Решение № 2-1981/2019 2-1981/2019~М-1434/2019 М-1434/2019 от 26 июня 2019 г. по делу № 2-1981/2019

Дело № 2-1981/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2019 года город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Ненашевой Д.А.,

при секретаре Кузовниковой А.Д.,

с участием ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула к ФИО3, ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее - Комитет) обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО1 об изъятии у ответчиков путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано на то, что 27.11.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (в настоящее время Управление имущественных отношений Алтайского края, далее - Управление) и ФИО3, ФИО1 был заключён договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, №***, по условиям которого ответчикам за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок, имеющий кадастровый номер ***, площадью 800 кв.м, по адресу: <адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на 3 года с момента вступления договора в силу.

Согласно пункту 2.2 договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.12.2015.

Учитывая, что государственная регистрация договора осуществлена 09.12.2015, срок действийдоговора установлен до 10.12.2018.

Договор был заключён на основании подпункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РоссийскойФедерации», следовательно, срок аренды по договору не подлежит продлениюи не возобновляется на неопределённый срок. По истечении указанного в договоре срока, он считается прекращённым. Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

О прекращении срока действия договора ответчики были уведомленыписьмами от 12.09.2018 № 24/15835 и №24/15749.

Поскольку срок действия договора истёк (договорные отношения прекратились с 10.12.2018), в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде земельного участка погашена.

Согласно сведениям из ЕГРН, в границах земельного участка расположен объект незавершённого строительства, назначение - жилой дом, кадастровый номер ***, находящийся в общей совместной собственности ответчиков.

Письмами от 12.09.2018Управление уведомило ответчиков не только о прекращении срока действия договора, но и о необходимости завершения строительства и регистрации права собственности на завершённый строительством объект недвижимости, расположенный на земельном участке, до истечения срока действиядоговора. Кроме этого, Управление сообщило ответчикам, что в случае невыполнения действий по завершению строительства объекта недвижимости, будет вынуждено обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако строительство объекта - жилого дома, в установленном законом порядке, завершено не было.

Определением о принятии искового заявления к производству от 04.04.2019, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений Алтайского края.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 27.05.2019, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула.

Представитель истца Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.97).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.90), причин неявки не сообщил.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО2, допущенный к участию в деле по ходатайству стороны, возражали относительно удовлетворения заявленных требований по основаниям, указанным в письменном отзыве на исковое заявление (л.д.42-44). Дополнительно пояснили, что ответчиком приостановлено строительство жилого дома до решения вопроса об утверждении генерального плана, так как до этого дальнейшая судьба земельного участка не определена, после разрешения данного вопроса ответчики намерены продолжить строительство жилого дома. К земельному участку, на котором находится спорный объект недвижимости, подведены коммуникации: газ, вода и свет.

Представители третьих лиц Управления имущественных отношений Алтайского края, Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Ранее Управлением направлен отзыв на исковое заявление, в котором указано на рассмотрение дела в отсутствие представителя данного органа, вопрос о разрешении исковых требований оставлен на усмотрение суда (л.д.27-28).

Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула также представлен отзыв на исковое заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя, указано на удовлетворение заявленных требований в полном объеме (л.д.98-101).

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы дела, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

На основании ч.1 ст.28 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на первоначальную дату заключения договора аренды) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно ч.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Соответственно, одним из оснований прекращения договора аренды является истечение срока, указанного в договоре.

Согласно п.п.1-3 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п.2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.3).

Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела судом установлено, что 12.02.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и ФИО (арендатор) заключен договор аренды №*** земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Согласно данному договору арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер ***, расположенный по адресу: <адрес>. Участок предоставляется для комплексного освоения в целях строительства индивидуальных жилых домов. Срок аренды по договору установлен с 10.02.2015 по 28.09.2015 (л.д.56-58).

Далее, 13.02.2015 между ФИО (арендатор) и ФИО1 (перенаниматель) с согласия Главного управления имущественных отношений Алтайского края заключен договор перенайма, согласно которому арендатор передал, а перенаниматель принял права и обязанности, и стал стороной по договору аренды №*** земельного участка от 12.02.2015; принял право аренды на земельный участок кадастровый номер ***, расположенный по адресу: <адрес>.

Впоследствии 27.11.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 12.02.2015 №***, указанный договор расторгнут по взаимному согласию сторон с 27.11.2015 (л.д.61).

27.11.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и ФИО3, ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды №*** земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (л.д.5-9).

На основании п.1.1 данного договора, арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер ***, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п.1.3 договора участок предоставляется для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В силу п.п.2.1-2.2 договора срок аренды по договору устанавливается 3 года с момента вступления договора в силу. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Договор аренды №*** земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 09.12.2015. Соответственно, срок действия договора аренды согласно п.п.2.1-2.2 установлен по 09.12.2018.

Поскольку договор аренды заключен после 01.03.2015, то положения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на спорные правоотношения.

28.03.2014 между ФИО (застройщик) и ФИО1 (инвестор) заключен договор №*** инвестирования строительства, согласно которому застройщик обязался на земельном участке по адресу: <адрес> построить фундамент по согласованному между сторонами проекту, и после окончания строительства передать его инвестору (л.д.45-46). На основании акта от 28.03.2014 инвестору передан объект строительства - фундамент на земельном участке по адресу: <адрес>.

Кроме того, инвестору ФИО1 на основании договоров и актов от 28.03.2014 были переданы уличные водопроводные сети, уличные электрические сети по адресу: <адрес>.

На основании постановления №827 от 10.06.2014, администрацией Индустриального района города Барнаула выдано разрешение на строительство №***, согласно которому ФИО на земельном участке, расположенном по адресу <адрес>, разрешено строительство одноэтажного с мансардой индивидуального жилого дома из газобетона общей площадью 120 кв.м (л.д.52-53).

Как следует из копии свидетельства о государственной регистрации права, за ФИО1, ФИО3 19.12.2014 зарегистрировано право общей совместной собственности на объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки 120 кв.м, степень готовности 18% по адресу: <адрес>.

Письмом от 12.09.2018 №*** Министерство имущественных отношений Алтайского края уведомило ФИО3, ФИО1 о необходимости завершения строительства и регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости до истечения срока действия договора (л.д.16).

Согласно уведомлению из Росреестра от 13.12.2018, в ЕГРН сведений об аренде на земельный участок по адресу: <адрес>.

Также судом установлено, что постановлением №2598 от 29.12.2015 отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> с «для комплексного освоения в целях строительства индивидуальных жилых домов» на «индивидуальные жилые дома» по причине несоответствия градостроительным регламентам, предусмотренным в главе 6 Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула от 09.10.2012 №834, документам территориального планирования (л.д.65).

На обращение ФИО1 относительно изменения вида разрешенного использования с «для комплексного освоения в целях строительства индивидуальных жилых домов» на «индивидуальные жилые дома», Главное управление имущественных отношений Алтайского края письмом от 11.02.2016 сообщило о наличии вышеуказанного постановления №2598 от 29.12.2015 (л.д.66).

На обращение ФИО1 по вопросу оформления земельных участков в поселке Лесной в границах территории кадастрового квартала ***, ограниченного <адрес>, в собственность, в том числе земельного участка по адресу: <адрес>, выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома на указанном участке, администрация города Барнаула в ответе от 26.07.2017 сообщила, что согласно Генеральному плану городского округа - города Барнаула, утвержденному решением Барнаульской городской Думы от 26.02.2010 №245, указанные земельные участки расположены на территории перспективного строительства транспортной магистрали «северный обход». Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа - города Барнаул Алтайского края, указанные земельные участки расположены в территориальной зоне внешнего транспорта (ИТ.3) и частично на территории, в отношении которой территориальная зона не определена. В связи с чем, для оформления земельных участков в поселке Лесной в границах территории кадастрового квартала *** в собственность необходимо внесение изменений в Генплан и Правила.

Согласно проекту Генплана земельные участки в поселке Лесной в границах территории кадастрового квартала ***, ограниченного <адрес>, расположены в функциональной зоне малоэтажной застройки индивидуальными жилыми домами (коттеджной застройки). В рамках контракта на выполнение научно-исследовательской работы по разработке проекта Генплана, предусмотрены работы по подготовке проекта Правил в полном соответствии с материалами разрабатываемого проекта Генплана. Утверждение проекта Генплана предусмотрено не позднее ноября 2018 года (л.д.67-68).

Как следует из технического плана кадастрового инженера от 14.12.2018 на здание по адресу: <адрес>, он подготовлен в связи с уточнением процента готовности проектируемого назначения и местоположения объекта незавершенного строительства по вышеуказанному адресу. Согласно заключению кадастрового инженера, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 60%, общая площадь 120 кв.м (л.д.69-72).

На обращение ФИО1 о предоставлении информации по земельному участку, находящемуся по адресу: <адрес> Минтранс Алтайского края в ответе от 20.05.2019 сообщило, что в данном случае решение об изъятии земельных участков для размещения объектов регионального значения - для строительства автомобильной дороги Обход города Барнаула с мостом через реку Обь, принимается Правительством Алтайского края. На данный момент решение об изъятии на стадии согласования в Правительстве Алтайского края. Также обращено внимание, что земельный участок с кадастровым номером *** расположен в двух километрах от запланированного расположения автомобильной дороги и под изъятие не попадает (л.д.107).

В письменном отзыве на исковое заявление Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула сообщено, что в соответствии с Генеральным планом городского округа - города Барнаула Алтайского края (далее - Генплан), утвержденным решением Барнаульской городской Думы от 26.02.2010 №245, земельный участок по адресу: <адрес> расположен на территории перспективного строительства транспортной магистрали «северный обход». В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 №834, земельный участок по адресу: <адрес> расположен в территориальной зоне внешнего транспорта (ИТ.3). Градостроительным регламентом территориальной зоны ИТ.3 не предусмотрено использование земельных участков для индивидуального жилищного строительства (л.д.98-101).

Также в отзыве дополнительно сообщено, что в соответствии с проектом Генплана, разработанным ОАО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор» в рамках заключенного муниципального контракта от 07.07.2015 №46, рассматриваемый земельный участок расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами. В рамках контракта предусмотрены работы по подготовке проекта Правил в полном соответствии с материалами разрабатываемого проекта Генплана. Учитывая специфику согласования документов территориального планирования, проведение общественных обсуждений по проекту Генплана, его утверждение ожидается в августе 2019 года

Из вышеуказанной переписки ответчика ФИО1 с государственными органами, материалов дела, а также отзывов участвующих в деле лиц усматривается наличие противоречий между исходно-разрешительной документацией на земельный участок, с одной стороны, и существующим градостроительным регламентом, установленным для зоны ИТ.3, с другой, в связи с чем администрацией города Барнаула указано, что оформление земельных участков в п.Лесной в границах кадастрового квартала *** в собственность будет возможно только после внесения изменений в генеральный план городского округа - города Барнаула и правила землепользования и застройки (л.д.67-68).

При этом в заключенном с ответчиками договоре аренды №*** от 27.11.2015 указано, что участок предоставлен для завершения строительства индивидуального жилого дома (п.1.3 договора), однако постановлением администрации города Барнаула №2598 от 29.12.2015 отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для комплексного освоения в целях строительства индивидуальных жилых домов» на «индивидуальные жилые дома».

Анализируя в совокупности собранные по делу доказательства, суд считает достоверно установленным, что обстоятельства, препятствующие ответчикам осуществить возложенную на них обязанность по окончанию строительства индивидуального жилого дома, введению его в эксплуатацию в период срока действия договора аренды земельного участка и оформлению права собственности на него, стало следствием отсутствия надлежащего взаимодействия органов исполнительной власти Алтайского края и муниципального образования - города Барнаула, выразившегося в несогласованности действий в вопросах установления территориальных зон застройки, определения их категорий, установления существующих в связи с этим обременений и их отмены, а также наличием возникших противоречий между положениями действующих Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края и данными о целевом назначении земельного участка, предоставленного ответчикам администрацией района для строительства жилого дома, тогда как, несмотря на возникшие препятствия для ответчиков, последними неоднократно предпринимались все возможные меры к установлению дальнейшей судьбы земельного участка, на котором ими частично возведен жилой дом. Возникшая неопределенность в судьбе земельного участка, на котором ФИО3 и ФИО1 обязались возвести жилой дом до окончания срока действия договора аренды данного земельного участка, объективно порождала опасения о риске наступления для них убытков в виде затрат на строительство в случае изъятия земельного участка под строением, что нельзя расценить как злоупотребление правом со стороны ответчиков.

Кроме того, из вышеизложенных ответов следует, что ведутся работы по подготовке проекта Правил в полном соответствии с материалами разрабатываемого проекта Генплана, в котором спорный земельный участок расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами; что земельный участок по адресу: <адрес> под изъятие для строительства запланированной автомобильной дороги не попадает. Данные обстоятельства свидетельствуют, что в настоящее время отсутствует нарушение прав истца нахождением на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Таким образом, несмотря на установленный факт прекращения договора аренды земельного участка между истцом и ответчиками, суд приходит к выводу, что с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора, данное обстоятельство в свою очередь само по себе не является безусловным основанием для изъятия у собственников объекта недвижимости; оснований для применения положений ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае не имеется, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Определением судьи Индустриального районного суда города Барнаула от 04.04.2019 Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю было запрещено совершать регистрационные действия, связанные с регистрацией прав, сделок в отношении объекта незавершенного строительства, имеющий кадастровый номер ***, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с ч.1 ст.144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле либо по инициативе судьи или суда.

В силу ч.3 ст.144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Поскольку решением суда в удовлетворении исковых требований было отказано, суд полагает возможным отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи Индустриального районного суда города Барнаула от 04.04.2019.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула к ФИО3, ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов оставить без удовлетворения.

По вступлению решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи Индустриального районного суда города Барнаула от 4 апреля 2019 года.

Снять с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю запрет совершать регистрационные действия, связанные с регистрацией прав, сделок в отношении объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер ***, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.

Судья: Д.А.Ненашева

Решение в окончательной форме изготовлено 2 июля 2019 года.