Решение № 2-683/2019 2-683/2019~М-584/2019 М-584/2019 от 8 сентября 2019 г. по делу № 2-683/2019

к делу №2-683/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 сентября 2019 года г.Адыгейск

Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Тлецери Х.А.,

при секретаре Тетер С.Ш.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности №23 АА 9633661 от 6 июня 2019 года ФИО2,

ответчика ФИО3

и её представителя по доверенности от 5 декабря 2018 года ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО5 к ФИО3 о понуждении к исполнению обязанностей по передаче недвижимого имущества, регистрации права собственности и взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка и по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО3 о понуждении к исполнению обязанностей по передаче недвижимого имущества, регистрации права собственности и взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, как покупателем, и ФИО3 (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, бывший совхоз Псекупс, категорииземель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованиемдля сельскохозяйственного производства, кадастровый №.

Согласно условиям данного договора, цена земельного участка составляет № рублей. Покупатель производит оплату в размере 33% отцены земельного участка, что составляет № рублей в срок до 09.04.2018 года.

Данное условие он исполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств, помимо этого, он дополнительно произвел оплату ФИО3 № рублей, что подтверждается актом приема -передачи денежных средств и платежным поручением.

Согласно п. 3.2.2 договора купли-продажи, оставшуюся часть в размере66% он должен был уплатить в течение 90 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю. Однако продавец изначально ввела его в заблуждение. Переход права собственности не мог произойти, т.к. продавец только ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала за собой право собственности, что уже свидетельствует о недобросовестном исполнении обязательств со стороны продавца.

Он по актам приема-передачи денежных средств передал ответчице № рублей, как и договаривались. Фактически, земельный участок продавцом не передан, что нарушает соглашение между ними и условия договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Договором предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства по передаче земельного участка и государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, согласно п.п. 5.1 и 5.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец уплачивает покупателю пеню в размере 1 % от цены земельного участка за каждый день просрочки срока передачи земельного участка, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ, чтоею не было также сделано и штраф в размере 100 000 рублей за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, ввиду того, что продавец зарегистрировал за собой право собственности не в течение 90 дней, а намного позже: ДД.ММ.ГГГГ.

Просит обязать ответчика исполнить обязательства по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по передаче покупателю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, бывший совхоз Псекупс, кадастровый №, площадью № кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства и регистрации перехода права собственности на земельный участок;

Обязать ответчика исполнить обязательства по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ путем уплаты неустойки - штрафа покупателю ФИО5 в размере № рублей и пеню в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (согласно п.4. 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) и по дату исполнения своего обязательства в натуре, т.е. передачи земельного участка покупателю.

Представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования и просила их удовлетворить.

ФИО3 иск не признала и пояснила, что ФИО5 никогда не предъявлял требований о передаче земельного участка в связи с использованием участка в 2018 году и обратилась в суд с встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка общей площадью № кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ, так как в ходе переговоров с ФИО5 по договору купли-продажи земельного участка, при засеве участка выяснилось, что часть земельного участка ориентировочно 2,5 га оказалась под водой Краснодарского водохранилища.

Данное обстоятельство препятствует исполнению договора в том виде, в котором он был подписан сторонами, что подтверждается межевым планом и заключением кадастрового инженера.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что в удовлетворении исковых требований ФИО5 следует отказать, а требования ФИО3 подлежат удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 99 669 кв.м. с кадастровым номером № (земли сельскохозяйственного наказания), расположенного по адресу: <адрес>, бывший совхоз Псекупс за 900 000 рублей.

В соответствии с условиями договора оплата должна была быть произведена частями в следующем порядке: 33% от цены земельного участка, что составляет 300 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а оставшаяся часть в размере 66% от цены земельного участка, что составляет № рублей, уплачивается покупателем, в течение 90 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В соответствии с ч.1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п.2.2.1 договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ФИО6 и ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязан был подготовить земельный участок для передачи покупателю, а также акт приема-передачи земельного участка и иные необходимые документы в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с п.2.4.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ покупатель обязан был принять земельный участок от продавца по акту приема-передачи. Согласно п. 4.1 договора передача земельного участка от продавца к покупателю оформляется по акту приема-передачи.

Согласно п.4.3 договора одновременно с передачей земельного участка продавец передает покупателю относящиеся к земельному участку документы, выписки, распоряжения.

В нарушение указанных пунктов договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 не подготовила акт приема-передачи земельного участка, а покупатель ФИО5, обязанный принять земельный участок от продавца ФИО3 по акту приема-передачи, без передаточного акта стал использовать земельный участок, засеяв его в 2018 года. Однако именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом. Только передаточный акт свидетельствует, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Акт приема-передачи земельного участка в нарушение условий договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не подписывался.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В настоящее время установлено, что часть земельного участка ориентировочно 2,5 га оказалась под водой Краснодарского водохранилища в связи с чем, продавец ФИО3 отказывается передать земельный участок в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку земельный участок, общей площадью 99 669 кв.м. с кадастровым номером 01:06:2700001:107 не был передан по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО5 не предъявлял требований о понуждении ответчика ФИО3 к исполнению обязанности продавца передать недвижимость, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО5 об обязании ФИО3 по передаче земельного участка и государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, в связи с отказом в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В связи с отказом ФИО5 в удовлетворении требований об исполнении обязанности ФИО3 (продавца) передать земельный участок и регистрации перехода права собственности требования об обязании ФИО3 уплатить неустойку – штраф в размере 100 000 рублей и пени в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательства также не подлежат удовлетворению.

ФИО3 предъявила встречный иск о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в соответствии с межевым планом и заключением кадастрового инженера часть земельного участка ориентировочно 2,5 га оказалась под водой Краснодарского водохранилища, что является существенным изменением обстоятельств, из которых они исходили при заключении договора и препятствуют исполнению договора в том виде, в котором он был подписан сторонами.

В соответствии с ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельства признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд считает, что изменение площади земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что часть участка ориентировочно 2,5 га оказалась под водой Краснодарского водохранилища является существенным и является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила уведомление ФИО5 с предложением об изменении или расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, однако в предусмотренные законом сроки ответа от ФИО5 не последовало. В судебном заседании встречный иск ФИО3 о расторжении договора ФИО5 не признал.

При таких обстоятельствах требования по встречному иску ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Отказать ФИО5 в удовлетворении исковых требований об обязании ФИО3 исполнить обязательства по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по передаче земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, бывший совхоз «Псекупс» кадастровым номером 01:06:2700001:107 площадью 99 669 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, регистрации перехода права собственности на земельный участок и взыскании неустойки-штрафа в размере 100 000 рублей и пени в размере 1% за каждый день просрочки.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., категории сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, бывший совхоз «Псекупс» от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, которое принято 14 сентября 2019 года.

Председательствующий «подпись» Х.А.Тлецери

<данные изъяты>