Решение № 2-450/2020 2-450/2020~М-135/2020 М-135/2020 от 21 октября 2020 г. по делу № 2-450/2020

Дело № 22 октября 2020 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.

С участием представителя истца ФИО1 – ФИО5

При секретаре ФИО2

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о признании предварительного договора купли – продажи нежилого помещения основным договором купли – продажи, признании права собственности на нежилое помещение, взыскании судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «БАСФОР» о признании предварительного договора №-Д-9-331 от ДД.ММ.ГГГГ купли – продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 10, договором купли – продажи (основным) будущей вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате, о признании за ФИО1 права собственности на нежилое помещение № площадью 45,2 кв.м., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 10, кадастровый №, взыскании расходов по оплате государственной пошлины с ответчика в размере 17 007 руб. 64 коп., взыскании с ответчика расходов на оплату юридических услуг в размере 35 000 руб., мотивируя свое обращение тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор №-Д-9-331 купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно оформить свое право собственности и в течение последующих 40 дней заключить основной договор купли-продажи, во исполнение условий договора истцом были оплачены денежные средства в размере 4 585 575 руб., помещение было фактически передано истцу по акту приема – передачи ДД.ММ.ГГГГ, обязательства ответчиком не исполнены, при этом предварительный договор купли-продажи подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения).

В судебное заседание истец не явилась, надлежащим образом извещена о рассмотрении дела судом.

В судебное заседание представитель истца ФИО1 – ФИО5 явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «БАСФОР» не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела судом, против удовлетворения исковых требований о признании права собственности не возражал, возражал против удовлетворения требований истца в части взыскания судебных расходов.

В судебное заседание представители третьих лиц ПАО «Промсвязьбанк», Управления Росреестра по Санкт – Петербургу не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела судом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «БАСФОР» зарегистрировано право собственности на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес>, лит. А, площадью 174560 кв.м., кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес>, лит. А, площадью 174560 кв.м., кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на строительство №.3-2015.

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор №-Д-9-331 купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дор., <адрес>, стр. 10, на 3 этаже, площадью 46,50 кв.м., по условиям которого продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно совершить все необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права собственности на нежилое помещение (п. 1.2 договора); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на помещение заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1.3 договора); цена помещения составляет 4 585 575 руб.

По условиям предварительного договора, покупатель обязуется произвести оплату цены помещения по договору в следующем порядке: 2 545 375 – в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно; 2 040 200 руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п. 2.2.1 договора). В момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем в размере и порядке, предусмотренном п. 2.2 настоящего предварительного договора, зачитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору без составления дополнительных документов. Нежилое помещение может быть передано покупателю в фактическое пользование до момента заключения основного договора при условии полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п. 2.2.1 настоящего предварительного договора (л.д.13-18).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали изменить п. 1.3 договора и изложить в следующей редакции: «стороны обязуются в течение 450 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение, в порядке, предусмотренном настоящим предварительным договором, заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами» (л.д.19).

Оплата по предварительному договору произведена истцом в полном объеме на основании платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 365 375 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 800 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 380 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 040 200 руб. (л.д.20-23).

ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение № общей площадью 46,50 кв.м., расположенное по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 10, передано истцу по акту приема-передачи (л.д.24).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в ООО «БАСФОР» с заявлением о заключении основного договора купли – продажи (л.д.25). Данное заявление было оставлено без ответа и удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ на спорное нежилое помещение № площадью 45,2 кв.м., расположенное на 3 этаже, по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 10, с кадастровым номером 78:38:0021137:4469, зарегистрировано право собственности ООО «БАСФОР». При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № Н-1/700-01365-15 и договора об уступке права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ №-У6-А (л.д.9-12).

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение истцу передано по акту приема-передачи, залогодатель ПАО «Промсвязьбанк» в ходе рассмотрения дела никаких возражений против отчуждения заложенного имущества в собственность истцу не предоставил, суд полагает возможным согласиться с избранным истцом способом защиты права и признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ договором купли – продажи будущей вещи, также признать за истцом право собственности на спорное нежилое помещение.

Следовательно, исковые требования истца о признании предварительного договора купли – продажи договором купли – продажи будущей вещи, о признании права собственности на нежилое помещение подлежат удовлетворению. При этом суд учитывает, что согласно выписки из ЕГРН площадь спорного нежилого помещения составляет 45,2 кв.м.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему:

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Интересы истца в настоящем гражданском деле в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ представляли ФИО3 и ФИО5, действующие на основании доверенности (л.д.76) и на основании договора поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.97-99), также в материалы дела представлены кассовые чеки об оплате истцом юридических услуг в размере 35 000 руб. (л.д.100).

С учетом предмета спора, сложности дела, количества судебных заседаний в районном суде с участием представителей, полного удовлетворения требований, фактически оплаченных истцом денежных средств по договору на оказание юридических услуг в размере 35 000 руб., суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб. Суд считает данную сумму обоснованной, не завышенной, отвечающей требованиям разумности.

Суд полагает также подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 007 руб. 64 коп., исходя из цены иска.

В удовлетворении остальной части ходатайства истца о взыскании судебных расходов надлежит отказать.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о признании предварительного договора купли – продажи нежилого помещения основным договором купли – продажи, признании права собственности на нежилое помещение – удовлетворить.

Признать предварительный договор №-Д-9-331 от ДД.ММ.ГГГГ купли – продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 10, договором купли – продажи будущей вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> – Ата Казахской ССР, пол женский, зарегистрированной по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, имеющей паспорт серии 40 08 № выдан ТП № отдела УФМС РФ по Санкт – Петербургу и <адрес> в <адрес> – Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 782-066, право собственности на нежилое помещение № площадью 45,2 кв.м., расположенное по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, корпус 1, строение 10, кадастровый №.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 007 руб. 64 коп., расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части ходатайства истца о взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В.МАКСИМОВА

Дата принятия решения суда в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.