Решение № 2-2988/2025 2-2988/2025~М-2406/2025 М-2406/2025 от 9 ноября 2025 г. по делу № 2-2988/2025

№ 2-2988/2025

70RS0004-01-2025-003388-48


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2025 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Ткаченко И.А.,

при секретаре Тимофеевой О.С.,

с участием:

представителя истцов ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

помощника прокурора Советского района г. Томска Макиевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к Муниципальному образованию «город Томск» в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установлении и взыскании выкупной цены,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд у ФИО2 ... доли, у ФИО3 ... доли жилого помещения - квартиры №, расположенной в многоквартирном доме по адресу <адрес> путем выкупа, с прекращением права общей долевой собственности на жилое помещение, установлении и взыскании выкупной цены в пользу ФИО2 в размере 1596 980 руб., в пользу ФИО3 в размере 6471240 руб. Дополнительно просили взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 судебные расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 руб., по оценке имущества 14 000 руб.

В обоснование требований указано, что истцы являются долевыми собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ... доли в праве у ФИО2, ... доли в праве у ФИО3 Земельный участок под домом сформирован, поставлен на кадастровый учет. Заключением межведомственной комиссии от № №, утвержденным постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ Департаментом жилищной политики администрации Города Томска в адрес истцов направлено требование о сносе дома своими силами, исполнить которое истцы возможности не имели. Решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений дома не принималось. Истцы самостоятельно организовали проведение оценки подлежащего изъятию недвижимого имущества. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО ..., выкупная стоимость жилого помещения определена в размере 12081500 руб. Исходя из этого размер компенсации для ФИО2 составляет 1596980 руб., для ФИО3 - 6 471 240 руб. До настоящего времени аварийное жилое помещение у истцов не выкуплено.

Истец ФИО2, являющаяся также законным представителем несовершеннолетней ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, извещенная о времени и месте судебного разбирательства по телефону лично, о чем свидетельствует телефонограмма от ДД.ММ.ГГГГ, в суд не явилась, направила представителя.

Участвуя в судебном заседании, представитель истцов ФИО1 в порядке ст.39 ГПК РФ представила заявление об уточнении исковых требований в части размера выкупной стоимости, указав, что поскольку ФИО2 принадлежит ... доли в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ (после признания дома аварийным), а ФИО3 принадлежит ... доли в праве общей долевой собственности, из которых ... доли были приобретены до признания дома аварийным, а ... доли приобретены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (после признания дома аварийным), то, с учетом результатов судебной экспертизы, а также положений ч.8.2 ст.32 ЖК РФ, с ответчика подлежит взысканию выкупная стоимость в пользу ФИО2 350000 руб., в пользу ФИО3 – 4821013,79 руб. Копия данного заявления получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается штампом входящей корреспонденции. Исковые требования с учетом их уточнения представитель истцов поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, получивший извещение о судебном заседании по почте ДД.ММ.ГГГГ, своего представителя в суд не направил. Согласно ранее представленному отзыву на исковое заявление ответчик полагал завышенным первоначально заявленный размер выкупной стоимости, а также считает, что рыночная стоимость долей, приобретенных истцами после признания дома аварийным, в силу ч.8.2 ст.32 ЖК РФ должна быть определена с учетом стоимости жилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а не с учетом рыночной стоимости. Кроме того, расходы, понесенные истцами на получение отчета о выкупной стоимости, не являются необходимыми и требование об их возмещении не подлежит удовлетворению ввиду того, что отсутствие данного отчета не препятствует стороне при обращении в суд за защитой своего права.

Третье лицо ФИО4 в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась путем направления судебных извещений по адресу регистрации: <адрес> и по адресу нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества <адрес>, однако указанные заказные почтовые отправления адресатом не получены в связи с неудачной попыткой вручения, что подтверждается сведениями об отслеживании данных отправлений, сформированными на официальном сайте Почты России.

Таким образом, суд предпринял возможные меры к извещению третьего лица, предусмотренные гражданским процессуальным законодательством.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.63, п. 67, п.68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Поскольку третье лицо на основании ст.118 ГПК РФ самостоятельно распорядилась своим правом не являться в суд и не получать судебные извещения по своему месту жительства, суд приходит к выводу о надлежащем извещении ФИО4 о времени и месте судебного заседания.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, учитывая их надлежащее извещение.

Заслушав объяснения представителя истцов, заключение прокурора, полагавшего исковые требования с учетом их уточнения подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Законодательство Российской Федерации, в соответствии с международно-правовыми стандартами, не предусматривает возможности произвольного и безвозмездного изъятия чужого имущества.

Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В ч. 8 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Судом установлено и следует из материалов дела, что по договору передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному администрацией ... района г. Томска, ... доли в квартире муниципального жилищного фонда по адресу <адрес> переданы в общую долевую собственность Ш. (... доли) и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГр., интересы которой представляла мать ФИО2 (... доли).

В дальнейшем по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ Ш. передала принадлежащие ей ... доли в праве на квартиру по <адрес> в собственность ФИО3

На основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 приобрели в общую долевую собственность ... доли квартиры по <адрес>, соответственно, по ... доли в праве каждая.

В настоящее время жилое помещение (квартира) с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности ФИО2 (... доли), ФИО3 (... доли), ФИО4 (... доли), что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ №.

Земельный участок по адресу расположения многоквартирного дома по <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, имеет площадь ... кв.м, вид разрешенного использования «Многоквартирные жилые дома в 2-4 этажа», сведения о чем имеются на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр» (...).

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, на администрацию ... района г. Томска возложена обязанность в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ совместно с комитетом жилищной политики администрации г. Томска принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий, установленных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525.

Требованием департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № собственникам квартиры <адрес> было предложено в течение 6 месяцев после получения требования осуществить вместе с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Истцы, как долевые собственники жилого помещения № в данном доме, от сноса дома за счет собственных средств отказались, требование в установленный срок не исполнили.

Многоквартирный дом по <адрес> включен в резервный перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках муниципальной программы «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2024 – 2028 годы, утвержденной постановлением администрации Города Томска от 07.11.2023 № 901, срок расселения многоквартирного дома Муниципальной программой не определен, сведения о чем находятся в свободном доступе в сети Интернет.

Из материалов дела следует, что с момента принятия решения о признании многоквартирного дома по адресу <адрес> аварийным и подлежащим сносу, постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по указанному адресу не издавалось, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком не производилась, проект соглашения об изъятии истцам не направлялся, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Как следует из разъяснения, содержащегося в 2 п.22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу ст. 32 ЖК РФ основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.

Сторонами не оспаривается, что изъятие (выкуп) принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности жилого помещения по адресу <адрес> ответчиком до настоящего времени не произведено.

По мнению суда, реализация и защита жилищных прав истцов, связанных с признанием их жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия принадлежащих истцам долей жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.

В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истцов о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять у ФИО2 ... доли, у ФИО3 ... доли жилого помещения – квартиры №, адрес объекта: <адрес>, для муниципальных нужд путем выкупа, с прекращением права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 на указанное жилое помещение.

При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцам жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Следует учесть, что на правоотношения по предоставлению возмещения за аварийное жилье, приобретенное с 28.12.2019, распространяются положения ч.8.2 ст.32 ЖК РФ (введена Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ), в соответствии с которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Как установлено судом, право собственности на ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по <адрес> приобретено ФИО2 на основании договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ (после признания дома аварийным), а ФИО3 принадлежит ... доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, из которых ... доли были приобретены до признания дома аварийным, а ... доли приобретены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (после признания дома аварийным).

Согласно договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ стоимость ... доли жилого помещения по <адрес>, которая перешла к истцам в равных долях, составила 700000 руб. Соответственно, стоимость доли каждого из истцов в размере ... составила 350000 руб.

При таких обстоятельствах, учитывая положения ч.8.2 ст.32 ЖК РФ, выкупную стоимость необходимо рассчитывать в порядке, который установлен ч.7 ст.32 ЖК РФ, при этом стоимость долей, приобретенных истцами после признания дома аварийным должна быть определена с учетом стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, и не может её превышать.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Как установлено в судебном заседании, земельный участок по адресу расположения многоквартирного дома по <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, имеет площадь ... кв.м, вид разрешенного использования «Многоквартирные жилые дома в 2-4 этажа».

Положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно ч.1 ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет, и принадлежит собственникам помещений в нем (в том числе истцам) на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за ... доли ФИО3, приобретенные до признания дома аварийным, следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок.

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по ному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

Право общей долевой собственности ФИО3 на ... доли жилого помещения по адресу: <адрес> возникло в порядке приватизации, на ... доли - по договору дарения до признания дома аварийным.

Вместе с тем, суд отмечает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Сведения о том, что в многоквартирном доме по адресу: <адрес> проводился капитальный ремонт в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены.

Отсутствие капитального ремонта за период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены ... доли ФИО3 в жилом помещении – квартире <адрес> необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного жилого помещения, истцами в материалы дела представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО ..., согласно которому итоговая величина стоимости объекта оценки по адресу <адрес> составляет 12081 500 руб., в том числе: стоимость квартиры площадью ... кв.м – 3967 300 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 4400 200 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, приходящийся на квартиру № – 3066 100 руб., размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения – 647 900 руб.

Учитывая, что соглашение о выкупной стоимости принадлежащих истцам долей жилого помещения для муниципальных нужд между сторонами не достигнуто, по ходатайству представителя ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО ...

Согласно заключению комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение (согласно положениям ч.7 ст.32 ЖК РФ) составляет 11 082 000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> (без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) – 3 191 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> – 2 398 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, приходящейся на квартиру № в указанном многоквартирном доме с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома по указанному адресу – 5 164 000 руб.; размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – квартиры №, у собственника указанного объекта – 329 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Рассмотрев отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО ..., на котором истцы основывали свои исковые требования при обращении в суд, и заключение комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное ООО ... по результатам судебной экспертизы, суд считает необходимым отметить, что выводы любого экспертного исследования в определенной степени всегда носят вероятностный характер. При этом необходимый и достаточный объем выборки, порядок и логика проведения экспертизы, определяются исследователем в конкретный момент времени, исходя из целей и задач исследования, в том числе, с учетом принципов разумности и целесообразности.

Вместе с тем, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении судебной экспертизы, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Объективность изложенных в заключении комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку заключение составлено комиссией экспертов, имеющих высшее специальное образование и соответствующую квалификацию, содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих. Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.

После ознакомления с результатами судебной экспертизы стороны о своем несогласии с выводами экспертов не заявили, исковые требования в части размера выкупной стоимости уточнены истцами, в том числе с учетом результатов судебной экспертизы.

На основании изложенного, суд при расчете размера возмещения за ... доли ФИО3, приобретенные до признания дома аварийным, исходит из заключения комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ ..., определившей величину размера возмещения за жилое помещение в целом в размере 11 082 000 руб.

Расчет выкупной стоимости, приходящейся каждому из истцов, следующий.

Так, исходя из договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость доли каждого из истцов в размере ... составила 350 000 руб.

Выкупная стоимость ... доли ФИО3, приобретенной до признания дома аварийным, рассчитанная пропорционально установленной судебной экспертизой величины размера возмещения за жилое помещение в целом, составляет 4471013,79 руб. (из расчета 11082000 руб. x ...). Соответственно, общий размер компенсации для ФИО3 составляет 4821013,79 руб. (из расчета 4 471 013,79 руб. + 350000 руб.).

Таким образом, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны подлежит взысканию выкупная цена в пользу ФИО2 (... доли) в размере 350 000 руб., в пользу ФИО3 (... доли) сумме 4 821013, 79 руб.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение и возникновения права на помещение у иного лица.

Соответственно, настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 на квартиру <адрес>.

Согласно ч.1 ст.98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.10 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1, лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

При обращении с иском в суд истцом ФИО2 понесены расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., о чем свидетельствуют чек-ордер ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 000 руб. (плательщик ФИО2); а также понесены расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 14 000 руб., что подтверждается договором № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным ФИО2 с ООО ..., пунктом 3.1 которого вознаграждение Исполнителя по договору установлено в размере 14000 руб., кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 14 000 руб., свидетельствующим о внесении ФИО2 указанной денежной суммы в кассу ООО ... за оценку имущества.

Данные расходы иначе как необходимые расценены быть не могут, поскольку понесены истцом ФИО2 для защиты своего нарушенного права, а также в интересах второго истца, и явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, установлении и взыскании выкупной цены.

С учетом удовлетворения судом исковых требований, расходы, понесенные ФИО2 на оплату госпошлины в размере 3 000 руб., на оценку имущества в размере 14 000 руб. подлежат возмещению ей ответчиком в полном объеме.

Кроме того, как указывалось выше в ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначалась комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО ... Расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика, заявившего соответствующее ходатайство.

Стоимость проведения судебной экспертизы составила 20 000 руб., что подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ, счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком не оплачена, о чем свидетельствует ходатайство директора экспертного учреждения об оплате от ДД.ММ.ГГГГ №, представленное в суд совместно с заключением судебной экспертизы.

Доказательства оплаты ответчиком стоимости судебной экспертизы после поступления заключения комиссии экспертов в суд в материалы дела не представлены.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы положено в основу решения об удовлетворении исковых требований в части размера выкупной стоимости, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны подлежит взысканию в пользу ООО ... 20 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2, ФИО3 к Муниципальному образованию «город Томск» в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установлении выкупной цены, удовлетворить.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО2, ФИО3 для муниципальных нужд ... доли в праве общей долевой собственности жилое помещение – квартиру <адрес> путем выкупа, с прекращением права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 на жилое помещение, установив и взыскать размер выкупной цены в пользу ФИО2 (... доли) 350000 руб., в пользу ФИО3 (... доли) сумме 4821013 руб. 79 коп.

Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 на жилое помещение – квартиру №, адрес объекта: <адрес>, после получения выкупной стоимости.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины 3 000 руб., расходы по оценке 14000 руб.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ООО ... за проведение судебной экспертизы 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированный текст решения изготовлен 10.11.2025.

На дату опубликования решение не вступило в законную силу.