Решение № 2-2475/2025 2-2475/2025~М-1002/2025 М-1002/2025 от 4 ноября 2025 г. по делу № 2-2475/2025

УИД 74RS0001-01-2025-001369-53

Дело № 2-2475/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Советский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Соколовой Д.Е.

при секретаре Казьминой Е.И.

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Челябинске 14 октября 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, Администрации Советского района г.Челябинска, Администрации г. Челябинска об отмене постановления, признании договора аренды земельного участка недействительным,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением (т. 1 л.д. 3-7) к ФИО2, Администрации Советского района г. Челябинска об отмене постановления Главы Администрации Советского района г. Челябинска № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении ФИО5 в аренду земельного участка из земель поселений (жилая зона) для проектирования и строительства жилого дома по адресу: <адрес> (стр), о признании недействительным договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (ранее – <адрес>, уч. №), общей площадью 616 кв.м., на основании постановления Главы Администрации Советского района г. Челябинска «Об отводе земельного участка для строительства индивидуального дома». Истцом принадлежащий ей земельный участок продолжительное время не использовался. В 2022 году истцом были проведены кадастровые работы по установлению границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. При выезде кадастрового инженера ФИО8 и истца на местность было обнаружено, что участок имеет искусственное ограждение – забор из красного кирпича с деревянной калиткой, на земельном участке расположен двухэтажный недостроенный дом из пеноблока. Решением Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ На ФИО6 возложена обязанность устранить препятствия во владении и пользовании земельным участком с кадастровым номером №, путем сноса самовольно возведенных строений: жилого дома и хозяйственной постройки за счет средств ответчика. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ отменено. В данном апелляционном определении сделан вывод о том, что согласно выводам эксперта не представляется возможным установить, соответствует ли местоположение земельного участка с кадастровым номером 74:36:0414031:919, сведения о котором содержатся в ЕГРН, местоположению земельного участка, предоставленного ФИО4 на основании постановления Главы Администрации Советского района г. Челябинска № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отводе земельного участка для строительства индивидуального жилого дома на праве личной собственности гр. ФИО4» и предоставленного ФИО2 по постановлению Администрации Советского района г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ №. Ответчик утверждает, что данный земельный участок принадлежит ей на праве аренды на основании постановления Главы Администрации Советского района г. Челябинска № от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Также ответчик утверждает, что спорный земельный участок был выделен ей на основании договора от 4ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО12 и ФИО7 При этом у ответчика отсутствуют документы, подтверждающие право ФИО11 распоряжаться спорным земельным участком. На момент предоставления земельного участка ФИО6 в январе ДД.ММ.ГГГГ у нее отсутствовали основания на получение земельного участка на праве аренды. Кроме того, ответчик должна была оформить кадастровый план на земельный участок для регистрации права аренды. Однако данные работы ею не были выполнены. Земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, что говорит о том, что, возможно, на этапе согласования землеустроительного дела ей было отказано, так как ранее испрашиваемый ею участок уже был предоставлен в собственность ФИО3 Незаконно выданные ФИО6 документы на самовольно занятый земельный участок, принадлежащий ФИО4, препятствуют истцу пользоваться и распоряжаться земельным участком с кадастровым номером №.

Определением суда от 14 августа 2025 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация г. Челябинска (т. 1 л.д. 205).

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая по доверенности, настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика Администрации Советского района г.Челябинска в судебное заседание не явился, извещен, представил в материалы дела письменные возражения на исковое заявление (т. 1 л.д. 190).

Представитель ответчика Администрации г. Челябинска в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представители третьего лица Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из материалов дела следует, что ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 590 +/- 8,5 кв.м., из земель населенных пунктов – для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».

Основанием для регистрации права собственности на указанный земельный участок явилось постановлением Главы Администрации Советского района г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому ФИО4 отведен для строительства индивидуального жилого дома на праве личной собственности земельный участок, площадью 616 кв.м., расположенный в <адрес> (стр).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Администрации г. Челябинска № земельный участок с кадастровым номером № отнесен к категории «земли населенных пунктов».

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Челябинска, на основании заявления ФИО4 и выписки из ЕГРН, издано распоряжением № о присвоении земельному участку с кадастровым номером № адреса: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ директор ФИО13 обратился к генеральному директору завода «Агромаш» с заявлением о выделении участка для ведения личного подсобного хозяйства сотруднику предприятия ФИО5

Из справки ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что согласно плану застройки жилой стороны <адрес> не застроен, никому не передавался и договор с заводом на его пользование не заключался.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Челябинский завод «Агромаш» (генеральный застройщик) и ФИО7 (дольщик) заключен договор № выделения участка для ведения личного подсобного хозяйства, согласно которому ФИО15 по разработанной и оплаченной институту ФИО16 технической документации выделяет под строительство индивидуальных домов для ведения личного подсобного хозяйства в количестве одного участка №.

ДД.ММ.ГГГГ управлением архитектуры и градостроительства г.Челябинска произведен отвод земельного участка в натуре (на местности) с разбивкой осей дома под строительство одноквартирного жилого <адрес> (стр) по ул. <адрес> в городе, площадью 596,4 кв.м., определены размеры сторон участка. Границы закреплены железными штырями в присутствии застройщика и сданы ему под сохранность. Земельный участок принят ФИО5

Постановлением Администрации Советского района г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО7 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок природоохранного назначения, площадью 596,4 кв.м., расположенный в водоохранной зоне оз. Смолино, для проектирования и строительства жилого дома по адресу: <адрес>

В этот же день – ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.Челябинска (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земель, согласно которому арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды земельный участок, площадью 596,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> из земель поселений (жилая зона) для проектирования и строительства жилого дома. Договор заключен на 49 лет. К данному договору приложена выкопировка из генплана г. Челябинска с показанием под литерой «А» участка, находящегося в аренде.

Данные обстоятельства установлены судом при рассмотрении гражданского дела № по иску ФИО2 к ФИО4, Администрации г. Челябинска, Управлению Росреестра по Челябинской области о признании регистрации права собственности незаконной, исключении записи о регистрации из ЕГРН, об оспаривании результатов межевания, исключении сведений из ЕГРН о границах земельного участка, оспаривании распоряжения (т. 2 л.д. 19-27).

Согласно ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормы права приведены в редакции, действующей на 27 января 2003 года) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила о форме договора установлены ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. п. 1, 2).

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что для признания заключенным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 28-36) требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора.

Вместе с тем, в нарушение вышеприведенных норм закона договор аренды не зарегистрирован, что сторонами не оспаривалось.

Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами.

Однако в том случае, если договор, признанный незаключенным, фактически исполнялся (имело место передача имущества и т.п.), следует определить правовые последствия признания договора незаключенным исходя из норм, регулирующих внедоговорные обязательства.

ФИО2 в течение длительного времени пользуется спорным земельным участком, на нем было построено строение, которое сгорело ДД.ММ.ГГГГ, какие-либо разногласия относительно его характеристик и местонахождения участка между нею и органом местного самоуправления не возникали, что свидетельствует о согласованности всех существенных условий договора. Кроме того, Администрация г. Челябинска не заявляла о нарушении своих прав оспариваемым договором аренды.

Доводы истца о том, что ФИО2 не обращалась в регистрирующий орган за регистрацией договора аренды о недействительности договора не свидетельствует, поскольку государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Кроме того, у истца отсутствует субъективное право на оспаривание постановления органа местного самоуправления и договора аренды земельного участка, стороной которого он не является, поскольку, как указано судом апелляционной инстанции (т. 2 л.д. 24 об), земельный участок ФИО2 не располагается в границах земельного участка ФИО4, соответственно, удовлетворение исковых требований не приведет к восстановлению предполагаемого нарушенного права истца.

Администрация Советского района г. Челябинска вправе была распоряжаться спорным земельным участком, поскольку государственная собственность на него не была разграничена.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО4 удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к ФИО2, Администрации Советского района г. Челябинска, Администрации г. Челябинска об отмене постановления № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении ФИО5 в аренду земельного участка из земель поселений (жилая зона) для проектирования и строительства жилого дома по адресу: <адрес>, признании недействительным договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий Д.Е. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 05 ноября 2025 года.