Решение № 2-5749/2017 2-5749/2017~М-5237/2017 М-5237/2017 от 20 сентября 2017 г. по делу № 2-5749/2017

Дело № 2-5749/17


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2017г. Люберецкий горсуд Московской области в составе председательствующего судьи Сорокиной Т.В., при секретаре Рязановой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Некрасовка Девелопмент» к ФИО1 о взыскании оплаты по договору участия в долевом строительстве путем обращения на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Некрасовка Девелопмент» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком был заключен договор №/№, а также ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, д. Мотяково.

В соответствии с п. <...> договоров объектом долевого строительства (квартирой) являлось жилое помещение, расположенное в объекте недвижимости и имеющее следующие параметры и характеристики по договору от ДД.ММ.ГГ №: номер <адрес> этаж, строительный номер <адрес>, проектная площадь <...> кв.м., по договору от ДД.ММ.ГГ № номер <адрес> этаж, строительный номер <адрес>, проектная площадь <...> кв.м.

В соответствии с п. <...>. договора: увеличение цены договора, указанной в п. <...> настоящего договора, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. <...>

Истец указал, что на момент подписания договора от ДД.ММ.ГГ № его цена составляла 1770128 руб. и договора от ДД.ММ.ГГ № - цена составляла 1996014 руб.

В соответствии с пунктами <...> договоров участник долевого строительства производит оплату цены договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, в соответствии с графиком указанным в договоре от ДД.ММ.ГГ № в срок до ДД.ММ.ГГ и в договоре от ДД.ММ.ГГ № в срок до ДД.ММ.ГГ

На момент заключения договоров инвестируемая площадь объекта, указанная в п. <...> договора от ДД.ММ.ГГ № составляла <...> кв. м. и договора от ДД.ММ.ГГ № составляла <...> кв. м.

Как следует из п. 3.3 договоров, в случае, если по данным БТИ фактическая площадь объекта долевого строительства меньше инвестируемой площади, указанных в п. 1.6. настоящих договоров, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства излишне уплаченные средства, исходя из цены 1 кв.м., указанной в п. 3.1. настоящего договора, путем внесения денежных средств на расчетный счет участника.

По факту завершения строительства многоквартирного дома ДД.ММ.ГГ Государственным унитарным предприятием Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» Люберецкий филиал ГУП МО «МОБТИ» были осуществлены обмеры многоквартирного дома для последующего ввода объекта в эксплуатацию, исходя из которых инвестируемая площадь квартиры: по договору от ДД.ММ.ГГ № уменьшилась на 0,10 кв.м. и по договору от ДД.ММ.ГГ № уменьшилась на 0,15 кв.м.

В связи с тем, что инвестируемая площадь квартиры уменьшилась, цена договора от ДД.ММ.ГГ № составила 1763523,04 руб. и договора от ДД.ММ.ГГ № составила 2005473,78 руб.

Жилой комплекс «Кореневский Форт» введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением № на ввод в эксплуатацию квартала жилой застройки «Кореневский Форт» утвержденного Постановлением Администрации могп <адрес> Московской области № от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с вышеуказанным Постановлением № многоквартирному дому (секции) <...> присвоен следующий адрес: <адрес>

ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи № на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, г.<адрес>, а так же был подписан акт приема-передачи № на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, г.<адрес>

Согласно п. 6 акты приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГ: «Участник долевого строительства имеет задолженность по уплате цены основного договора в размере, указанном в ДДУ. Задолженность участника долевого строительства будет погашаться в соответствии с условиями договора. В связи с тем, что у участника останется задолженность по уплате цены договора, у застройщика возникает право залога (ипотеки) на данную квартиру в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу закона».

По состоянию на сегодняшний день в счет цены договора от ДД.ММ.ГГ № поступила денежная сумма в размере 1199516 руб. 00 коп., задолженность по оплате цены договора долевого участия составляет 564007,04 руб. и в счет цены договора от ДД.ММ.ГГ № поступила денежная сумма в размере 1400358 руб. 00 коп., задолженность по оплате цены договора долевого участия составляет 605115,78 руб.

Также истец указал, что ДД.ММ.ГГ была отправлена претензия в адрес ответчика с требованием о необходимости погашения задолженности по договору от ДД.ММ.ГГ № исх. № и ДД.ММ.ГГ также была направлена претензия в адрес ответчика с требованием о необходимости погашения задолженности по договору от ДД.ММ.ГГ № исх. №.

Однако по состоянию на ДД.ММ.ГГ, денежные средства так и не поступили на счет истца.

Последний платеж в счет цены договора от ДД.ММ.ГГ № был внесен ответчиком ДД.ММ.ГГ и по договору от ДД.ММ.ГГ № был внесен ответчиком ДД.ММ.ГГ

Кроме того, в соответствии с графиком платежей, установленным п. <...> договора цена договора от ДД.ММ.ГГ № должна быть полностью оплачена в срок до ДД.ММ.ГГ и цена договора от ДД.ММ.ГГ № должна быть полностью оплачена в срок до ДД.ММ.ГГ

Согласно п. <...> договоров участия в долевом строительстве, в случае нарушения участником условий оплаты цены договора (гл. 4 договор), застройщик вправе взыскать неустойку (пени), в размере, установленном законом 214-ФЗ.

Истец просил взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Некрасовка Девелопмент» сумму по оплате цены договора от ДД.ММ.ГГ № в размере 564007,04 руб., неустойку (пени) в размере 74895,43 руб. и расходы по госпошлине в размере 15589 руб. и сумму по оплате цены договора от ДД.ММ.ГГ № в размере 605115,78 руб., неустойку (пени) в размере 43512,82 руб. и расходы по госпошлине в размере 15686 руб.

Также просил обратить взыскание на предмет залога: по договору от ДД.ММ.ГГ №/ДУ-12-29-2013 квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> реализовать имущество путем публичных торгов, установить начальную стоимость квартиры в размере 1339200 руб. и по договору от ДД.ММ.ГГ № квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, реализовать имущество путем публичных торгов, установить начальную стоимость квартиры в размере 1490400 руб.

Представитель истца ООО «Некрасовка Девелопмент» по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, поддержала заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явился, указал, что имеется задолженность.

Суд, исследовав письменные материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений пункта 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 219 ГК РФ, закреплено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком был заключен договор №/ДУ-12-29-2013, а так же ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, д. Мотяково.

На момент подписания договора от ДД.ММ.ГГ № - цена составляла 1770128 руб. и договора от ДД.ММ.ГГ № - цена составляла 1996014 руб.

В соответствии с вышеуказанным Постановлением № многоквартирному дому (секции) <...> присвоен следующий адрес: <адрес>

ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи № на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, г.<адрес> а так же был подписан акт приема-передачи № на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, г.<адрес>

Разрешением № на ввод в эксплуатацию квартала жилой застройки «Кореневский Форт» утвержденного Постановлением Администрации г.<адрес> № от ДД.ММ.ГГ, жилой комплекс «Кореневский Форт» введен в эксплуатацию, многоквартирному дому (секции): 1.2 присвоен следующий адрес: <адрес> и многоквартирному дому (секции) 1.1 присвоен следующий адрес: <адрес>, г.<адрес>

Согласно п. 6 актам приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГ участник долевого строительства имеет задолженность по уплате цены основного договора в размере, указанном в ДДУ.

Задолженность участника долевого строительства будет погашаться в соответствии с условиями договора.

В связи с тем, что у Участника останется задолженность по уплате цены Договора, у Застройщика возникает право залога (ипотеки) на данную квартиру в соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу закона».

Судом установлено, что ответчиком истцу по договору от ДД.ММ.ГГ № долевого участия была переведена денежная сумма в общем размере 1199516,00 руб., в связи с чем задолженность по оплате цены договора долевого участия составила 564007,04 руб. и по договору от ДД.ММ.ГГ № долевого участия была переведена денежная сумма в общем размере 1400358,00 руб., в связи с чем задолженность по оплате цены договора долевого участия составила 605 115,78 руб.

Согласно пункту 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу указанных правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

Пункт 3.37 Инструкции "О проведении учета жилой площади жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГ N 37, в соответствии с которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0, применяется в части, не противоречащей Жилищному кодексу РФ.

Договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщиком, площади жилых помещений и площади помещений вспомогательного использования с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас, дверных проемов и иных вспомогательных помещений до отделочных работ, что не противоречит действующему законодательству.

Никаким положениям законов или иных правовых актов Российской Федерации положения договора, заключенного между истцом и ответчиком не противоречат, не нарушают и не ущемляют права и законные интересы участника долевого строительства.

Согласно п. 7.8 Договора участия в долевом строительстве, в случае нарушения Участником условий оплаты цены договора (гл. 4 договор), Застройщик вправе взыскать неустойку (пени), в размере, установленном законом 214-ФЗ.

В соответствии со статьей 10 Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения срока внесения платежа Участник уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ответчик просрочил свои обязательства по доплате к Цене Договора за разницу между площадью Квартиры указанной в п.2.2. Договора и соответствующей площадью Квартиры в соответствии с тех.паспортом БТИ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Задолженность ФИО1 перед ООО «Некрасовка Девелопмент» по договору от ДД.ММ.ГГ № участия долевого строительства составляет 564007,04 руб. и по договору от ДД.ММ.ГГ № участия долевого строительства составляет 605115,78 руб., и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Также следует обратить взыскание на заложенное имущество по договору от ДД.ММ.ГГ № квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены согласно залоговой стоимости в размере 1339200 руб.

И по договору от ДД.ММ.ГГ № квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены согласно залоговой стоимости в размере 1490400 руб., также следует обратить взыскание на заложенное имущество.

Согласно пункту 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила данного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 этого Кодекса.

Также в соответствии с частью 1 статьи 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку указанным Федеральным законом не установлены иные правила.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 названного выше Федерального закона предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1).

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2).

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3).

Судом с учетом указанных норм закона установлен факт нарушения заемщиком своих обязательств по кредитным договорам, и соответственно по договорам поручительства и договорам об ипотеке.

Суд пришел к выводу, что имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество и отсутствие предусмотренных пунктом 2 этой статьи обстоятельств, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается.

В соответствии с представленным истцом отчетом об оценке <адрес> по договору от ДД.ММ.ГГ № участия долевого строительства, следует определить начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества в размере равном <...>% рыночной стоимости квартиры в сумме 1339200 рублей, определенной в отчете оценщика (л.д. <...>) и с учетом уточнения исковых требований представителя истца (<...>).

Согласно представленному истцом отчету об оценке <адрес> по договору от ДД.ММ.ГГ № участия долевого строительства, следует определить начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества в размере равном <...>% рыночной стоимости квартиры в сумме 1490400 рублей, определенной в отчете оценщика (л.д. <...> и с учетом уточнения исковых требований представителя истца (<...>).

Суд пришел к выводу, что следует взыскать с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору от ДД.ММ.ГГ № в размере 74895 руб. 43 коп. и по договору от ДД.ММ.ГГ № в размере 43512 руб. 82 коп., в соответствии с представленным истцом расчетом.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявление, истцом, в доход местного бюджета, была уплачена госпошлина в размере 31275 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГ (л.д. <...>

Соответственно, с ответчика, в пользу истца, подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Некрасовка Девелопмент» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Некрасовка Девелопмент» сумму долга по договору № от ДД.ММ.ГГ. в размере 564007,04 (пятьсот шестьдесят четыре тысячи семь) рублей 04 коп. и неустойку в сумме 74895 руб. 43 коп., расходы по госпошлине в сумме 15589 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, путем ее продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 1339200 рублей (один миллион триста тридцать девять тысяч двести рублей).

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Некрасовка Девелопмент» сумму долга по договору № от "ДД.ММ.ГГ. в размере 605 115,78 (шестьсот пять тысяч сто пятнадцать) рублей 78 коп., неустойку в сумме 43512 руб. 82 коп., расходы по госпошлине в сумме 15686 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, путем ее продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 1490400 рублей (один миллион четыреста девяносто тысяч четыреста рублей).

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Люберецкий горсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГ.