Решение № 3А-221/2017 3А-221/2017~М-185/2017 М-185/2017 от 13 ноября 2017 г. по делу № 3А-221/2017

Дело №3а-221/2017


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

14 ноября 2017 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Власенко С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 84 кв.м., кадастровый №, по адресу: <...>

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание с кадастровым №, по адресу: <...> и установлении в размере равном рыночной стоимости в сумме 1 319 500,00 рублей.

В обоснование своих требований она указала, что нежилое здание площадью 84,00 кв.м. с кадастровым №, по адресу: <...> принадлежит ей на праве собственности.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 08 февраля 2016 года составляла 1 653 706,32 рубля, по состоянию на 12 июля 2017 года кадастровая стоимость составила 4 813 567,08 рублей.

Из Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 12 февраля 2016 года №103/16н следует, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 319 500,00 рублей, что существенно ниже установленной кадастровой стоимости.

Она просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое здание с кадастровым №, по адресу: <...> в размере равном рыночной стоимости в сумме 1 319 500,00 рублей.

В судебном заседании административный истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объёме, просила установить кадастровую стоимость принадлежащего ей объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости в сумме 1 319 500,00 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 12 февраля 2017 года №103/16н.

Представитель правительства Амурской области ФИО2 в иске просила отказать, указав, что Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 12 февраля 2017 года №103/16н не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. Оценщик при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости использовал недействующие с 2015 года федеральные стандарты оценки, указанные на стр. 4 и 64. Кроме этого, в соответствии со ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. В данном случае рыночная стоимость определена по состоянию на 08 февраля 2016 года, а не на 01 января 2016 года, на которую установлена кадастровая стоимость.

Представители администрации г. Благовещенска, Управления Росреестра по Амурской области, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Амурской области, администрации г. Благовещенска в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 84,00 кв.м. с кадастровым №, по адресу: <...>.

Постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 4 813 567,08 рублей.

Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 12 февраля 2016 года №103/16н выполненному ООО «Амурский экспертный центр» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание общей площадью 84,00 кв.м., определена в размере 2 805 000 рублей, в том числе с учётом рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым № в размере 1 485 500 рублей, по состоянию на 08 февраля 2016 года.

Изучив материалы дела, исковые требования административного истца ФИО1, пояснения представителя правительства Амурской области ФИО2, другие материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.400 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.402 НК РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (ч.1 ст.403).

Предметом требований ФИО1 является пересмотр кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости: нежилое здание с кадастровым №, по адресу: <...>.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 12 февраля 2017 года №103/16н выполненный оценщиком ООО «Амурский экспертный центр» как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым №, по адресу: <...>.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» 29 ноября 2016 года №536, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.

Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки

В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО №7).

Судом исследован Отчет об оценке от 12 февраля 2017 года №103/16н выполненный оценщиком ООО «Амурский экспертный центр» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым № на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» от утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 при составлении отчета об оценке содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из исследованного судом Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 12 февраля 2017 года №103/16н, расположенного по адресу: по адресу: <...> следует, что при составлении Отчёта №103/16н оценщик использовал недействующие стандарты оценки – ФСО №2 и ФСО №3 от 20 июля 2007 года (стр.4, 64), которые приказом Минэкономразвития от 10 июля 2015 года №467 признаны утратившими силу с сентября 2015 года, а на стр.7 указано о применении действующих ФСО №2 и №3 от 20 мая 2015 года, что водит в заблуждение относительно его содержания..

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В нарушение приведённой выше правовой нормы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 08 февраля 2016 года (л.д.5 Отчёта №103/16н), а не на 01 января 2016 года, по состоянию на которую постановлением Правительства Амурской области 29 ноября 2016 года №536 была утверждена его кадастровая стоимость.

Таким образом, суд находит обоснованными доводы административного ответчика о том, что Отчёт об оценке от 12 февраля 2017 года №103/16н не соответствует требованиям ст.59 КАС РФ и не является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения административного искового заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 84 кв.м., кадастровый №, по адресу: <...> определённой оценщиком ООО «Амурский экспертный центр» в Отчёте об оценке №103/16н от 12 февраля 2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 отказать в удовлетворении административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 84 кв.м., кадастровый №, по адресу: <...> и установления её равной рыночной стоимости в размере 1 319 500 (один миллион триста девятнадцать тысяч пятьсот) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Косарев