Решение № 2-985/2024 2-985/2024~М-275/2024 М-275/2024 от 16 мая 2024 г. по делу № 2-985/2024

Дело № 2-985/2024

УИД 27RS0006-01-2024-000430-78


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 17 мая 2024 г.

Хабаровский районный суд Хабаровского края

в составе единолично судьи Константиновой М.Г.

при секретаре Великодной Д.В.

с участием представителя истца ФИО2

представителя ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании сделки незаключенной, аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости, признании права собственности на объект незавершенного строительства, взыскании судебных расходов,

установил:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчице, в обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Солнечная поляна» и ФИО4 заключён договор подряда № одним из условием которого являлось заключение с истцом в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора субаренды (п. 2.1.3 договора подряда) на строительство истцом индивидуального жилого дома.

Согласно п. 1.1. договора подряда Администрацией Хабаровского муниципального района ООО «Солнечная поляна» выдано разрешение на строительство № р/с от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок имеющий кадастровый номер, до образования земельных участков ДД.ММ.ГГГГ., №

Согласно постановлению Администрации Хабаровского муниципального района № «Об образовании земельных участков» из земельного участка с № образованы новые земельные участки, в том числе с №.

Договор субаренды между ООО «Солнечная поляна» и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № впервые заключён только в ДД.ММ.ГГГГ. сроком на 11 месяцев. Далее, ДД.ММ.ГГГГ вновь заключён договор субаренды сроком на 11 месяцев с условием автоматической пролонгации на тот же срок, если не менее чем за один месяц до истечения срока субаренды по настоящему договору, какая-либо из сторон настоящего договора не заявит о его расторжении (п. 2.2. договора субаренды).

Земельный участок с кадастровым номером № принадлежал ООО Солнечная поляна» на основании договора аренды земель населённых пунктов № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.15. договора аренды).

В период действия договора субаренды в ДД.ММ.ГГГГ года истец посредством содействия третьих лиц осуществили строительство незавершённого объекта (фундамент) на земельном участке с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером изготовлен технический план на объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. Ввиду предстоящих новогодних праздников истец забыл подать указанный технический план в Росреестр на постановку на кадастровый учёт с одновременной регистрацией права собственности на объект недвижимости.

В ДД.ММ.ГГГГ года истец узнал, что ООО «Солнечная поляна» исключено из ЕГРЮЛ. Запросив сведения в Росреестре путём получения выписки из ЕГРН на спорный участок истец обнаружил обременение арендой в пользу ФИО5 на основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированного в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации №).

При этом ООО «Солнечная поляна» состоящая в действующих субарендных отношениях с истцом на момент заключения договора уступки с ФИО5 не уведомило последнюю о наличии обременения в виде субаренды с истцом, который по факту осуществил строительство фундамента.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Росреестр с заявлением о постановке на кадастровый учёт и государственной регистрации прав в связи с созданием объекта незавершённого строительства «индивидуальный жилой дом», расположенного по адресу: <адрес>, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Хабаровскому краю приостановило государственный кадастровый учёт и регистрацию прав объекта незавершённого строительства (№, в связи с имеющейся в реестре записью регистрации в пользу ФИО5, в договоре уступки с которой отсутствовало условие о наличии обременения в пользу субарендатора, из-за чего невозможно однозначно установить актуальность действия договора субаренды на момент заключения договора уступки.

На момент заключения договора уступки (ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО5 у ООО «Солнечная поляна» не имелось правовых оснований для заключения указанного договора, в связи с осуществлением истцом строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №. Договор субаренды на момент заключения спорной сделки с ФИО5 между ООО «Солнечная поляна» и истцом не расторгался.

Генеральный директор ООО «Солнечная поляна» ФИО1 не подписывала спорную сделку, несмотря на имеющуюся в договоре уступке, акте приёма-передачи участка, от её лица подписи, так как была дисквалифицирована сроком на 1 год, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, на основании Постановления мирового судьи судебного участка № 66 Хабаровского района от 29.09.2021 по делу об административном правонарушении №.

В случае признания спорной сделки незаключённой, истец вправе без проведения торгов однократно заключить договор аренды с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации ХМР сроком на три года для завершения строительства, при условии, если за истцом будет зарегистрировано право собственности на этот объект.

В соответствии с п.п. 10 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных ч.5 указанной статьи.

В соответствии с ч.5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в том числе собственнику объекта незавершённого строительства.

Согласно вышеуказанной норме, Комитет заключает договор аренды только, если за собственником зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства.

Договор между ФИО5 и ООО «Солнечная поляна» об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не заключён, т.к. подписан в период дисквалификации генерального директора.

Согласно подпункту 5 ч.1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером № занят объектом незавершённого строительства, принадлежащим истцу, то указанный участок необходим истцу для завершения строительства названного объекта.

Истец просит:

Признать незаключённым договор между ФИО5 и ООО «Солнечная поляна» о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №.

Аннулировать (погасить) запись в ЕГРН об обременении договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в пользу ФИО5, основанием для которой явился договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указать, что решение суда является основанием для погашения записи об обременении договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО5.

Признать право собственности на объект незавершённого строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № на основании технического плана объекта незавершённого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, договора субаренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ответчика ФИО5 в пользу ФИО4 судебные расходы в сумме <данные изъяты> руб., из них оплата юридических услуг - <данные изъяты>, оплата госпошлины - <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 иск поддержала по изложенным в нем основаниям.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен, ведет дело через представителя. От истца поступили письменные дополнения к иску, в которых указано, что предоставленный в пользование Истцу земельный участок изначально имел кадастровый №. В дальнейшем земельный участок был разделен на более мелкие участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, который должен был быть оформлен в субаренду истца.

Однако, ООО «Солнечная поляна» свои обязательства по оформлению в субаренду данного участка не выполнило. Договор подряда действует до исполнения Сторонами всех своих обязательств по Договору, то есть по настоящее время. Истец своими силами расчищал земельный участок, проложил подъездной путь, установил границы земельного участка и возвел фундамент будущего дома.

Фундамент дома на земельном участке № был возведен летом ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждают спутниковые снимки участка за ДД.ММ.ГГГГ года (где нет фундамента) и за ДД.ММ.ГГГГ года (фундамент есть), и другие документы.

Истец с момента заключения договора подряда осуществляет благоустройственные работы на протяжении почти 12 лет, установил фундамент. Однако, не может реализовать свои права в полном объеме на этот участок в связи с отсутствием договора субаренды. По этим основаниям, истец просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО3 иск не признала, пояснила и указала в письменных возражениях, что в решением Хабаровского районного суда по делу №2-1199/2023 от 19.10.2023 г., установлено, что договор субаренды между ФИО4 и ООО «Солнечная поляна» не заключался, ФИО4 в установленные сроки не требовал заключения такого договора.

В соответствии с Уведомлением о приостановке государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ, представленный Договор субаренды является истекшим.

Истцом не представлены документы подтверждающие уведомление арендодателя о заключенном договоре субаренды.

Представленный для регистрации Договор субаренды является подложным документом и не мог быть заключен в указанные сроки. Детально изучая Договор подряда (п.2.2.5, п. 2.2.6.) можно сделать вывод что заказчик свои обязательства по договору не выполнял в срок, возводил фундамент без соответствующих на то документов. Схема посадки объекта (дома) на земельном участке и эскизный проект строительства не предоставлялся истцом.

04.08.2018 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 №34О-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым, в частности, введены нормы, освобождающие застройщиков объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов от обязанности получать разрешение на строительство. Строительство индивидуального жилого дома до вышеуказанной даты и на момент возведения истцом фундамента было возможно только с предварительным получением разрешения на строительство.

В договоре подряда, заключенного между истцом и ООО «Солнечная поляна», указано что ООО «Солнечная поляна» обязуется оказать содействие в оформлении такого разрешения (п. ДД.ММ.ГГГГ).

Истцом не представлено доказательств обращения к ООО «Солнечная поляна» по вопросу получения разрешения, не представлены доказательства, что истцом предпринимались какие-либо действия и меры для его получения.

Возводя фундамент на не принадлежащем ему земельном участке в отсутствии разрешительной документации, истец должен был осознавать возможность наступления для себя негативных последствий, однако не проявил ту степень заботы и осмотрительности, которая от него требовалась.

Разрешение истцом не получалось по причине того, для его оформления, требуется, в том числе, правоустанавливающий документ на земельный участок, который у истца отсутствовал.

Технический план на объект строительства, расположенный на спорном земельном участке, изготовлен только в ДД.ММ.ГГГГ году, а подан в территориальный орган Росреестра только в ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. по прошествии 3 лет.

Договор уступки прав требования ответчику содержит в себе все необходимые условия, согласованные сторонами, и не может быть признан незаключенным по вышеуказанным основаниям.

Истец не являлся стороной договора аренды, на основании которого была произведена переуступка, следовательно такая сделка не может быть им оспорена. Ответчик приобрел все права и обязанности ранее принадлежавшие ООО «Солнечная поляна» и на сегодняшний день является добросовестным приобретателем, в том числе несет расходы по содержанию участка, в виде оплаты арендных платежей. Действительность договора переуступки подтверждается также отметкой о его государственной регистрации. При подаче документов Управлением Росреестра по Хабаровскому краю была произведена экспертиза поданных документов на достоверность и обоснованность их подачи.

Само по себе подписание договора неуполномоченным лицом не является основанием для признания его незаключенным, если последующие действия контрагента свидетельствуют об одобрении действий лица, которое подписало договор от его имени. (Определение ВС РФ от 09.12.2021 №309001-22683).

Ответчик, подписывая договор переуступки, не знала о дисквалификации генерального директора ФИО1 Сделка прошла государственную регистрацию и сомнений в ее достоверности не возникало.

ООО «Солнечная поляна» в дальнейшем своими действиями выразил свое согласие на совершение сделки, которое выражалось в следующем.

ООО «Солнечная поляна», в соответствии с п. 3.1.1. Договора уступки, направило в адрес Администрации Хабаровского муниципального района Уведомление о состоявшейся сделке, а также получило от Ответчика денежные средства за уступку прав.

У ответчика отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, в связи с чем возведенный на спорном земельном участке фундамент не может быть признан объектом незавершенного строительства.?

По этим основаниям, представитель ответчика просит в иске отказать.

Ответчица ФИО5 в судебное заседание не явилась, о судебном заседании извещена, ведет дело через представителя.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд отказывает в иске по следующим основаниям.

Судом установлено, что в соответствии с договором подряда №-Р от ДД.ММ.ГГГГ между подрядчиком ООО «Солнечная поляна» и заказчиком ФИО4, Подрядчик обязуется осуществить своими силами и за свой счёт все необходимые действия по межеванию и оформлению права субаренды Заказчика на земельный участок, указанный в п. 1.2 настоящего договора в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, а также выполнить работы по строительству общего ограждения периметра коттеджного поселка, строительству подъездных и внутриквартальных дорог общего пользования (со сланцевым покрытием), подведению централизованных сетей электроснабжения, а Заказчик обязуется принять результат работ и оплатить их.

Производство работ по строительству ограждения внешних границ коттеджного поселка, строительству подъездных и внутриквартальных дорог общего пользования (со сланцевым покрытием) осуществляется на земельном участке, принадлежащем Подрядчику на праве аренды, кадастровый номер земельного участка - № категория земель - земли населённых пунктов. Целевое назначение земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Местоположение земельного участка - <адрес>. Разрешение на строительство № выдано ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Хабаровского муниципального района.

Подведение сетей электроснабжения, а также межевание и оформление права субаренды Заказчика производятся в отношении земельного участка ориентировочной площадью <данные изъяты> кв. м, с условным №, согласно генплана (Приложение №).

Право аренды Подрядчика на земельный участок, указанный в п. 1.1. настоящего договора подтверждаются договором аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района. Разрешение на строительство № выдано ДД.ММ.ГГГГ, выдано администрацией Хабаровского муниципального района Хабаровского края (подпункты 1.1-1.3 договора).

Сроки исполнения договора подрядчиком указаны в пункте 2.1 Договора. Последние работы по договору – обеспечение энергоснабжения участка – должны быть выполнены в срок до ДД.ММ.ГГГГ (подпункты 2.1.1 – 2.1.9 Договора).

В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ Договора, подрядчик ООО «Солнечная поляна» обязался оказать содействие заказчику в оформлении разрешения на строительство на имя Заказчика в течение пяти месяцев со дня заключения договора.

В соответствии с пунктами 2.2.5-2.26 Договора, заказчик ФИО4 обязуется не позднее, чем за 1 месяц до предполагаемой даты начала строительства предоставить на согласование подрядчику схему посадки объекта на земельном участке, а также эскизный проект предполагаемого к строительству объекта для проверки их соответствия утверждённой градостроительной документации. В срок до ДД.ММ.ГГГГг. в полном объеме построить фундамент индивидуального жилого дома, возводимого Заказчиком на передаваемом по настоящему договору земельном участке.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, цена работ, выполняемых по настоящему договору, составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с пунктом 7.2 договора, договор действует до исполнения сторонами своих обязательств по договору, если только до этого он не будет расторгнут, или его действие не будет прекращено иным способом.

В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 оплатил по договору №-Р от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб.

В соответствии с незаверенной копией договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подлинник которого в судебное заседание не представлен, Общество е ограниченной ответственностью «Солнечная поляна», в лице генерального директора ФИО1, именуемое в дальнейшем. «Арендатор», и ФИО4, именуемый в дальнейшем «Субарендатор», заключили договор о том, что Арендатор передаёт, а Субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок с кадастровым номером - №, общей площадью <данные изъяты> кв.м,, условный №, расположенный по адресу: <адрес>. Участок предоставляется в целях строительства жилого дома. Передача Участка осуществляется по акту приёма-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует по ДД.ММ.ГГГГ

Договор не зарегистрирован в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ между арендатором ООО «Солнечная поляна» и субарендатором ФИО4 заключен договор субаренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Арендатор передает, а Субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок с кадастровым номером - №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., условный №, расположенный по адресу: <адрес>. Участок принадлежит Арендатору на основании договора № аренды земель населённых пунктов от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого на момент заключения настоящего договора неопределённый. Участок предоставляется в субаренду в целях строительства индивидуального жилого дома. Передача Участка осуществляется по акту приёма-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Участок предоставляется в субаренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Срок субаренды Участка автоматически продлевается на 11 месяцев, если не менее чем за один месяц до истечения срока субаренды по настоящему договору, какая-либо из сторон настоящего договора не заявит о его расторжении.

Договор субаренды не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю.

В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 оплатил ООО «Солнечная поляна» по договору субаренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уведомлен Управлением Росреестра по Хабаровскому краю о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № № в соответствии с которым в орган регистрации права представлено заявление о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в связи с созданием объекта недвижимости в связи с созданием объекта незавершенного строительства «индивидуальный жилой дом», расположенного по адресу: <адрес> расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №.

В орган регистрации за постановкой на государственный кадастровой учет и регистрацией права собственности на объект недвижимости обращается ФИО4 с приложением Договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГменее чем один год), согласно которого арендодателем является ООО «Солнечная поляна», при этом на момент обращения срок субаренды по Договоры истек

Согласно норм действующего законодательства, договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, вместе с тем, до истечения срока действия договора, равно как и после его истечения если ни одной из сторон не было заявлено о его прекращении, он возобновляет свое действие на неопределенный срок в порядке статьи 610,621 «Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно ст. 613 ГК РФ Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В настоящее время, согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, в границах которого расположен объект учета, зарегистрирована аренда за ФИО5 согласно Договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ по тем же основаниям Управлением Росреестра по Хабаровскому краю отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на спорный объект незавершенного строительства.

В соответствии с материалами реестрового дела земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес> уч№, в материалах реестрового дела имеется договор аренды земель населенных пунктов № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым арендодатель Управление архитектуры и землепользования предоставил арендатору ООО «Солнечная поляна» в аренду 20 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу <адрес>, участок №. разрешенное использование – для строительства и эксплуатации жилых домов усадебного типа.

Срок аренды участков – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ, участки переданы по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между правообладателем ООО «Солнечная поляна» и правоприобретателем ФИО5 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №, в соответствии с которым Правообладатель - Арендатор по договору № аренды земель населенных пунктов о~ ДД.ММ.ГГГГ - передает все права и обязанности Правоприобретателю - новому Арендатору в отношении земельного участка с кадастровым номером №, обще; площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу <адрес> Категория земель земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для строительства и эксплуатации жилых домов усадебного типа.

Договор № аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ, права обязанности по которому передаются Правоприобретателю, зарегистрирован в Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО за регистрационных номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Правообладатель гарантирует, что: является единственным законным владельцем прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; на момент заключения настоящего договора все обязательства по договору аренды земельного участка исполнены им своевременно и в полном объеме; передаваемые права не заложены, иным образом не переданы и не обременены правами третьих лиц.

Права и обязанности Правообладателя по договору № аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ переходит к Правоприобретателю с момента государственной регистрации.

В счет уступаемых прав Правоприобретатель уплачивает Правообладатель: компенсацию в размере <данные изъяты> рублей 00 коп.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора путем безналичного перечисления суммы денежных средств на расчетный счет Правообладателя.

ООО «Солнечная поляна», в соответствии с п. 3.1.1. Договора уступки, направило в адрес Администрации Хабаровского муниципального района Уведомление о состоявшейся сделке.

Земельный участок передан правоприобретателю ФИО5 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Переход прав на земельный участок зарегистрирован Управлением Росреестра по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 19.10.2023 года отказано в удовлетворении иска ФИО4 к ФИО5 о возложении обязанности совершить определенные действия. Предметом спора по рассмотренному гражданскому делу являлось право субаренды на тот же земельный участок по адресу <адрес> Судом, рассмотревшим дело по спору между теми же лицами и о том же предмете, установлено, что ООО «Солнечная поляна» прекратило свою деятельность с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. Свою деятельность ООО «Солнечная поляна» прекратило без правопреемства.

Заключенный между ООО «Солнечная поляна» и ФИО4 договор носит не только признаки договора подряда, но и признаки предварительного договора в части, предусматривающей заключение в будущем договора субаренды земельного участка.

Права ФИО4 не были непосредственно связаны с договором аренды земельного участка. ФИО4 не являлся стороной договора аренды.

Договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ №-р предусматривал исполнение обязательств в течение ДД.ММ.ГГГГ года.

Материалы дела не содержат доказательств, что ФИО4 в установленные сроки требовал заключения с ним договора субаренды в надлежащей форме.

Договор подряда предусматривал определённые сроки его исполнения. Иск предъявлен в суд ФИО4 в ДД.ММ.ГГГГ году. ФИО4 должен был узнать о нарушении своих прав по договору подряда с момента истечения соответствующих сроков, предусмотренных в договоре, для исполнения своих обязательств со стороны ООО «Солнечная поляна». Такие сроки истекли еще в ДД.ММ.ГГГГ году. Иск в суд предъявлен после истечения десятилетнего срока после предусмотренных сроков для исполнения своих обязательств ООО «Солнечная поляна» в соответствии с договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Постановлением мирового судьи судебного участка № 68 судебного района «Хабаровский район Хабаровского края», и.о. мирового судьи судебного участка № 66 судебного района «Хабаровский район Хабаровского края» от ДД.ММ.ГГГГ генеральный директор ООО «Солнечная поляна» ФИО1 дисквалифицирована сроком на 1 год.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Договоры субаренды между ООО «Солнечная поляна» и ФИО4, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, не регистрировались в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец не представил документы, подтверждающие уведомление арендодателя о заключенном договоре субаренды. Истцом не представлено доказательств обращения к ООО «Солнечная поляна» по вопросу получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, которое требовалось до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 №340-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании установлено, что строительство фундамента велось истцом ФИО4 на не принадлежащем ему земельном участке.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Возводя фундамент на не принадлежащем ему земельном участке в отсутствии разрешительной документации, истец должен был осознавать возможность наступления для себя негативных последствий в виде предоставления земельного участка другому лицу.

Поскольку ФИО4 не являлся правообладателем спорного земельного участка, не подлежат применению нормы статей 271 ГК РФ, п.п.5 ч. 1 ст. 1, части 2,5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации о единстве судьбы объектов недвижимости и земельный участков, на которых они расположены, на которые ссылается истец.

Технический план на объект строительства, расположенный на спорном земельном участке, изготовлен только в ДД.ММ.ГГГГ году, а подан в территориальный орган Росреестра только в ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. по прошествии 3 лет.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № между ООО «Солнечная поляна» и ФИО5 содержит в себе все необходимые условия, согласованные сторонами. Имущество, являющееся предметом договора, передано от ООО «Солнечная поляна» ФИО5, переход прав на земельный участок зарегистрирован Управлением Росреестра по Хабаровскому краю. Оснований для признания договора незаключенным не имеется.

В силу части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому на основании закона.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Ответчица ФИО5 приобрела все права и обязанности ранее принадлежавшие ООО «Солнечная поляна», является добросовестным приобретателем, в том числе несет расходы по содержанию участка, в виде оплаты арендных платежей. Действительность договора переуступки подтверждается также отметкой о его государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Исходя из положений статей 183, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в информационно письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации", подписание договора неуполномоченным лицом не является основанием для признания его незаключенным. Такая правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 09.12.2021 N 309-ЭС21-22683 по делу N А60-8715/2020.

ФИО5, подписывая договор с ООО «Солнечная поляна», не знала о дисквалификации генерального директора ФИО1 Сделка прошла государственную регистрацию и сомнений в ее достоверности не возникало. ООО «Солнечная поляна» в своими действиями выразило согласие на совершение сделки, которое выражалось в следующем.

По этим основаниям, договор между ООО «Солнечная поляна» и ФИО5 не подлежит признанию незаключенным, запись в ЕГРН об этом договоре не подлежит аннулированию.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

У истца ФИО4 отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок, в связи с чем возведенный на спорном земельном участке фундамент не может быть признан объектом незавершенного строительства. Сроки действия договора подряда №-Р, договоров субаренды между ООО «Солнечная поляна» и ФИО4 истекли.?

По этим основаниям, не подлежит признанию право собственности истца на объект незавершенного строительства, возведенным им на земельном участке с кадастровым номером №.

Поскольку решение суда принято в пользу ответчицы, в соответствии со ст. 98,100 ГПК РФ судебные расходы в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. – государственная пошлина, и <данные изъяты> рублей – оплата юридических услуг по договору от ДД.ММ.ГГГГ с представителем ФИО2, не подлежат взысканию с ответчицы в пользу истца.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО4 к ФИО5 о признании сделки незаключенной, аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости, признании права собственности на объект незавершенного строительства, взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Хабаровский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 24.05.2024 г.

Судья: М.Г. Константинова