Решение № 2-485/2017 от 18 сентября 2017 г. по делу № 2-485/2017

Дело № 2-485/2017г.

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Старый Оскол 19 сентября 2017 года

Старооскольский районный суд Белгородской области в составе председательствующего судьи Алтуниной И.А.,

при секретаре Самокрутовой Ю.А.,

в отсутствие представителя истца – АО «Белгородская ипотечная корпорация», ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи земельного участка № площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, район индивидуальной застройки <адрес> По условиям договора цена земельного участка составляет 810 000 рублей. Согласно п. 2.2. договора, ФИО1 оплатил часть цены земельного участка в размере 35 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение согласно п.3.2.4 до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обязался построить на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», где истец ссылается на неисполнение ответчиком условий заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора. Указывают, что ответчик в нарушение п. 2.5 договора не построил на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания и получил свидетельство о государственной регистрации на него. Просят: взыскать с ФИО1 задолженность в размере 2 058 045 рублей 91 копейка, из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с договором № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 775 000 рублей, 175 000 рублей - штраф за нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям в соответствие с п. 5.6 договора, проценты в соответствии с п.п.5.5 договора в сумме 518 204 рубля 89 копеек, 560 000 рублей - штраф на основании дополнительного соглашения к договору и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 341 рубль 02 копейки; обратить взыскание на заложенное имущество земельный участок с кадастровым номером № с местоположением: <адрес>, район индивидуальной застройки <адрес>», участок №, определив его начальную продажную цену в размере 392 400 рублей (80 % от рыночной стоимости) и на объект незавершенного строительства, фундамента ленточного бетонного, цокольная часть из красного кирпича с высотой и поверхностью земли 1 метр, расположенный на земельном участке, определив его начальную продажную цену в размере 610 880 рублей (80% от рыночной стоимости), с реализацией имущества с публичных торгов. Взыскать с ответчика в пользу истца 5 500 рублей - расходы по оценке земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Представитель истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. От них поступило ходатайство с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела извещался своевременно и надлежащим образом по имеющимся адресам, причина неявки суду не известна.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования АО «Белгородская ипотечная корпорация» обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, район индивидуальной застройки <адрес>», участок №. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в УФРС по Белгородской области ДД.ММ.ГГГГ. Предусмотренный договором земельный участок передан ФИО1 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора цена земельного участка составляет 810 000 рублей. Согласно п. 2.2. договора купли-продажи земельного участка ФИО1 оплатил часть цены земельного участка в размере 35 000 рублей. На оплату оставшейся части цены земельного участка в размере 775 000 рублей согласно п. 2.3. договора ответчику предоставлена рассрочка платежа сроком на восемь лет до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения к договору, покупатель обязался до ДД.ММ.ГГГГ построить на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

Срок строительства жилого дома по договору истек ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств того, что ФИО1 построил жилой дом и оформил на него право собственности, суду не представлено. Сведений о продлении сроков строительства жилого дома, у суда имеется. Уважительных причин невыполнения условий договора от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика, суду также не представлено.

Таким образом, ФИО1 нарушил, взятые на себя обязательства по строительству на земельном участке в установленный срок жилого дома и его государственной регистрации, хотя исполнение данного обязательства являлось одним из условий продажи ему участка с целевым назначением для ИЖС.

Условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 250 000 рублей (п.4.1 договора). Покупатель обязался принять участие в финансировании строительства инженерных коммуникаций, в размере 75 000 рублей (п. 4.2 договора).

В соответствие со ст. 5.6 договора, за нарушение срока подключения дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равном разнице между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанных в абз. 2 п. 4.1 договора и суммой фактически уплаченной покупателем согласно п. 4.2 договора. В связи с чем, задолженность ответчика согласно п. 5.6. договора составляет 175 000 рублей. Доказательств оплаты ответчиком расходов на строительство инженерных коммуникаций, суду не представлено.

Установление условий об уплате полной цены земельного участка и стоимости инженерных коммуникаций в случае неисполнения обязательств по строительству и регистрации жилого дома, не противоречит положениям законодательства, регулирующего продажу недвижимого имущества и общим положениям Гражданского кодекса РФ об обязательствах, в том числе и п. 1 ст. 314 ГК РФ.

Пунктом 1.2 дополнительного соглашения к договору предусмотрено, что в случае если до ДД.ММ.ГГГГ покупатель не построит на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания и в установленном порядке оформить на дом право собственности, покупатель, уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с момента регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка, а также штраф в размере 350 000 рублей.

Пунктом 5.9. договора за нарушение каждого из этапов строительства п. 5.8, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 30 000 рублей. Все семь этапов строительства жилого дома ответчиком нарушены, что является основанием для взыскания штрафа в сумме 210 000 рублей.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не исполнено обязательство по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ о строительстве на приобретенном земельном участке в течение 5 лет жилого дома, что является основанием для взыскания с него оставшейся стоимости земельного участка в сумме 775 000 рублей, оставшейся суммы затрат на подведение коммуникаций (сетей) в сумме 175 000 рублей, а также штрафов.

Вместе с тем, суд считает, что в соответствие со ст. 333 ГК РФ долг в виде штрафов подлежат уменьшению до 400 000 рублей, поскольку данная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства. Суд приходит к такому выводу с учетом взысканной суммы основного долга, периода просрочки, суммы процентов, которая компенсирует истцу в определенной части последствия, вызванные нарушением ответчиком своих обязательств.

В связи с тем, что ответчиком нарушены условия обязательства по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, требования истца о взыскании процентов в соответствие с п. 5.5 договора, подлежат удовлетворению.

На основании п. 5.5 договора, за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4 (с учетом дополнительного соглашения), покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3 договора, уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка.

Согласно расчета, представленного истцом, сумма процентов рассчитана ответчиком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составляет 518 204 рубля 89 копеек. Данный расчет выполнен математическим путем, судом проверен и является правильным.

В связи с неисполнением ФИО1 обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» ДД.ММ.ГГГГ направляло ответчику требование об оплате оставшийся части стоимости земельного участка в сумме 775 000 рублей, процентов в размере 556 493 рубля и расходов на строительство инженерных коммуникаций в сумме 175 000 рублей, однако указанное требование ФИО1 не исполнено.

В соответствии со ст.278 ГК РФ, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

АО «БИК» является залогодержателем земельного участка, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, район индивидуальной застройки «<адрес> участок №. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Белгородской области внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона.

Согласно ст. 350 ГК РФ, ст. 54-56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом, при этом принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из представленного истцом отчета №/Н-№ ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ИП ФИО4, рыночная стоимость залогового имущества – земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, район индивидуальной застройки <адрес>», участок №, составляет 490 500 рублей, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (фундамент ленточный бетонный, цокольная часть из красного кирпича с высотой над поверхностью земли 1 метр), расположенного на этом земельном участке составляет 763 600 рублей. Оснований сомневаться в достоверности отчета суд не усматривает, поскольку оценка проведена компетентным лицом, в соответствии с профилем деятельности, определенным для данной организации, данных о компетенции и надлежащей квалификации оценщика, отчет соответствует требованиям Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ». Доказательств, подтверждающих иной размер стоимости залогового имущества, ответчиком не представлено.

Согласно п.1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. На основании п.1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между АО «БИК» и ФИО1 не предусматривает условие об освобождении объекта незавершенного строительства от ипотеки.

В связи с изложенным, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, район индивидуальной застройки <адрес> участок № и на объект незавершенного строительства (фундамент ленточный бетонный, цокольная часть из красного кирпича с высотой над поверхностью земли 1 метр), расположенный на этом земельном участке.

По правилам ст.ст. 98, 100 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию с ответчика в расходы по уплате государственной пошлины в размере - 24 341 рубль 02 копейки и расходы по оценке земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства в размере 5 500 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 309-310 ГК РФ и ст.ст. 98, 192-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме: 775 000 рублей – оставшаяся стоимость земельного участка, 518 204 рубля 89 копеек – проценты в соответствие с п.5.5 договора, 400 000 рублей - штрафы, 24 341 рубль 02 копейки – в счет оплаченной государственной пошлины, 5500 рублей – расходы по оценке земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, а всего взыскать 1 723 045 рублей 91 копейка.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, район индивидуальной застройки «<адрес> участок №, определив его начальную продажную стоимость в размере 392 400 рублей и на объект незавершенного строительства (фундамент ленточный бетонный, цокольная часть из красного кирпича с высотой над поверхностью земли 1 метр), расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, район индивидуальной застройки <адрес> участок №, определив его начальную продажную стоимость в размере в размере 610 880 рублей.

Имущество реализовать путем продажи с публичных торгов в соответствие с действующим законодательством.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда через Старооскольский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение суда в окончательной форме принято 21 сентября 2017 года.

Судья

Старооскольского районного суда И.А. Алтунина