Решение № 2-2749/2024 2-379/2025 2-379/2025(2-2749/2024;)~М-2457/2024 М-2457/2024 от 18 марта 2025 г. по делу № 2-2749/2024

Дело № 2-379/2025 УИД 78RS0012-01-2024-005006-83


Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Санкт-Петербург

26 февраля 2025 года

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Златьевой В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Матвеевой Э.Р.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, ответчиков ФИО3, ФИО4, представителя ответчиков ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества микрокредитная компания «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» к ФИО6 ФИО10, ФИО6 ФИО12 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности ответчиков, признании права собственности за истцом, взыскании пени и судебных расходов,

установил:

АО микрокредитная компания «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4, просило расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения оператора целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи доступное жилье» №№ от ДД.ММ.ГГГГ, прекратить право собственности ответчиков на указанную квартиру, признать отсутствующим ограничение (обременение) в виде записи об ипотеке, признать право собственности на квартиру за истцом, взыскать пени в размере <данные изъяты>, судебные расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований представитель истца указал, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» ( в настоящее время в связи изменением наименования АО микрокредитная компания «Санкт-Петербургский центр доступного жилья»), являющегося оператором целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье» и ответчиками заключен договор купли-продажи жилого помещения №№, согласно которому ответчикам истцом предоставлена квартира, расположенная по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты>.

В соответствии с условиями договора определён порядок оплаты, согласно которому ответчики вносят первоначальный взнос в размере <данные изъяты>, и далее <данные изъяты> в течение 120 месяцев, ежемесячными платежами в соответствии с согласованным графиком.

Право собственности ответчиками на основании указанного договора зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. В силу закона зарегистрирована ипотека на квартиру, залогодержателем является истец.

Однако в нарушение условий договора и графика платежей ответчиками неоднократно допускалась просрочка внесения ежемесячного платежа. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма просроченной задолженности составляет <данные изъяты>. Пени составляют <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлено требование об исполнении обязательств по договору, которое было оставлено без удовлетворения. В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлено повторное требование об исполнении обязательств п договору, при неисполнении которого истец уведомил о расторжении договора купли-продажи, в связи с чем истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Представители истца ФИО1, ФИО2, каждая в отдельности, в судебном заседании, настаивали на удовлетворении иска по доводам в нем изложенным, указывая о неоднократных нарушениях обязательств ответчиками по несвоевременному внесению ежемесячных платежей по договору. Факт оплаты пени ответчиками в размере <данные изъяты> подтвердили.

Ответчики ФИО3, ФИО4, их представитель ФИО5, каждый в отдельности, в судебном заседании просили отказать в удовлетворении требований истца, по доводам письменных возражений, не оспаривая факт нарушения обязательств по несвоевременному внесению платежей по договору, указывали, что ответчиками ежемесячно платежи вносились, однако не в сроки, установленные графиком, просрочка платежа являлась несущественной, связана с тяжелым материальным положением ответчиков, в связи с рождением ребенка в их семье. Ответчики обращались к истцу с заявлением об изменении условий договора в части уменьшения ежемесячной суммы к оплате, однако в удовлетворении заявления было отказано. В настоящее время обязательства исполняются в срок и должным образом. Нарушений условий договора, предусматривающих расторжение договора купли-продажи, не допущено.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и ответчиков, оценив представленные доказательства в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья», являющегося оператором целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи-доступное жилье» (продавец) и ФИО3, ФИО4 (покупатель) заключен договор №№ купли-продажи жилого помещения, в соответствии с распоряжением Жилищного комитета №№ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому покупателям с рассрочкой платежа в общую собственность продавцом предоставлена квартира, расположенная по адресу: <адрес>, состоящая из двух комнат, общей площадью № кв.м.

В соответствии с п.1.4 договора определена стоимость квартиры в размере <данные изъяты>.

Главой 2 Договора определены источники и порядок расчёта по договору, в соответствии с которым сумма в размере <данные изъяты> оплачивается в безналичном порядке, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> выплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца ежемесячно платежами в течение 120 месяцев. В целях однозначного понимания производных платежей, сторонами в день подписания договора, подписан график внесения платежей.

В соответствии с графиком платежей каждый платеж должен был быть произведён не позднее последнего числа каждого месяца (л.д. 18).

Обеспечением исполнения обязательств покупателя по настоящему договору является залог квартиры, который находится у Продавца до полной оплаты стоимости квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана ответчика по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ право общей совместной собственности на квартиру было зарегистрировано за покупателями – ответчиками. И в этот же день зарегистрирована ипотека в силу закона за продавцом – истцом по делу.

Ответчики зарегистрированы в указанной квартире.

В соответствии с пунктом 7.2. продавец имеет право потребовать расторжения договора в судебном порядке, в случае, предусмотренном п.4.2.1 настоящего Договора.

Пункт 4.2.1 Договора предусматривает право продавца потребовать исполнения обязательств по оплате просроченных платежей путем предъявления Покупателю письменного требования, в случае невнесения Покупателем 3 (трех) и более ежемесячных платежей, предусмотренных п.2.1.2. настоящего Договора. В случае невнесения Покупателем суммы просроченных платежей в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения письменного требования, Продавец направляет повторное письменное требование Покупателю об исполнении обязательства оплате стоимости Квартиры.

В случае невнесения Покупателем суммы просроченных платежей в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения повторного письменного требования Продавец вправе в судебном порядке потребовать расторжение договора и возврата квартиры с одновременным возвратом покупателю денежных средств.

В соответствии с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ Д-вы обращались к истцу с заявлением о предоставлении реструктуризации оплаты по договору, в связи с изменением в семье уровня расходов и доходов, и возможного снижения ежемесячного платежа до <данные изъяты> на 6 месяцев (л.д. 69). Заявление ответчиков оставлено истцом без удовлетворения (л.д. 70).

С аналогичным заявлением ответчики обратились ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении реструктуризации по договору, в связи с изменением в семье уровня дохода, рождением ребенка в семье, и снижения ежемесячного платежа до 25 590 рублей на 6 месяцев (л.д. 67). Заявление ответчиков оставлено истцом без удовлетворения (л.д. 68).

В обоснование материального положения ответчиками предоставлена копия свидетельства о рождении ребенка ДД.ММ.ГГГГ, о предоставлении отпуска ФИО4 по уходу за ребенком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 72,73).

Согласно представленного графика платежей, осуществляемых ответчиками, судом установлено, что начиная, с ДД.ММ.ГГГГ платежи ответчиками осуществлялись ежемесячно, но не в соответствии со сроком, указанным в графике, а в иные сроки – до 10 числа следующего месяца, то есть допускалась просрочка не более 10 дней, а начиная с февраля по ДД.ММ.ГГГГ ответчики вносили ежемесячно суммы к оплате меньше, чем установлено размером в договоре. С ДД.ММ.ГГГГ оплата ответчиками происходит регулярно, без задержки в оплате и размере не менее, установленном договором. На момент рассмотрения дела в суде задолженность отсутствует.

Также судом установлено и не оспаривалось стороной истца в суде, что пени в размере <данные изъяты> ответчиками добровольно погашены после подачи иска в суд.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу пункта 4 статьи 450 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Применительно к вышеуказанной правовой норме сторона, которая ссылается на существенность нарушения условий договора другой стороной как основание для расторжения договора, должна представить не только доказательства в подтверждение нарушения условий договора, но и того, какие убытки возникают для нее вследствие нарушения договора ответчиком, а также того, какие выгоды она рассчитывала получить от договора и лишилась их по причине нарушения договора другой стороной.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела факт нарушения ответчиком условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе существенного нарушения его условий объективными доказательствами не подтвержден, обязательства по исполнению договора, заключенного между сторонами, ответчиками выполняются, в связи с чем, суд приходит к выводу, что правовых оснований для расторжения договора купли-продажи нее имеется.

Основания, по которым истец считает обстоятельства существенными, таковыми судом признаны не могут, поскольку являлись временными, незначительными, связанными с действительными на тот период времени финансовыми трудностями ответчиков, отсутствием заработной платы одного из них, в связи с нахождением в отпуске по беременности и родам. Ответчики в спорной квартире проживают, интерес не утратили. Вместе с тем, суд полагает, что неисполнение обязательств ответчика не отвечало требованиями договора о праве на его расторжение продавцом, поскольку у ответчиков отсутствовала задолженность по платежам за три месяца, которая составляла бы <данные изъяты>, в том числе согласно расчету истца (л.д. 118-119).

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора и производных требований о прекращении права собственности за ответчиками, прекращении ипотеки и признании права собственности на квартиру за истцом.

Также суд не усматривает оснований для взыскания пени в размере <данные изъяты>, которые ответчиками признаны по праву и размере и после подачи иска в суд ими были погашены.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, учитывая, что пени были погашены ответчиками после подачи иска в суд, с них в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, пропорционально данной части от цены иска <данные изъяты>, то есть в размере <данные изъяты>.

Таким образом, исковые требования АО микрокредитная компания «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» к ФИО3, ФИО4 подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.98, 100, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Акционерного общества микрокредитная компания «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» к ФИО6 ФИО11, ФИО6 ФИО13 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6 ФИО14, ФИО6 ФИО15 в пользу Акционерного общества микрокредитная компания «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» судебные расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Акционерного общества микрокредитная компания «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Санкт-Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ю. Златьева

Решение принято судом в окончательной форме 19 марта 2025 года