Решение № 2-379/2025 2-379/2025(2-4554/2024;)~М-3260/2024 2-4554/2024 М-3260/2024 от 14 сентября 2025 г. по делу № 2-379/2025

Дело № 2-379/2025

УИД 76RS0014-01-2025-001963-54

Изготовлено 15.09.2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 августа 2025 года г. Ярославль

Кировский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Холиновой Н.А.,

при секретаре Белове И.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жемчужина» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО2 обратился в Кировский районный суд г. Ярославля с исковым заявлением, в котором с учетом уточнения (т. 3 л.д. 187 – 218) просил, признать односторонний акт о передаче объекта долевого строительства от 01.09.2024 недействительным, обязать ответчика в течение 30 суток с даты вступления решения суда в законную силу передать истцу объект долевого строительства, который входит в состав объекта (многоквартирного дома), расположенного по адресу: <адрес> взыскать с ООО «СЗ «Жемчужина» судебную неустойку в размере 904 рубля 16 копеек по истечении 30 суток с даты вступления решения суда в законную силу за каждый день неисполнения решения суда в части возложения обязанности передать истцу объект долевого строительства, который входит в состав объекта (многоквартирного дома), расположенного по адресу: <адрес>; обязать ООО «СЗ «Жемчужина» в течение 30 суток с даты вступления решения суда в законную силу вместе с объектом долевого строительства, который входит в состав объекта (многоквартирного дома), расположенного по адресу: <адрес> общее (общедомовое) имущество объекта (многоквартирного дома), расположенного по адресу: <адрес> взыскать с ООО «СЗ «Жемчужина» судебную неустойку в размере 904 рубля 16 копеек по истечении 30 суток с даты вступления решения суда в законную силу за каждый день неисполнения решения суда в части возложения на ответчика обязанности передать ФИО2 вместе с объектом долевого строительства, который входит с состав объекта (многоквартирного дома), расположенного по адресу: <адрес>, общее (общедомовое) имущество объекта (многоквартирного дома), расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с ООО «СЗ «Жемчужина» неустойку в размере 866 769 рублей 34 копейки за период с 01.07.2023 по 20.10.2024 в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства; признать общим имуществом дома, расположенного по адресу: <адрес>, парковочные места (машино-места) 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79; запретить ООО «СЗ «Жемчужина» отчуждать парковочные места (машино-места) 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, расположенные в подвальном этаже (подвале) объекта (многоквартирного дома), расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей, штраф.

В обоснование исковых требований указано, что 30.12.2020 между ФИО2 и ООО «СЗ «Жемчужина» заключен договор участия в долевом строительстве № 4-2-1-83/20 (далее – Договор № 4-2-1-83/20), в соответствии с которым обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) объект, а именно: многоквартирный дом со встроенными объектами административного назначения (офисы), учреждением дошкольного образования (детский сад) и подземной автостоянкой с инженерными коммуникациями, расположенный по адресу: <адрес>, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По условиям Договора № 4-2-1-83/20 размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 3 616 650 рублей. Застройщик обязался передать объект долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ориентировочный срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2021 года. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства по Договору № 4-2-1-83/20 – в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договор № 4-2-1-83/20 предусматривает условие, что одновременно с передачей объекта долевого строительства по акту приема – передачи застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах и условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов. О готовности объекта долевого строительства к передаче застройщик обязан письменно уведомить участника долевого строительства не менее чем за 14 календарных дней до истечения срока, установленного Договором № 4-2-1-83/20. Обязательства по внесению платы по Договору № 4-2-1-83/20 ФИО2 исполнил 25.01.2021, вместе с тем до настоящего времени объект долевого строительства ему не передан, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащая по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах и условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, ФИО2 не передана. Требования о предоставлении проектной документации для ознакомления истцу ООО «СЗ «Жемчужина» оставлены без удовлетворения. Застройщик уклоняется от передачи истцу квартиры, после неоднократных обращений в адрес ответчика объект долевого строительства был предоставлен ФИО2 для осмотра 30.06.2023. При осмотре квартиры истцу не была предоставлена инструкция по ее эксплуатации, общее имущество дома, подлежащее передаче ответчиком, как и ключи, истцу не передавались. Поскольку соответствующая инструкция истцу не передавалась при осмотре объекта долевого строительства, он не имел возможности проверить его качество и принять, проверить элементы отделки, наличие, состав, комплектность систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов. Каких-либо уведомлений (сообщений) о готовности объекта долевого строительства ФИО2 не получал, неоднократно обращался, в том числе посредством мессенджера, к представителю ООО «СЗ «Жемчужина» с требованием об осмотре объекта и его передаче. ООО «СЗ «Жемчужина» трижды вносили изменения в проектную документацию, разрешение на строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, от 21.12.2018 № 76-301000-306-2018, содержит ссылки на редакции документа от 05.08.2019, от 12.05.2020, от 13.12.2021. ФИО2 не был уведомлен застройщиком о внесении изменений в проектную документацию, согласие на такие изменения застройщиком у истца не испрашивалось. В частности, ООО «СЗ «Жемчужина» при внесении изменений в проектную документацию увеличено количество парковочных мест (машино-мест) в подвале многоквартирного дома по сравнению с тем, что предполагалось на момент заключения ФИО2 Договора № 4-2-1-83/20. Указанными действиями застройщик уменьшил общее имущество многоквартирного дома, парковочные места с 69 по 79 подлежат признанию общим имуществом многоквартирного дома, застройщику надлежит запретить отчуждать указанные парковочные места и признать их общим имуществом многоквартирного дома.

В судебном заседании ФИО2 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что требования в части запрета отчуждать парковочные места (машино-места) 70, 78, 79 не поддерживает, поскольку данные объекты недвижимости уже переданы в собственность третьи лиц. Поддержал требования о возложении на ООО «СЗ «Жемчужина» обязанности предоставить проектную документацию. Также ФИО2 в судебных заседаниях указывал, что является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Застройщиком нарушен срок передачи объекта долевого строительства, о завершении строительства ООО «СЗ «Жемчужина» не уведомило ФИО2, уведомлений о передаче квартиры истец не получал. 30.06.2023 прибыл для осмотра квартиры по договоренности с представителем застройщика ФИО3, по результатам которого был составлен предварительный акт приема-передачи квартиры, содержащий перечень недостатков и информацию о приглашении специалиста для осмотра. Кроме того, приемке квартиры ФИО2 препятствовало отсутствие инструкции по ее эксплуатации. Истец обращался к застройщику с заявлением о предоставлении для ознакомления проектной документации, в чем ему было отказано лично руководителем организации. Указанные обстоятельства препятствовали истцу осмотреть, принять объект долевого строительства. Впоследствии ФИО2 неоднократно посредством мессенджера обращался к представителю застройщика с вопросом о передаче квартиры, однако каждый раз его разрешение откладывалось. 01.09.2024 ООО «СЗ «Жемчужина» составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства, с которым истец не согласен. Управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>, осуществляет ТСЖ «ЖК Жемчужина», в настоящее время проектная документация находится в ТСЖ. Истец лишен возможности ознакомиться с проектной документацией в ТСЖ, поскольку до настоящего времени объект долевого строительства ему не передан. Проектная документация, которая предоставлена в материалы дела в электронном виде и с которой ФИО2 ознакомлен, не является достоверной.

В судебном заседании представитель ООО «СЗ «Жемчужина» по доверенности ФИО4 против удовлетворения исковых требований ФИО2 возражала по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление (т. 1 л.д. 52 – 55, т. 2 л.д. 3 – 6, т. 3 л.д. 242 – 250). Представитель дополнительно пояснила, что истец надлежащим образом был уведомлен о готовности объекта долевого строительства к передаче, осведомлен о возможности его принятия, какие-либо препятствия для осмотра и приемки объекта ФИО2 не создавались. В акте от 30.06.2023 истцом указано о том, что в объекте грязные окна, возможно имеются сколы, трещины, царапины, окна в пленке, отсутствуют ручки, накладки на петлях, дверь на балкон поцарапана, имеется мусор. Указанные недостатки не являются существенными, не препятствовали истцу принять жилое помещение. При уклонении участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В материалах дела имеются объявления о продаже квартиры истца в период судебного разбирательства. Представитель ООО «СЗ «Жемчужина» полагает, что заявленные ФИО2 исковые требования преследуют цель уклонения от несения расходов по содержанию объекта долевого строительства и уплаты налога на имущество. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 установлен ряд особенностей относительно применения неустойки, штрафа, иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. Истцом заявлено требование о взыскании в его пользу с ответчика неустойки за период с 19.03.2024 по 20.10.2024, то есть за период, полностью подпадающий под действие моратория на начисление штрафных санкций. Более того, вина застройщика в нарушении срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства отсутствует, требование о взыскании неустойки является производным от основного требования и не подлежит удовлетворению, как и требование о компенсации морального вреда. Проектная документация передана ООО «СЗ «Жемчужина» 20.08.2024 ТСЖ «ЖК «Жемчужина» в бумажном и электронном виде, обязанности передавать участнику долевого строительства проектную документацию не имеется. Квартира передана по одностороннему акту истца, поскольку ФИО2 уклоняется от подписания акта приема-передачи. Передача по акту приема-передачи общего имущества, систем инженерно-технического обеспечения объекта долевого строительства и системы пожаротушения, иного оборудования, имеющего отношение объекту долевого строительства, законодательством не предусмотрена. Общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственником помещений в нем в силу закона. Ленинским районным судом г. Ярославля рассмотрено гражданское дело № 2-33/2024 по иску Е-вых к ООО «СЗ «Жемчужина» с требованиями о признании права единоличной собственности ответчика на машино-места 69-79 не возникшим ввиду принадлежности указанного имущества собственникам жилых помещений. Аналогичные требования заявлены и ФИО2 Решение Ленинского районного суда г. Ярославля вступило в законную силу 10.02.2025. Застройщик имел право вносить изменения в проектную документацию.

В судебном заседании представители ТСЖ «ЖК Жемчужина» ФИО5, ФИО6 возражали против удовлетворения исковых требований ФИО2 ФИО6 пояснил, что является председателем ТСЖ «ЖК Жемчужина», которым в материалы настоящего гражданского дела в электронном виде предоставлена проектная документация на многоквартирный дом по адресу: <адрес>, полученная от застройщика. В Ленинском районном суда г. Ярославля рассматривалось гражданское дело по иску ФИО7, ФИО8 к ООО «СЗ «Жемчужина», в рамках которого судом дана оценка законности постановки на кадастровый учет парковочных мест 69-78. Судом проводилось выездное судебное заседание, осматривалось местонахождение машино-мест, в судебном акте указано о законности их формирования. Вместе с тем по устной договоренности между представителями ООО «СЗ «Жемчужина» и ТСЖ «ЖК Жемчужина» парковочные места 45, 70, 78 будут переданы собственникам помещений многоквартирного дома для обеспечения более удобного проезда по парковке.

Третье лицо ФИО9 в судебном заседании пояснила, что она и ее супруг являются собственниками машино-места 77, приобреталось оно по договору участия в долевом строительстве. Возражала против признания парковочного места общим имуществом собственников жилых помещений.

В судебном заседании 23.01.2025 допрошена свидетель ФИО1 которая пояснила, что с октября 2020 года оказывала ООО «СЗ «Жемчужина» услуги по реализации жилых помещений, застройщиком ФИО3 была выдана доверенность от имени юридического лица. В обязанности свидетеля входило консультирование клиентов, помощь в оформлении документов, показ квартир. ФИО3 30.06.2023 осматривала совместно с ФИО2 приобретенную им по договору участия в долевом строительстве квартиру. Истцом было указано на ряд несущественных недостатков, которые отражены в предварительном акте приема-передачи, они были устранены застройщиком. На осмотр ФИО2 свидетель приглашала по телефону, после 30.06.2023 истец неоднократно переносил даты осмотра квартиры.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы настоящего дела, суд считает, что требования подлежат частичному удовлетворению.

Из дела видно, что 30.12.2020 между ФИО2 и ООО «СЗ «Жемчужина» заключен договор участия в долевом строительстве № 4-2-1-83/20, по условиям которого застройщик обязался в срок, указанный в проектной декларации, своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) объект, а именно многоквартирный дом с встроенными объектами административного назначения (офисы), учреждением дошкольного образования (детский сад) и подземной автостоянкой с инженерными коммуникациями, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (пункт 2.1 Договора № 4-2-1-83/20).

В соответствии с пунктом 2.2 Договора № 4-2-1-83/20 объект долевого строительства имеет следующие характеристики: проектный номер 83, подъезд 4, этаж 2, количество комнат 1, жилая площадь объекта 17,90 кв.м, количество балконов 1, площадь балкона 1,11 кв.м, общая площадь объекта долевого строительства без учета балкона 36,96 кв.м, площадь объекта долевого строительства, включая площадь балкона (с коэффициентом 0,3) 38,07 кв.м, назначение объекта долевого строительства – жилое.

Объект долевого строительства передается участнику долевого строительства с потребительскими качествами, указанными в Приложении № 2 к Договору № 4-2-1-83/20.

Пунктом 2.3 Договора № 4-2-1-83/20 предусмотрено, что участник долевого строительства подтверждает, что до заключения договора получил всю необходимую и достоверную информацию о застройщике и проекте строительства, ознакомился с проектной декларацией и согласен на размещение и публикацию всех изменений и дополнений, вносимых застройщиком в проектную декларацию в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Вместе с объектом долевого строительства участнику долевого строительства передается общее имущество в жилом доме, а именно: общие помещения в многоквартирном доме, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, подвалы, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие несущие, ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, а также иное имущество в соответствии с действующим законодательством, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (пункт 2.5 Договора № 4-2-1-83/20).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора № 4-2-1-83/20 размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства объекта долевого строительства (цена договора) на момент подписания договора составляет 3 616 650 рублей.

В силу пункта 4.1 Договора № 4-2-1-83/20 ориентировочный срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – не позднее 4 квартала 2021 года. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Застройщик направляет участнику долевого строительства письменное сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче не менее чем за 14 календарных дней до истечения срока, установленного настоящим договором для передачи объекта долевого строительства. Застройщик передает, а участник долевого строительства принимает объект долевого строительства по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, при условии оплаты участником долевого строительства полностью цены договора. В течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления застройщика о завершении строительства объекта и о готовности объекта долевого строительства к передаче участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства и совершить одно из следующих действий: принять объект долевого строительства путем подписания с застройщиком акта приема-передачи, либо в случае обнаружения при осмотре объекта долевого строительства несоответствия условиям договора, стороны составляют акт осмотра объекта долевого строительства (квартиры), включающий перечень дефектов и/или недоделок и срок их устранения, который согласовывается сторонами (пункты 4.2, 4.3, 4.4 Договор № 4-2-1-83/20).

В соответствии с пунктом 4.5 Договора № 4-2-1-83/20 участник долевого строительства считается просрочившим исполнение своих обязанностей по принятию объекта долевого строительства, если в срок, установленный настоящим пунктом, он не совершил одного из вышеуказанных действий.

При уклонении участника долевого строительства от принятия квартиры, предусмотренный пунктом 4.4 Договора № 4-2-1-83/20 срок, и/или при отказе участника долевого строительства от принятия квартиры, застройщик по истечении двух месяцев с момента истечения срока указанного в пункте 4.4 Договора, составляет односторонний акт приема-передачи квартиры. Односторонний акт приема-передачи квартиры составляется в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства уведомления о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче, либо, если оператором почтовой связи заказное письмо-уведомление возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения, об истечении срока хранения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному в договоре почтовому адресу для направления уведомления и корреспонденции (пункт 4.6 Договора № 4-2-1-83/20).

Обязательства по оплате Договора № 4-2-1-83/20 исполнены ФИО2 21.01.2021 в полном объеме (т. 1 л.д. 29).

Решением Кировского районного суда г. Ярославля от 06.04.2023 по гражданскому делу № 2-546/2023 частично удовлетворены исковые требования ФИО2, с ООО «СЗ «Жемчужина» взыскана компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, в удовлетворении требований о взыскании неустойки за период с 01.07.2022 по 20.10.2022 за нарушение срока передачи объекта долевого строительства отказано, поскольку спорный период полностью подпадает под действие моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Взыскание компенсации морального вреда по указанному гражданскому делу обусловлено наличием нарушения срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Решение суда вступило в законную 16.05.2023.

Многоквартирный жилой дом со встроенными объектами административного назначения (офисы), индивидуальными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой с инженерными коммуникациями введен в эксплуатацию 24.05.2023 на основании разрешения № 76-23-077-2023.

Его строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство от 21.12.2018 № 76-301000-306-2018.

Доказательств направления в адрес ФИО2 письменного сообщения о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче ООО «СЗ «Жемчужина» не представлено, в судебном заседании представитель ответчика поясняла, что уведомление направлялось простой почтой в Архангельскую область по адресу, указанному истцом в Договоре № 4-2-1-83/20. Кроме того, информирование участников долевого строительства о готовности объекта к передаче осуществлялось по телефону и путем размещения информационных конструкций на самом объекте.

Вместе с тем материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что 30.06.2023 ФИО2 прибыл для осмотра жилого помещения, обусловленного Договором № 4-2-1-83/20, сторонами в тот же день составлен предварительный акт приема-передачи квартиры № 82 в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

Указанный акт содержит информацию о недостатках, которые указаны истцом: грязные окна, на окнах возможно имеются сколы, трещины, царапины, все окна в защитной пленке, отсутствуют ручки, накладки на петлях, дверь на балкон поцарапана, отлив в комнате поцарапан, имеется мусор. Также в акте указано, что приглашен специалист для оценки качества стен/перегородок, водопровода/канализации, отопления, газового оборудования, квартирного щита (электрического).

Более для осмотра, приемки объекта долевого строительства ФИО2 не явился.

02.07.2024 в адрес ООО «СЗ «Жемчужина» от ФИО2 поступила претензия, содержащая требования о передаче инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, предоставлении проектной документации, объекта долевого строительства, выплате неустойки и компенсации морального вреда.

01.09.2024 ООО «СЗ «Жемчужина» составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 30.12.2020 № 4-2-1-83/20.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 8, части 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 5 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

На основании части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.В соответствии с частью 5 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

При этом в период передачи объекта долевого строительства действовало постановление Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – Постановление № 442), из пункта «г» которого следует, что при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом «д» настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно абзацу 2 пункта «н» Постановления № 442 в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В случае выявления отступлений от условий договора и (или) недостатков, предусмотренных частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением № 442 установлены следующие особенности передачи завершенного строительством объекта долевого участия:

1) при обнаружении существенных нарушений требований по качеству объекта долевого строительства (то есть недостатков, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования) - то до подписания передаточного акта осуществляется составление акта осмотра.

Акт осмотра составляется в порядке подпунктом «л» пункта 1 Постановления № 442, с участием привлекаемого участником долевого строительства специалиста, отвечающего требованиям, предъявляемым к специалисту подпунктом «к» пункта 1 Постановления № 442 (абзац 2 подпункта «в», абзац 1 подпункта «г» пункта 1 Постановления № 442).

2) при отсутствии существенных нарушений требований по качеству объекта долевого строительства - в передаточном акте указывается перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком (абзац 3 подпункта «в» Постановления № 442).

В этом случае, когда выявленные в ходе приемки объекта долевого строительства недостатки по качеству не относятся к существенным, дольщик не может воспользоваться правом, предоставленным пунктом 5 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ, то есть правом отказаться от составления и подписания передаточного акта.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

В ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что истец был уведомлен о завершении строительства и готовности его к передаче, явившись на первичный осмотр квартиры 30.06.2023.

Составленный сторонами акт осмотра жилого помещения от 30.06.2023 не свидетельствует, что недостатки в нем отраженные, являются существенными, препятствуют эксплуатации квартиры и делают ее непригодной для использования.

Отсутствие доказательств направления в адрес истца извещения о необходимости принятия объекта долевого строительства в данном конкретном случае не имеет юридического значения, поскольку с момента первичного осмотра ФИО2 знал об отсутствии препятствий к принятию объекта.

Истец не обращался за составлением акта о принятии объекта долевого строительства, доказательств надлежащего исполнения им обязанности по приемке объекта либо доказательства того, что указанное обязательство не исполнено им не по его вине, не представлено, обстоятельств совершения истцом действий по своевременному принятию объекта материалами дела не установлено, требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству в адрес ООО «СЗ «Жемчужина» истец также не направлял.

Непередача застройщиком инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства ФИО2 не может являться основанием для признания одностороннего акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома недействительным и не влияет на легитимность совершенных застройщиком действий.

Кроме того, инструкция по эксплуатации квартиры передана истцу представителем ООО «СЗ «Жемчужина» в судебном заседании 07.11.2024 и в материалы дела (т. 1 л.д. 204).

Суд также принимает во внимание, что в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела истцу представителями застройщика неоднократно предлагалось прибыть для приемки квартиры, однако истец такие действия не совершил.

Согласно части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с уклонением истца от приемки объекта долевого строительства, ответчик реализовал передачу объекта долевого строительства в одностороннем порядке, составив односторонний передаточный акт от 01.09.2024.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ответчиком при составлении одностороннего передаточного акта нарушений требований закона не допущено, оснований для удовлетворения иска в указанной части не имеется.

Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, поскольку полагает установленным факт злоупотребления правом со стороны истца, который уклоняется от принятия объекта долевого строительства.

Требование о взыскании неустойки является производным и удовлетворению не подлежит, как и требование о возложении обязанности передать объект долевого строительства, взыскании судебной неустойки на случай неисполнения данного требования.

В соответствии с частью 1 статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

В силу пункта 2 части 2 статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию о проектной декларации.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектной декларации включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

В соответствии с пунктом 3 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которого предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319, субъекты информации размещают информацию в системе жилищного строительства одним из следующих способов:

а) заполнение в своем личном кабинете (в случае если для субъекта информации Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрено использование личного кабинета) разработанных оператором электронных форм (формуляров, шаблонов) документов и их подписание усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица субъекта информации, осуществившего ввод информации в систему жилищного строительства;

б) передача в систему жилищного строительства информации (документов) в виде электронных файлов форматов. xml,. json,. docx,. xlsx,. txt,. mssql,. dump,. rar,. zip,. tar,. jpeg,. jpg,. png,. tiff,. pdf,. svg,. sig, сведения и (или) свойства которых позволяют определить размещенный в системе жилищного строительства документ, субъекта информации, разместившего его в системе жилищного строительства, а также должностное лицо субъекта информации, ответственное за размещение информации в системе жилищного строительства, и способы оперативной связи с таким лицом.

В силу пункта 8 данных Правил указанная в части 6.1, в пунктах 3 и 5 части 7.3 статьи 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ информация и информация, доступ к которой в соответствии с законодательством Российской Федерации ограничен, в том числе информация, размещенная в системе жилищного строительства органом регистрации прав, за исключением информации, размещаемой им в открытой части системы жилищного строительства в объеме сведений, подлежащих размещению на публичной кадастровой карте, размещается в закрытой части системы жилищного строительства.

Таким образом, к информации, подлежащей размещению в закрытой части системы жилищного строительства, относится проектная документация застройщика, включающая в себя все внесенные в нее изменения, и результаты инженерных изысканий (пункт 5 части 7.3 статьи 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 21 Федерального закона № 214-ФЗ лицо, являясь участником долевого строительства, имеет право потребовать от застройщика предоставить для ознакомления проектную документацию. При этом законом не определен конкретный способ ознакомления с проектной документацией, что очевидно свидетельствует о возможности ознакомления с указанными документами любым способом, не противоречащим интересам обеих сторон, по предварительному согласованию.

Обращаясь с настоящим иском ФИО2 указывает, что 02.07.2023 им в адрес ООО «СЗ «Жемчужина» направлена претензия (т. 1 л.д. 30), содержащая, в числе прочего, требование о предоставлении проектной документации объекта капитального строительства.

Вместе с тем в ответе на претензию (т. 1 л.д. 69) застройщик указал, что указанное требование удовлетворению не подлежит, поскольку объект долевого строительства передается участнику долевого строительства с потребительскими качествами, указанными в Приложении № 2 к Договору № 4-2-1-83/20.

Также в обоснование отказа в предоставлении проектной документации ООО «СЗ «Жемчужина» указано, что подписывая договор участия в долевом строительстве участник долевого строительства подтвердил, что получил всю необходимую и достоверную информацию о застройщике и о проекте строительства, ознакомился с проектной декларацией и согласен на размещение и публикацию всех изменений и дополнений, вносимых застройщиком в проектную декларацию, в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте застройщика.

Ввиду вышеприведенных норм права, отказ ООО «СЗ «Жемчужина», выраженный в ответе на претензию ФИО2, в предоставлении проектной документации на объект долевого строительства, нельзя признать законным, указанными действиями застройщика нарушены права истца на доступ к информации, подлежащей размещению в закрытой части системы жилищного строительства (проектной документации), в его пользу подлежит взысканию компенсация морального вреда.

Руководствуясь принципом разумности и справедливости, оценивая степень вины ответчика, учитывая характер нравственных страданий истца, а также отсутствие негативных последствий, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

Из дела видно, что управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>, осуществляет ТСЖ ЖК «Жемчужина».

Материалами дела подтверждается, что 20.08.2024 между ООО «СЗ «Жемчужина» и ТСЖ ЖК «Жемчужина» подписан акт приема-передачи рабочей и проектной документации в отношении многоквартирного жилого дома, в настоящее время в распоряжении застройщика проектная документация на многоквартирный дом по адресу: <адрес>, отсутствует, оснований для возложения на ООО «СЗ «Жемчужина» обязанности предоставить для ознакомления ФИО2 проектную документацию не имеется. ФИО2 не лишен возможности получить доступ к проектной документации при обращении к ТСЖ «ЖК Жемчужина».

Кроме того, в материалы настоящего гражданского дела ТСЖ ЖК «Жемчужина» предоставлена проектная документация на многоквартирный дом, она получена истцом в рамках ознакомления с материалами гражданского дела.

Из дела видно, что парковочное место № 69 принадлежит ФИО10, № 71 - ФИО11, № 72 – ФИО3, № 74 – ФИО12, № 75 – ФИО13, № 76 – ФИО14, № 77 – ФИО15, ФИО9, № 78 – ООО «СЗ «Жемчужина», сведения о правах, зарегистрированных в отношении машино-мест № 70, 73, 79 отсутствуют.

Решением Ленинского районного суда г. Ярославля от 26.08.2024 по гражданскому делу № 2-33/2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.02.2025, оставлены без удовлетворения исковые требования ФИО8, ФИО7 к ООО «СЗ «Жемчужина» о признании недействительными пунктов 6.2, абзаца 4 пункта 3.2, 11.3 договору участия в долевом строительства; признании права единоличной собственности ответчика на машино-места с 69-78 не возникшим ввиду принадлежности указанного имущества к долевой собственности собственников 68 машино-мест и самовольной реконструкции объекта капитального строительства без согласования с истцами; снятии с кадастрового учета машино-мест 69-78; взыскании штрафа, компенсации морального вреда, расходов на изготовление электронных ключей доступа в помещения, взыскании неустойки.

Суд указал, что согласно проекту ООО «Альфапроект» от 2019 года, жилой дом по адресу: <адрес>, представляет собой 6-ти подъездное десятиэтажное (с переменной этажностью 4 – 10 этажей) здание с подвалом. В подвале расположена автостоянка на 68 автомашин, кладовые для личных нужд жителей для хранения пожароопасных и взрывчатых веществ, инженерные и технические помещения, комната уборочного инвентаря, тепловой пункт, помещение насосных станций, водомерный узел, электрощитовая, венткамеры. Общая площадь парковочных мест подземной автостоянки 935 кв.м.

По факту после окончания строительства в подвале расположена на 79 автомашин, общая площадь парковочных мест подземной автостоянки 1 086 рублей 25 копеек.

Подземная парковка в отдельный объект не выделена, места общего пользования паркинга принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности.

Суд пришел к выводу, что изменение застройщиком количества машино-мест с 68 до 79 не привело к нарушению требований градостроительного законодательства, а также к ущемлению прав участников долевого строительства.

ФИО2 подана апелляционная жалоба на решение Ленинского районного суда г. Ярославля от 26.08.2024 по гражданскому делу № 2-33/2024, как лицом, не привлеченным к участию в деле, которая оставлена судебной коллегией по гражданским делам без рассмотрения, поскольку постановленное решение не нарушает его права и законные интересы, собственником машино-места ФИО2 не является.

Решение Ленинского районного суда г. Ярославля вступило в законную силу, соответственно факты, установленные этим решением, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора. Указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь в соответствии со статьей 61 ГПК РФ.

Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

На основании изложенного оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о признании общим имуществом машино мест №№ 69 – 79, запрете ООО «СЗ «Жемчужина» отчуждать машино-места, не имеется, в рамках рассмотрения гражданского дела Ленинским районным судом г. Ярославля установлено отсутствие нарушений при постановке на кадастровый учет данных объектов недвижимости.

В принятии к производству уточненных исковых требований ФИО2 от 20.06.2025 в части истребования из чужого незаконного владения машино-мест №№ 69 – 79, признании недействительным документов, на основании которых возникло право собственности третьих лиц на указанные парковочные места, прекращении права собственности на машино-места (протокол судебного заседания от 18.06.2025) судом отказано по мотивам пункта 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ ввиду того, что права, свободы или законные интересы истца документами о передаче в собственность третьих лиц машино-мест не затрагиваются, истец стороной оспариваемых сделок не является, полномочиями по их оспариванию не обладает.

Доводы искового заявления о необходимости возложения на ООО «СЗ «Жемчужина» обязанности по передаче общего (общедомового) имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, основаны на неверном толковании истцом требований законодательства.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.06.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункты 2, 3), к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

На основании приведенного нормативного правового регулирования право долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, принадлежит собственникам помещений в силу закона и отдельного оформления не требует.

Также не подлежат удовлетворению и требования о взыскании неустойки за неисполнение решения в указанной части, поскольку они являются производными от вышеуказанных исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ с ООО «СЗ «Жемчужина» в доход бюджета г. Ярославля подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 (паспорт №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жемчужина» (ИНН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жемчужина» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жемчужина» в доход бюджета г. Ярославля государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья Н.А. Холинова