Решение № 2А-163/2024 2А-163/2024(2А-2319/2023;)~М-2139/2023 2А-2319/2023 М-2139/2023 от 6 февраля 2024 г. по делу № 2А-163/2024

Дело № 2а-163/2024 копия


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 февраля 2024 года город Чайковский

Чайковский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Шлегель А.Н.,

при секретаре судебного заседания Фоминых Е.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к Управлению земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа, исполняющему обязанности начальника Управления земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа ФИО4 о признании незаконным решения об отказе предоставления земельного участка для завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с административным иском к Управлению земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа, и.о. начальника УЗИО администрации Чайковского городского округа ФИО4 о признании незаконным решения об отказе предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией Чайковского муниципального района, ФИО5 предоставлен в аренду сроком на 5 лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 606 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки под объектами торговли, общественного питания, адрес: <адрес>.

На основании соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в договоре № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ права по указанному договору аренды переданы ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 58 кв.м.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ изменен вид разрешенного использования земельного участка на «многоквартирные секционные и блокированные жилые дома в 2-4 этажа».

По окончании срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства сроком на 3 года.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ на основании ч.6 ст.23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

В связи с кризисом в строительной отрасли, возникшим с ДД.ММ.ГГГГ, сложной финансовой ситуацией, наличием препятствий в получении разрешения на строительство, имевших место со стороны Управления строительства и архитектуры администрации Чайковского городского округа, строительством новой школы в непосредственной близи от арендуемого ФИО3 земельного участка, завершить строительство не удалось по объективным причинам.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в адрес УЗИО администрации Чайковского городского округа заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на 3 года на основании п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ (для завершения строительства).

Письмом УЗИО от ДД.ММ.ГГГГ № за подписью и.о. начальника УЗИО ФИО6 ФИО3 отказано в предоставлении земельного участка в аренду в связи с тем, что ранее он уже ему был предоставлен на основании п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, в то же время по данному основанию предоставление земельного участка возможно однократно.

Считает решение об отказе незаконным, поскольку оно принято ДД.ММ.ГГГГ в условиях отсутствия судебного акта об изъятии у ФИО3 принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства. Следовательно, учитывая вышеуказанное толкование норм права и разъяснения, у ФИО3 имеется право требовать заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства. Оспариваемое решение об отказе в предоставлении земельного участка не соответствует положениям п.п.10 п.2, п.п.5 п.5 ст.39.6 ЗК РФ и нарушает субъективное право ФИО3 на получение в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Просит признать незаконным решение Управления земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, изложенное в письме от ДД.ММ.ГГГГ №.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация Чайковского городского округа, Управление строительства и архитектуры Администрации Чайковского городского округа.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, реализовал права через представителя ФИО1, который в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, повторно привел их суду.

Представитель административного ответчика Управления земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа Голышев А.Б. в судебном заседании поддержал письменные возражения, приобщенные к материалам дела (л.д.18-63).

Заинтересованные лица Администрация Чайковского городского округа, Управление строительства и архитектуры Администрации Чайковского городского округа в судебное заседание представителей не представили, извещены надлежащим образом.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если признает оспариваемые решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

При этом на лицо, обратившееся в суд, возлагается обязанность доказывать факт нарушения его прав, свобод и законных интересов (пункт 1 части 9 и часть 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается и судом установлено следующее.

Постановлением администрации Чайковского муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ проведен аукцион по продаже права на заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадь 606 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли (л.д.26 об.-27).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Чайковского муниципального района (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользовании на условиях аренды земельный участок, из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадь 606 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – земельные участки под объектами торговли, общественного питания. Договор заключен сроком на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и подлежит государственной регистрации (л.д.23-25).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> в адрес МО «Чайковский муниципальный район» направлено уведомление о проведенной регистрации ограничения (обременения) права в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадь 606 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли (л.д.27 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, ФИО9 и ФИО3 заключено соглашение о замене стороны в договоре № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, права по договору аренды переданы ФИО3 (л.д.28-29, 30).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 606 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.53-55).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано свидетельство о государственной регистрации права в отношении объекта незавершенного строительства, общей площадью 58 кв.м., степень готовности 6%, по адресу: <адрес> (л.д.38).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом администрации Чайковского городского поселения (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключено дополнительное соглашение, изменен вид разрешенного использования земельного участка на многоквартирные секционные и блокированные жилые <адрес> этажа (л.д.31-34).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился главе Чайковского городского поселения с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 606 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.36-37).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом администрации Чайковского городского поселения и ФИО3 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.35).

Постановлением администрации Чайковского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью 606 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - многоквартирные секционные и блокированные жилые <адрес> этажа (л.д.40-41).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом администрации Чайковского городского поселения и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № на 3 года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41-47).

ДД.ММ.ГГГГ между УЗИО администрации Чайковского городского округа и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.48).

ДД.ММ.ГГГГ УЗИО АЧГО составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому он не имеет выноса границ в натуре, не используется по целевому назначению (строительство не ведется), фототаблица прилагается (л.д.49-52).

ДД.ММ.ГГГГ УЗИО АЧГО в адрес ФИО3 направлено уведомление об окончании срока договора аренды (до ДД.ММ.ГГГГ), предложено подойти в УЗИО АЧГО для подписания акта приема-передачи участка (л.д.56).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в УЗИО администрации Чайковского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 606 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ УЗИО администрации Чайковского городского округа в адрес ФИО3 направлено письмо № об отказе предоставлении земельного участка для завершения строительства, так как с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ специалистами УЗИО АЧГО было проведено обследование участка, составлен акт. В адрес заявителя ДД.ММ.ГГГГ было направлено письмо о нарушениях условий договора 2. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ числится задолженность в размере 2419, 35 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6).

Согласно выписке из ЕГРН по адресу: <адрес> имеется объект незавершенного строительства, площадь 58 кв.м., кадастровый №, степень готовности незавершенного строительства 6% (л.д.9-11).

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у ФИО3 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в 2023 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Оспариваемое решение об отказе принято ДД.ММ.ГГГГ в условиях отсутствия судебного акта об изъятии у ФИО3 принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства. Не имеется такого судебного акта и на дату рассмотрения настоящего административного дела.

Суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение об отказе предоставления земельного участка не соответствует закону и нарушает права административного истца на получение в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Установив несоответствие закону отказа, влекущего нарушение прав и законных интересов административного истца, суд в соответствии со ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворяет исковые требования.

В целях восстановления нарушенных прав административного истца суд считает необходимым возложить на УЗИО администрации Чайковского городского округа обязанность повторно в установленном порядке рассмотреть заявление ФИО3 о предоставлении в аренду спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа об отказе предоставления ФИО3 в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 606 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - многоквартирные секционные и блокированные жилые <адрес> этажа от ДД.ММ.ГГГГ №.

Возложить на Управление земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа обязанность повторно в установленном порядке рассмотреть заявление ФИО3 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадь 606 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с разрешенным использованием - многоквартирные секционные и блокированные жилые <адрес> этажа.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Чайковский городской суд Пермского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья /подпись/ А.Н. Шлегель

Мотивированное решение составлено 21 февраля 2024 года.

«КОПИЯ ВЕРНА»

подпись судьи _____________________________________

(А.Н. Шлегель)

Секретарь судебного заседания отдела обеспечения судопроизводства по гражданским делам Чайковского городского суда Пермского края

___________________

(Е.С. Фоминых)

«_____» _____________ 20__ г

Решение (определение)_________________ вступило в законную силу.

Подлинный документ подшит в деле № 2а-163/2024

УИД 59RS0040-01-2023-002829-60

Дело находится в производстве

Чайковского городского суда <адрес>