Решение № 2-1301/2019 2-1301/2019~М-710/2019 М-710/2019 от 8 августа 2019 г. по делу № 2-1301/2019

Дело (номер обезличен)


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 августа 2019 года г.Кстово

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Выборнова Д.А., при секретаре Решетниковой А.Е., с участием представителя истца адвоката Маслова В.Е., представителя ответчиков ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, признании недействительным соглашения об отступном, признании прав покупателя, переводе прав и обязанностей покупателя,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, признании прав покупателя.

В своем первоначальном исковом заявлении просила суд:

- Признать сделку об отчуждении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: (адрес обезличен), между ФИО3 и ФИО4, недействительной.

- Признать за ФИО2 право покупателя на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанные жилой дом, и земельный участок, площадью 1337 кв.м., с кадастровым номером: (номер обезличен), находящихся по адресу: (адрес обезличен), (адрес обезличен), с выплатой денежной компенсации ФИО4 в размере 500 000 руб.

В ходе рассмотрения дела свои исковые требования уточнила и дополнила. В обоснование иска ссылается на следующее.

ФИО2 принадлежат на праве общей долевой собственности следующие объекты:

- 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 55,9 кв.м., кадастровый (номер обезличен);

- 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый (номер обезличен), площадью 1377 кв.м., находящийся по адресу: (адрес обезличен).

Вторая доля принадлежала бывшему супругу истца ФИО7, которую он по договору дарения имущества от (дата обезличена) передал ФИО3

(дата обезличена) на адрес истца пришло сопроводительное письмо (номер обезличен) от нотариуса ФИО6, вместе с заявлением от ФИО3 - о предстоящей продаже, принадлежащих ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные жилой дом и земельный участок, за общую цену в 1 200 000 рублей.

(дата обезличена) истец направила в адрес ФИО3 ответ на данное заявление, в котором указала, что продажная цена в 1 200 000 рублей за ее долю слишком завышена и не соответствует действительности. Истец согласна рассмотреть предложение ФИО3 в случае, если будет заявлена реальная стоимость ее доли.

(дата обезличена) истцу стало известно из выписки ЕГРН, что ответчик продала свою долю ФИО4, по отступному соглашению за 500 000 рублей, хотя истцу ответчик предлагала выкупить у нее 1/2 доли спорного имущества за 1 200 000 рублей.

Согласно Соглашения об отступном от (дата обезличена) между ФИО3 и ФИО4, стороны установили, что на момент заключения Соглашения, по Договору займа денежных средств от (дата обезличена), Должник (ФИО3) имеет задолженность перед Кредитором (ФИО4) в размере 500 000 рублей.

В п.2.2. Соглашения Должник (ФИО3) передала Кредитору (ФИО4) в качестве отступного 1/2 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанные жилой дом и земельный участок.

По Соглашению сторон общая стоимость передаваемого имущества составила 500 000 рублей, из которых стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка составила 150 000 руб., 1/2 доли в праве общей долевой собственности жилого дома 350 000 руб.

Соглашение об отступном между ФИО3 и ФИО4 противоречит требованиям ст.250 ГК РФ, так как при продаже доли в правеобщей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

В пункте 4 договора дарения недвижимости от (дата обезличена) между ФИО7 и ФИО3 указано, что Стороны оценивают недвижимое имущество в 695822,05 руб., в том числе:

долю Жилого дома в 416862,51 руб.

долю Земельного участка в 278959,55 руб.

Для установления реальной стоимости спорного имущества истцом была заказана независимая оценка в ООО «Инвестконсалтинг».

Согласно заключения о стоимости, по состоянию на (дата обезличена) рыночная стоимость объектов (жилого дома и земельного участка) составляет 1 008 000 руб.

ФИО3 в заявлении от (дата обезличена) предлагала истцу выкупить ее долю спорного недвижимого имущества за 1 200 000 руб.

В ответном письме от (дата обезличена) истец пояснила, что цена явно завышена и не соответствует действительности, и просила ее снизить цену.

(дата обезличена) ФИО3 по Соглашению об отступном уступила ФИО4 спорную долю жилого дома и земельного участка за 500 000 рублей.

Истцу стало известно о нарушенном преимущественном праве покупки 13 и (дата обезличена), в суд для защиты своих прав и законных интересов обратилась (дата обезличена), то есть в трехмесячный срок, предусмотренный ч.3 ст.250 ГК РФ.

В своем последующем уточненном исковом заявлении ФИО2 просит суд:

- Признать Соглашение об отступном от (дата обезличена) между ФИО3 и ФИО4 по передаче в качестве отступного ФИО4 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные жилой дом и земельный участок, недействительным.

- Признать за ФИО2 право покупателя на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанные жилой дом и земельный участок, с выплатой денежной компенсации ФИО4 в размере 500000 руб.

В последнем уточненном исковом заявлении ФИО2 просит перевести на нее права и обязанности покупателя на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на данные жилой дом и земельный участок.

В судебном заседании представитель истца адвокат Маслов В.Е. исковые требования просил удовлетворить, дал пояснения в соответствии с доводами искового заявления.

Представитель ответчиков ФИО1 просила в иске отказать, дала пояснения в соответствии с доводами ранее представленных письменных возражений (л.д.116-118, 141-142).

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Нижегородской области, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии с ч.3,5 ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон и исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии со ст.209 Гражданского Кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч.2 ст.218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.246 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.247 Гражданского Кодекса РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии со ст.250 Гражданского Кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В соответствии со ст.166 Гражданского Кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии со ст.167 Гражданского Кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.168 Гражданского Кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что ФИО2 на основании вступившего в силу решения Нижегородского районного суда г.Н.Новгорода от (дата обезличена) по иску ФИО7 к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества и встречному иску ФИО2 к ФИО7 о разделе совместно нажитого имущества, что подтверждается копией решения суда, находящегося в материалах дела, принадлежат на праве общей долевой собственности следующие объекты:

- 1/2 доля в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом, площадью 55,9 кв.м., кадастровый (номер обезличен), количество этажей, в том числе подземных этажей: 2;

- 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1377 кв.м., находящийся по адресу: (адрес обезличен).

На основании договора дарения недвижимого имущества, заключенного между ФИО7 и ФИО3, удостоверенного нотариусом города областного значения города Н.Новгорода ФИО10 (дата обезличена) за реестровым номером 1-348, ФИО3 являлась собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен), общей площадью 55,9 кв.м., и земельный участок, расположенный по адресу: почтовый адрес ориентира: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен), общей площадью 1377 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства.

Решением Кстовского городского суда от (дата обезличена) по делу (номер обезличен) по иску ФИО3 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком, определении порядка пользования жилым домом и земельным участком, постановлено обязать ФИО2 не чинить препятствий ФИО3 в свободном доступе в жилой дом, расположенный по адресу: (адрес обезличен), а также во все помещения, входящие в состав домовладения.

Решением суда определен порядок пользования вышеуказанным жилым домом и земельным участком.

(дата обезличена) в адрес истца поступило сопроводительное письмо (номер обезличен) от нотариуса ФИО6, вместе с заявлением от ФИО3 - о предстоящей продаже, принадлежащих ей на праве общей долевой собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства, жилой дом, находящийся по адресу: (адрес обезличен), и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся там же, за общую цену в 1 200 000 рублей.

(дата обезличена) истец направила в адрес ФИО3 ответ на данное заявление, которое было ей вручено (дата обезличена). В ответе на заявление ФИО3 ФИО2 указала, что продажная цена в 1 200 000 рублей за ее долю слишком завышена и не соответствует действительности. Истец согласна рассмотреть предложение ФИО3 в случае, если будет заявлена реальная стоимость ее доли.

Как следует из материалов дела, (дата обезличена) между ФИО3 и ФИО4, был заключен оговор займа денежных средств в сумме 500 000 рублей со сроком возврата до (дата обезличена)

В своих возражениях ответчик ссылается, что в целях дополнительного поиска денежных средств, необходимых для погашения займа, а также в связи с наличием препятствий в пользовании принадлежащей ФИО3 1/2 доли в праве собственности на вышеуказанное имущество, созданных со стороны ФИО5, ФИО3 заблаговременно, в целях обеспечения своевременного возвращения земных средств, обратилась к ФИО2 с предложением выкупить по ст.250 ГК РФ вышеуказанное имущество за общую цену 1 200 000 рублей, о чем было направлено письмо за (номер обезличен) от (дата обезличена).

После получения письма о предложении выкупить долю в принадлежащем ФИО3 имуществе, Истица через своего представителя сообщила, что готова приобрести указанную долю, но по цене не более чем 200 000 рублей и с предоставлением отсрочки платежа, на иные условия приобретения спорного имущества она не согласна.

В целях погашения займа по договору займа от (дата обезличена) и прекращения займа, заключенного между ФИО3 и ФИО4, а также учитывая то, что между ФИО4 и ФИО2 отсутствуют какие-либо межличностные конфликты, ФИО3 предложила ФИО4 заключить соглашение об отступном в виде передачи 1/2 доли в праве собственности на имущество: вышеуказанные жилой дом и земельный участок, о чем стороны заключили Соглашение об отступном от (дата обезличена) и впоследствии зарегистрировали переход права собственности на нового собственника ФИО4, а долг ФИО3 по договору займа был погашен.

Согласно Соглашения об отступном от (дата обезличена) между ФИО3 и ФИО4, стороны установили, что на момент заключения Соглашения, по Договору займа денежных средств от (дата обезличена), Должник (ФИО3) имеет задолженность перед Кредитором (ФИО4) в размере 500 000 рублей.

В п.2.2. Соглашения Должник (ФИО3) передала Кредитору (ФИО4) в качестве отступного:

- 1/2 доля в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилой дом, площадью 55,9 кв.м., кадастровый (номер обезличен), количество этажей, в том числе подземных этажей: 2;

- 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1377 кв.м., находящийся по адресу: (адрес обезличен).

По Соглашению сторон общая стоимость передаваемого имущества составила 500 000 рублей, из которых стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка составила 150 000 руб., 1/2 доли в праве общей долевой собственности жилого (адрес обезличен) 000 руб.

Пункт. 3.1 Соглашения предусматривает, что Должник (ФИО3) обязана передать имущество Кредитору (ФИО4) свободным от прав третьих лиц, указанных в п.2.6 Соглашения.

ФИО2, обращаясь с вышеуказанными требованиями, ссылается, что Соглашение об отступном между ФИО3 и ФИО4 противоречит требованиям ст.250 ГК РФ, так как при продаже доли в правеобщей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Согласно заключения о стоимости, представленного истцом, по состоянию на (дата обезличена) рыночная стоимость объектов (жилого дома и земельного участка) составляет 1 008 000 руб.

Ссылается, что Истцу стало известно о нарушенном преимущественном праве покупки 13 и (дата обезличена), в суд для защиты своих прав и законных интересов обратилась (дата обезличена), то есть в трехмесячный срок, предусмотренный ч.3 ст.250 ГК РФ.

Оценивая представленные доказательства, доводы сторон, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Суд приходит к выводу, что оспариваемое соглашение заключено сторонами в соответствии с требованиями статьи 409 ГК РФ, согласно которой по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

В силу содержания данной нормы сторонам по договору займа принадлежало право определить стоимость имущества, переданного в погашение денежного обязательства.

В соответствии со статьей 246 ГК РФ, распоряжение имуществом,находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всехее, участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

По смыслу ст.250 ГК РФ, правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены.

На основании п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям, данным в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Таким образом, сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки не может быть признана недействительной, поскольку в этом случае лицо, право которого нарушено, может защищаться с помощью специального способа защиты, предусмотренного п.3 ст.250 ГК РФ.

Учитывая, что ответчиком ФИО3 передано имущество в собственность ФИО4 по соглашению об отступном в счет исполнения обязательства по договору займа, который не признан недействительным в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

Также суд принимает во внимание, что в подтверждение возможности оплаты размера стоимости доли спорных объектов недвижимости, приобретенных ответчиком по соглашению об отступном, истец не представила доказательств наличия у нее необходимой денежной суммы для оплаты ею как покупателем стоимости 1/2 доли в праве общей долевой собственности спорного жилого дома и земельного участка, поскольку в случае перевода на нее прав покупателя, были бы нарушены права ФИО3 на получение причитающейся ей суммы оплаты в счет продажи ее доли в праве общей долевой собственности на спорные объекты.

В связи с изложенным, ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО3, ФИО4 о признании недействительной сделки об отчуждении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: (адрес обезличен), признании недействительным соглашения об отступном от (дата обезличена), заключенных между ФИО3 и ФИО4, признании за истцом прав покупателя на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанные земельный участок и жилой дом, переводе на истца прав и обязанностей покупателя на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанные земельный участок и жилой дом, с выплатой денежной компенсации в размере 500000 руб., следует отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО3, ФИО4 о признании недействительной сделки об отчуждении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: (адрес обезличен), признании недействительным соглашения об отступном от (дата обезличена), заключенных между ФИО3 и ФИО4, признании за истцом прав покупателя на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанные земельный участок и жилой дом, переводе на истца прав и обязанностей покупателя на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанные земельный участок и жилой дом, с выплатой денежной компенсации в размере 500000 рублей, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Судья Выборнов Д.А.