Решение № 2-122/2025 2-3850/2024 от 27 января 2025 г. по делу № 2-122/2025

Дело № 2-122/2025

УИД: 78RS0015-01-2023-012357-68


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 28 января 2025 года

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Гучановой А.А.,

при секретаре Стародубове Д.Е.,

с участием истца, ее представителя - ФИО9, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 5 лет,

представителя ответчиков - ФИО10, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ФИО2 о взыскании денежных средств по договору аренды, неустойки, процентов, судебных расходов,

установил:

изначально истец ФИО1 (далее – ФИО1) обратилась в Невский районный суд <адрес> с иском к ответчикам ФИО6 (далее – ФИО6), ФИО2 (далее – ФИО2) о взыскании денежных средств по договору аренды, неустойки, процентов, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Арендатор) и ФИО6 (Арендодатель) был заключен договор аренды жилого дома сроком на 12 месяцев по ДД.ММ.ГГГГ Согласно условиям договора, Арендодатель передает Арендатору в аренду жилой дом по адресу: <адрес> прилегающим земельным участком. Сумма регулярных арендных платежей составляла <данные изъяты> рублей ежемесячно. Также Истцом был уплачен депозит в размере <данные изъяты> рублей. Дом находится в общей долевой собственности ФИО2 и ФИО6 следовательно собственником 1/2 арендуемого дома с прилежащим земельным участком является супруг ФИО6 - ФИО2. Обязательства по Договору истцом выполнялись добросовестно, арендная плата и оплата коммунальных платежей вносились своевременно, без задержек. За домом и прилегающим земельным участком был организован регулярный уход. Проводились генеральные уборки, ежедневно в доме поддерживалась чистота. Договором предусмотрено, что по окончании срока аренды Арендатор обязан передать Арендодателю дом и имущество в исправном состоянии и сохраняемом виде с учетом естественного износа (п. 2.6 Договора). Таким образом, требуемое состояние дома - исправное, в сохраняемом виде с учетом естественного износа. ДД.ММ.ГГГГ Ответчикам были переданы ключи, семья истца выехала из дома, личные вещи вывезены, дом был полностью подготовлен к сдаче. Подписание акта приема-передачи дома не состоялось. Истец полагает, что не подписание ответчиками акта приема-передачи было направленно на уклонение от возврата обеспечительного платежа в размере <данные изъяты> руб., переданного при заключении договора. Фактическая передача дома и прилегающей территории состоялась ДД.ММ.ГГГГ В этот же день истцом, посредством WhatsApp и Почтой России по адресу: 188353, <адрес>, на имя ФИО6 были направлены акт приема-передачи в редакции истца, требование о возврате обеспечительного платежа и подписании акта приема-передачи дома, либо предоставлении мотивированного отказа от подписания акта в срок до ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, со стороны ответчиков не поступало ни возврата суммы обеспечительного платежа в размере <данные изъяты> рублей, ни представлено мотивированного отказа. Помимо требования о возврате обеспечительного платежа, направленного вместе с Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, истцом была направлена досудебная претензия от ДД.ММ.ГГГГ Ответа на претензию не поступало. Поскольку размер неустойки не определен договором, истец посчитал разумным требовать выплаты компенсации в размере <данные изъяты> рублей.

Просила взыскать с ответчиков солидарно сумму обеспечительного платежа в размере <данные изъяты> руб.; компенсацию в размере <данные изъяты> руб.; проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> коп.; расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.( л.д.3-6).

Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ дело передано для рассмотрения в Гатчинский городской суд <адрес> (л.д.55-56).

Истец, представитель истца в судебном заседании поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить.

Ответчики ФИО6, ФИО2, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания, в заседание не явились, направили своего представителя. Ответчик ФИО6 ранее в судебном заседании возражала против заявленных требований, указав, что дом был свежей постройки, они с мужем заехали в него в начале декабря 2021 года, и прожили там ровно полгода, после чего уехали жить заграницу, никаких повреждений стен, плесени не было, мебель была новая, за исключением дивана, перед сдачей дома был проведен клининг. Представитель ответчиков в судебном заседании возражала против заявленных требований, указав, что денежная сумма была удержана в счет причиненного вреда имуществу, который истец с мужем отказались устранять, представила возражения на исковое заявление (л.д.86-87).

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения истца, представителя истца, представителя ответчиков, исследовав материалы дела, выслушав показания свидетелей, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно п. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой и обеспечительным платежом.

Согласно ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае не наступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Предусмотренное кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 450, 450.1 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 был заключен договор аренды жилого дома, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> прилегающим земельным участком. Указанный дом сдается для проживания семьи арендатора из 5 человек, сроком на 12 месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Арендная плата по договору составляет <данные изъяты> руб. в месяц. К моменту подписания договора арендатор уплачивает арендодателю сумму в размере <данные изъяты> руб.( п.4.3) Согласно п.2.6 договора по окончании срока аренды арендатор обязуется передать арендодателю дом и имущество в исправном состоянии и сохраняемом виде с учетом естественного износа (л.д. 12-13).

Оплата арендной платы подтверждается ежемесячным перечислением денежных средств в размере <данные изъяты> руб. (л.д.14-17).

Оплата обеспечительного взноса была произведена ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. (л.д.18).

Ответчик в судебном заседании не оспаривала, что указанная в п.4.3 договора сумма является обеспечительным платежом.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 был подписан акт сдачи-приемки жилого дома, от подписи которого отказался супруг истца с агентом в связи с тем, что посчитали, что действиями истца причинен ущерб имуществу в виде разбитого стеклопакета в спальне на 2 этаже, поврежденных обоев в детских комнатах на 2 этаже, отсутствием клининга жилого помещения (л.д.19).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков направлено требование о возврате залога (обеспечительного платежа) и подписании акта приема-передачи дома, согласно которому просила в срок до ДД.ММ.ГГГГ подписать акт приема-передачи в ее редакции и вернуть сумму залога (обеспечительного платежа) в размере <данные изъяты> руб. (л.д.20-21), требование было направлено Почтой России ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков была направлена досудебная претензия, поскольку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчиков не поступало ни возврата суммы залога (обеспечительного платежа) в размере <данные изъяты> руб., ни предоставлено мотивированного отказа. Просила в течение 7 календарных дней с момента получения досудебной претензии вернуть сумму залога (обеспечительного платежа) в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 24-25), претензия была отправлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26).

Согласно п.5.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в случае нарушения одной из сторон своих обязательств по настоящему договору противная сторона имеет право потребовать выплаты ей первой стороной компенсации (неустойки).

ФИО6 и ФИО2 по 1/2 доле являются собственниками земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.102-104).

На данном земельном участке расположен жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, собственниками которого являются ответчики по 1/2 доле каждый (л.д.105-106).

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В ходе судебного разбирательства были допрошены свидетели ФИО3, ФИО4 и ФИО5.

ФИО3 показал, что когда осматривали дом перед заключением договора аренды было разбито стекло в спальне, начинала образовываться плесень в сан.узле, в процессе эксплуатации дома начали возникать проблемы – лопалась краска, возникли проблемы с водой, перед сдачей дома они провели клининг (л.д.155-156).

ФИО4 показал, что истец с семьей пользовалась домом ответчика, за два дня до передачи ключей истцу, свидетель заходил в дом, на окнах не было трещин, вода не текла, обои были чистые, мебель была в нормальном состоянии, был сделан свежий ремонт (л.д.158).

ФИО5 показала, что исходя из первоначальных фотографий дома, дом был в идеальном состоянии, но фасад был не доделан, перед тем, как ответчики съехали, свидетель была в доме и указала, что у шкафа отвалилась дверца, все панели стеновые в прихожей были испорчены, было что-то черное. Диван синий был весь в пятнах, ковер загнут, бардак на кухне, в ванной кран болтается, вода не льется, в детской комнате обои все повреждены, стол письменный поврежден, поверхность его, в спальне разбито окно. Свидетель также присутствовала при сдаче дома ДД.ММ.ГГГГ, указав, что клинига не было, просто подмели пол, она составила акт приема-передачи, но встал вопрос об окне и истец акт не подписала (л.д.161-162).

Суд, оценив представленные доказательства в силу ст. 67 ГПК РФ, показания свидетелей, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в части.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п.1 ст. 9 ГК РФ).

В соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При этом Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49) указал на то, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

По мнению суда, из п. 4.3 заключенного между сторонами договора не следует, что спорное условие при его буквальном толковании указывает на обязанность удержания арендодателем суммы 70000 руб. при передаче дома при наличии его неисправного состояния.

Согласно п.2.6 арендатор обязан передать имущество в исправном состоянии и сохраняемом виде с учетом естественного износа, а также согласно п.2.7 арендатор обязан своевременно компенсировать повреждения, поломки и иной ущерб, причиненный дому и имуществу по своей вине.

Ни в одном из пунктов договора не сказано, что указанный ущерб арендатор обязан компенсировать за счет обеспечительного платежа.

Таким образом, ФИО6 при установлении причиненного ее имуществу ущерба действиями истца обязана была представить соответствующее заключение, оценку причиненного имуществу ущерба и обратиться с соответствующими требованиями к ФИО1 о взыскании ущерба, чего ею сделано не было.

Доводы ответчика о том, что истец была обязана при выезде из дома провести клининг помещения так же не основаны на условиях договора. Из договора не следует, какие именно работы и что обязан была сделать истец при сдаче дома.

Кроме того, при заключении договора акт приема –передачи дома, в котором отражено его состояние, отсутствие поврежденного окна, обоев не составлялся.

Из объяснений ответчика в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д.147) следует, что в доме « в ванной пошли грибки», «начали трескаться стены, снизу крошиться краска», «указанные повреждения возникли из-за неправильной эксплуатации дома истцом». Однако данные обстоятельства ответчиком соответствующим образом, а именно предоставлением заключения специалиста так же не доказаны. Причинно следственная связь между действиями истца при неправильной эксплуатации дома и возникшими повреждениями не установлена.

Так же ответчиком не доказано причинение ущерба в виде треснутого стеклопакета действиями истца.

Учитывая установленные обстоятельства суд полагает, что с ответчика ФИО6 в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию задолженность в <данные изъяты>.

На основании ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Принимая во внимание вышеуказанную норму права с ответчика в пользу истца так же подлежат взысканию проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> коп.

Согласно п.5.2 договора в случае нарушения одной из сторон своих обязательств по договору противная сторона имеет право потребовать выплаты ей первой стороной компенсации ( неустойки).

Поскольку сторонами не определен размер неустойки, заявленная истцом сумма <данные изъяты> руб. ничем не обоснована, ответчиком данный пункт договора по праву не оспаривался, т.е. условие о неустойке имеется, суд считает возможным взыскать ее в той же сумме, что и проценты по ст.395 ГК РФ, т.е. <данные изъяты>.

Оснований для взыскания заявленных денежных средств в солидарном порядке с ответчика ФИО2 суд не усматривает, так как имущество находится в долевой собственности ответчиков, но договорных отношений между истцом и ФИО2 не имелось.

На основании ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ч. 2 ст. 88 ГПК РФ).

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при обращении в суд оплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7), которая с учетом частичного удовлетворения требований ( 68,46%) подлежит взысканию с ответчика ФИО6 в размере <данные изъяты> коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО6, ФИО2 о взыскании денежных средств по договору аренды, неустойки, процентов, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. уроженки <адрес> (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес> (паспорт <данные изъяты>) сумму обеспечительного платежа в сумме <данные изъяты>., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> коп.. компенсацию согласно п.5.2 договора аренды в сумме <данные изъяты> коп., расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>.

В остальной части иска - отказать.

В удовлетворении требований к ФИО2 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме

принято 11.02.2025 г.

Подлинный документ находится в материалах

гражданского дела № 2-122/2025

УИД: 78RS0015-01-2023-012357-68

Гатчинского городского суда Ленинградской области