире собственными силами и за свой счет ею была произведена реконструкция, а именно: была пристроена кухня, санузел, котельная комната. В результате выполненных строительно-монтажных работ образовались пристроенные к квартире № жилого дома № помещения. Все помещения квартиры, в том числе пристроенные, имеют общую систему теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализации. В результате реконструкции увеличились общая и жилая площади жилого помещения. Произведенная реконструкция не нарушила конструктивные характеристики дома, не ухудшила их надежность и безопасность, не вышла за границы принадлежащего истцу земельного участка. В градостроительном отношении реконструкция квартиры не грозит причинением вреда жизни и здоровью физических лиц и имуществу физических и юридических лиц. Реконст-рукция квартиры не противоречит СНИП, не создает угрозу жизни и здоровью лиц, не затрагивает интересы других лиц. Реконструкцию она произвела с разрешения органов местного самоуправления, после реконструкции ей было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В договоре купли-продажи площадь жилого помещения составляет 38,5 кв.м, после реконструкции площадь жилого помещения составляет 49 кв.м. Реконструкция жилого помещения (пристрой) осуществлена на земельном участке, который находится в собственности истца, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Ссылаясь на изложенные обстоятельства и нормы ст.ст. 165,209,218,222, 454, 551,558 ГК РФ, ст.ст.16, 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истец просила признать договор купли-продажи земельного участка с размещенной на нем квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 03.08.1995 года между ею, ФИО, и ФИО, ФИО, ФИО, ФИО действительным и состоявшимся, признать за ней право собственности на квартиру в реконструированном виде, общей площадью 49 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики ФИО4, ФИО3 и администрация сельского поселения Хворостянка муниципального района Хворостянский Самарской области обратились к суду с ходатайством о рассмотрении дела в их отсутствие, против иска не возражали.

Третье лицо нотариус нотариального округа Хворостянского района Самарской области ФИО. обратилась к суду с ходатайством о рассмотрении дела в ее отсутствие, против иска не возражала.

Представитель третьего лица - отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Хворостянский Самарской области ФИО обратилась к суду с ходатайством о рассмотрении дела в её отсутствие, против иска не возражала, указав, что реконструкция жилого помещения проведена истцом с разрешения Отдела архитектуры и градостроительства, с соблюдением строительных норм и правил.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направили, о причинах неявки не известили, с ходатайствами об отложении судебного разбирательства не обратились, возражений на иск не представило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ч. 2 ст. 550 ГК РФ несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В судебном заседании установлено, что 03.08.1995 года между ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, именуемых «Продавец» и истцом ФИО1, именуемой «Покупатель» был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенной на нем квартирой, согласно которому «Продавец» продал, а «Покупатель» купил земельный участок, размером 0,054 га, с размещенной на нем квартирой, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 38,5 кв.м., по адресу: <адрес>. Отчуждаемая квартира принадлежала продавцам на основании договора на передачу домов в собственность граждан, удостоверенного Хворостянским районным Советом 10.11.1992 г., за №462 и зарегистрированного в Хворостянской сельской администрации, что подтверждается договором купли-продажи, удостоверенным нотариусом с.Хворостянка Самарской области ФИО и зарегистрированным в реестре за № 693. По соглашению сторон квартира продана за три миллиона рублей. Сделка была оформлена договором купли-продажи и удостоверена нотариусом Хворостянского района. Все условия сделки были выполнены сторонами: продавец получил деньги, а истец с 1996 г. стала проживать в купленной квартире на правах собственника, на её имя был открыт лицевой счет ЭВМ №1812, что подтверждается справкой администрации сельского поселения Хворостянка муниципального района Хворостянский Самарской области от 26.07.2018г. №792, выданной на основании похозяйственной книги №67, и не оспорено ответчиками.

При указанных обстоятельствах суд находит сделку по купле-продаже квартиры, заключенную 03.08.1995 года между ФИО, с одной стороны, и ФИО, ФИО, ФИО, ФИО (в настоящее время ФИО5) Л.И., с другой стороны, состоявшейся и действительной, поскольку данный договор соответствует требованиям ст.ст.550, 556 ГК РФ, предусматривающим, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.558 ГК РФ).

Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по форме договор соответствует требованиям закона и между сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора купли-продажи квартиры, покупателем полностью исполнены обязательства по договору. Договор удостоверен нотариусом Хворостянского района Самарской области. Договор купли-продажи заключен до принятия Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому в ЕГРН право собственности истца на указанную квартиру не зарегистрировано. Истец ФИО1, хотя и не зарегистрировала свое право на приобретенное ею недвижимое имущество, однако владеет им и несет бремя содержания, что подтверждается справками и квитанциями об оплате коммунальных услуг, справкой администрации сельского поселения Хворостянка муниципального района Хворостянский. С момента заключения договора купли - продажи и по настоящее время ни одна из сторон не оспорила условия договора, не требовала его расторжения.

Судом также установлено, что двое из продавцов по сделке умерли: 19 апреля 1999 года умерла ФИО, что подтверждается копией записи акта о её смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Отделом ЗАГС администрации Хворостянского района Самарской области, а ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО, что подтверждается копией свидетельства о его смерти <данные изъяты> №, выданного Отделом ЗАГС муниципального района Хворостянский управления ЗАГС Самарской области.

Согласно сообщению нотариуса нотариального округа Хворостянского района Самарской области ФИО, наследниками после смерти ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ, являются: супруг ФИО, дочери – ФИО и ФИО, которым выданы Свидетельства о праве на наследство по закону. Наследственное имущество состояло из: компенсации на оплату ритуальных услуг по всем действующим и закрытым счетам в размере 1538 рублей 80 копеек, на которое вышеуказанным наследникам 07.06.2005 года были выданы Свидетельства о праве на наследство по закону, в 1/3 доле каждому; и компенсации в размере остатка вклада наследнику по 1991г. в сумме 2740 рублей 42 копеек, на которое наследникам ФИО6 и ФИО7 выданы 20.02.2010 года Свидетельства о праве на наследство по закону, в <данные изъяты> доле каждой.

Согласно сообщению нотариуса нотариального округа Хворостянского района Самарской области ФИО, наследником, принявшим наследство по завещанию на все имущество, оставшееся после смерти ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ, является дочь ФИО8. Наследственное имущество состояло из денежного вклада со всеми причитающимися процентами в сумме 27 рублей 50 копеек и компенсации на оплату ритуальных услуг по всем действующим и закрытым счетам в сумме 6000 рублей 00 копеек, жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, и компенсации по договорам страхоания в сумме 6000 рублей, на которое наследнику ФИО были выданы 08.11.2007г., 17.12.2007г. и 05.07.2011г., соответственно, Свидетельства о праве на наследство по завещанию.

Указанные наследники ФИО3 и ФИО Л.И., являющиеся ответчиками по настоящему делу, никаких правопритязаний на указанное имущество не заявляют. Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, в наследственную массу после смерти ФИО и ФИО не вошла.

В судебном заседании установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.06.2018г., что указанная квартира, площадью 49 кв.м, состоит на кадастровом учете и ей присвоен кадастровый №. Согласно уведомлению Управления Росреестра сведения о зарегистрированных правах на указанную квартиру в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч. 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ документом, дающим застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, является разрешение на строительство/реконструкцию.

Разрешение на реконструкцию, согласно пункту 5 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 Градостроительного кодекса РФ.

Судом установлено, что ФИО1 на основании разрешения отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Хворостянский Самарской области №66 от 19.09.2000г. произвела реконструкцию приобретенного жилого помещения. После проведенной реконструкции жилого помещения 11.08.2008 г. ФИО1 было получено разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, площадь жилого помещения после проведенной реконструкции составила 49 кв.м.

Таким образом, суд полагает, что при проведении реконструкции жилого помещения ФИО1 были соблюдены все установленные законом требования. Реконструированное жилое помещение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст.16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда.

Согласно ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Уклонением в этом случае является любое фактическое поведение стороны договора, препятствующее ввиду ее отсутствия регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу независимо от действительных причин неявки, как при недобросовестности стороны, так и при наличии уважительных причин для неявки (в том числе смерть), так как нормы об уклонении применяются по аналогии закона в соответствии со ст.6 ГК РФ.

Согласно ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что право собственности у истца на квартиру возникло, но переход права собственности требовал регистрации, которую истец в настоящее время может произвести лишь на основании судебного решения ввиду смерти стороны по сделке –ФИО и ФИО

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 218, 222 ГК РФ, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2, к ФИО3, ФИО4, администрации сельского поселения Хворостянка муниципального района Хворостянский Самарской области о признании договора купли-продажи жилого помещения действительным и состоявшимся, о признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде, - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с расположенной на нем квартирой, заключенный 03.08.1995 года между ФИО1 и ФИО, ФИО, ФИО9, ФИО8, действительным и состоявшимся.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру, общей площадью 49 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру общей площадью 49 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд, через Приволжский районный суд, в течение месяца со дня его вынесения.

Судья И.А.Мулёнкова