Решение № 2-1216/2017 2-1216/2017~М-401/2017 М-401/2017 от 10 декабря 2017 г. по делу № 2-1216/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2017 года г.Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Борзиной К.Н., при секретаре судебного заседания Маслобоевой Т.В.,

С участием представителя истца – ФИО1, представителя ответчика – ФИО2, третьего лица – ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО4 к ПАО «Сбербанк России» о признании жилого строения самовольной постройкой, признании договора купли – продажи недвижимости недействительным, применение последствия недействительности сделки, взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли – продажи, обращение взыскания на заложенное имущество, взыскание расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ПАО «Сбербанк России» о признании жилого строения самовольной постройкой, признании договора купли – продажи недвижимости жилого назначения недействительным, применение последствия недействительности сделки, взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование заявленных требований, с учетом уточненных указала, что **/**/**** между ОАО «Сбербанк России» и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимости жилого назначения №. Согласно условиям статьи 1 заключенного договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество (далее по тесту - Объект);

- жилое строение (далее по тексту - строение) без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение; жилое, общая площадь 182 кв.м. Кадастровый/условный номер строения; №, расположенное по адресу; ..... Строение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Протокола заседания аукционной комиссии от **/**/****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права .... от **/**/****, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №. Строение распложено на земельном участке со следующими характеристиками; Земельный участок, категории земель; земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения садоводства, общая площадь 716 кв.м., расположенный по адресу; ...., земельный участок принадлежит продавцу на следующем праве; на основании Протокола заседания аукционной комиссии от 10.007.2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права .... от **/**/**** о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись. Недвижимое имущество было передано по акту приема передач покупателю.

В связи с необходимостью изготовления технического плана для цели снятии ограничений в регистрации в жилом доме по месту жительства, истец обратился за изготовлением технического плана задания. При первичной постановке на ГКН было неверно указано наименование здания, этажность, год постройки, материал стен, а также площадь. Из карточки учета строений сооружений видно, что в ГКН указана площадь застройки, а не фактическая внутренняя площадь здания. Объект учета расположен частично па земельном участке № н частично в кадастровом квартале №.

Полагает, что сведения об объекте недвижимости - жилое строение, указанные в договоре, не соответствуют фактическим сведениям, указанным в заключение кадастрового инженера, так как последним было выявлено, что объект недвижимости - жилое строение, переданное покупателю по договору с кадастровым/условным номером № не соответствует объекту недвижимости по техническому описанию, имеющему кадастровый/условный №.

Истец ФИО4 просит признать жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение: жилое, 3-этажное (подземных этажей 1), общая площадь 182 кв. м. Кадастровый номер строения: № по адресу: ...., 12 км. Байкальского тракта. Садоводческий потребительский кооператив «Байкальский», ....., распложенное на земельном участке, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общая площадь 716 кв.м., расположенный по адресу: ...., кадастровый №, самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ;

Признать договор купли-продажи недвижимости жилого назначения №, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО4 от **/**/**** по отчуждению указанных объектов недвижимости недействительным ничтожным; применить последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи недвижимости жилого назначения №, заключенного между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО4 от **/**/**** по отчуждению объектов недвижимости путем обязания сторон возвратить другой все полученное по сделке; взыскать с ответчика в пользу убытки в размере 3 782 рубля; проценты за пользование чужими денежными средствами и размере ~~~ рублей, а также по день фактического исполнения решения суда.

Истец ПАО «Сбербанк России» обратился в суд с требованиями, с учетом уточненных, указал, что **/**/**** между ПАО Сбербанк и ФИО4 был заключен Договор купли-продажи недвижимости жилого назначения от **/**/**** N 3 (далее - Договор), в соответствии с которым Продавец принял обязательство передать в собственность Покупателя, а Покупатель должен был принять и оплатить следующее недвижимое имущество (далее - Объект):

- Жилое строение (далее Объект) без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение жилое, 3 этажное (подземных этажей 1), общая площадь 182 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: .....

Объект расположен на Земельном участке, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общая площадь 716 кв.м.. расположенный по адресу: ..... Земельный участок принадлежит Продавцу на следующем праве: на основании Протокола заседания аукционной комиссии от **/**/****.

Право собственности на земельный участок переходит к Покупателю одновременно с переходом права собственности на Объект.

ПАО Сбербанк своевременно и в полном объеме выполнил свои обязательства по Договору, что подтверждается Актом приема-передачи от **/**/**** к договору Купли-продажи недвижимости жилого назначения № от **/**/****. Переход прав собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от **/**/****.

В соответствии с п. 2.1 Договора стоимость Объекта составляет ~~~ рублей. Согласно п. 2.2 Договора Покупатель производит оплату в день подписания договора в размере 50 % от общей стоимости - ~~~ рублей; 50 % от общей стоимости в размере ~~~ рублей в течение 3-х месяцев с даты проведения торгов, до **/**/**** Однако до настоящего времени ФИО4 не была внесена вторая часть оплаты по Договору в размере ~~~ рублей. Согласно п. 4.2 Договора в случае нарушения Покупателем срока оплаты Объекта, указанного в п. 2.2. Договора, Покупатель уплачивает Продавцу, по требованию последнего, неустойку в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Размер неустойки составляет: ~~~ (~~~ * 0,1 % (неустойка)*~~~ (~~~, в период с **/**/**** по **/**/****) = 1 643 775 рублей.

Таким образом, по состоянию на **/**/**** сумма задолженности по оплате стоимости Объекта по Договору составляет ~~~ рублей, размер неустойки составляет ~~~ рублей, а всего ~~~ рублей.

Истец ПАО «Сбербанк России» просит взыскать с ФИО4 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по Договору купли-продажи № от 23.06.2015г. в размере 4 168 775 рублей; расходы на оплату государственной пошлины в размере ~~~ рублей; обратить взыскание на заложенное имущество:

- Жилое строение (далее Объект) без права регистрации проживания, расположенное насадовом земельном участке, назначение жилое, 3 этажное (подземных этажей 1), общая площадь182 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: ..........

- Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование: для ведения садоводства, общая площадь 716 кв.м., расположенныйпо адресу: .....

Определением Иркутского районного суда от **/**/**** гражданское дело № по иску ФИО4 к ПАО «Сбербанк России» о признании жилого строения самовольной постройкой, признании договора купли – продажи ничтожным, применение последствий недействительности следки объединено в одно производство с гражданским делом № по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору.

Истец ФИО4 в судебное заседания не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежаще.

Представитель истца по доверенности ФИО1, заявленные требования истца поддержала по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении. Требования истца ПАО «Сбербанк России» не признала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что строение истцом было приобретено с публичных торгов у ПАО «Сбербанк России» на основании договора купли – продажи от **/**/**** При переоформлении назначения строения, истцом был заказан технический паспорт, при производстве указанного технического паспорта были выявлены несоответствия описания объекта, наименование здания, этажность, год постройки, материал стен, а также площадь. Из карточки учета строений сооружений видно, что в ГКН указана площадь застройки, а не фактическая внутренняя площадь здания. Объект учета расположен частично па земельном участке № н частично в кадастровом квартале №. Нахождение жилого дома за переделами земельного участка подтверждается заключением землеустроительной экспертизы. Полагает, что переданное по договору купли – продажи строение отвечает признакам самовольной постройки и находится на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Земельный участок, на котором находится строение, частично не принадлежит продавцу. Требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами основано на ст. 1102 ГК РФ, поскольку истец полагает, что ответчик неправомерно пользовался денежными средствами, переданным им истцом.

Представитель истца по доверенности ПАО «Сбербанк России» ФИО2 свои заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении. Требования ФИО4 не признала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что ранее указанное строение и земельный участок были предметом залога исполнения обязательств ФИО5, являющегося отцом истца. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору в судебном порядке была взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество. В связи с тем, что указанное имущество не было реализовано, оно было передано в собственность Банка. Возражает против признания данного договора недействительным, поскольку для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера, указанные требования были исполнены. Кроме того, при регистрации следки проблем с регистрацией объектов недвижимости не возникло.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц - представитель Министерства имущественных отношений, Администрации Молодежного МО в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще.

Третье лицо без самостоятельных требований ФИО3 заявленные требования истца ФИО4 поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что он является супругом истца. Они как Покупатели лишены возможности пользоваться указанным имуществом в полном объеме, так как в случае любой проверки в области земельного законодательства, для них будут негативные последствия, поскольку часть дом частично находится на земельном участке им не принадлежащим.

Суд, исследовав письменные доказательства, выслушав пояснения участников процесса, приходит к следующему.

Судом установлено, что **/**/**** между ОАО «Сбербанк России» и ФИО4 заключен договор купли-продажи жилого строения без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение; жилое, общая площадь 182 кв.м. Кадастровый/условный номер строения; №, расположенное по адресу; .... ..... Строение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Протокола заседания аукционной комиссии от **/**/****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права .... от **/**/****, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №. Строение распложено на земельном участке со следующими характеристиками: Земельный участок, категории земель; земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения садоводства, общая площадь 716 кв.м., расположенный по адресу; ...., земельный участок принадлежит продавцу на следующем праве; на основании Протокола заседания аукционной комиссии от 10.007.2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права .... от **/**/****, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись (т. 1 л.д. 15-17).

В связи с обращением истца за выполнением технического задания кадастровым инженером было выявлено следующее: при первичной постановке на ГКН было неверно указано наименование здания, этажность, год постройки, материал стен, а также площадь. Из карточки учета строений сооружений видно, что в ГКН указана площадь застройки, а не фактическая внутренняя площадь здания. Объект учета расположен частично па земельном участке № н частично в кадастровом квартале № (т. 1 л.д. 24-28).

**/**/**** истец ФИО4 обратилась к ПАО «Сбербанк России» с претензией о возврате перечисленных денежных средств по договору, также была направлена повторная претензия, которые остались без ответа (т.1 л.д. 41-46).

Определением суда о **/**/**** по делу была назначена землеустроительная экспертиза. Согласно заключению землеустроительной экспертиза объект недвижимого имущества жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение: жилое, общая площадь ~~~ кв.м. Кадастровый/условный номер строения; №, расположенное по адресу; .... выходит за границы земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .... находится на 1,5 м. за передами границ земельного участка с кадастровым номером № установленного в соответствии с государственным кадастром недвижимости (т.2 л.д. 2-14).

Указанная экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ. Она соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от **/**/**** N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", дана в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования.

Обстоятельств, свидетельствующих о неясности или неполноте заключения экспертов, его неправильности или необоснованности или наличии противоречий в заключении эксперта, являющихся основанием для проведения дополнительной или повторной экспертизы, не установлено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ему не доверять.

Так, согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Как следует из ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Как следует из договора от **/**/****, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ФИО4 строение распложено на земельном участке со следующими характеристиками: Земельный участок, категории земель; земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения садоводства, общая площадь № кв.м., расположенный по адресу; ...., земельный участок принадлежит продавцу на следующем праве; на основании Протокола заседания аукционной комиссии от 10.007.2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права .... от **/**/****, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись.

Согласно представленным дел правоустанавливающих документов, дом и земельный участок были оформлены на ПАО «Сбербанк России» по акту передачи нереализованного имущества должника взыскателю – ПАО «Сбербанк России» (т.1 л.д.246- 248). Жилое строение был оформлено предыдущим собственником на основании предоставленной декларации.

Суд полагает подлежащими удовлетворению заявленные требования истца о признании договора купли – продажи **/**/****, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ФИО4 недействительным, поскольку при рассмотрении дела установлено, что жилое строение выходит за границы земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: .... находится на 1,5 м. за передами границ земельного участка с кадастровым номером № установленного в соответствии с государственным кадастром недвижимости. Указанные обстоятельства идут в нарушении требований ст. 554 ГК РФ, поскольку не позволяют определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке и нарушаю права истца как собственника объектов недвижимости пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом.

Оснований для разрешения судом требований истца в части обоснования со ссылками на ст. 222 ГК РФ не имеется, поскольку судом сделка по приобретению недвижимого имущества была признана недействительная, и установление указанных обстоятельств не имеет юридически значимого значения.

Учитывая, что судом была установлена недействительность сделки по продажи недвижимого имущество, суд полает необходимым применить последствия недействительности сделки, а именно возвратить стороны в первоначальное положение, путем передачи в собственность ПАО «Сбербанк России» жилого строения без права регистрации проживания, расположенное на земельном участке по адресу: .... земельного участка, и взыскать с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО4 ~~~ рублей.

Разрешая требования истца о возмещении судебных расходов, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, суд полагает, что указанные требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, в связи со следующим.

Так, в обоснование заявленных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, истец ссылается на ст.1102 ГК РФ.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что перечисленная ответчику денежная сумма в качестве оплаты по договору купли – продажи недвижимого имущества не является неосновательным обогащением, поскольку на момента заключения договора сторонам не было известно об установленных судом обстоятельствах, в связи с чем, ПАО «Сбербанк России» на законных основаниях были получены денежные средства в счет продажи объектов недвижимости по договору купли – продажи.

Истцом заявлены требования о взыскание убытков за изготовление технического плана в размере ~~~ рублей. Указанные убытки суд не может отнести к судебным расходам, поскольку как следует из пояснений представителей истца, данные услуги были заказаны истцом в связи с личными мотивами – для снятия ограничений в регистрации в жилом доме, тогда как истец, приобретая жилое помещение, знал об указанных ограничениях, с условиями договора был согласен.

Учитывая, что заявленные требования истца о признании недействительным договора купли – продажи от **/**/****, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ФИО4 удовлетворены, основании для удовлетворения заявленных требований истца ПАО «Сбербанк России» о взыскании задолженности по указанному договору купли – продажи не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ПАО «Сбербанк России» о признании жилого строения самовольной постройкой, признании договора купли – продажи недвижимости недействительным, применении последствия недействительности сделки, взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами – удовлетворить частично.

Признать недействительным заключенный между ОАО «Сбербанк России» и ФИО4 договор купли – продажи № от **/**/****, земельного участка, расположенного по адресу; .... жилого строения без права регистрации проживания, расположенного на садовом земельном участке, назначение: жилое, общая площадь ~~~ кв.м. Кадастровый/условный номер строения: №, расположенного по адресу; .....

Применить последние недействительности ничтожной сделки: договора купли – продажи № от **/**/**** недвижимости между ОАО «Сбербанк России» и ФИО4, возвратив стороны в первоначальное положение: а именно передать в собственность ПАО «Сбербанк России» жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, назначение: жилое, общая площадь ~~~ кв.м. Кадастровый/условный номер строения: ~~~, расположенного по адресу: ....; земельный участок с кадастровым номером ~~~ по адресу: .....

Взыскать с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО4 ~~~ рублей.

Исковые требования ФИО4 к ПАО «Сбербанк России» о взыскании убытков в размере ~~~ рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ~~~ рублей – оставить без удовлетворения.

Исковые требования ПАО «Сбербанк России» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору купли – продажи, обращение взыскания на заложенное имущество, взыскание расходов по оплате госпошлины – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский Областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Судья К.Н. Борзина