Решение № 3А-16/2026 3А-16/2026(3А-285/2025;)~М-259/2025 3А-285/2025 М-259/2025 от 4 февраля 2026 г. по делу № 3А-16/2026

дело № 3а-16/2026

(3а-285/2025)

УИД 61OS0000-01-2025-001075-77


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 февраля 2026 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В.,

при секретаре судебного заседания Иванченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дельта» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2025/000381 от 20 октября 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту - ООО) «Дельта» обратилось в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2025/000381 от 20 октября 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 августа 2025 года в размере 87 127 450 рублей.

В обоснование административных исковых требований указывает, что ООО «Дельта» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 274850 +/-917 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: под производственными объектами, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН образован 25 декабря 2024 года в результате раздела земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 945 797 кв.м, после преобразования которого было образовано три земельных участка: с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 274850 +/-917 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 234711 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 436236 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утверждена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 128 209 279 руб. 50 коп.

ООО «Дельта» обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, предоставив отчет об оценке № 16 от 9 сентября 2025 года, составленный ООО «Межрегиональный центр экономических исследований».

Решением ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2025/000381 от 20 октября 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Данное решение административный истец считает необоснованным, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, превышающем рыночную стоимость данного объекта недвижимости, нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку от кадастровой стоимости зависит размер уплачиваемого им земельного налога.

На основании изложенного ООО «Дельта» просило суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2025/000381 от 20 октября 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 25 августа 2025 года в размере 87 127 450 рублей.

Определением Ростовского областного суда от 1 декабря 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка, производство по административному делу приостановлено (т. 2 л.д. 8-14).

Определением судьи Ростовского областного суда от 22 января 2026 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения судебной экспертизы судебного эксперта ООО «Бета-Консалтинг» ФИО4 № 163СЭ/69-2025 от 20 января 2026 года. Одновременно от экспертной организации поступило заявление о взыскании судебных расходов на проведение судебной экспертизы в сумме 110 000 руб. (т. 2 л.д. 26-149, 152-153).

Определением судьи Ростовского областного суда от 30 января 2026 года к производству суда в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принято уточненное административное исковое заявление ООО «Дельта» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 октября 2025 года № ОРС-61/2025/000381 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 августа 2025 года в размере 89 082 000 рублей по результатам судебной экспертизы (т. 2 л.д. 195-196).

Административный истец ООО «Дельта» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке.

Представитель административного истца ООО «Дельта» по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, просил рассмотреть дело в отсутствие административного истца (т. 2 л.д. 191).

Представитель административного ответчика ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, представлены письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым просит отказать в удовлетворении административных исковых требований, а также заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя (т. 1 л.д. 227-229, 183).

Представитель заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущества Ростовской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, представлены письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым решение бюджетного учреждения считает законным и обоснованным, просит рассмотреть дело в его отсутствие (т. 1 л.д. 52-54, 158).

Представитель заинтересованного лица публично-правовой компании «Роскадастр» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, представил отзыв на административное исковое заявление, просил рассмотреть дело в его отсутствие (т. 1 л.д. 59-62, 169).

Представитель заинтересованного лица администрации Горняцкого сельского поселения Белокалитвинского района Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении не обращался.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2023 года.

Постановлением Правительства Ростовской области от 28 февраля 2019 года № 119 «О реализации на территории Ростовской области положений Федерального закона № 237-ФЗ и реорганизации государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области» Государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, с 1 января 2023 года на территории Ростовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются Государственным бюджетным учреждением Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Согласно положениям частей 1 и 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как следует из материалов административного дела, ООО «Дельта» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 274850+/-917 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: под производственными объектами, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Право собственности административного истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано 25 декабря 2024 года.

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН образован 25 декабря 2024 года в результате раздела земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 945 797 кв.м, после преобразования которого было образовано три земельных участка: с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 274850 +/-917 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 234711 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 436236 кв.м.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 18 ноября 2025 года (т. 1 л.д. 76-79).

В силу положений главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом налогообложения.

Приказом минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН установлена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 128 209 279 руб. 50 коп.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» актом ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № АОКС-61/2025/000032 от 21 января 2025 года по состоянию на 1 января 2022 года в размере 128 209 279 руб. 50 коп., дата начала применения кадастровой стоимости - 25 декабря 2024 года (т. 1 л.д. 44).

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области подлежат применению положения статьи 22,1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой может быть оспорено в суд только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта.

При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Исполняя требования статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административный истец подготовил отчет об оценке рыночной стоимости № 16 от 9 сентября 2025 года, составленный оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО2, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 25 августа 2025 года составила 87 127 450 руб. (т. 1 л.д. 100-218).

23 сентября 2025 года административный истец обратился в ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 16 от 9 сентября 2025 года, составленный оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО2 (т. 1 л.д. 100-218, 230).

Решением ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2025/000381 от 20 октября 2025 года ООО «Дельта» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости (т. 1 л.д. 230-233).

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 16 от 9 сентября 2025 года, составленного оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО2, ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в решении указало, что в нарушение подпункта б пункта 11 ФСО № 7 оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований Ростовской области: Красносулинский, Мясниковский, Неклиновский, Азовский, Аксайский, Октябрьский районы, г. Новочеркасск и г. Шахты, без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий с местоположением оцениваемого объекта (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН). В нарушение пункта 8 ФСО № 6 информация об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена оценщиком в Отчете в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации, а именно: на стр. 37, 48 и 76 Отчета для использованного в расчетах объекта-аналога № 5 указана ссылка на источник информации. При переходе по ссылке выявлено, что такая страница недоступна. Копия информационного источника, приложенная к Отчету на стр. 76-77, содержит неполную дату появления (публикации) информации - 1 июня. Поскольку на скриншоте отсутствует дата обращения оценщика к источнику, определить год появления (публикации) информации не предоставляется возможным. В нарушение подпункта 3 пункта 2 ФСО № 6, согласно которому Отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки, вместе с тем на стр. 50-51 Отчета в разделе «13.3.1. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом» оценщик при объяснении корректировки на уторговывание применяет корректирующий коэффициент (-17,5%) на торг для «неактивного рынка». Размер поправки определялся на основании «Справочника оценщика недвижимости - 2024. Часть 2, под ред. ФИО3, Нижний Новгород, Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки - 2024, с. 354». Однако представленные оценщиком выводы о низкой активности рынка земельных участков под коммерческое (индустриальное) строительство в Ростовской области не имеют практического обоснования. Представленный объем рынка объектов сравнения не позволяет сделать вывод о полноте проведенного исследования и не является показателем активности (неактивности) рынка. Анализ рыночной информации, устанавливающий объемы спроса и предложения, разброс цен на объекты недвижимости и подтверждающий низкий уровень торговой активности земельных участков под коммерческое (индустриальное) строительство в Ростовской области, в Отчете не представлен. На стр. 51 Отчета в разделе «13.3.1. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом» оценщик при объяснении применения корректировки на местоположение указывает, что «...расчет корректировки основан на коэффициентах зонирования объектов недвижимости коммерческого назначения по районам области» ссылаясь на «Справочник оценщика недвижимости-2024. Земельные участки. Часть 1, под ред. ФИО3-Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки 2024, с. 103» и относит объекты-аналоги №№ 2, 3, 4, 5, 6 к типовой зоне «Райцентры и населенные пункты области с развитой промышленностью», а объект-аналог №1 к типовой зоне «Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра». Однако картографический или иной материал, подтверждающий расположение объектов-аналогов относительно вышеуказанных типовых зон, в Отчете не представлен. В описании применения вышеуказанной корректировки отсутствует подтверждающий расчет зависимости цены от местоположения относительно областного центра, а также анализ рыночных данных, подтверждающий указанную зависимость. Из этого следует, что корректировка на местоположение применена оценщиком необоснованно. Выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (т. 1 л.д. 230-233).

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом, в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

В данной части решение бюджетного учреждения не оспаривается.Настоящий административный иск подан с соблюдением процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения); соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, поскольку оценка представленного отчета и определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости требует специальных знаний в области оценочной деятельности, судом была назначена судебная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и если не соответствует определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с учетом его индивидуальных особенностей.

Заключением судебной экспертизы № 163СЭ/69-2025 от 20 января 2026 года, выполненной экспертом ООО «Бета-Консалтинг» ФИО4, установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО2 отчета об оценке № 16 от 9 сентября 2025 года, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе частично перечисленные в решении ГБУ Ростовской области № ОРС-61/2025/000381 от 20 октября 2025 года.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 25 августа 2025 года в размере 89 082 000 руб. (т. 2 л.д. 26-148).

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. В заключении эксперта ответы на поставленные вопросы даны развернуто, выводы вытекают из проведенного исследования, отсутствуют противоречия, исследование выполнено в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями по решению стоимостных задач по определению рыночной стоимости объекта исследования в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации.

При составлении экспертного заключения № 163СЭ/69-2025 от 20 января 2026 года судебный эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Прогресс оценки (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № 5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).

В заключении эксперта приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; дана подробная характеристика объекта оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; при проведении оценки были использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки; экспертом в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов и с обоснованием применения сравнительного подхода, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, ошибок в расчетах не допущено; использование соответствующих коэффициентов экспертом произведено корректно, выводы сделаны с учетом особенностей сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Проводивший судебную экспертизу эксперт ФИО4 имеет специальное высшее образование, стаж работы в области оценочной и экспертной деятельности 32 года, дипломы о профессиональной переподготовке по программам: «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества», «Оценка бизнеса», обладает правом проведения оценки по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы судебного эксперта о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости при составлении отчета об оценке № 16 от 9 сентября 2025 года, а также о неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вывод ГБУ Ростовской области о том, что при проведении оценки спорного земельного участка оценщиком ООО Межрегиональный центр экономических исследований» использованы неполные и недостоверные сведения об объектах-аналогах, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтвержден заключением судебного эксперта № 163СЭ/69-2025 от 20 января 2026 года.

Следовательно, у ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Дельта» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Дельта» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН экспертом ФИО4 количественные и качественные характеристики исследуемого объекта экспертизы определялись по информации об оцениваем объекте недвижимости, представленной в материалах дела.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, выбранных в качестве аналогов, приводятся в заключении.

По результатам сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 25 августа 2025 года составила 89 082 000 рублей.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Достоверных данных об иной рыночной стоимости спорного объекта сторонами в суд не представлено.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено. Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты.

С учетом изложенного суд считает возможным принять экспертное заключение № 163СЭ/69-2025 от 20 января 2026 года, выполненное экспертом ООО «Бета-Консалтинг» ФИО4, в качестве надлежащего доказательства.

Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не обращались.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 25 августа 2025 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из приведенной нормы закона, юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

Учитывая, что обращение административного истца в ГБУ Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» последовало 23 сентября 2025 года, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Кроме того, экспертное учреждение ООО «Бета-Консалтинг» обратилось в суд с заявлением о взыскании судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, в размере 110 000 рублей (т. 2 л.д. 149).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии в частью 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлен общий принцип распределения судебных расходов по административному делу стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет другой стороны.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» при последующем отказе в удовлетворении такого административного иска судебные расходы подлежат взысканию с лица, в интересах которого подан административный иск (статьи 111, 112, часть 2 статьи 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

С учетом изложенного, поскольку решением суда отказано в удовлетворении требования об оспаривании решения бюджетного учреждения и судебный акт по соответствующему делу состоялся не в пользу административного истца (поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельного характера), судебные расходы по проведению экспертизы подлежат возложению на административного истца.

Расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, проведенной по определению суда первой инстанции, подлежат взысканию, поскольку на их проведение были затрачены средства и расходы, подтвержденные материалами дела.

Возникновение права эксперта на получение оплаты за выполненную им работу по проведению судебной экспертизы и компенсацию расходов, связанных с ее проведением, не обусловлено согласием суда с заключением эксперта; процессуальным законом не предусмотрено условий, при которых расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, результаты которой признаны судом относимым и допустимым доказательством, не подлежат компенсации.

Согласно пунктам 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

ООО «Бета-Консалтинг» в подтверждение обоснованности стоимости оказанных услуг представлено финансово-экономическое обоснование, в котором перечислены расходы предприятия на проведение экспертизы, которые понесены коммерческой организацией, самостоятельно формирующей размер такой платы с подтверждением конкретных доказательств.

Согласно финансово-экономическому обоснованию ООО «Бета-Консалтинг» исходя из базовой стоимости 1 часа оценщика, количество затрат и часов, общая стоимость проведения экспертизы составила 110 000 рублей (т. 2 л.д. 149-151).

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона, доказательств по опровержению данного факта не представлено, в связи с чем в указанном размере подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец ООО «Дельта» внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 110 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 3 декабря 2025 года № 329 (т. 2 л.д. 18). Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Бета-Консалтинг» (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Дельта» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2025/000381 от 20 октября 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 274 850 +/-917 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: под производственными объектами, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 25 августа 2025 года в размере 89 082 000 (восемьдесят девять миллионов восемьдесят две тысячи) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 23 сентября 2025 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Дельта» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2025/000381 от 20 октября 2025 года отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дельта» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бета-Консалтинг» судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 110 000 (сто десять тысяч) рублей.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Дельта» (платежное поручение от 3 декабря 2025 года № 329), в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью «Бета-Консалтинг» (ИНН <***>) оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 110 000 (сто десять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 05.02.2026 г.

Председательствующий О.В. Дёмина