Решение № 2-534/2021 2-534/2021~М-209/2021 М-209/2021 от 23 марта 2021 г. по делу № 2-534/2021

Дело №2-534/2021

73RS0013-01-2021-001150-35


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 марта 2021 года г.Димитровград

Димитровградский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Берхеевой А.В., при секретаре Кузьминой О.В., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации <адрес>, Комитету по управлению имуществом <адрес>, о признании жилого дома завершенным строительством, признании права собственности на жилой дом, признании жилого дома пригодным для эксплуатации по назначению,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с указанным иском к ответчикам, в обосновании которого указали, что (ДАТА) между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка площадью 640 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу <адрес> для индивидуального жилищного строительства.

(ДАТА) между Агентством государственного имущества и земельных отношений <адрес> и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, площадью 640 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства на 3 года по (ДАТА).

(ДАТА) ФИО3, ФИО1 и ФИО2 был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, находящийся по адресу: <адрес> однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, согласно которому все права и обязанности по данному договору перешли от ФИО3 к супругам ФИО1, ФИО2 Кроме того был заключен договор купли-продажи жилого дома, находящегося на указанном земельном участке.

Кроме того, (ДАТА) ФИО3 продал ФИО1 и ФИО2 жилой дом, как объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся по адресу: <адрес> о чем был составлен соответствующий договор, зарегистрированный в законном порядке, а также было зарегистрировано право собственности за ФИО1 и ФИО2 на указанный дом, как на объект незавершенного строительства.

После приобретения указанного жилого дома в собственность им были предприняты меры по доведению степени готовности дома до 100%, после чего он обратился в администрацию <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако ему было отказано, поскольку на момент обращения истек срок договора аренды вышеуказанного земельного участка, также было отказано в продлении договора аренды указанного земельного участка и на этом же основании отказано в вопросе введения дома в эксплуатацию. Участок, на котором располагается жилой дом, выделялся именно под строительство этого объекта.

Просит признать жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 115,1 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 640 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> завершенным строительством и пригодным для эксплуатации по назначению.

Признать за ФИО1 и ФИО2, право совместной собственности на завершенное строительством жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 115,1 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 640 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

Обязать администрацию <адрес> в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу выдать ФИО1 и ФИО4 разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 115,1 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 640 кв.м. с кадастровым номером <адрес> по адресу: <адрес>

В процессе рассмотрения дела истцы заявленные требования уточнили, от требования обязать администрацию <адрес> в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу выдать ФИО1 и ФИО4 разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства жилого дома, отказались.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены Управление Архитектуры и градостроительства <адрес>, ФИО3

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержали, дали пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ФИО1 адвокат Баринов Д.А., допущенный к участию в деле на основании устного заявления истца, в судебном заседании пояснил, что истец ориентировался на сроки, указанные в разрешении на строительство. Однако в настоящее время оказался в ситуации когда отказываются продлять договор аренды и отказываются принимать дом в эксплуатацию, поскольку не заключен договор аренды на землю. При этом его доверителю пояснили, что если он оформит право собственности на дом, то земельный участок он свободно сможет выкупить, возражений относительно этого у Комитета не имеется.

Представитель ответчика администрации <адрес> в судебное заседание не явился,

Представитель Комитета по управлению имуществом <адрес> в судебное заседание не явился, направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором сообщил, что земельный участок площадью 640 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Енисейский, 35 Б, используется ФИО1 и ФИО2 без оформления в установленном законом порядке земельно-правовых документов, что является нарушением Законодательства Российской Федерации. В связи с тем, что истцами уже было использовано право на однократное продление договорных отношений, Комитет по управлению имуществом <адрес> уведомлял истцом о прекращении договорных отношений и просил передать занимаемый земельный участок с объектом незавершенного строительства. Также истцы были уведомлены о том, что средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачивается бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов. Комитет просил истцов в пятидневный срок с момента получения настоящего уведомления предать по акту приема-передачи земельный участок с объектом незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> сотрудникам Комитета. Ответа на данное уведомление не последовало.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3, в судебное заседание не явился. В судебном заседании от (ДАТА) пояснил, что ему указанный участок, после получения травмы, выделили специально для строительства жилого дома. Начали строительство, однако в связи с недостаточностью денежных средств вынуждены был завершить строительство. Недостроенный жилой дом он продал истцам, на них перевел все права по договору аренды.

Представитель третьего лица МКУ «Управление архитектуры и градостроительства <адрес>» в судебное заседание не явился, направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором указал следующее. (ДАТА) ФИО1 обратился в администрацию <адрес> с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по адресу: <адрес>. По результатам рассмотрения уведомления ФИО1 было отказано в связи с отсутствием сведений и документов, предусмотренных ч.16 ст.55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. Заявителем ФИО1 не был предоставлен технический план объекта индивидуального жилищного строительства. В связи с этим уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства было возвращено заявителю без рассмотрения. Просят принять решение о признании права собственности на усмотрение суда по имеющимся в деле материалам, в их отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании Постановления Администрации <адрес> №* от (ДАТА) ФИО3 предоставлен в аренду сроком до (ДАТА) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 640 кв.м. по <адрес> для индивидуального жилищного строительства.

На основании указанного Постановления с ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №* от (ДАТА).

(ДАТА) ФИО3 получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома общей площадью 125 кв.м. по схеме планировочной организации земельного участка, разработанной ООО «<данные изъяты>» <адрес> в 2013 году.

По состоянию на (ДАТА) составлен Технический паспорт на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства, согласно которому на земельном участке по <адрес> возведен жилой дом с мансардой и гаражом, степенью готовности 53%.

(ДАТА) между ФИО3 и Агентством государственного имущества и земельных отношений <адрес> был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственниками объектов незавершенного строительства.

Согласно указанному договору аренды, в аренду предоставлен земельный участок по <адрес> для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года с (ДАТА) по (ДАТА).

(ДАТА) между ФИО3 и супругами ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты> 151,5 кв.м., степень готовности 53%.

Указанное жилое помещение, согласно договору, приобретено с использованием заемных денежных средств в ПАО «Сбербанк России», в связи с чем приобретаемое жилое помещение было передано в залог банку.

(ДАТА) между ФИО3 и супругами ФИО1 и ФИО2 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственниками объектов незавершенного строительства.

(ДАТА) Постановлением Администрации <адрес> №* супругам ФИО1, ФИО2 отказано в предоставлении земельного участка общей площадью 640 кв.м. с кадастровым номером 73:23:014215:56, расположенного по адресу: <адрес> в аренду без проведения торгов.

(ДАТА) ФИО1 обратился в Администрацию МО «<адрес>» с уведомлением об окончании строительства.

(ДАТА) Администрация <адрес> в лице Главы <адрес> возвратила уведомление ФИО1 в связи с отсутствием в уведомлении сведений и документов, предусмотренных ч.16 ст.55 ГК РФ.

В связи с невозможностью установления право собственности на возведенный жилой дом, истцы обратились с настоящим иском в суд.

Статьей 218 Гражданского кодекса РФ (Далее – ГК РФ) предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Частью 3 ст.222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО2 после приобретения ими в собственность незавершенного строительством дома, закончили его строительство и (ДАТА) подали уведомление в Администрацию <адрес>.

При этом срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом, закончился (ДАТА).

В предоставлении земельного участка на новый срок истцам было отказано.

Согласно выписке из ЕГРН разрешенные виды использования земельного участка по адресу: <адрес> - для индивидуального жилищного строительства.

Как следует из договоров аренды земельного участка, предоставленного ФИО3, а в последствии и ФИО5, земельный участок по адресу: <адрес> предоставлялся для индивидуального жилищного строительства.

В установленном законом порядке было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке со сроком до (ДАТА).

В период действия договоров аренды на земельном участке был возведен жилой дом со степенью готовности 53%. Признано право собственности на объект незавершенного строительства.

Судом с целью установления безопасности возведенного жилого дома, соответствия его градостроительных и строительных нормам и правилам, по ходатайству истцов, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «<данные изъяты>».

Согласно заключению эксперта №<данные изъяты> от (ДАТА), жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 640 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, выстроенный по адресу: <адрес> соответствует строительным, градостроительным, противопожарным нормам.

Таким образом, судом установлено, что истцы приобрели недостроенный жилой дом, на который ранее было признано право собственности, и достроили его. При этом, земельный участок под строительство жилого дома имеет соответствующее целевое назначение, и выделялся для строительства жилого дома. При возведении постройки были оформлены все необходимые документы, в том числе разрешение на строительство. Возведенный жилой дом соответствует строительным, градостроительным, противопожарным нормам, не нарушает права и законные интересы иных лиц.

Истечение срока аренды земельного участка в период, когда жилой дом был фактически достроен, не может являться основание к отказу в признании права собственности на него.

Собственник земельного участка в лице Комитета по управлению имуществом г.Димитровграда, в договоре аренды выразил свою волю предоставить землю для индивидуального жилищного строительства, что предполагало строительство дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

С учетом указанного, надлежит признать за ФИО1, ФИО2 право совместной собственности на жилой дом общей площадью 117 кв.м. (площадь здания 122,7 кв.м.), согласно техническому паспорту на жилой дом по состоянию на (ДАТА), расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии со статьей 58 Федерального закона №122-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Пунктом 8 ст.40 Федерального закона №122-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.

Поскольку судом признано право собственности на законченный строительством жилой дом, надлежит прекратить право совместной собственности ФИО1, ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73623:014215:70, расположенный по адресу: <адрес>.

Как следует из материалов дела, объект незавершенного строительства находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору №* от (ДАТА).

Судом установлено, что истцы закончили строительство ранее приобретенного ими объекта незавершенного строительства, который являлся предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Ни Гражданский кодекс РФ, ни ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

С учетом указанного, суд приходит к выводу о необходимости сохранения записи об ипотеки в отношении законченного строительством жилого дома по адресу: <адрес>

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО1, ФИО2 право совместной собственности на завершенный строительством жилой дом общей площадью 117 кв.м. (площадь здания 122,7 кв.м.), согласно техническому паспорту на жилой дом по состоянию на (ДАТА), расположенный по адресу: <адрес>

Прекратить право совместной собственности ФИО1, ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

Данное решение по вступлению в законную силу является основанием для государственной регистрации прав за ФИО1, ФИО2 на указанное недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и сохранения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке ПАО «Сбербанк России» в отношении законченного строительством жилого дома по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 31 марта 2021 года.

Председательствующий судья: А.В.Берхеева