Решение № 2-2092/2025 2-2092/2025~М-408/2025 М-408/2025 от 26 февраля 2025 г. по делу № 2-2092/2025

дело № 2-2092/2025

07RS0001-02-2025-000413-84


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нальчик 27 февраля 2025 года

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе

председательствующего – судьи Бажевой Р.Д.,

при секретаре судебного заседания – Нальчиковой М.Х.,

с участием:

представителя истца ФИО1 ФИО8 - ФИО2 ФИО9

представителя ответчика ООО «Спецстрой» - ФИО3 ФИО10

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО11 к ООО «Спецстрой» о признании договора беспроцентного займа и соглашения об отступном договором участия в долевом строительстве,

установил:

ФИО1 ФИО12 обратилась в суд с иском к ООО «Спецстрой», в котором просит признать договор беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 ФИО13 и ООО «Спецстрой», договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 ФИО14 и ФИО1 ФИО15 и соглашение об отступном к договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенное между ФИО1 ФИО16 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей нежилому помещению на первом этаже справа от лестницы на второй этаж, общей площадью 69 м2 (из них 7 м2 под лестницей) в 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, подлежащим государственной регистрации, указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР договора беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ по договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об отступном к договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ по договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, как договора участия в долевом строительстве, без заявления ООО «Спецстрой».

В обоснование исковых требований, указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 ФИО17 с целью приобретения объекта недвижимости в строящемся 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>), обратился к застройщику данного дома ООО «Спецстрой». В тот же день, с целью инвестирования в строительство квартиры, ФИО4 ФИО18 заключил договор беспроцентного займа № с ООО «Спецстрой» в соответствии с условиями которого, Заимодавец передает в собственность Заемщику денежные средства в размере 4650 000 рублей, а Заемщик обязуется вернуть Сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором. Условиями договора займа предусмотрено, что возврат Заемщиком Суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В день заключения договора займа, между Займодавцем и Заемщиком было подписано Соглашение об отступном к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого, Заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в разд. 2 Соглашения, предоставляет Займодавцу отступное, указанное в разд. 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением. Отступное, которое передает Заемщик Займодавцу в счет погашения задолженности представляет собой нежилое помещение, расположенное на первом этаже справа от лестницы на второй этаж, общей площадью 69 м2 (из них 7 м2 под лестницей) в 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>). Вышеуказанная коммерческая недвижимость в споре и под арестом не состоит. Завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию – август 2023 года. Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости Имущества по договоренности Сторон и составляет 4650 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ заключенное между ФИО4 ФИО19 и ООО «Спецстрой» соглашение об отступном к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ было расторгнуто в связи с заключением между ФИО4 ФИО20 и ФИО1 ФИО21 договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ по договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 ФИО22 и ФИО1 ФИО23 заключен договор уступки прав по договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ.

В день заключения Договора уступки прав, между ФИО1 ФИО24 и ООО «Спецстрой» было подписано Соглашение об отступном к договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ по договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого, ООО «Спецстрой» взамен исполнения обязательства, указанного в разд. 2 Соглашения, предоставляет ФИО1 ФИО25 отступное, указанное в разд. 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением. Отступное, которое передает Заемщик Займодавцу в счет погашения задолженности представляет собой нежилое помещение, расположенное на первом этаже справа от лестницы на второй этаж, общей площадью 69 м2 (из них 7 м2 под лестницей) в 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>).

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО3 ФИО26 исковые требования признал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Заслушав участников процесса, изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ указывается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, в частности договора займа и соглашения об отступном к нему, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

Из представленных материалов следует, что ДД.ММ.ГГГГ межу ФИО4 ФИО28 и ООО «Спецстрой» в лице генерального директора ФИО3 ФИО27 заключен договор беспроцентного займа, согласно которому займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 4650000 руб., а заемщик обязуется вернуть сумму займа в срок до ДД.ММ.ГГГГ. За пользование суммой займа заемщик не выплачивает заимодавцу проценты (л.д. 16-17).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами ФИО4 ФИО29 и ООО «Спецстрой» подписано соглашение к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что заёмщик взамен исполнения обязательства, указанного в разд.2 Соглашения предоставляет займодавцу отступное, указанное в разд.3 Соглашения в порядке и на условиях, которые определены Соглашением. Отступное, которое передает заемщик займодавцу в счет погашении задолженность (Имущество): в виде нежилого помещения, расположенного на первом этаже справа от лестницы на второй этаж, общей площадью 69 м2 (из них 7 м2 под лестницей) в 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>). (л.д. 18-21).

ДД.ММ.ГГГГ соглашение об отступном к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ меду сторонами расторгнуто с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 ФИО30 и ФИО1 ФИО31 заключен договор уступки прав по договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полно объеме права (требования), принадлежащие Цеденту и вытекающие из договора займа, заключенного между Цедентом и ООО «Спецстрой» (л.д. 23-24).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО32 и ООО «Спецстрой» заключено соглашение к договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что заёмщик взамен исполнения обязательства, указанного в разд.2 Соглашения предоставляет займодавцу отступное, указанное в разд.3 Соглашения в порядке и на условиях, которые определены Соглашением. Отступное, которое передает заемщик займодавцу в счет погашении задолженность (Имущество): в виде нежилого помещения, расположенного на первом этаже справа от лестницы на второй этаж, общей площадью 69 м2 (из них 7 м2 под лестницей) в 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>) (л.д. 25-28).

ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приема-передачи во исполнение п. 4.1 соглашения об отступном к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение, расположенное на первом этаже справа от лестницы на второй этаж, общей площадью 69 м2 (из них 7 м2 под лестницей) в 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>) передан ФИО1 ФИО33 (л.д. 29).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Спецстрой» Местной администрации г.о. Нальчик выдано разрешение на строительство 116 квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <адрес> б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>).

Распоряжением руководителя МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения земельного участка площадью 4494 кв.м., образуемого путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: КБР, <адрес> б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>) с землями кадастрового квартала указанного на кадастровом плане территории № выделенного красной линией (л.д. 36).

Распоряжением и.о. руководителя Местной администрации г.о. Нальчик МКУ «Департамент архитектуры и градостроительства» № от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку с кадастровым номером № и объекту незавершенного строительства (разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ) присвоены адрес: РФ, КБР, <адрес> (л.д. 35).

Земельный участок с кадастровым номером № расположен по адресу: КБР, <адрес>, район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>, правообладателем является Местная администрация г.о. Нальчик, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39-40).

При таких обстоятельствах независимо от наименования заключенных сторонами договоров, оценив их условия, учитывая, что ФИО1 ФИО34 передала денежные средства в целях строительства указанных в Договоре объектов недвижимости в многоквартирном доме, что не оспаривается ответчиком, ответчик возводил многоквартирный жилой дом и принял на себя обязательство по передаче в собственность истца обозначенное в договоре имущество, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключённый договор между ООО «Спецстрой» и ФИО4 ФИО35 договора беспроцентного займа, договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 ФИО37 и ФИО1 ФИО36 и соглашение об отступном к договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО1 ФИО39 и ООО «Спецстрой» необходимо квалифицировать как договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В этой связи исковые требования ФИО1 ФИО38 о признании договоров беспроцентного займа и соглашений об отступном к договорам займа соответствующим договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования истца об указании, что решение суда является основанием для государственной регистрации договоров займа и соглашений об отступном как договора участия в долевом строительстве без заявления ООО «Спецстрой», суд приходит к следующему.

Исходя из принципа разделения ветвей власти суд не вправе произвольно вмешиваться в деятельность исполнительных органов власти, а может возложить какую-либо обязанность только в случае признания действий (бездействия) органов государственной (муниципальной) власти незаконными.

Поскольку таких требований в исковом заявлении в отношении Управления Росреестра по КБР истцом не предъявлено, правомерность его действий (бездействия) не оспаривается, в связи с чем, принимая во внимание, что требования проистекают не из публичных правоотношений, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований истца об указании в решении суда о наличии оснований для регистрации договоров беспроцентного займа и соглашения об отступном как договора участия в долевом строительстве без заявления ООО «Спецстрой».

Стороны имеют возможность самостоятельного обращения в Управление Росреестра по КБР с соответствующим заявлением о государственной регистрации договоров займа и соглашений об отступном как договора участия в долевом строительстве, доказательств отсутствия такой возможности в материалы дела не представлено.

Руководствуясь ст. 103 ГПК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в бюджет муниципального образования государственную пошлину, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, в размере 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО40 к ООО «Спецстрой» удовлетворить частично.

Признать договор беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 ФИО41 и ООО «Спецстрой», договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 ФИО42 и ФИО1 ФИО43 и соглашение об отступном к договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО1 ФИО44 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей нежилому помещению на первом этаже справа от лестницы на втором этаже, общей площадью 69 м2 (из них 7 м2 под лестницей) в 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 по адресу: КБР, <адрес>, подлежащим государственной регистрации.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1 ФИО45 - отказать.

Взыскать с ООО «Спецстрой» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд КБР в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нальчикский городской суд КБР.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий -