Апелляционное определение № 33-1010/2026 от 20 апреля 2026 г.

Судья Дудина Н.С. № 33-1010/2026

40RS0008-02-2022-000430-50


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-2-1/2024

21 апреля 2026 года город Калуга

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе

Председательствующего Юрьевой А.В.,

судей Рыжих Е.В., Чехолиной Е.А.,

при секретаре Гысевой Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чехолиной Е.А. дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Облстрой» и ФИО1 на решение Жуковского районного суда Калужской области от 09 декабря 2024 года по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Облстрой» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Облстрой» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛА:

07 октября 2022 года общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Облстрой» (далее – ООО «СЗ «Облстрой») обратилось в суд с иском к ФИО1, впоследствии уточнив исковые требования, просило взыскать с ответчика задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 53 600 руб., денежные средства за изготовление техпаспорта БТИ на квартиру в размере 5910 руб., стоимость восстановительных работ на основании пункта 5.1 договора участия в долевом строительстве в размере 87 919 руб. 87 коп., штраф в размере 50% от стоимости восстановительных работ в размере 43959 руб. 43 коп., а также судебные расходы по составлению технического отчета и сметного расчета в размере 30 000 руб., по уплате государственной пошлины в размере 5 414 руб.

В обоснование исковых требований указано, что 10 октября 2019 года между ООО «СЗ «Облстрой» и ФИО5 был заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого являлось строительство двухкомнатной квартиры общей проектируемой площадью 48,26 кв.м в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>. В нарушение условий договора ответчик без согласования с застройщиком произвел в квартире строительные работы с отступлением от проекта. Кроме того, ответчик не произвел оплату по договору за превышение фактической площади жилого помещения в размере 53 600 руб. и не оплатил расходы по изготовлению техпаспорта КП «БТИ» на квартиру в размере 5 910 руб.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском, уточнив исковые требования, просил взыскать с ООО «СЗ «Облстрой» денежные средства в размере 760 000 руб. в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № от 10 октября 2019 года соразмерно стоимости ущерба, компенсацию морального вреда в размере 300000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, а также судебные расходы по оплате услуг специалиста в размере 36000 руб., по оказанию юридической помощи в размере 30 000 руб.

В обоснование встречных исковых требований указано, что переданная ФИО1 04 июля 2023 года квартира имеет ряд недостатков. Претензия ФИО1 об уменьшении цены договора соразмерно стоимости ущерба оставлена ООО «СЗ «Облстрой» без удовлетворения.

Представители истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ООО «СЗ «Облстрой» ФИО6 и Крылов С.Г. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, требования встречного иска не признали.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО1 и его представитель – адвокат Шошин Г.Е. в судебном заседании встречные исковые требования поддержали, требования первоначального иска не признали.

Представители третьих лиц ООО СК «Легион», Обнинского филиала КП «БТИ», Городской Управы городского поселения «Город Белоусово» Жуковского района Калужской области в судебное заседание не явились.

Решением Жуковского районного суда Калужской области от 09 декабря 2024 года исковые требования ООО «СЗ «Облстрой» удовлетворены, постановлено:

взыскать с ФИО1 в пользу ООО «СЗ «Облстрой» задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 53600 руб., за изготовление техпаспорта БТИ по квартире в размере 5 910 руб., стоимость восстановительных работ в размере 87 919 руб. 87 коп., штраф в размере 50% от стоимости восстановительных работ в размере 43959 руб. 43 коп., судебные расходы по составлению технического отчета и сметного расчета в размере 30 000 руб. 00 коп., по уплате государственной пошлины в размере 5 414 руб. 00 коп.;

исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Облстрой» о защите прав потребителей удовлетворить частично;

взыскать с ООО «СЗ «Облстрой» в пользу ФИО1 расходы по устранению недостатков в размере 247 030 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 133 515 руб., судебные расходы, понесенные в связи с оплатой услуг специалиста по составлению отчета, в размере 36 000 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.;

в удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ «Облстрой» о защите прав потребителей отказать;

взыскать с ООО «СЗ «Облстрой» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 5 970 руб. 30 коп.;

предоставить ООО «СЗ «Облстрой» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя до 31 декабря 2024 года включительно.

В апелляционной жалобе ООО «СЗ «Облстрой» ставится вопрос об отмене решения суда в части разрешения встречных исковых требований ФИО1 и принятии в этой части решения об отказе в иске.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым его исковые требования к ООО «СЗ «Облстрой» удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований ООО «СЗ «Облстрой» - отказать.

В представленных возражениях на апелляционную жалобу ООО «СЗ «Облстрой» просит в удовлетворении жалобы ФИО1 отказать.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей ООО «СЗ «Облстрой» - ФИО6 и адвоката Крылова С.Г., поддержавших доводы своей жалобы и возражавших против доводов жалобы ФИО1, ФИО1 и его представителя – адвоката Шошина Г.Е., поддержавших доводы своей жалобы и возражавших против доводов жалобы ООО «СЗ «Облстрой», обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, исследовав дополнительные доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 октября 2019 года между ФИО1 и ООО «СЗ «Облстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику расположенный в доме объект, а участник обязался принять объект и уплатить обусловленную договором цену.

Цена договора составила 2 280 000 руб. (пункт 3.1 договора).

Обязанность по оплате цены договора ФИО1 была исполнена, что не оспаривается сторонами.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора участник долевого строительства дополнительно обязался оплатить за свой счет кроме прочего технический и кадастровый паспорт (экспликация и поэтажный план на квартиру), а также обмер объекта долевого строительства, осуществляемый застройщиком путем привлечения специализированной организации.

В силу пункта 4.1.3 договора участник долевого строительства принял на себя обязательство до оформления права собственности на объект долевого строительства не проводить в объекте долевого строительства работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводка всех инженерных коммуникаций, электрики, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.д.), а также не осуществлять переустройство или перепланировку без письменного разрешения застройщика.

Участник долевого строительства принимает на себя обязательство не проводить в объекте долевого строительства и в самом многоквартирном доме работы, которые затрагивают фасад дома и его элементы (в том числе любое остекление лоджий, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада дома), без письменного разрешения застройщика.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения участником долевого строительства обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.3 настоящего договора, участник долевого строительства оплачивает стоимость восстановительных работ и уплачивает штраф в размере 50% от стоимости этих работ в течение одного месяца с момента получения соответствующего требования. При этом согласие участника долевого строительства на проведение застройщиком восстановительных работ не требуется.

01 июня 2022 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Городской Управы МО ГП «Город Белоусово» № №.

Согласно техническому паспорту на квартиру, подготовленному Обнинским филиалом КП «БТИ» по состоянию на 27 апреля 2021 года, общая площадь квартиры № в доме <адрес> составляет 45,7 кв.м, в том числе жилая – 24,7 кв.м, подсобная – 21,0 кв.м; площадь лоджий, балконов без поправочного коэффициента составляет 3,9 кв.м.

Как следует из акта проверки от 09 сентября 2022 года, составленного помощником прокурора Жуковского района Калужской области, в ходе осмотра спорного жилого помещения, проведенного с участием заместителя генерального директора ООО «СЗ «Облстрой», в квартире № произведена частичная отделка, а именно: проложена электрика, сантехника, выложен керамогранит, выполнена штукатурка и шпатлевка, нарушен защитный слой бетона, срезана рабочая арматура, расширен дверной проем с нарушением защитного слоя бетона.

16 сентября 2022 года и 29 сентября 2022 года ООО «СЗ «Облстрой» в адрес ФИО1 направлены претензии о погашении задолженности по договору участия в долевом строительстве, а именно: стоимости восстановительных работ в размере 218000 руб., штрафа в размере 109000 руб., доплаты за превышение фактической площади квартиры, полученной по результатам обмера БТИ, в размере 53600 руб., за изготовление технического паспорта в размере 14215 руб.

Вступившим в законную силу решением Жуковского районного суда Калужской области от 21 октября 2022 года по делу № по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Облстрой» о защите прав потребителей, на ООО «СЗ «Облстрой» возложена обязанность передать ФИО1 по подписанному акту объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от 10 октября 2019 года – квартиру <адрес>.

04 июля 2023 года спорная квартира передана ООО «СЗ «Облстрой» ФИО1

В июле 2023 года ФИО1 обратился в Обнинский филиал КП «БТИ» для проведения обмера объекта долевого строительства. Согласно представленному акту перемера по состоянию на 04 июля 2023 года общая площадь квартиры составляет 44,0 кв.м, площадь лоджии – 3,9 кв.м.

Согласно письму Обнинского филиала КП «БТИ» от 28 августа 2023 года разница в площади квартиры при первичной инвентаризации и при перемере объясняется тем, что при первичной инвентаризации размеры брались без учета отделочных работ, а при перемере отделка квартиры (штукатурка стен и т.д.) уже была произведена.

Как следует из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>:613 площадью 45,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>

Обращаясь в суд с иском, ООО «СЗ «Облстрой» ссылается на то, что ФИО1 без согласования с застройщиком в нарушение пункта 4.1.3 договора участия в долевом строительстве произвел в квартире № строительные работы, связанные с отступлением от проекта.

В подтверждение своих требований ООО «СЗ «Облстрой» представлено техническое заключение ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в квартире № были выявлены следующие нарушения проекта и договора участия в долевом строительстве <адрес> от 10 октября 2019 года: трубы отопления выведены на 10-й (технический этаж); выполнены работы по разводке электрики с установкой подрозетников; выполнены работы по прокладке сетей ХВС, ГВС и ХБК в стенах; расширен дверной проем с нарушением защитного слоя арматуры. Предположительное время выполнения указанных работ – до 28 сентября 2021 года.

Эксперты пришли к выводу, что, несмотря на имеющиеся повреждения армирования и уменьшения площади сечения, несущей способности участка стены достаточно. Рекомендовано восстановить разрушенный слой бетона, демонтировав перед этим трубы водоснабжения и водоотведения, установленные в нарушение проектной документации, выполнить устройство труб, стояков отопления, разводку электрики в соответствии с проектом.

Согласно локально-сметному расчету № к техническому заключению № от 21 ноября 2022 года стоимость восстановительных работ составляет 87 919 руб. 87 коп.

Обращаясь со встречным иском, ФИО1 ссылался на то, что при передаче жилого помещения в нем был выявлен ряд недостатков.

Согласно отчету ИП ФИО2 № № от 27 июля 2023 года рыночная стоимость ущерба квартире № по адресу: <адрес> по состоянию на 04 июля 2023 года с учетом необходимых для ремонта материалов составляет 760 000 руб.

05 августа 2023 года ФИО1 в адрес ООО «СЗ «Облстрой» была направлена досудебная претензия с требованием об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве № от 10 октября 2019 года соразмерно стоимости ущерба в размере 760 000 руб., путем возврата указанной суммы в течение 10 дней с момента получения настоящей претензии.

Претензия ФИО1 в добровольном порядке ООО «СЗ «Облстрой» удовлетворена не была.

Определением суда по ходатайству ООО «СЗ «Облстрой», оспаривавшего объем и стоимость затрат на проведение ремонтно-восстановительных работ в квартире, определенных в досудебном порядке, по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ЦНТИ».

Согласно заключению эксперта ООО «ЦНТИ» № от 07 июня 2024 года на момент проведения экспертного осмотра установлено, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от 10 октября 2019 года не выполнены следующие работы: гидроизоляция в санузле, шпатлевка потолков, запорная арматура на отводе от труб ГВС для подключения полотенцесушителя.

В квартире на момент осмотра имеются следующие отклонения от СНиП: наличие отклонения от прямолинейности кромок деталей рамочных элементов из ПВХ-профиля всех оконных и дверного блоков в квартире не соответствует требованиям ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей» пункт 5.2.8; наличие царапин, сколов, потертостей, загрязнений монтажной пеной на дверном блоке на лоджию и оконном блоке на лоджию не соответствует требованиям ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей» пункт 5.3.5, 7.2.4; отсутствие внутренней параизоляционной ленты на всех оконных блоках, а также монтажного шва из монтажной пены более 60 мм не соответствует требованиям ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. «Общие технические условия» пункт 5.1.3, пункт 5.2.1; наличие деформаций, ржавчины, загрязнений шпаклевкой, сколов краски на поверхностях металлических корпусов приборов отопления в помещениях спальни, общей комнате и кухни не соответствуют требованиям ГОСТ 31311-2005 «Приборы отопительные. Общие технические условия» пункт 5.1, пункт 5.5, пункт 10.3; наличие отклонений от положения горизонтали и вертикали стен и перегородок, характерных для улучшенной отделки помещений, в кухне, прихожей, спальни, санузле, что не соответствует СП 71.13330-2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»; наличие просвета между контрольной двухметровой рейкой и стяжкой составляет более 4 мм, наличие трещин, выбоин, волн не соответствует требованиям СП 71.13330-2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»; отсутствие демпферной ленты в примыканиях стяжки со стенами и перегородками не соответствует требованиям СП 71.13330-2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»; наличие на трубах отопления загрязнений раствором, шпаклевкой не соответствует требованиям СП 71.13330-2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» пункт 7.5.3.

Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 247 030 руб.

Разрешая требования ООО «СЗ «Облстрой» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекс Российской Федерации, установив, что по окончании строительных работ и проведения кадастрового учета установлено увеличение фактической площади переданной ФИО1 квартиры относительно проектной на 1,34 кв.м, пришел к выводу, что ФИО1 в соответствии с условиями договора обязан произвести ООО «СЗ «Облстрой» доплату в размере 53 600 руб. (1,34 кв.м x 40 000 руб.), а также возместить расходы по изготовлению техпаспорта на квартиру в размере 5 910 руб., поскольку указанные расходы предусмотрены условиями договора, с которыми ФИО1 согласился при заключении договора участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству.

Согласно пункту 2.1.1 договора и Приложения № 1 к нему, объект представляет собой жилое помещение, условный номер объекта 49, состоящее из двух комнат, общей проектной площадью 48,26 кв.м, расположенное на 9 этаже в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: <адрес>

Площадь квартиры, указанная в данном пункте, является ориентировочной, фактическая площадь квартиры определяется после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров БТИ.

При этом стороны договорились, что, если по результатам обмеров БТИ общая площадь объекта долевого строительства увеличится по сравнению с установленной пунктом 2.1 настоящего договора более чем на 1 кв.м, то участник долевого строительства обязан произвести доплату исходя из стоимости 1 кв.м 40 000 руб. не позднее 10 банковских дней, считая день получения от застройщика соответствующего письменного уведомления о данных обмера БТИ, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика (пункт 3.4).

Согласно пункту 6.1 договора фактическая общая площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии с проектом и документами БТИ (экспликацией, поэтажным планом). Расчет площади производится с коэффициентом 1 балконов и лоджий (летних помещений).

Вопреки доводам жалобы ФИО1, применительно к положениям статей 1, 8, 11, 12, 15, 209, 218, 420, 421, 424, 431, 555, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимной связи с положениями статей 4, 5, 7, 8 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ), принимая во внимание, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, ответчику было известно о взаиморасчетах в случае увеличения площади квартиры по данным обмеров БТИ по сравнению с проектной площадью, указанной в договоре, с условиями договора ответчик был согласен, по условиям договора застройщик передал ФИО1 объект площадью с учетом лоджии 49,6 кв.м, достоверность указания площади объекта долевого строительства застройщиком подтверждена, при этом договор участия в долевом строительстве не содержит ссылок на то, что при расчете цены договора применяются положения об общей площади жилого помещения по итогам произведенной внутренней отделки в объекте долевого строительства, в этой связи суд при установленных по делу обстоятельствах обоснованно пришел к выводу о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «СЗ «Облстрой» доплаты по договору в размере 53600 руб.

Разрешая требования ООО «СЗ «Облстрой» о взыскании с ФИО1 стоимости восстановительных работ и штрафа в размере 50% от стоимости восстановительных работ, суд исходил из того, что ФИО1 в нарушение пункта 4.1.3 договора без согласования с ООО «СЗ «Облстрой» произвел в квартире строительные работы, связанные с отступлением от проекта, в связи с чем пришел к выводу о взыскании с ФИО1 в пользу застройщика стоимость восстановительных работ в размере 87919 руб., определив ее на основании локально-сметного расчета к техническому заключению ООО «Инженерно-технический центр «КВАЛИТЕТ» № от 21 ноября 2022 года, а также взыскал штраф в размере 43 959 руб. 43 коп., расходы за составление указанных технического отчета и сметного расчета в размере 30000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 5414 руб.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может, поскольку они сделаны без учета фактических обстоятельств дела.

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указано выше объект долевого строительства был передан ФИО1 04 июля 2023 года.

Из объяснений представителей ООО «СЗ «Облстрой» в суде апелляционной инстанции следует, что каких-либо мероприятий по устранению выполненных ФИО7 с отступлением от проекта работ застройщиком не проводилось, после передачи квартиры ответчику застройщик с требованиями о допуске в жилое помещение для производства работ к ФИО1 не обращался, убытков в связи с этими работами застройщик не понес.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что заявленные ООО «СЗ «Облстрой» требования о взыскании с участника долевого строительства стоимости восстановительных работ никаким образом не восстанавливают права застройщика, так как формальное нарушение ФИО1 условий договора убытков ООО «СЗ «Облстрой» не причинило.

Поскольку требование ООО «СЗ «Облстрой» о взыскании с ФИО1 стоимости восстановительных работ удовлетворению не подлежит, то не имеется оснований для удовлетворения производного от него требования о взыскании штрафа.

В связи с чем решение суда в части взыскания с ФИО1 в пользу ООО «СЗ «Облстрой» стоимости восстановительных работ и штрафа подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об отказе в иске.

При указанных обстоятельствах подлежит отмене решение суда в части распределения судебных расходов по иску ООО «СЗ «Облстрой».

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пользу ООО «СЗ «Облстрой» с ФИО1 подлежит взысканию 1 678 руб. 34 коп. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Между тем, принимая во внимание, что техническое заключение ООО «Инженерно-технический центр «КВАЛИТЕТ» № от 21 ноября 2022 года и локально-сметный расчет к нему были представлены в обоснование требований, в удовлетворении которых было отказано, расходы ООО «СЗ «Облстрой» на составление указанных заключения и расчета возмещению не подлежат.

Разрешая встречный иск, руководствуясь положениями статей 4, 7 Федерального закона № 214-ФЗ, статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, установив факт наличия недостатков в спорном объекте долевого строительства, а также факт неисполнения застройщиком законодательно установленной обязанности по возмещению расходов на устранение недостатков, пришел к выводу о частичном удовлетворении требований ФИО1, взыскав денежные средства на устранение недостатков в определенном судебными экспертами ООО «ЦНТИ» размере 247 030 руб.

Вопреки доводам жалоб, суд обоснованно принял в качестве доказательства размера стоимости расходов, необходимых на устранение недостатков в объекте долевого строительства, заключение судебной экспертизы ООО «ЦНТИ», поскольку оно отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Выводы экспертов последовательны, согласуются с имеющимися в деле доказательствами и установленными по делу обстоятельствами, экспертами приняты во внимание и проанализированы все материалы, представленные на экспертизу, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, заключение не содержит каких-либо неясностей и противоречий, сделанные в результате исследования выводы соответствуют поставленным судом вопросам, характер, объем и локализация выявленных недостатков подробно описаны и подтверждаются детальными фотоснимками. Основания сомневаться в его правильности, обоснованности и объективности отсутствуют.

Допрошенные в судебном заседании суда первой инстанции эксперты ООО «ЦНТИ» ФИО3 и ФИО4. подтвердили выводы, изложенные в заключении, дав мотивированные ответы по данному заключению, дополнительно пояснив, что ФИО1 не допустил представителей застройщика в квартиру при проведении экспертного осмотра, о чем был составлен акт, однако это никаким образом не влияло на выводы экспертного заключения.

Исходя из положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебной коллегией ООО «СЗ «Облстрой» было разъяснено право на заявление ходатайства о проведении судебной экспертизы для проверки доводов апелляционной жалобы об ином объеме недостатков в спорном объекте. Между тем от реализации своего права ходатайствовать перед судом о проведении экспертизы застройщик отказался.

При таких обстоятельствах дело рассмотрено судом по имеющимся в нем доказательствам. При этом конкретные обстоятельства того, что неучастие представителя застройщика при проведении экспертизы повлияло на достоверность выводов экспертов, представителями ООО «СЗ «Облстрой» приведено не было.

Ошибочное применение судом при разрешении требований о взыскании компенсации морального вреда положений статьи 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», а не части 2 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ не повлекло за собой принятие неправильного по существу решения.

Также суд первой инстанции на основании пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» взыскал с ответчика штраф в размере 133515 руб.

Оснований к уменьшению штрафных санкций в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не установил.

Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается.

Федеральный закон № 214-ФЗ в статье 10 определяет ответственность за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Ранее действовавшая ее редакция предусматривала, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Федеральным законом от 08 августа 2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 266-ФЗ), вступившим в силу с 1 сентября 2024 года, статья 10 Федерального закона № 214-ФЗ изложена в новой редакции, предусматривающей в части 3, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает в его пользу с застройщика штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. Согласно статье 2 Закона № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня его вступления в силу за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня его вступления в силу, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Закона № 266-ФЗ).

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении № 24-П от 14 апреля 2026 года, подобная формулировка закона о внесении в правовое регулирование изменений - когда прямо указывается на применение норм изменяемого закона при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу изменяющего закона, - очевидным образом предполагает, что новый порядок, предусматривающий иной размер штрафа, применяется хоть и ко всем договорам участия в долевом строительстве (в том числе заключенным до дня вступления в силу изменяющего закона), но лишь на будущее - со дня вступления изменяющего закона в силу. Тем самым при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок их расчета.

Иное понимание части 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ и статьи 2 Закона № 266-ФЗ вступало бы в противоречие с правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации и со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации и приводило бы к ухудшению положения граждан - участников долевого строительства, которые, предъявляя к застройщику требования, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору участия в долевом строительстве за период, предшествующий вступлению в силу Закона № 266-ФЗ, рассчитывали на известный уровень гарантий защиты их имущественных прав, включая возможность взыскать с застройщика штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной судом суммы.

Право на взыскание штрафа за неуплату причитающейся участнику долевого строительства неустойки возникает у него при отказе ему в уплате этой неустойки (непосредственно выраженном или состоящем в бездействии), момент которого определяется с учетом всех обстоятельств дела, включая поведение как застройщика, так и самого участника долевого строительства, которому надлежит проявлять разумную активность в защите своих прав, не прибегая к попыткам искусственного увеличения размера штрафа. И если факт отказа в уплате неустойки имел место до вступления в силу нового порядка исчисления размеров финансовых санкций в этой сфере, право участника долевого строительства требовать уплаты предусмотренного законом для таких случаев штрафа должно считаться уже возникшим и подлежит применению законодательство, действовавшее на момент возникновения данного права, т.е. ранее существовавший порядок исчисления размера финансовых санкций.

При таком положении, принимая во внимание, что претензия ФИО1 была направлена в адрес застройщика 05 августа 2023 года и подлежала удовлетворению последним до вступления в силу Закона № 266-ФЗ, суд правомерно исчислил размер штрафа на основании ранее существовавшего порядка.

Поскольку исключительные обстоятельства, свидетельствующие о явной несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства, по делу не установлены, соответствующие доказательства в дело не представлены, суд в данном случае обоснованно не применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд исходил из установленных обстоятельств дела, характера допущенного ответчиком нарушения, степени его вины, периода просрочки, требований разумности и справедливости.

Вместе с тем, суд первой инстанции, распределяя судебные расходы по встречному иску, не учел, что ФИО1 были заявлены требования о взыскании убытков в размере 760 000 руб. При этом суд первой инстанции удовлетворил требования истца по встречному иску частично на основании результатов судебной экспертизы в размере 247030 руб.

В соответствии со статьями 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пользу ФИО1 с ООО «СЗ «Облстрой» подлежали взысканию расходы исходя из принципа пропорциональности на оплату услуг специалиста по составлению отчета в размере 11 700 руб. (36000 руб. х 32,5%), расходы на оплату услуг представителя в размере 9 750 руб. (30 000 руб. х 32,5%).

В связи с изложенным решение суда в части разрешения требований ООО «СЗ «Обстрой» о взыскания с ФИО1 стоимости восстановительных работ, штрафа, судебных расходов по составлению технического отчета, сметного расчета, расходов по уплате государственной пошлины, а также в части взыскания с ООО «СЗ «Облстрой» в пользу ФИО1 судебных расходов по оплате услуг специалиста по составлению отчета и оплате услуг представителя подлежит отмене с принятием в этой части нового решения.

Кроме того, судебная коллегия в соответствии с абзацами 10 и 11 пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (ред. от 30 декабря 2025 года) считает необходимым продлить период отсрочки исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение строительных недостатков и штрафа до 31 декабря 2026 года включительно.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пункт 4 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Жуковского районного суда Калужской области от 09 декабря 2024 года в части взыскания с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Облстрой» стоимости восстановительных работ, штрафа, судебных расходов по составлению технического отчета, сметного расчета, расходов по уплате государственной пошлины, а также в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Облстрой» в пользу ФИО1 судебных расходов по оплате услуг специалиста по составлению отчета и оплате услуг представителя отменить.

Принять в этой части новое решение.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Облстрой» к ФИО1 о взыскании стоимости восстановительных работ, штрафа, судебных расходов по составлению технического отчета и сметного расчета отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Облстрой» (ИНН № расходы по уплате государственной пошлины в размере 1678 руб. 34 коп.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Облстрой» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт № расходы на оплату услуг специалиста по составлению отчета в размере 11700 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 9750 руб.

Абзац 7 резолютивной части решения суда изложить в следующей редакции:

«Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Облстрой» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение строительных недостатков, штрафа до 31 декабря 2026 года включительно».

В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Облстрой» и ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение

составлено 06 мая 2026 года.

Председательствующий

Судьи