Решение № 2-1990/2017 2-1990/2017~М-1945/2017 М-1945/2017 от 28 мая 2017 г. по делу № 2-1990/2017

Дело № 2-1990/17


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2017г.

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:

Судьи Ибрагимовой Е.А.,

При секретаре Бабаевой М.Ю.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО8, Ясницкой ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «МРЖК ПРОПЕРТИ», обществу с ограниченной ответственностью «Агентство Финансирования Жилищного строительства» об изменении условий договора,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 ФИО10 Ясницкая ФИО11. обратились в суд с указанным иском, мотивируя следующим. 25.04.2015г. они заключили договор № № купли-продажи недвижимого имущества с ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ», представляющего собой трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>. Считают данный договор не соответствующим действующему законодательству. Произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Недвижимое имущество обременено залогом в пользу ОАО «Агентство Финансирования Жилищного строительства». В связи с чем провести регистрацию договора в Управлении Росреестра невозможно, так как не учитывается мнение залогодержателя. В заключенном ими договоре залогодержатель не является стороной по договору, нет документа, что залогодержатель уведомлен и согласен на сделку. Данная сделка является сделкой, совершенной с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, установленного законом в пользу кредитора, что влечет за собой необходимость изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Данное изменение обстоятельств является необходимым и существенным по следующим основаниям: ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ», переложив на них обязательства по оплате кредитных обязательств перед ОАО «Агентство Финансирования Жилищного строительства», не обеспечил их сколько-нибудь законными правами на спорную площадь. В договоре не оговорен точный срок окончания обязательств ответчика по выплате ипотеки ОАО «АФЖС», ответчик уклоняется от регистрации договора в Управлении Росреестра, постоянно уклоняется от регистрации их на спорной жилой площади (как постоянно, так и временно), не производит оплаты коммунальных платежей периода, предшествующего заключению договора, что зарождает сомнения в истинности намерений ответчика, и к тому же уклонение от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости дает возможность ответчику исходя из личностных интересов продать объект подобным образом неоднократно различным покупателям. Если бы они могли предвидеть, что ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ» имеет умысел на неисполнение договора, они вообще не заключали бы такой договор. В случае исполнения договора без внесения в него изменений, а именно привлечения в качестве стороны по договору залогодержателя, соотношения имущественных интересов будут нарушены настолько, и это повлечет дня них такой ущерб, что они в значительной степени будут лишены того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. Расторжение договора будет противоречит общественным интересам, повлечет для них ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Меры для досудебного урегулирования проблемы были ими предприняты, однако ответных действий со стороны ответчика не последовало. В адрес ответчика и залогодержателя направлены письма с конкретными предложениями по урегулированию. Ответы отсутствуют. Просят изменить договор № № купли-продажи недвижимого имущества от 25.04.2016г. путем привлечения ОАО «Агентство Финансирования Жилищного строительства» как стороны по договору.

Истцы в судебном заседании не участвовали, извещались.

Представитель истцов Шамун ФИО12. в судебном заседании исковые требования поддержала, сославшись на доводы искового заявления.

Представитель ответчика ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ» в судебное заседание не явился, извещался.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве соответчика ОАО «Агентство Финансирования Жилищного строительства» в судебном заседании не участвовал, извещался. В отзыве на иск указывает, что исковые требования не признает. В соответствии со ст.451 ГК РФ договор может быть изменен судом при наличии одновременно нескольких условий, указанных в данной статье. Наличие одновременно указанных условий истцами не доказано. Согласно имеющейся у ОАО «АФЖС» информации, договор купли-продажи имущества, заключенный 25.04.2015г. между истцами и ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ», был расторгнут в одностороннем порядке ввиду просрочки ежемесячного платежа по договору (уведомление от 28.06.2016г.). Таким образом, ввиду отсутствия каких-либо прав у истцов на объект недвижимости, у них отсутствует законный интерес в подаче настоящего иска, и удовлетворение искового требования никак не повлияет на восстановление нарушенных прав истцов. Подача иска является недобросовестным действием с их стороны. Собственником недвижимого имущества является ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ», обременение зарегистрировано в пользу АО «АФЖС». АО «АФЖС» не усматривает каких-либо нарушений условий договора в действиях ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ», согласие залогодержателя на заключение договоров купли-продажи закреплено в п.2.11 договора купли-продажи, заключенного между АО «АФЖС» и ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ» от 02.12.2013г. № № Требование об изменении условий договора путем привлечения АО «АФЖС» в качестве стороны по договору не основано на законе. В иске просит отказать.

Выслушав представителя истцов, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцами в адрес ответчиков направлялись письма от 12.02.2017г. в предложениями об изменений договора № № от 25.04.2015г., однако ответ на предложение об изменений условий договора ответчиками дан не был.

Как следует из материалов дела, 25.04.2015г. между ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ» (продавец) и ФИО1 ФИО13., Ясницкой ФИО14. (покупатели) был заключен договор № № купли-продажи недвижимого имущества, объектом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

В п.1.5 данного договора указано, что недвижимое имущество обременено залогом в пользу ОАО «Агентство Финансирования Жилищного строительства». Оплата по договору производится следующим образом: в день подписания договора покупатель оплачивает 200 000 руб., оставшаяся часть погашается путем ежемесячных платежей в соответствии с графиком, по 31.03.2025г.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истцами заявлено требование об изменении условий договора в виде привлечения в качестве стороны договора ОАО «АФЖС».

Стороной договора № № купли-продажи недвижимого имущества от 25.04.2015г. ответчик ОАО «Агентство Финансирования Жилищного строительства» не является.

Привлечение его в качестве стороны договора означает понуждение данного юридического лица на заключение указанного договора с продавцом ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ» и покупателями ФИО1 ФИО15. и Ясницкой ФИО16.

Однако своего согласия на заключение договора ОАО «АФЖС» не выразило, напротив, возражает в удовлетворении исковых требований.

Поскольку стороны свободны в заключении договора, согласно положениям ст.421 ГК РФ, оснований для понуждения ответчика к присоединению к данному договору судом не усматривается.

Обязанности по участию стороной в данных видах сделки у ОАО «АФЖС» не имеется.

Согласно п.2.11 договора № купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона), заключенному между ОАО «АФЖС» и ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ», продавец, являющийся залогодержателем квартиры на основании настоящего договора, не возражает против заключения покупателем договора купли-продажи квартиры на условиях рассрочки платежа, а также договоров аренды (найма), если по условиям заключаемого договора переход права собственности к новому собственнику возможен только после исполнения покупателем своих обязательств перед продавцом по настоящему договору и снятия обременения с квартиры.

Указание на то, что отчуждаемая истцам Пузанову ФИО17. и Ясницкой ФИО18. продавцом ООО «МРЖК ПРОПЕРТИ» квартира находится в залоге, в договоре № № купли-продажи недвижимого имущества от 25.04.2015г. имеется.

Кроме того, включение в качестве стороны договора ОАО «АФЖС» никак не повлечет за собой изменение прав и обязанностей сторон по данному договору, не повлияет на права и обязанности истцов – покупателей квартиры.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований об изменении условий договора.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО19, Ясницкой ФИО20 к обществу с ограниченной ответственностью «МРЖК ПРОПЕРТИ», обществу с ограниченной ответственностью «Агентство Финансирования Жилищного строительства» об изменении условий договора № № купли-продажи недвижимого имущества от 25.04.2015г. – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска.

Судья: Е.А. Ибрагимова