Апелляционное определение № 33-1905/2026 от 24 февраля 2026 г.

Судья Комаров И.Е. № 33-1905/2026

№ 2-2800/2025

64RS0004-01-2025-003566-52


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 февраля 2026 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Артемовой Н.А.,

судей Аракчеевой С.В., Палагина Д.Н.,

при секретаре судебного заседания Бондаренко В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на недвижимое имущество по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 13 ноября 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Палагина Д.Н., объяснения представителя истца ФИО4, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО2 – ФИО5, возражавшего по доводам апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований указано на то, что истец договорилась с ФИО6 о продаже его квартиры по адресу: Саратовская <адрес> кв. 17 за 1 000 000 руб., и в соответствии с договоренностью, 17 января 2025 года была совершена сделка в простой письменной форме, а именно ФИО6 была составлена расписка, которая содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, а также подписи обеих сторон сделки. <дата> года ФИО6 умер и осуществить регистрацию перехода права собственности не представляется возможным.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просила признать расписку о продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 17 января 2025 года, подписанную ФИО6 и ФИО1 состоявшимся договором купли-продажи, и признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес> общей площадью 42,8 кв.м.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 13 ноября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО1 подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить его, вынести новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что решение вынесено с нарушением норм материального права. Полагает, что расписка является надлежащим письменным доказательством фактического исполнения договора купли-продажи истцом в части оплаты. Выражает несогласие с выводом суда о том, что право собственности у истца не возникло.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительных причин неявки суду не представили, в связи с чем, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО6 принадлежала <адрес>, полученная в порядке наследования после смерти матери ФИО3, умершей <данные изъяты> года (№ доли в праве) и после смерти отца ФИО7, умершего <дата> года (№ доли в праве).

Из текста искового заявления следует, что истец договорилась с ФИО6 о продаже его квартиры по адресу: <адрес> за 1 000 000 руб.

В соответствии с распиской от 17 января 2025 года ФИО6 (продавец) получил от ФИО1 (покупатель) денежную сумму 1 000 000 руб. в качестве оплаты за квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Оплата по расписке произведена полностью. Стороны претензий друг к другу не имеют.

<дата> года ФИО6 умер.

ФИО2 принял наследство после смерти отца, получив 12 ноября 2025 года свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру <адрес>.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь ст. ст. 131, 218, 223, 420, 432, 549, 550, 551, 555, 556 ГК РФ, положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорная расписка не содержит всех необходимых условий договора купли-продажи квартиры и не может быть признана состоявшимся договором купли-продажи.

Суд также пришел к выводу о том, что право собственности у истца на квартиру не возникло.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику данного имущества.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй п. 1 ст. 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой (пункт 2 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Довод апелляционной жалобы о том, что составленная продавцом расписка является надлежащим доказательством фактического исполнения договора купли-продажи истцом в части оплаты стоимости квартиры, не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку свидетельствует о неправильном понимании заявителем норм материального права. Из указанной расписки не следует заключение сторонами письменного договора, подписанного ими в том понимании, которое законодателем вложено в понятие договора купли-продажи недвижимого имущества.

Составленная расписка в данном случае объективно не может рассматриваться как заключенный между сторонами договор, так как в ней отсутствуют существенные условия, необходимые для договора купли-продажи недвижимости, отсутствует цена объекта недвижимости, принадлежащего продавцу (квартира, имеющая самостоятельный кадастровый номер и зарегистрированная как самостоятельный объект права), что в свою очередь, не может служить подтверждением заключения договора купли-продажи в установленной законом форме, а также достижения сторонами договора соглашения по всем его существенным условиям.

Представленная расписка подтверждением заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества не является.

Из представленной расписки не могут вытекать никакие обязательства, на основании данной расписки истец не приобретает право собственности, поскольку ее предметом является лишь обязанность сторон по получению и передаче денежных средств.

Из разъяснений, содержащихся в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как установлено судом, договор купли-продажи квартиры между ФИО6 и ФИО1 в установленном действующим законодательством порядке не заключался.

Поскольку материалами дела не подтверждается заключение сторонами письменного договора купли-продажи квартиры в установленном законом порядке в форме одного документа, а также содержащего предмет и существенные условия сделки, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания сделки состоявшейся и признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве основания к отмене или изменению решения суда, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального и процессуального права, на иную оценку исследованных судами доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда или опровергали бы выводы судебного постановления.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовской области от 13 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 12 марта 2026 года.

Председательствующий

Судьи