Решение № 2-909/2019 2-909/2019~М-565/2019 М-565/2019 от 19 августа 2019 г. по делу № 2-909/2019

Дело № 2-909/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«20» августа 2019 года город Тверь

Центральный районный суд г.Твери в составе:

Председательствующего судьи Степановой Е.А.,

при секретаре Кудрявцевой А.А.,

с участием представителя ответчика ООО «Аренда и недвижимость» адвоката Балясникова А.А., действующего на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Аренда и недвижимость» о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 09 июля 2015 года, заключенного между покупателем ООО «Аренда и недвижимость» и продавцом ИП ФИО2 в отношении объекта: помещения нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вернуть истцу объект недвижимости: помещение нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>,

установил:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Твери с исковым заявлением к ООО «Аренда и недвижимость» о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 09.07.2015, заключенного между ООО «Аренда и недвижимость» и ИП ФИО2 в отношении помещения нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, возврате истцу объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 09 июля 2015 г. ООО «Аренда и Недвижимость» как покупатель и ИП ФИО2 как продавец, заключили договор купли-продажи недвижимости в отношении объекта нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В качестве оплаты по договору ООО «Аренда и Недвижимость» передало продавцу простой вексель № от 23.07.2015 на сумму 5 000 000 рублей со ставкой процента 0,25% годовых, со сроком оплаты по предъявлении. 17 марта 2017 г. ИП ФИО2 направил ООО «Аренда и Недвижимость» требование об оплате векселя, однако покупатель требование оставил без рассмотрения, а вексель не оплатил. 10 января 2019 г. истец и ИП ФИО2 заключили договор уступки права требования, в силу которого ФИО1 стал правопреемником продавца указанной недвижимости. Согласно указанной цессии к истцу перешли права продавца недвижимости в отношении объекта – помещения нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Об уступке права требования должник был уведомлен. Новый кредитор (истец по данному иску) требовал у ответчика вернуть имущество. Однако, ответчик проигнорировал требования истца, в связи с чем истец вынужден был обратиться в суд с изложенным иском.

Определением судьи от 06 марта 2019 г. исковое заявление принято к производству суда, возбуждено гражданское дело.

При подготовке дела к судебному разбирательству, определением судьи от 06 марта 2019 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО2, управление Росреестра по Тверской области.

Также, по заявлению истца, определением судьи от 06 марта 2019 г. приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на помещение нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, запрета управлению Росреестра по Тверской области осуществлять государственную регистрацию возникновения, прекращения и перехода права собственности на помещение нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Определением суда от 24 апреля 2019 г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3

Определением суда от 28 мая 2019 г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО КБ «Лэнд-Банк».

Определением суда от 26 июня 2019 г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «ГУК Центрального района г. Твери».

Истец ФИО1, извещенный судом надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Аренда и недвижимость» адвокат Балясников А.А., действующий на основании ордера, возражал против удовлетворения заявленных истцом требований по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, указав, что договор цессии не может являться действительным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, как договор, связанный с объектом недвижимого имущества. В качестве оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 09.07.2015 ООО «Аренда и недвижимость» передало ИП ФИО2 простой вексель № от 23 июля 2015 г. на сумму 5 000 000 рублей, со ставкой процента 0,25% годовых, со сроком оплаты – по предъявлении. В соответствии с п. 34 Положения о переводном и простом векселе, вексель должен был предъявлен к платежу в течение одного года со дня его составления. Следовательно, срок его предъявления к оплате до 23 июля 2016 г. ИП ФИО2 предъявил вышеуказанный вексель только 17 марта 2017 г., т.е. за пределами указанного срока, в связи с чем векселедержатель утратил право на взыскание процентов и пени, но не утратил права на взыскание с векселедателя вексельной суммы в течение срока исковой давности. В суд для взыскания вексельной суммы ИП ФИО2 к ООО «Аренда и недвижимость» не обращался. Стороны при заключении договора купли-продажи недвижимости от 09 июля 2015 г. согласовали оплату векселем, в связи с чем его передача является надлежащим исполнением договора и основания для его расторжения отсутствуют.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, извещенный судом надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо ИП ФИО2, представители третьих лиц управления Росреестра по Тверской области, ООО КБ «Лэнд-Банк», ООО «ГУК Центрального района г. Твери», извещенные судом надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Учитывая надлежащее извещение не явившихся лиц, суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Заслушав представителя ответчика ООО «Аренда и недвижимость» адвоката Балясникова А.А., действующего на основании ордера, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ч. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как следует из искового заявления и подтверждается материалами дела, 09 июля 2015 г. между ИП ФИО2 и ООО «Аренда и недвижимость» заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец ИП ФИО2 обязуется передать в собственность покупателя ООО «Аренда и недвижимость» недвижимость, а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее цену согласно настоящему договору (п. 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора, под недвижимостью в контексте данного договора понимается помещение нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Статьей 4 договора стороны определили, что продавец продал, а покупатель купил недвижимость по согласованной сторонами цене, которая составляет 5 000 000 рублей (п.4.1.).

Оплата недвижимости покупателем должна быть произведена не позднее 3 дней после осуществления регистрации перехода прав собственности на покупателя. Оплата возможна любыми незапрещенными действующим законодательством способом (п. 4.3.).

13 июля 2015 г. в соответствии со ст. 5 договора продавец передал покупателю указанную в договоре недвижимость, о чем составлен акт приема-передачи нежилого помещения от указанной даты.

23 июля 2015 г. между ИП ФИО2 и ООО «Аренда и недвижимость» заключено соглашение о расчетах по договору купли-продажи недвижимости от 09 июля 2015 г., согласно которому стороны пришли к соглашению об изменении п. 4.3. договора и изложению его в следующей редакции: «в счет оплаты недвижимости – помещение, назначение: нежилое, кадастровый (условный) №, общая площадь 552,5 кв.м., местонахождение объекта: Россия, <адрес>, покупатель (векселедатель) выдает/передает продавцу (векселеполучателю) простой вексель № на сумму 5 000 000 рублей с процентной ставкой 0,25% годовых, со сроком оплаты – по предъявлению».

Как следует из акта приема-передачи векселя, 23 июля 2015 г. ООО «Аренда и недвижимость» передало ИП ФИО2 один простой вексель № на сумму 5 000 000 рублей с процентной ставкой 0,25% годовых, как гарантию дальнейшей оплаты нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, переданного по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи векселя от 23 июля 2015 г.

Согласно копии представленного в материалы дела векселя №, датой выдачи векселя является 23 июля 2015 г. Вексель подлежит оплате по предъявлении. Местом платежа является: <адрес>.

22 сентября 2015 г. между ООО «Аренда и недвижимость» и ООО КБ «Лэнд-Банк» заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) №, в рамках которого ООО «Аренда и недвижимость» в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств заложило ООО КБ «Лэнд-Банк» нежилое помещение с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 13 октября 2015 г. за номером №

В силу установленного правового регулирования вексельные отношения в Российской Федерации регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 11 марта 1997 года N 48-ФЗ "О переводном и простом векселе" и Постановлением Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров СССР "О введении в действие Положения о простом и переводном векселе" от 7 августа 1937 года N 104/1341.

В соответствии со статьей 815 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с соглашением сторон заемщиком выдан вексель, удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы, отношения сторон по векселю регулируются Законом о переводном и простом векселе.

Простой вексель относится к ценным бумагам, представляет собой письменный документ, содержащий простое и ничем не обусловленное обязательство векселедателя уплатить векселедержателю указанную в векселе сумму в указанный в нем срок (статьи 142, 143, 815 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 2 Федерального закона о "О переводном и простом векселе" ценные бумаги, к которым относятся векселя, свободны к обороту, как среди юридических лиц, так и среди граждан.

Согласно статьям 53, 78 Положения, векселедержатель простого векселя сохраняет право требования к векселедателю в течение установленного статьей 70 Положения срока давности, как в случае пропуска срока на предъявление векселя, установленного статьей 34 Положения, так и в случае несовершения протеста.

Согласно статье 44 Положения, отказ в платеже должен быть удостоверен актом, составленным в публичном порядке (протест в неакцепте или в неплатеже).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2000 года N 33/14, следует, что прямыми должниками являются векселедатель в простом векселе и акцептант в векселе переводном.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 названного Постановления Пленума, в случае предъявления требования об оплате векселя лицо, обязанное по векселю, не вправе отказаться от исполнения со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо его недействительность, кроме случаев, определенных статьей 17 Положения.

Таким образом, наличие векселя означает наличие долга, пока в установленном порядке не доказано обратное.

Судом установлено, что 17 марта 2017 г. ИП ФИО2 обратился к генеральному директору ООО «Аренда и недвижимость» с требованием об оплате в срок до 17 апреля 2017 г. простого векселя № от 23 июля 2015 г. в сумме 5 000 000 рублей с процентами под 0,25 годовых.

Факт направления указанного требования в данную дату подтверждается копией кассового чека от 17 марта 2017 г. и описью вложения в ценное письмо.

Как следует из п. 34 Положения о переводном и простом векселе, введенным в действие Постановлением Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров СССР от 7 августа 1937 года N 104/1341, переводной вексель сроком по предъявлении оплачивается при его предъявлении. Он должен быть предъявлен к платежу в течение года со дня его составления. В соответствии с п. 77 Положения, нормы о сроке платежа по переводному векселю применяются также в отношении простого векселя.

Датой составления простого векселя №, выданного ООО «Аренда и Недвижимость» является 23 июля 2015, соответственно срок его предъявления к оплате до 23 июля 2016 года. Однако продавец недвижимости ИП ФИО2 в течение установленного законом срока вексель к оплате не предъявлял.

Право собственности ООО «Аренда и недвижимость» на нежилое помещение с кадастровым (условным) номером 69:40:0400062:511, общей площадью 552,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано 30 июля 2015 г. за номером № что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21 марта 2019 № КУВИ-001/2019-6440698.

10 января 2019 г. между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки прав требования, по условиям которого цедент ИП ФИО2 уступает, а цессионарий ФИО4 принимает в объеме, указанном в п. 1.2. договора, право требования к ООО «Аренда и недвижимость», возникшее на основании договора купли-продажи недвижимости от 09 июля 2015 г., заключенного между цедентом и должником в отношении объекта недвижимости: помещения нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Расчет за проданную недвижимость осуществлен простым векселем № от 23 июля 2015 г. на сумму 5 000 000 рублей со ставкой процента 0,25% годовых, со сроком оплат – по предъявлении. Вексель не оплачен.

В соответствии с п. 1.2. договора, цедент передает все права продавца недвижимости из указанного договора, в том числе право цедента к должнику на получение/взыскание денежных средств за проданный объект недвижимости в размере 5 000 000 рублей, проценты на него и/или право требования расторжения договора купли-продажи недвижимости от 09 июля 2015 г. и истребования назад объекта недвижимости (п. 1.2. договора).

Согласно разделу 3 договора, в двухдневный срок после заключения настоящего договора цедент обязан передать цессионарию по акту приема-передачи все имеющиеся у него оригинальные документы, удостоверяющие право требования цедента к должнику или их заверенные копии.

С момента подписания акта приема-передачи, указанного в п. 3.1. договора, обязанности цедента по договору считаются исполненными.

С момента заключения настоящего договора цессионарий становится новым кредитором должника по договору купли-продажи недвижимости от 09 июля 2015 г.

18 февраля 2019 г. ФИО1 в адрес ООО «Аренда и недвижимость» направлены уведомление об уступке прав требований по договору купли-продажи недвижимости от 09 июля 2015 г. и досудебная претензия с требованиям о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 09 июля 2015 г. с возвратом объекта недвижимости в срок до 28 февраля 2019 г. Факт направления указанного требования в адрес ответчика подтверждается копией кассового чека от 18.02.2019 и описью вложения в ценное письмо от указанной даты.

Согласно п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 33, Пленума ВАС РФ N 14 от 04.12.2000 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей», в случаях, когда соглашением предусматривается, что одна сторона передает товары, производит работы или оказывает услуги, а другая выдает (передает) вексель или акцептует выставленный на нее вексель на согласованных условиях, то обязательства последней считаются исполненными при совершении этих действий.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 142 ГК РФ ценными бумагами являются документы, соответствующие установленным законом требованиям и удостоверяющие обязательственные и иные права, осуществление или передача которых возможны только при предъявлении таких документов (документарные ценные бумаги). Ценными бумагами признаются также обязательственные и иные права, которые закреплены в решении о выпуске или ином акте лица, выпустившего ценные бумаги в соответствии с требованиями закона, и осуществление и передача которых возможны только с соблюдением правил учета этих прав в соответствии со статьей 149 настоящего Кодекса (бездокументарные ценные бумаги). Часть 2 ст. 142 ГК РФ относит вексель к ценным бумагам.

Поскольку стороны при заключении договора купли-продажи недвижимости согласовали уплату векселем, то его передача продавцу свидетельствует об исполнении договора со стороны покупателя.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 09 июля 2015 года и возврате истцу объекта недвижимости.

Определением судьи от 06 марта 2019 года были приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на помещение нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> запрете управлению Росреестра по Тверской области осуществлять государственную регистрацию возникновения, прекращения и перехода права собственности на помещение нежилого назначения с кадастровым (условным) номером 69:40:0400062:511, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Учитывая, что требования истца оставлены без удовлетворения, суд приходит к выводу о необходимости отмены указанных обеспечительных мер.

руководствуясь статьями 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Аренда и недвижимость» о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 09 июля 2015 года, заключенного между покупателем ООО «Аренда и недвижимость» и продавцом ИП ФИО2 в отношении объекта: помещения нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вернуть истцу объект недвижимости: помещение нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи от 06 марта 2019 года в виде наложения ареста на помещение нежилого назначения с кадастровым (условным) номером 69:40:0400062:511, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> запрете управлению Росреестра по Тверской области осуществлять государственную регистрацию возникновения, прекращения и перехода права собственности на помещение нежилого назначения с кадастровым (условным) номером №, общей площадью 552,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Твери в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Е.А. Степанова

Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2019 года.