Решение № 3А-557/2025 3А-557/2025~М-2259/2024 М-2259/2024 от 31 августа 2025 г. по делу № 3А-557/2025

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 27 августа 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-557/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волгасинтез» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 144926 кв.м, по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости с учетом уточнений в размере 45 506 764 рубля по состоянию на 01.01.2022.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере, значительно превышающем его рыночную стоимость, определенной в отчете об оценке. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, как налогоплательщика, учитывая порядок начисления налоговых платежей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить с учетом уточнений по выводам повторной судебной экспертизы.

Иные участники дела, извещенные в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не представили.

В письменных дополнительных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда, содержится просьба рассмотреть дело в отсутствие представителя. Стоимость рассматриваемого объекта недвижимости, определенная в заключение эксперта ООО «Инвест Центр», находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости административного истца.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: <адрес>, площадью 144 926 кв.м.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 49 114 351 рубль 08 коп., о чем в ЕГРН внесены сведения 21.01.2023.

Административный истец, будучи собственником рассматриваемого объекта недвижимости, является плательщиком земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 13.12.2024 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № О-1682/2024 от 11.10.2024 оценочной компании ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» об определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 34 782 000 рублей.

Определением суда от 20.02.2025 по инициативе ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр оценки и права «Визит» для проверки представленного отчета об оценки и определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на дату кадастровой стоимости.

Заключением эксперта № 218/04-2025-Э от 07.04.2025 экспертной организации ООО «Центр оценки и права «Визит» установлено: в отчете об оценке № О-1682/2024 от 11.10.2024 подготовленного оценщиком ФИО2 оценочной организации ООО «ФБОЭ» не обеспечено соблюдение основных этапов сравнительного подхода (нарушение п. 9 ФСО V), при выборе аналогов не учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, не использованы наиболее сопоставимые аналоги (нарушение п. 10 ФСО V), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не сопоставимы по ценообразующим факторам (нарушение п. 22б ФСО № 7); рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 49 129 914 рублей.

В целях оказания содействия в предоставлении доказательств по делу стороне административного истца, не согласившегося с заключением эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит», определением суда от 04.06.2025 по делу назначена повторная судебная экспертиза.

Заключениями эксперта № 294 от 21.07.2025 экспертной организации ООО «Инвест-Центр» установлено: оценщиком ФИО2 оценочной организации ООО «ФБОЭ» в отчете об оценке № О-1682/2024 от 11.10.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении определения стоимости объекта оценки с кадастровым номером №, из 12 предложений по продаже земельных участков, приведенных в таблице 8 сопоставимым, нет ни одного объекта, который бы соответствовал критериям п. 22 «б» (ФСО № 7), так как в 12 аналогах отсутствуют предложения на продажу земельных участков, расположенных в городах Самарской области, исключая г. Самара и г. Тольятти; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 45 506 764 рубля.

Возражений, замечаний относительно выводов повторной судебной экспертизы ООО «Инвест-Центр» участниками дела не заявлено, административный истец уточнил требования.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

С учетом допущенных нарушений в отчете об оценке № О-1682/2024 от 11.10.2024 ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, суд не принимает данные документы в качестве доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости по настоящему делу.

Оценивая экспертные заключения ООО «Инвест-Центр» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке объекта недвижимого имущества эксперт руководствовался действующим законодательством; заключение эксперта основываются на результатах достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки и его характеристик; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, подробное описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки обоснованности.

Суд полагает, что заключение эксперта ООО «Инвест-Центр» является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд принимает в качестве доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости заключение эксперта ООО «Инвест-Центр».

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично, то есть по выводам судебной экспертизы ООО «Инвест-Центр».

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 13.12.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.

Издержки экспертных организаций на проведение судебных экспертиз составили ООО «Центр оценки и права «Визит» в размере 45 000 рублей, ООО «Инвест-Центр» - 60 000 рублей.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» во исполнение определения суда от 20.02.2025 на лицевой счет Самарского областного суда внесены денежные средства в счет оплаты инициированной судебной экспертизы в размере 45 000 рублей (платежное поручение № 260 от 02.06.2025).

За проведение экспертизы ООО «Инвест-Центр» денежные средства на депозит суда не поступали.

В силу ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Из п. 1 абзаца 1 статьи 106 КАС РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Суд полагает, что издержки ООО «Центр оценки и права «Визит» (ООО «ЦОП «Визит») за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на депозит Самарского областного суда.

При разрешении вопроса о возмещении издержек ООО «Инвест-Центр» за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей, суд исходит из специфики данной категории дел и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление от 11 июля 2017 года № 20-П) и учитывает соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, определяя эту разница существенной либо соответствующей допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке.

Исходя из существующих стандартов государственной кадастровой оценки, разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером №, определенной судом, является значительной, диапазон расхождения, по мнению суда, нельзя считать приемлемым, допустимым значением, что свидетельствует об ошибке, повлекшей нарушение прав административного истца, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости.

Такое отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимого имущества уже само по себе лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических обоснований, в связи с чем решение суда состоялось в пользу административного истца.

Из разъяснений, изложенных в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом в данном случае органом, утвердившем кадастровую стоимость объекта недвижимости, является министерство имущественных отношений Самарской области, следовательно, на него подлежат отнесению издержки за проведенную экспертизу по определению суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Волгасинтез» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 45 506 764 рубля.

Датой подачи заявления в суд считать 13.12.2024.

Перечислить с расчетного (депозитного) счета Самарского областного суда на счет общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права «Визит» (ООО «ЦОП «Визит») денежные средства в размере 45 000 рублей, внесенные ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» в счет оплаты за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-557/2025, по следующим реквизитам:

Получатель: ООО «ЦОП «Визит», ИНН №, КПП №, счет № №, банк получателя <данные изъяты>, БИК №, сч. № №.

Взыскать с министерства имущественных отношений Самарской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Центр» судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 01.09.2025.

Судья И.А. Щетинкина