Решение № 3ГА-47/2026 3ГА-47/2026(3ГА-670/2025;)~М-663/2025 3ГА-670/2025 М-663/2025 от 2 марта 2026 г. по делу № 3ГА-47/2026

дело № 3га-47/2026

Верховный Суд Республики Башкортостан


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Уфа 17 февраля 2026 г.

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Бураншина Т.А.,

при секретаре Халиковой Э.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «РАССВЕТ» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» о признании незаконными решений ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» (далее – ГБУ РБ «ГКО и ТИ») и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «РАССВЕТ» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с вышеуказанным административным исковым заявлением, указывая, что административный истец является арендатором земельных участков:

1. с кадастровым номером №..., площадью 16 165 130 кв.м, по адресу: адрес с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 81 472 255,2 руб.;

2. с кадастровым номером №..., площадью 282 594 кв.м, по адресу: адрес с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 1 461 010,98 руб.

Считает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствуют их рыночной стоимости, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Истец обратился в ГБУ РБ «ГКО и ТИ» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, однако бюджетным учреждением в удовлетворении заявлений отказано.

Административный истец просит признать незаконными решения ГБУ РБ «ГКО и ТИ» №ОРС-02/2025/000664, №ОРС-02/2025/000665 от 25 ноября 2025 г. и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости:

1. с кадастровым номером №...№... по состоянию на 14 августа 2025 г. в размере 36 048 000 руб.;

2. с кадастровым номером №... по состоянию на 1 июля 2025 г в размере 749 000 руб.

Представитель административного истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в нем, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан ФИО2 в судебном заседании административное исковое заявление не признал, просил отказать в удовлетворении.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц: ГБУ РБ «ГКО и ТИ», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Публично-правовой компании «Роскадастр» на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установлен статьями 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ).

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Указанный порядок по общему правилу начинает действовать с 1 января 2023г.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации:

а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) не осуществляется.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 7 декабря 2023 г. № 713 определено, что положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются на территории Республики Башкортостан с 1 января 2024 г.

Таким образом, с 1 января 2024 г. на территории Республики Башкортостан установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 1 февраля 2017 г. № 53-р в целях реализации требований федеральных законов «О государственной кадастровой оценке», «О государственном кадастре недвижимости» государственное унитарное предприятие Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан путем преобразования реорганизовано в государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» с передачей прав, обязанностей и имущества (п.1). Установлено, что основными целями создаваемого учреждения являются, в том числе, проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (п.2).

В указанное учреждение физические и юридические лица вправе обратиться, и которое, в свою очередь, вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В связи с этим на территории Республики Башкортостан с 1 января 2024 г. не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, предусматривающие возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии, в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором земельных участков:

1. с кадастровым номером №..., площадью 16 165 130 кв.м, по адресу: адрес, с/с ФИО1;

2. с кадастровым номером №..., площадью 282 594 кв.м, по адресу: адрес, с/с Николаевский, д. Николаевка.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости затрагивает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2022 г. утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13 сентября 2022 г. №2363 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на 1 января 2022 г.», опубликованным на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan.ru.

Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 г.:

1. с кадастровым номером №... в размере 81 472 255,2 руб.

2. с кадастровым номером №... в размере 1 461 010,98 руб.

Заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости поступили в ГБУ РБ «ГКО и ТИ» 30 октября 2025 г.

К указанным заявлениям в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ были приложены отчеты об оценке 02/10/25-ОС-2 от 17 октября 2025 г. и 02/10/25-ОС-3 от 17 октября 2025 г., подготовленные ООО «РегионЗемОценка», согласно которым рыночная стоимость земельных участков определена:

1. с кадастровым номером №... по состоянию на 14 августа 2025 г. в размере 36 048 000 руб.;

2. с кадастровым номером №... по состоянию на 1 июля 2025 г. в размере 749 000 руб.

ГБУ РБ «ГКО и ТИ» 25 ноября 2025 г. приняты решения № ОРС-02/2025/000664, № ОРС-02/2025/000665 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решений, причиной отказа послужило несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

8 декабря 2025 г. в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, в суд поступило административное исковое заявление ООО «РАССВЕТ».

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое решение были принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона №135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктами 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика ГБУ РБ «ГКО и ТИ» о несоответствии подготовленного оценщиком отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 851/2026 от 13 января 2026 г., отчеты об оценке 02/10/25-ОС-2 от 17 октября 2025 г. и 02/10/25-ОС-3 от 17 октября 2025 г., подготовленные ООО «РегионЗемОценка», не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и прав оценочной деятельности, в отчете допущены расчетные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная оценщиком в отчетах, не подтверждается. Рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет:

1. с кадастровым номером №..., площадью 16 165 130 кв.м, по адресу: адрес, с/с ФИО1 по состоянию на 14 августа 2025 г. в размере 41 404 000 руб.;

2. с кадастровым номером №..., площадью 282 594 кв.м, по адресу: адрес, с/с Николаевский, д. Николаевка по состоянию на 1 июля 2025 г. в размере 887 000 руб.

Представителем Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан к заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 851/2026 от 13 января 2026 г. поданы замечания, в которых указываются следующие доводы.

-Экспертом из трех методов (сравнительный, доходный, затратный) выбран сравнительный метод, примененный согласно методу сравнения продаж объектов аналогов. Однако в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал 8 земельных участков. Сравнивая объекты земельных участков, эксперт приводит «аналоги объекты» по Республике Башкортостан в целом. При этом земельные участки, рассматриваемые в исковом заявлении, территориально находятся в Уфимском районе Республики Башкортостан. Указанные исследованные объекты-аналоги, не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки;

-Экспертом не проведены корректировки на транспортную доступность, отсутствует информация о наличии либо отсутствии коммуникаций;

-Экспертом не применен доходной подход, который при проведении оценки в рамках доходного подхода экспертом должен учитывать урожайность сельскохозяйственных культур. Не введена корректировка на дату предложения, поскольку стоимость объектов недвижимости в различный период времени может отличаться. Не введена корректировка на дату предложения, поскольку стоимость объектов недвижимости в различный период времени может отличаться;

-Эксперт для проведения корректировок необоснованно воспользовался данными издания «Справочник оценщика недвижимости-2023. Земельные участки сельскохозяйственного назначения», <...> год, под ред. ФИО3

Суд не может согласиться с вышеуказанными доводами представителя заинтересованного лица по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 г. N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Из экспертного заключения ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 851/2026 от 13 января 2026 г. следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельных участков. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении эксперта сведения, дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектами оценки по своим экономическим характеристикам.

В заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Экспертное заключение подписано уполномоченным экспертом, которому было поручено проведение судебной оценочной экспертизы.

Эксперт ФИО4 имеет специальные знания в области оценочной деятельности, прошла профессиональную переподготовку и имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, является членом СРО "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков", имеет стаж работы в оценочной деятельности, судебным экспертом с 2005 г.; ее экспертная деятельность в установленном порядке застрахована, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Судом была опрошена эксперт ФИО4, которая, опровергая доводы поданных письменных замечаний, пояснила, что в процессе анализа информации и поиска аналогов для применения и осуществления метода сравнительного анализа продаж экспертом были проанализированы все предложения по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения до дат оценки (а именно в течение 2024, 2025 гг.) в Уфимском районе, а также в Республике Башкортостан в целом. Одним из основных ценообразующих факторов при оценке рыночной стоимости недвижимости является местоположение оцениваемого объекта. Для проведения корректировок на местоположение экспертом было использовано издание «Справочник оценщика недвижимости-2023. Земельные участки сельскохозяйственного назначения», <...> г., под ред. ФИО3 Для учета этого фактора в справочнике были выделены типовые территориальные зоны в зависимости от удаления от областного центра, классификация которых содержится в таблице 13 издания. Расчет корректировок на местоположение представлен на стр. 82-91 Заключения. Поправка на местоположение, проведенная экспертом, корректна и обоснована и учитывает общее местоположение Объектов исследования в зависимости от удаления от областного центра и расположения объектов в регионе. При этом аналоги №№ 1, 2, 5 расположены в административных районах, граничащих с городом Уфа либо Уфимским районом. Все выявленные предложения были проанализированы и сведены в таблицу (таблица 9 стр. 74-79 Заключения). Экспертом для целей расчетов рыночной стоимости Объектов исследования по сравнительному подходу были приняты земельные участки №№ 1-8 таблицы. Объекты №№ 9-18 с самыми высокими и самыми низкими удельными показателями стоимости, а также не подходящие по какому-либо из факторов Объектам исследования, были исключены из расчетов, как некорректные. Среднее значение по всем принятым экспертом для расчетов аналогам №№ 1-8 из таблицы 9 составило значение 3,34 руб./кв.м. Дополнительно осуществлялась проверка на коэффициент вариации, характеризующий степень однородности выборки. Доходный подход невозможно применить, так как отсутствует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект недвижимости способен приносить, а также связанные с объектом недвижимости расходы. Эксперт принял решение в рамках данного исследования применить метод сравнения продаж для оценки рыночной стоимости Объектов исследования сравнительным подходом. Обоснование – наличие в свободном доступе достаточного количества информации по продажам схожих с объектами исследования объектов-аналогов. Метод сравнения продаж является наиболее эффективным и достоверным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения поправок к ценам продаж аналогов. При определении корректировок, разбитых по видам использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, эксперт использовал значения корректировок для вида использования «под пашни», как самого массового вида использования сельскохозяйственных угодий. Наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требованиям ФСО № 7 п. 20. В качестве объектов-аналогов экспертом в Заключении использованы земельные участки, выставленные на продажу с февраля 2024 г. по июнь 2025 г. Расчет корректировок на время продажи подробно представлен на стр. 95-96 Заключения. Эксперт для проведения корректировок воспользовался данными издания «Справочник оценщика недвижимости-2023. Земельные участки сельскохозяйственного назначения», <...> г., под ред. ФИО3, поскольку справочники данного издательства являются самыми актуальными на момент проведения исследования в оценочном и экспертном сообществе; результаты справочника основаны на данных статистической обработки больших массивов информации, публикуемых на сайтах недвижимости, а также на опросах экспертов и прямых участников рынка. Авторы справочника отмечают, что значения, полученные в результате исследования, актуальны и могут быть использованы в отчетах об оценке на даты оценки с 1 апреля 2023 г. и далее при условии сохранения характера развития рынка или до публикации более актуальной версии исследования.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенный судом эксперт ФИО4 дала дополнительные показания по существу своего заключения и подтвердила свои выводы.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Довод письменных возражений на заключение эксперта о том, что использованы объекты-аналоги, отличающиеся от объектов оценки и применение неверной корректировки по данному фактору, не может быть основанием к признанию заключения эксперта недопустимым доказательством, поскольку в качестве объектов-аналогов экспертом использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, что соответствует положениям пункта 22 ФСО N 7.

Все другие доводы замечаний опровергнуты экспертом при допросе, следовательно, суждение со стороны заинтересованного лица о недостоверности выводов эксперта о рыночной стоимости земельных участков объективно не подтверждено.

Оснований для назначения по делу повторной, либо дополнительной экспертизы не имеется, поскольку заслуживающих внимания доводов о недостатках проведенного исследования, свидетельствующих о его неправильности либо необоснованности, представителем заинтересованного лица не приведено.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы.

Отмеченные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, отражены в оспариваемом решении ГБУ РБ «ГКО и ТИ».

Заключение эксперта в части наличия в отчете ошибок, повлиявших на определение итоговой рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «РАССВЕТ» у ГБУ РБ «ГКО и ТИ» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказов в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решения ГБУ РБ «ГКО и ТИ» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемых решений ГБУ РБ «ГКО и ТИ» незаконным отсутствует, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требования ООО «РАССВЕТ» об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Федерального закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Суд, оценивая доказательства, представленные по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости объекта недвижимого имущества заключения эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 851/2026 от 13 января 2026 г., поскольку это заключение является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, научно обосновано, составлено с учетом индивидуальных характеристик объектов оценки, не имеет противоречий. В заключении эксперта имеются ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток. Отобранные для исследования аналоги идентифицированы по информации из открытых источников сети интернет, соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относится объекты оценки, и с учетом проведенных корректировок сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Анализ рынка экспертом произведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены, использованная экспертом информация и методология расчетов соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

После исследования судом экспертного заключения стороны о назначении повторной судебной экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки и полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной судебным экспертом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «РАССВЕТ» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

1. с кадастровым номером №..., площадью 16 165 130 кв.м, по адресу: адрес, адрес по состоянию на 14 августа 2025 г. в размере 41 404 000 руб.;

2. с кадастровым номером №..., площадью 282 594 кв.м, по адресу: адрес по состоянию на 1 июля 2025 г. в размере 887 000 руб.

В удовлетворении требований ООО «РАССВЕТ» о признании незаконным решений ГБУ РБ «ГКО и ТИ» №ОРС-02/2025/000664, №ОРС-02/2025/000665 от 25 ноября 2025 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Т.А. Бураншин