Решение № 02-4421/2025 2-4421/2025 от 21 декабря 2025 г. по делу № 02-4421/2025

УИД 77 RS0007-02-2024-004009-16


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

адрес 22 декабря 2025 года

Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Перепечиной Е.В.,

при помощнике фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4421/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 об истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения, признании объектов общим имуществом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, указав следующие обстоятельства: истец является собственником объектов недвижимости, расположенных в многофукциональном комплексе с апартаментами по адресу: адрес, машиноместо 19.

Истец указывает, что он, как собственник, имеет право пользоваться общим имуществом данного комплекса.

Управление комплексом осуществляет ТСН «Балчуг Вьюпоинт», что установлено решением общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом №1 от 17.05.2022.

Истцу стало известно, что нежилые помещения, которые относятся к общему имуществу, принадлежат на праве собственности физическим лицам и юридическому лицу, как отдельные объекты права собственности, решения общего собрания собственников о передаче помещений ответчику не принималось, владение ФИО2 указанными объектами нарушает права собственников помещений, в том числе истца.

В связи с изложенным истец обратился с иском и просил истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 нежилые помещения расположенные по адресу: адрес №8Н (кадастровый номер 77:01:0002022:3763) и № 9Н (кадастровый номер 77:01:0002022:3764). Признать указанные нежилые помещения общим имуществом многофункционального комплекса с апартаментами.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Ранее просили рассматривать дело в свое отсутвие.

Ответчик не явилась, извещена надлежащим образом. Предоставлены письменные возражения, заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности.

Представитель 3-го лица ООО «Смайнэкс Управление Активами» фиоВ, явился, просил в удовлетворении требований отказать, по доводам письменных возражений, приобщенных к делу.

Представитель ТСН «Балчуг Вьюпоинт» не явился, извещен надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя 3-го лица, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, обслуживающие более одной квартиры.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Аналогичные положения предусмотрены пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 4 статьи 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Следовательно, критерием отнесения помещения к составу общего имущества собственников помещений многоквартирного дома является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

По смыслу положений ранее действующей части 4 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП (на момент рассмотрения дела - ЕГРН, термин введен Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости») не требуется.

По смыслу положений статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. №489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, но и от возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в том числе и на дату первой приватизации квартиры в доме.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

На основании пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной̆ собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу ст. 304 ГК РФ суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.

В силу п.1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п.1 ст. ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 24.04.2014 Закрытому акционерному обществу «ИНТЕКО» (ИНН <***>) было выдано Разрешение № RU77130000-009311 на строительство многофункционального комплекса с апартаментами по строительному адресу: адрес, адрес. Объект строительства представлял собой нежилое здание переменной этажности (4-5-6 этажей) с апартаментами (нежилыми помещениями), расположенными на 2-6 этажах, с нежилыми помещениями на первом этаже, с двухуровневой автостоянкой в подземной части. В состав комплекса входят 116 однокомнатных апартаментов.

В Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) 26.05.2015 внесена запись о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы адрес «ИНТЕКО», согласно которым наименование юридического лица изменено на Акционерное общество «ИНТЕКО» (адрес).

адрес получено Разрешение № 77-130000-008646-2018 29.11.2018 на ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса с апартаментами, расположенного по адресу: адрес (строительный адрес: адрес. адрес).

За адрес были зарегистрированы права собственности на нежилые помещения, в отношении которых на стадии строительства адрес как застройщиком не было заключено договоров участия в долевом строительстве с иными лицами и которые не предполагались к совместному использованию будущими собственниками помещений в составе нежилого здания.

Судом установлено, что за адрес 25.03.2019 Росреестром было зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения:

- нежилое помещение с кадастровым № 77:01:0002022:3763, площадью 22,7 кв.м, адрес: адрес. адрес, пом. н. 8; этаж № 1; наименование: нежилое помещение; назначение: нежилое помещение;

- нежилое помещение с кадастровым № 77:01:0002022:3764, площадью 6,9 кв.м, адрес: адрес, пом. н. 9; этаж № 1; наименование: нежилое помещение; назначение: нежилое помещение, что подтверждается выписками из ЕГРН от 25.03.2019.

07.08.2019 право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0002022:3763 перешло к ответчику по делу на основании Договора купли-продажи от 09.07.2019, также право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0002022:3764 перешло к ответчику по делу на основании Договора купли-продажи от 09.07.2019. Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от 07.08.2019.

27.10.2023 адрес прекратило свою деятельность в качестве юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к Обществу с ограниченной ответственностью «Смайнэкс Управление Активами».

Представитель 3-го лица ООО «Смайнэкс Управление Активами» в ходе рассмотрения дела, в своих письменных пояснениях указал, что проектная декларация, на которую ссылается истец, не содержит указания на спорные нежилые помещения как на объекты общего имущества. В соответствии с проектной декларацией № 77-000753, поданной 28.02.2018 (редакция от 31.07.2019), в состав помещений общего пользования 1 этажа нежилого здания (раздел 16) вообще не планировалось отнесение такого объекта, как помещение администрации, в том числе площадью 22,7 кв.адрес помещения в разделе 16 нет. В разделе 16 проектной декларации отсутствует и помещение кладовой уборочного инвентаря площадью 6.9 кв.м на 1 этаже нежилого здания. Кладовые уборочного инвентаря, указанные в декларации, имеют другую площадь, это иные объекты. В отношении помещений уборочного инвентаря общего пользования следует отметить, что такие помещения декларировались на -2, -1, 1 этажах, но без конкретизации их месторасположения относительно других помещений. Фактически они созданы на -2 этаже (помещение № XXX площадью 9 кв.м), на -1 этаже (помещение № XLIII площадью 3,9 кв.м), на 1 этаже (помещение VII площадью 2.3 кв.м, помещение № XXIV площадью 2,2 кв.м, помещение № LII площадью 2,5 кв.м, помещение № LXV площадью 2,7 кв.м). В отношении этих помещений общего пользования прав индивидуальной собственности за застройщиком не регистрировалось. Некоторые кладовые уборочного инвентаря в ходе проектирования и строительства были перепрофилированы под иные предназначения, не указанные в проектной декларации: помещение хранения люминисцентных ламп (помещение № XXXIII площадью 8,4 кв.м на -1 этаже), две кухни (помещение № XXXV площадью 4,4 кв.м на 1 этаже и помещение № XL площадью 8,8 кв.м на 1 этаже), две душевые (помещение № XXXVII площадью 1.7 кв.м на 1 этаже и помещение № XLII площадью 2,3 кв.м на 1 этаже), которые в проектной декларации не указаны, но они созданы фактически, и в отношении них как общего имущества прав индивидуальной собственности за застройщиком не регистрировалось.

Данная информация содержится в Техническом паспорте на здание от 28.03.2018, на который ссылается, в том числе и истец.

Таким образом, проектная декларация не может с достаточной степенью достоверности идентифицировать спорные нежилые помещения и свидетельствовать о фактическом планировании спорных нежилых помещений в качестве общего имущества.

Представитель 3-го лица также указал, что спорные нежилые помещения изначально не планировались застройщиком к реализации в рамках отношений долевого строительства (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ); застройщик планировал оставить их за собой, в своей собственности, в частности, для размещения собственной администрации, а также возможной реализации в будущем, уже после завершения строительства нежилого здания (в зависимости от рыночной конъюнктуры).

Пунктом 7 «Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», было установлено, что первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, за исключением случаев, установленных пунктом 8 настоящего Положения. По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Пунктом 8 указанного Положения предусматривался первичный государственный технический учет введенных в эксплуатацию объектов капитального строительства, в том числе по результатам первичной технической инвентаризации.

Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено создание и ведение государственного кадастра недвижимости, осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение кадастровой деятельности.

С 01.01.2013 на всей адрес осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства с указанной даты не применяются (часть 8 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

В соответствии с положениями части 3 ст. 44 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ кадастровые инженеры осуществляют в установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 01.01.2013.

Постановлением Правительства РФ от 27.06.2013 № 546 признано утратившим силу Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921.

По состоянию на 22.02.2013 действующим законодательством порядок осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду, не установлен. Подготовка технических паспортов на объекты капитального строительства, не относящиеся к объектам жилищного фонда, не предусмотрена действующим законодательством. На это указано в п. 3 Письма Минэкономразвития России от 22.02.2013 № Д23и-449.

Судом установлено, что технический паспорт, на который ссылается истец, составлен 28.03.2018 ООО «Центр оформления недвижимости» за 8 месяцев до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, по заказу застройщика для его собственных нужд, в частности, для получения сведений об ожидаемых характеристиках создаваемого объекта.

По состоянию на 28.03.2018 подготовка технических паспортов на объекты капитального строительства, не относящиеся к объектам жилищного фонда, не была предусмотрена действующим законодательством, а само нежилое здание не было завершено строительством (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено спустя восемь месяцев - 29.11.2018).

После завершения строительства технический паспорт здания не составлялся.

Технический паспортные данные не предусмотрен законодательством, не отражает характеристик построенного объекта, не влечет каких-либо правовых последствий для сторон спора, в том числе не может служить правоустанавливающим документом для отнесения спорных нежилых помещений к общему имуществу, в связи с чем суд не может принять его в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего доводы истца.

По состоянию на дату выдачи разрешения на ввод нежилого здания в эксплуатацию (29.11.2018) действовал Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости», который не предусматривал составление каких- либо технических паспортов на здания.

В силу ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ все основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости подлежали внесению в кадастр недвижимости.

В частности, частью 4 статьи 8 закона предусмотрено внесение в кадастр недвижимости следующих основных сведений об объекте недвижимости:

- кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения (п.2);

- площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (и.9);

- номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машиноместо (п. 15);

- сведения о местоположении в здании и площадях помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании (п. 16);

- сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение (п.19).

Частью 5 статьи 8 закона предусмотрено внесение в кадастр недвижимости дополнительных сведений об объекте недвижимости, в частности:

- назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение (п. 10).

Частью 3 статьи 9 закона предусмотрено внесение в реестр прав на недвижимость (ЕГРН) дополнительных сведений, в частности:

- размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании (п.5);

Из представленных в дело выписок из ЕГРН следует, что спорный объект имеет назначение: «нежилое помещение». Сведений об их отнесении его к общему имуществу в ЕГРН не содержится.

Представитель 3-го лица указал в письменных пояснениях, что технический паспортные данные не относит спорные нежилые помещения к объектам общего пользования.

Абзацем 4 пункта 3.25 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по жилищной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №37 (в редакции Приказа Госстроя РФ от 04.09.2000 № 199), предусмотрено, что коридор общего пользования, лифтовые холлы, вестибюли, лестничные клетки и т.п., а также междуквартирные помещения общего пользования нумеруются римскими цифрами черной тушью.

Иных правил составления технических паспортов для нежилых объектов законодательство не содержало, в связи с чем технические паспорта на нежилые здания составлялись по аналогии с объектами жилого назначения.

Истец также применяет законодательство об объектах жилого назначения к спорным нежилым помещениям по аналогии закона. Однако, спорные нежилые помещения в Техническом паспорте имеют нумерацию, используемую для обозначения обособленных, самостоятельных помещений - арабскими цифрами («н.8», «н.9»).

Как следует из письменных возражений на иск, при этом все помещения общего пользования имеют нумерацию римскими цифрами. В частности, к таким помещениям отнесены:

- помещение уборочного инвентаря № XXX площадью 9 кв.м на -2 этаже;

- помещение хранения люминисцентных ламп № адрес 8,4 кв.м на -1 этаже;

- помещение уборочного инвентаря № XLIII площадью 3,8 кв.м на -1 этаже;

- кладовая уборочного инвентаря № VII площадью 2.3 кв.м на 1 этаже;

- кладовая уборочного инвентаря № XXIV площадью 2,2 кв.м на 1 этаже;

- кладовая уборочного инвентаря № LII площадью 2,5 кв.м на 1 этаже;

- кладовая уборочного инвентаря № LXV площадью 2,7 кв.м на 1 этаже;

- все помещения для временного хранения мусора на 2-м, 3-м, 4-м, 5-м, 6-м этажах (в общем количестве 33 шт.);

- все лифтовые холлы, лестницы, тамбуры, венткамеры, электрощитовые, коридоры, мастерская сантехников, помещение механика по лифтам, ИТП, рампы, диспетчерская, кухни, душевые, санузлы, центральный пост охраны, помещение консьержа.

Следовательно, спорные помещения не описаны в Техническом паспорте как помещения общего пользования, общим имуществом собственников помещений в здании они не являются.

В соответствии с п.1 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в здании, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). В соответствии с п.2 ст. 141.4 ГК РФ помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении.

Закон связывает отнесение конкретного помещения к общему имуществу всех собственников помещений в здании с безусловным предназначением этого помещения для обеспечения существования всей совокупности помещений в здании.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного или только как вспомогательного.

При этом со стороны истца не доказано, что спорные помещения пригодны для использования исключительно в интересах всех собственников помещений в здании, и не пригодны для индивидуального, самостоятельного использования в интересах его собственника, либо в интересах собственника только одного (любого) иного помещения в составе здания. Истцом также не доказано, что спорные нежилые помещения не предназначены и не пригодны для самостоятельного использования в качестве индивидуальных объектов права собственности.

Истцом не доказано, что существование совокупности всех индивидуальных помещений в составе здания невозможно без нахождения в составе общего имущества спорных нежилых помещений.

Спорные нежилые помещения сформированы в установленном законом порядке как самостоятельные объекты недвижимости и не связаны с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа к помещениям, принадлежащим Истцу.

Какие-либо нормы материального права, обязывающие застройщика предусмотреть при создании нежилого здания отнесение к общему имуществу именно спорных нежилых помещений не приведены и в применимом законодательстве отсутствуют.

В обоснование исковых требований истец ссылается на договоры управления многофункциональным комплексом с апартаментами, которые не являются правоустанавливающими документами, с которыми закон связывает возникновение права общей долевой собственности или права индивидуальной собственности.

Также эти договоры не являются доказательствами признания ответчиком либо застройщиком (адрес) права общей собственности на спорные нежилые помещения. В действительности они не содержат указаний на спорные нежилые помещения как на помещения общего пользования.

Так, в разделе «Определение терминов» Договора от 29.11.2017 № 11162-ИНТ/2017 (стороны адрес и ООО «Юнисервис») к местам общего пользования отнесены только помещения, используемые всеми собственниками /правообладателями для беспрепятственного прохода и проноса имущества: лестницы и лестничные площадки, лифтовые и квартирные холлы, входные группы, вестибюль на первой этаже.

В Приложении № 1 к Дополнительному соглашению № 2 от 26.11.2018 к Договору от 29.11.2017 № 11162-ИНТ/2017 не приведен перечень конкретных помещений общего пользования в количестве 36 шт. (кладовых уборочного инвентаря, помещений для временного хранения) и 6 шт. (санузлы).

При этом, в здании имеются кладовые уборочного инвентаря в общем количестве 6 шт. помещения для временного хранения в количестве 34 шт., которые не относятся к спорным помещениям и на которые право собственности адрес не возникло и не регистрировалось. В связи с этим доказательством включения в договор именно спорных нежилых помещений Приложение № 1 к договору не является.

Договоры от 22.12.2018 № С070Н002 между ООО «Юнисервис» и фио, от 06.03.2010 между ООО «Юнисервис» и фио к лицам, участвующим в деле, отношения не имеют, права собственности не порождают и также не содержат доказательств отнесения конкретных спорных помещений к помещениям общего пользования. Договор от 10.12.2021 № С070А0А73ЮП01 между ООО «Юни-Премиум» и ФИО1 права собственности не порождает и также не содержит доказательств отнесения конкретных спорных помещений к помещениям общего пользования. Договор от 15.07.2022 № ТСН/2022 между ООО «М-Проперти» и ТСН «Балчуг Вьюпоинт», Договор № 6-7А-НЖ/2 от 05.09.2022 между ООО адрес и ТСН «Балчуг Вьюпоинт» права собственности на порождает и также не содержит доказательств отнесения конкретного спорного помещения к помещениям общего пользования. Договор от 21.10.2022 № ДУДСН2022 между адрес и ТСН «Балчуг Вьюпоинт» в Приложении № 1 (не подписанном со стороны ТСН «Балчуг Вьюпоинт», то есть не заключенном) не содержит доказательств отнесения конкретного спорного помещения к помещениям общего пользования.

Также суд учитывает то обстоятельство, что истец никогда не владел спорными помещениям. Договоры, на основании которых происходил переход права собственности на спорные помещения, недействительными не признаны. Таких доказательств со стороны истца суду не представлено.

Таким образом, истец фактически не вступил во владение спорными нежилыми помещениями, поскольку на момент приобретения истцом прав на приобретенные им иные объекты недвижимости данное имущество уже не было свободно от прав третьих лиц.

Указанные обстоятельства говорят о недоказанности истцом факта выбытия объектов спора из его владения.

Поскольку спорное имущество фактически во владение истца не передавалось (Истец не стал фактическим владельцем объектов недвижимости), он не мог утратить владение данным имуществом. Более того, если сделки, на основании которых ответчик приобрел спорное имущество, не признаны судом недействительными, у Истца не возникает право на судебную защиту в порядке ст. 301 ГК РФ. В связи с чем у суда нет оснований для удовлетворения заявленных требований.

Также в ходе рассмотрения дела представителем 3-го лица и ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, указано, что в соответствии с п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

Поскольку ответчик приобрел спорные объекты у третьего лица - правопреемника адрес - возможно предъявление ответчиком к ООО «Смайнэкс Управление Активами» регрессного требования в порядке ст. 461 ГК РФ.

Согласно п. 9. Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Истец по настоящему делу не владеет спорными помещениями. Из материалов дела следует, что ими владеет ответчик, а до вступления его во владение спорными помещениям владел на праве собственности застройщик - адрес.

Поскольку истец не владеет спорным нежилым помещением, но считает себя долевым собственником спорного помещения, то при наличии зарегистрированного права собственности застройщика или ответчика он может предъявить виндикационный иск лишь в пределах срока исковой давности.

Сведения ЕГРН о зарегистрированных правах на спорное нежилое помещение являются открытыми и общедоступными.

Материалами дела подтверждается, что истец стал собственником своих помещений (№ 73 и № 19) в июле и августе 2019 года, а право собственности на спорные помещения было зарегистрировано в марте 2019 года.

С 31.07.2019, когда истец стал собственником нежилого помещения апартамента, истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, т.к. именно с этого времени истец мог и должен был узнать о том, что спорные помещения принадлежат иному лицу, а доступ к спорным помещениям для иных собственников отсутствует.

Переписка истца с правлением ТСН «Балчуг Вьюпоинт» правового значения для течения срока исковой давности не имеет, поскольку единственным и доступным истцу источником сведений о правах на недвижимость является Единый государственный реестр прав на недвижимость, а не правление ТСН «Балчуг Вьюпоинт».

На момент обращения Истца с иском в суд трехлетний срок исковой давности истек. При этом иск был подан 07.03.2024.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре (а равно третьим лицом) является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п.2 ст. 199 ГК РФ).

Также суд полагает необходимым отметить, что общего собрания собственников помещений по вопросу подтверждения в судебном порядке отнесения спорного помещения к общему имуществу, по вопросу приобретения в судебном порядке права общей долевой собственности на спорное помещение не проводилось.

Истец не наделялся полномочиями представлять интересы всех собственников помещений в настоящем деле.

Между тем, отнесение спорного нежилого помещения к общему имуществу повлечет имущественные последствия для всех собственников помещений в здании.

Так, каждый собственник помещения несет бремя содержания всего нежилого здания. Плата за предоставляемые ТСН «Балчуг Вьюпоинт» услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многофункционального комплекса определяется пропорционально доле собственника в праве общей долевой собственности на общее имущества в комплексе. В свою очередь, доля в праве общей собственности на общее имущество рассчитывается как соотношение общей площади принадлежащих лицу на праве собственности помещений к общей площади всех помещений комплекса, кроме помещений, относящихся к общему имуществу.

Выбытие спорного помещения из собственности Ответчика ведет к уменьшению доли Ответчика в содержании всего здания и одновременно к увеличению расходов ТСН на содержание общего имущества за счет приращения этого имущества спорными помещениями.

Аналогичным образом определяется доля каждого собственника помещения в арендной плате за пользование земельным участком, занятым нежилым зданием многофункционального комплекса. Ее размер зависит от соотношения площадей помещений, находящихся в индивидуальной и общей долевой собственности.

Соответственно, размер платы каждого собственника за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многофункционального комплекса и размер платы за землю в случае полного или частичного удовлетворения иска вырастет помимо его воли, что говорит о нарушении интересов собственников помещения в данном нежилом здании предъявленным иском.

Указание истца на то, что собственники помещений в здании несут ежемесячные расходы на содержание и ремонт спорных помещений, является не достоверным, поскольку счета на содержание спорных помещений ежемесячно выставляются Ответчику по делу, и им же оплачиваются.

Разрешая настоящий спор по существу, руководствуясь указанными выше нормами права, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, незаконность владения ответчика ФИО2 помещениями не установлены, доводы истца не доказаны, а также пропущен срок исковой давности.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования нет оснований для взыскания госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 об истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения, признании объектов общим имуществом, возмещении судебных расходов – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 03.02.2026.

Судья