Решение № 2-139/2020 2-139/2020(2-2022/2019;)~М-2158/2019 2-2022/2019 М-2158/2019 от 26 октября 2020 г. по делу № 2-139/2020

Дело № 2-139/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 27 октября 2020 года

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Самсоновой Е.Б., при секретаре Казаковой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Первоначально истец обратился в суд с ответчику о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от 28.12.2018 и возврате уплаченного по договору аванса в размере 2000000 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 18500 руб.

В судебном заседании 18.03.2020, руководствуясь ст. 39 ГПК РФ представил в суд уточненные (измененные) требования о признании сделки предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № 65/2 от 28.12.2018 недействительной, применении последствий недействительности сделки возврате уплаченного по договору аванса в размере 2000000 руб. ссылаясь на следующие обстоятельства:

Между ФИО3 (Ответчик, Продавец) и ФИО2 (Истец, Покупатель) заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № от 28.12.2018 г. (далее - «Договор») в соответствии с условиями которого Стороны договорились в срок до 01 октября 2019 года заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества (Основной договор) по условиям которого Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется оплатить и принять в собственность следующее недвижимое имущество:

Земельный участок, площадью 174 кв.м., кадастровый номер №,, расположенного в границах участка. Ориентир: <адрес>. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (далее - «Земельный участок»). и расположенный на Земельном участке жилой дом, площадью 176,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый № (далее - «Жилой дом»).Указанная недвижимость принадлежит ответчику на праве собственности. В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 Договора покупная цена Земельного участка и Жилого дома по Основному договору согласована Сторонами в размере 13 500 000 (Тринадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей до 31.06.2019 г. (в случае исполнения Покупателем положений п. 2.2.2 Договора), и с 01.07.2019 г. покупная цена Земельного участка и Жилого дома по Основному договору согласована Сторонами в размере 13 900 000 (Тринадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей (согласно п. 2.2.3 Договора).Согласно п. 2.2.2 Договора в качестве обеспечения обязательств Покупателя по п. 1.1 Договора, Покупатель обязуется внести Продавцу обеспечительный взнос в размере 13 500 000 (Тринадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей. Сумма в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей внесена Покупателем Продавцу до подписания Договора. Сумма в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей вносится в момент подписания Договора. Остаток суммы в размере 11 500 000 (Одиннадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей вносится в срок до 01.03.2019. Покупатель (Истец) внес Продавцу (Ответчику) в счет обеспечительного взноса денежную сумму в размере 2 000 000 (Два миллиона) рублей, при этом, сумма в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей внесена Покупателем Продавцу до подписания Договора (п. 2.2.2 Договора), сумма в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей внесена в момент подписания Договора, что подтверждается распиской Продавца от 28.12.2018.

Впоследствии Покупателем были выявлены обстоятельства, существенно нарушающие условия Договора и лишающие Покупателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении Договора, а именно:

1. В отношении Земельного участка выявлены временные ограничения (обременения) прав - право прохода и проезда, дата истечения срока действия временного характера - 02.10.2020 г., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (часть Земельного участка в отношении которой установлены ограничения (обременения) учтена за номером №, площадь 7 кв.м.), Градостроительным планом № земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно п 1.2 Договора Продавец подтверждает, что Земельный участок и Жилой дом на момент заключения Договора никому не продан, не подарен, не заложен, под запрещением (арестом) не состоит, судебного спора о нем не имеется. При этом в Договоре не содержится упоминания о наличии каких-либо ограничений (обременений) Земельного участка. В момент заключения договора Продавец заведомо недостоверно гарантировал Покупателю, что земельный участок в споре, под арестом (запрещением) не состоит, то есть, допустил существенные нарушения условий договора купли продажи, что является основанием для его расторжения в судебном порядке. Каких-либо упоминаний о наличии обременения Земельного участка Договор также не содержит.

2. В отношении Жилого дома выявлено несоответствие площади Жилого дома, указанной в п. 1.1 Договора, сведениям, содержащимся как в Разрешении на строительство № № (исх. № г.), выданном Администрацией Приморского района Санкт-Петербурга, так и сведениям, указанным в Техническом паспорте объекта индивидуального жилищного строительства от 25.03.2019.

Так, в п. 1.1 Договора указана площадь Жилого дома - 176,8 кв.м. В свою очередь, в Разрешении на строительство № (исх. № от 25.12.2015 г.), выданном <адрес> Санкт-Петербурга, указана общая площадь дома - 152 кв.м., в Техническом паспорте объекта индивидуального жилищного строительства от 25.03.2019 г. площадь Жилого дома указана- 169,2 кв.м. Таким образом, информация о площади Жилого дома, указанная в Договоре не соответствует как разрешительной документации на строительство, так и фактической площади оконченного строительством Жилого дома. Ответственность за предоставление недостоверных сведений несет Ответчик.

3. Выявлено проведение строительных работ по созданию объекта недвижимости в непосредственной близости к Жилому дому на Земельном участке, что является нарушением требования о расстоянии между строениями на соседних участках по противопожарной безопасности (в том числе, но не ограничиваясь СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям») в час-и расстояний между строениями на соседних участках.

В соответствии с п. 1 ст. 69 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения. Согласно п. 7.1 Свода правил СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденного приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.12.2010 № 820 в районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м. Расстояние от границы участка до стены жилого дома должно быть не менее 3 м. В соответствии с п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», противопожарные расстояния между жилыми и общественными зданиями, а также между жилыми, общественными зданиями и вспомогательными зданиями и сооружениями производственного, складского и технического назначения (за исключением отдельно оговоренных в разд. 6 настоящего свода правил объектов нефтегазовой индустрии, автостоянок грузовых автомобилей, специализированных складов, расходных складов горючего для энергообъектов и т.п.) в зависимости от степени огнестойкости и класса их конструктивной пожарной опасности принимаются в соответствии с таблицей 1, согласно которой противопожарное расстояние между строениями V степени огнестойкости должно составлять не менее 15 м. В п. 6.1 указанного Свода правил предусмотрено, что настоящий Свод правил применяется при проектировании и строительстве вновь строящихся и реконструируемых зданий и сооружений в части принятия объемно-планировочных и конструктивных решений, обеспечивающих ограничение распространения пожара. Согласно п. 4.2 Свода правил при определении класса функциональной пожарной опасности объекта защиты (здания, сооружения) следует исходить из его целевого назначения, а также характеристик основного функционального контингента (возраста, физического состояния, возможности пребывания в состоянии сна и т.п.) и его количества. Размещаемые в пределах объекта защиты - части зданий, группы помещений, а также вспомогательные помещения других классов функциональной пожарной опасности следует выделять противопожарными преградами в соответствии с требованиями настоящего свода правил.

При этом, требования, предъявляемые к указанным частям, выделенным противопожарными преградами, следует определять исходя из их классов функциональной пожарной опасности.

Таким образом, возведение Ответчиком нового объекта недвижимости вблизи Жилого дома с нарушением противопожарных расстояний, с учетом того, что данные расстояния предусмотрены для предупреждения возможности распространения пожаров, само по себе, свидетельствует о нарушении прав Истца (Покупателя Жилого дома) на безопасное пользование Жилым домом и создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку строительство Ответчиком зданий, не отвечающих требованиям противопожарной безопасности, создает пожароопасную ситуацию как для Истца (Покупателя), так и для смежного землепользователя.

4. Расположение Жилого дома на Земельном участке не соответствует требованиям градостроительных норм (в том числе, но не ограничиваясь: п. 2.2.4 Градостроительного плана №№ земельного участка по адресу: <адрес>; СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного I строительства»; СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*»; Правил застройки и землепользования Санкт- Петербурга) в части расстояний от Жилого дома до границ Земельного участка (размещения Жилого дома на Земельном участке). Согласно ответу Администрации Приморского района Санкт-Петербурга, в настоящее время признать объект (Жилой дом) соответствующим выданному разрешению на строительство от 25.12.2015 № № не представляется возможным.

Согласно позиции истца, которую он уточнил 18.03.2020 данные обстоятельства не были известны истцу при заключении договора, ответчик ввел в заблуждение истца относительно данных обстоятельств.

ФИО2 и его представитель ФИО4, в судебное заседание явились, уточненный иск поддержали.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, иск не признала, поддержала ранее заявленное ходатайство о применении к требованию о признании сделки недействительной последствия пропуска срока исковой давности.

Суд, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, приходит к следующему:

В материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2018 №, предметом которого является заключение основного договора до 01.10.2019 купли продажи следующей недвижимости: Земельный участок, площадью 174 кв.м., кадастровый №, расположенного в границах участка. Ориентир: <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес> (далее - «Земельный участок»). и расположенный на Земельном участке жилой дом, площадью 176,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № (далее - «Жилой дом») В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 Договора покупная цена Земельного участка и Жилого дома по Основному договору согласована Сторонами в размере 13 500 000 (Тринадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей до 31.06.2019 г. (в случае исполнения Покупателем положений п. 2.2.2 Договора), и с 01.07.2019 г. покупная цена Земельного участка и Жилого дома по Основному договору согласована Сторонами в размере 13 900 000 (Тринадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей (согласно п. 2.2.3 Договора). Согласно п. 2.2.2 Договора в качестве обеспечения обязательств Покупателя по п. 1.1 Договора, Покупатель обязуется внести Продавцу обеспечительный взнос в размере 13 500 000 (Тринадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей. Сумма в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей внесена Покупателем Продавцу до подписания Договора. Сумма в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей вносится в момент подписания Договора. Остаток суммы в размере 11 500 000 (Одиннадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей вносится в срок до 01.03.2019. (т. 1 л.д. 11-15); дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору от 28.12.2018 № (т. 1 л.д. 16); соглашение о задатке от 23.11.2018 №(т. 1 л.д. 98-99); Согласно выпискам из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 является собственником объектов недвижимости Земельного участка, площадью 174 кв.м., кадастровый номер №, расположенного в границах участка. Ориентир: <адрес> (т. 1 л.д. 48-52); жилого дом, площадью 176,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, этажность — 3 этажа, кадастровый № (т. 1 л.д. 58-60)

Покупатель (Истец) внес Продавцу (Ответчику) в счет обеспечительного взноса денежную сумму в размере 2 000 000 (Два миллиона) рублей, при этом, сумма в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей внесена Покупателем Продавцу до подписания Договора (п. 2.2.2 Договора), сумма в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей внесена в момент подписания Договора, что подтверждается распиской Продавца от 28.12.2018. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются;

Также суду представлена строительная и иная документация, касающиеся формирования земельного участка и строительства на нем жилого дома, а именно: кадастровый паспорт земельного участка (т. 1 л.д. 18-21) Распоряжение КГА № от 11.12.2015 «Об утверждении градостроительного плана №RU78100000-23746 земельного участка по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 22); Градостроительный план № от 11.12.2015 «Об утверждении градостроительного плана № земельного участка по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 23-32); разрешение на строительство, выданное <адрес> СПб от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 33); разрешение СПб ГУП ГУИОН от ДД.ММ.ГГГГ о присвоении адреса построенному индивидуальному многоквартирному дому № (т. 1 л.д. 34); Технический паспорт объекта индивидуального жилого строительства на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>т. 1 л.д. 35-47);

Из выписки из ЕГРП усматривается временные ограничения (обременения прав – право прохода и проезда срока действия временного характера – ДД.ММ.ГГГГ, обременение учтено за №, площадью 7 кв. м.

Определением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 06.07.2020 по указанному делу была назначена строительно-техническая экспертиза (т. 1 л.д. 180-181). Из выводов, изложенным в заключении эксперта ФГБОУ ВО СПб ГАСУ ФИО1 №, усматривается:

Жилой дом площадью 176,8 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №

не соответствует градостроительным нормам и требованиям пожарной безопасности по этажности, расположению вблизи к строящемуся (строящимся) объекту (объектам) недвижимости, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Построенное здание площадью 176,8 кв. м (по техпаспорту), расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № не соответствует требованиям следующих документов: Федеральный закон от 30.12.2009г. №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; Технический регламент о требованиях пожарной безопасности ФЗ №123 от 22.07.2008; СНиП 21.01 -97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений»; СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям»; СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*»; СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»; СанПин 2.1.5.980 Гигиенические требования к охране поверхностных вод; Градостроительный план земельного участка № №, утвержденного Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре №2180 от 11.12.2015; Разрешение на строительство № № от 25.12.2015.

Согласно исследовательской части заключения экспертом установлено: В соответствие с приложением № 1/1 к предварительному договору проезд к дому и участку осуществляется по организованному проезду, однако в соответствие с Градостроительным планом проезд (подъезд) отсутствует. В соответствие с кадастровым паспортом земельного участка 7 кв. м земельного участка (полоса шириной 1,120 и) обременена. Обременение временно до 02.10.2020. Но в соответствие с Градостроительным планом отсутствует проезд к земельному участку с кадастровым номером № Т. о. наличие ограничения – зоны проезда и прохода не может являться временным ограничением и смежные участки должны иметь аналогичные ограничения. Отсутствуют земли общего пользования, не предусмотрены места для парковки транспортных средств, проезд спецтранспорта – скорой помощи, пожарной техники затруднен из-за неопределенности зон проезда, отсутствия разворотных площадок. Невозможно организовать водоотвод поверхностных вод с участка – нет канав и дренажа.

В соответствие с Градостроительным планом минимальный отступ от границ участка до здания составляет 3,0 м, с учетом конфигурации строения наличие крыльца и выступления 2-го этажа за плоскость фасада данные нормы не соблюдены, расстояние от крыльца до границ участка составляет 1,70 м, расстояние от фасада 2 этажа до границ участка составляет 1,54 м.

В результате натурного обмера жилого дома, по данным 01.12.2017 общая площадь жилого дома составила 176,8 кв. м, что на 24,8 кв. м больше разрешения на строительства индивидуального жилого дома от 23.12.2015 №.

Выявлено проведение строительных работ по созданию объекта недвижимости в непосредственной близости к жилому дому на земельном участке, что является нарушением требования о расстоянии между строениями на соседних участках (СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Требования к объемно-планировочным решениям») Определить расстояние до здания не представляется возможным, т.к. ответчик препятствовал проведению экспертизы – не допустив экспертов на территорию комплекса. На основании информации с сайта комплекса (https://foxnose.ru) расстояние дома с кадастровым номером № до дома корп. 80.2 составляет менее 6 м. Согласно п.7.1 СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» в районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 метров. Расстояние от границы участка до стены жилого дома должно быть не менее 3 м.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу. Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

Проанализировав содержание экспертного заключения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. Также суд принимает во внимание, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности в порядке ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Также в своем экспертном заключении эксперт указывает, что не смог произвести натурные исследования объекта по причинам отсутствия доступа на объект дважды 15.09.2020 в 11.30 и 25.09.2020 в 15.00, в связи с отказом в доступе ответчиком, который был извещен о времени и месте исследований. Отказ в доступе на объект судебной экспертизы в 16.35 25.09.2020 был зафиксирован сотрудниками 25 отдела полиции (КУСП № от 25.09.2020).

В соответствии с частью 3 статьи 79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Суд считает, что доводы эксперта об отказе ответчика в доступе на объект исследования заслуживают внимания, он был уведомлен о времени выезда экспертов, однако отказался согласовывать время выезда экспертов, а объяснения представителя истца о том, что у её доверителя назначен прием в МФЦ 15.09.2020 не объясняет его отказ в согласовании время экспертного исследования и отказ в допуске эксперта на объект исследования. Суд также извещал ответчика о времени и месте проведения экспертного исследования.

Т.о. судом установлен факт об уклонении ответчика от участия в экспертизе и в предоставлении эксперту доступа к объекту экспертного исследования.

В соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. П. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ 2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

По смыслу указанной нормы права сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть оспорена в связи с тем, что в результате действий одной из сторон по ее совершению имело место волеизъявление, не соответствующее действительной воле стороны, возникли иные последствия, нежели те, которые эта сторона имела в виду.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Из анализа ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ следует, что именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.

Судом установлено, что при заключении оспариваемой сделки 28.12.2018 истец заблуждался относительно предмета сделки, а именно качеств данного объекта, а именно:

Несмотря на те обстоятельства, что в соответствие с кадастровым паспортом земельного участка 7 кв. м земельного участка (полоса шириной 1,120 и) обременена. Обременение временно до 02.10.2020. Однако, согласно заключению эксперта в соответствие с Градостроительным планом отсутствует проезд к земельному участку с кадастровым номером №. Т. о. наличие ограничения – зоны проезда и прохода не может являться временным ограничением и смежные участки должны иметь аналогичные ограничения. Данных обстоятельств истец не знал при заключении оспариваемого договора.

Также экспертом установлено нарушение Градостроительного плана, который предусматривает минимальный отступ от границ участка до здания составляет 3,0 м, с учетом конфигурации строения наличие крыльца и выступления 2-го этажа за плоскость фасада данные нормы не соблюдены, расстояние от крыльца до границ участка составляет 1,70 м, расстояние от фасада 2 этажа до границ участка составляет 1,54 м.

Кроме того, в результате натурного обмера жилого дома, по данным 01.12.2017 общая площадь жилого дома составила 176,8 кв. м, что на 24,8 кв. м больше разрешения на строительства индивидуального жилого дома от 23.12.2015 №.

Данные обстоятельства также не были известны истцу при заключении оспариваемой сделки.

Учитывая, что экспертом сделан вывод о том, что Жилой дом площадью 176,8 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый № не соответствует градостроительным нормам и требованиям пожарной безопасности по этажности, расположению вблизи к строящемуся (строящимся) объекту (объектам) недвижимости, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что при заключении истец заблуждался относительно предмета предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2018 №, а именно заключение основного договора до 01.10.2019 купли продажи следующей недвижимости: Земельный участок, площадью 174 кв. м., кадастровый №, расположенного в границах участка. Ориентир: <адрес> (далее - «Земельный участок») и расположенный на Земельном участке жилой дом, площадью 176,8 кв. 99999м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № (далее - «Жилой дом»). Данные обстоятельства являются основанием для признания договора предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2018 № и связанные с ним сделки: дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1л.д. 16); соглашение о задатке от 23.11.2018 №(т. 1л.д. 98-99).

Суд рассматривая ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, приходит к следующему:

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 102 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истцом в судебном заседании 18.03.2020 представлено уточненное требование признания договора предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2018 №, суд соглашается с объяснениями истца, который не обладает специальными познаниями в области строительства, что он (истец) который пояснил, что стал сомневаться в том, что его права нарушаются 25.04.2019, а именно когда поехал на объект и убедился, что на соседнем участке возводится строение, вплотную примыкающее к дому по адресу: <адрес>, при более ранних осмотрах участка этого обстоятельства он не замечал, т.к. здание находилось на стадии строительства фундамента, после этого 30.04.2019 было направлено заявление о расторжении предварительного договора (т. 1 л.д. 65-66) Суду также представлен нотариально заверенный протокол осмотра доказательств с представлением фотографий, произведенных истцом со своего смартфона 25.04.2019 (т.2 л.д. 1-18).

В связи с этим, суд приходит к выводу, что истцом срок не пропущен, фактически он узнал о нарушении своих прав 25.04.2019, о чем 30.04.2019 сообщил истцу, потребовав расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2018 №.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Т.о., в пользу истца с ответчика подлежит взысканию денежные суммы полученные по недействительной сделки в общей сумме 2000000 руб.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с истца в пользу ответчика подлежит взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 18500 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2018 № недействительным.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства, оплаченные по договору в размере 2 000 000 (двух миллионов) рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 18500 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Самсонова Е.Б.

Мотивированное решение изготовлено 06 ноября 2020 года.