Решение № 3А-653/2017 3А-653/2017~М-475/2017 М-475/2017 от 10 августа 2017 г. по делу № 3А-653/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 августа 2017 года г.СамараСамарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-653/2017 по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в его собственности находятся следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., категория земель – <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью * ***,* кв.м., этажность:№, расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью * *** кв.м., этажность:№, расположенное по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года и составляет 2 043 550,02 рублей.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства определена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. по состоянию на 01.12.2012 г. и составляет: нежилого здания с кадастровым номером № - 10 001 846, 14 руб., нежилого здания с кадастровым номером № - 10 376 588,56 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанных выше объектов недвижимости завышенной и отличающейся от их рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости данных объектов по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно отчетам ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. и № от ДД.ММ.ГГ. по состоянию на 01.01.2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 243 347 рублей, рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 01.12.2012 г. составляет 1 296 606 руб., рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 01.12.2012 г. составляет 1 344 858 руб.

К отчетам представлены положительные экспертные заключения № от ДД.ММ.ГГ. и № от ДД.ММ.ГГ. Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «<данные изъяты>» о соответствии данных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости завышена, чем нарушаются его права, так как это ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО3 просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости, на основании отчетов об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Иные лица, участвующие в деле – Правительство Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о. Самара, Администрация муниципального района Волжский Самарской области, Администрация с.п. Лопатино м.р. Волжский Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие и, при наличии доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка и нежилых зданий, в удовлетворении требований отказать. Министерство имущественных отношений Самарской области представило суду письменные возражения, в которых просило рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля ФИО1., согласно ст. 84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на основании приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., категория земель – <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ.. (л.д.№ Т.№).

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет – ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года и составляет 2 043 550,02 рублей.

Кроме того, ФИО3 на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. и ДД.ММ.ГГ. является собственником двух объектов капитального строительства: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., этажность:№, расположенного по адресу: <адрес> и нежилого здания с кадастровым номером №, площадью * *** кв.м., этажность:№, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ. и № от ДД.ММ.ГГ.. (л.д. № Т.№).

Объекты капитального строительства поставлены на государственный кадастровый учет – 01.12.2012 г.

Кадастровая стоимость нежилых зданий определена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. по состоянию на 01.12.2012 г. и она составляет: объекта с кадастровым номером № - 10 001 846, 14 руб., объекта с кадастровым номером № - 10 376 588,56 руб.

ФИО3 не согласился с кадастровой стоимостью принадлежащих ему объектов недвижимого имущества и обратился к независимому оценщику для определения их рыночной стоимости.

Согласно отчетам ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ.. и № от ДД.ММ.ГГ. по состоянию на 01.01.2013 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 243 347 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.12.2012 г. составляет 1 296 606 руб., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.12.2012 г. составляет 1 344 858 руб.

На данные отчеты получены положительные экспертные заключения № от ДД.ММ.ГГ.. и № от ДД.ММ.ГГ.. Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «<данные изъяты>» подтвердившие соответствие отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также подтвердившие величину стоимости объектов оценки, определенной оценщиком в отчетах.

Ссылаясь на вышеуказанные отчеты, административный истец обратился в суд с исковым заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорных объектов.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В представленных истцом отчетах об оценке, как того требует ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указаны: дата проведения оценки спорных объектов, дата составления и порядковый номер отчетов; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объектов оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость.

Из отчетов следует, что оценка земельного участка проводилась на 01.01.2013 г., оценка объектов капитального строительства проводилась на 01.12.2012 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости спорных объектов.

Проанализировав ближайшее окружение объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием земельного участка является его использование в качестве объекта, занимаемого промышленными предприятиями и складами (стр. № отчета №), наиболее эффективным использованием объектов капитального строительства является использование их в качестве зданий производственно-складского назначения (стр. № отчета №).

Определяя рыночную стоимость земельного участка и объектов капитального строительства, оценщик провел анализ рынка земельных участков производственно-складского назначения и нежилых зданий производственно - складского назначения.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно п. 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

По результатам проведенного анализа, исходя из целей и задач проводимой оценки, оценщиком было принято решение отказаться от применения затратного и доходного подходов при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Причины отказа от указанных подходов оценщиком обоснованы, что отражено на страницах № отчета №.

В отчете произведен расчет стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод сравнения продаж.

В качестве объектов-аналогов для определения стоимости земельного участка, рассматривались цены предложений о продаже аналогичных объектов в Самарской области. Из массы предложений о продаже земельных участков оценщиком было выбрано 5 объектов-аналогов для размещения производственно-складских объектов, расположенных в Красноярском, Волжском районах и г. Чапаевск Самарской области, и описано правило подбора аналогов (Таблица № стр. № отчета №). Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объекту оценки: виду разрешенного использования земельного участка, категории земель, условиями продаж, площади, местоположению, наличию коммуникаций, транспортной доступности. При оценке земельного участка введены корректировки: на торг, категорию земель, местоположение, площадь и коммуникации. Процесс введения корректировок и цены сопоставимых объектов приведены на страницах № отчета №, произведен расчет согласно которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. составила 243 347 рублей.

Согласовав результаты, присвоив сравнительному подходу весовой коэффициент 1, оценщик установил итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 243 347 рублей, что отражено на страницах № отчета №.

Определяя рыночную стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами № и № оценщик провел анализ рынка нежилых зданий производственно-складского назначения.

По результатам проведенного анализа, исходя из целей и задач проводимой оценки, оценщиком было принято решение отказаться от применения сравнительного и доходного подходов при определении стоимости вышеуказанных объектов. Причины отказа от указанных подходов оценщиком обоснованы, что отражено на страницах № отчета №.

В отчете произведен расчет стоимости нежилых зданий с применением затратного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п.п.18-20 ФСО N 1).

В рамках затратного подхода оценщиком был выбран метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.метр, 1 куб. метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования). Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат применялись укрупненные стоимостные показатели. Для расчета рыночной стоимости нежилых зданий оценщик использовал информационный справочник УПСС-2011.12. Был выбран укрупненный стоимостной показатель на 1 кв.м. общей площади склада-хранилища, а именно «складские помещения для производственных товаров», который по объектным сметам без учета НДС составляет 2 323 руб./кв. м. на декабрь 2011 г., так как дата оценки 21.12.2012 г., оценщик принял решение скорректировать данное значение на основании уровня инфляции в РФ. В итоге, оценщик пришел к выводу, что стоимость строительства здания на 1 кв.м. будет составлять около 3 200 руб./кв.м. Затем определена прибыль предпринимателя. Рассчитан физический износ пропорционально сроку жизни здания. Результаты исследования приведены в Таблице № отчета на стр. №. В итоге получена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 1 296 606 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 1 344 858 рублей.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «<данные изъяты>» ФИО1, выводы, изложенные в отчетах об оценке № от ДД.ММ.ГГ.. и № от ДД.ММ.ГГ.. полностью подтвердила, пояснив при этом, что отчеты проверены экспертами Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «<данные изъяты>». В результате экспертизы технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчетов, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат не выявлено. Эксперты пришли к выводу, что отчеты соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и итоговые величины стоимости объектов оценки, отраженные в отчетах, подтверждаются.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчетов об оценке имеются положительные экспертные заключения, а доказательств недостоверности отчетов об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка и нежилых зданий подлежит определению в соответствии с отчетами об оценке, а требование ФИО3 - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 21.06.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Требования ФИО3 - удовлетворить.Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., категория земель – <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 243 347 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., этажность:№, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.12.2012 года в размере 1 296 606 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью * *** кв.м., этажность:№, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.12.2012 года в размере 1 344 858 рублей.

Датой обращения ФИО3 в суд считать – 21.06.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15.08.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.