Решение № 2-711/2018 2-711/2018~М-613/2018 М-613/2018 от 16 июля 2018 г. по делу № 2-711/2018

Дело № 2-711/18


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> 17 июля 2018 г.

Семилукский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Толубаевой Л.В.,

при секретаре Анохиной А.С.,

с участием истицы ФИО1,

представителя истицы ФИО1 – по устному заявлению ФИО2,

ответчицы ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании добросовестным покупателем по договору купли-продажи, признании права собственности на часть жилого дома и земельного участка, погашении сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отмене запрета на совершение регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО4 о признании добросовестным покупателем по договору купли-продажи, признании права собственности на часть жилого дома и земельного участка, погашении сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4 и двумя ее несовершеннолетними детьми был заключен договор купли - продажи, по условиям которого она купила у ФИО4 и ее детей земельный участок и расположенную на нем часть жилого дома по адресу: <адрес>. Имущество принадлежало ФИО4 и ее детям в равных долях на праве общей долевой собственности (по 1/3 доле каждому).

Согласно условиям договора купли - продажи стоимость земельного участка и расположенной на нем части жилого дома по адресу: <адрес> составила 2 000 000 руб. Расчет между сторонами был произведен в полном объеме до момента подписания договора. Договор купли-продажи был удостоверен нотариусом Семилукского нотариального округа Воронежской области ФИО5, зарегистрирован в реестре №.

Однако, факт того, что ФИО4 скрыла обстоятельства, ограничивающие ее право на реализацию принадлежащей ей 1/3 доли приобретенного имущества, истице был не известен. Совершенная сделка никем из сторон не оспаривается, является законной и действительной, однако препятствует истице в реализации её прав по распоряжению приобретенным имуществом. Считает, что сделка купли — продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически была исполнена и просит признать её добросовестным приобретателем всего имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенным нотариусом Семилукского нотариального округа Воронежской области ФИО5, а именно: части <адрес> и земельного участка по адресу: <адрес>, №; признать за нею право собственности на часть <адрес> и на земельный участок № по <адрес>; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 на 1/3 часть <адрес> и земельного участка по адресу: <адрес>. №; отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении 1/3 доли имущества, принадлежащего ФИО3, вынесенный судебным приставом-исполнителем Семилукского районного отдела судебных приставов УФССП.

Истица ФИО1 и её представитель по устному заявлению ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования и просили суд удовлетворить их в полном объёме.

Ответчица ФИО4 в судебном заседании не возражала против заявленных требований, суду пояснила, что о том, что имеется запрет на совершение регистрационных действий в отношении ее 1/3 доли в праве она не знала. Каких – либо постановлений о возбуждении исполнительного производства, постановлений о наложении запретов она от судебных приставов не получала. Сделка удостоверялась нотариусом, который проверял ее чистоту. Кроме одно спорной 1/3 доли в праве запрет наложен на земельный участок в СНТ «Железнодорожник». Она не возражает, чтобы запрет наложили на принадлежащую ей 1/5 долю в праве на квартиру в г. Воронеже, о чем она сообщала приставам.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Семилукского РОСП, ПАО «МТС Банк» и в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом. В письменных заявлениях просят рассмотреть дело в отсутствие.

Третье лицо нотариус Семилукского нотариального округа Воронежской области ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом. В своем письменном заявлении просит рассмотреть дело в отсутствие. В предыдущем судебном заседании пояснила, что она удостоверяла сделку, проверяла ее на наличие запретов и ограничений, но программа зависла. ФИО4 подтвердила, что каких – либо запретов и ограничений на имущество нет. Поскольку деньги были уже переданы покупателем продавцу, она сделку удостоверила

Представители третьих лиц ПАО «Росбанк» и ПАО НБ Банк «Траст», ПАО «МТС Банк» в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

От представителя ПАО «МТС Банк» поступил письменный отзыв на исковое заявление, в котором в иске просят отказать.

Выслушав истицу, её представителя, ответчицу, исследовав письменный отзыв и материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО4 и двумя ее несовершеннолетними детьми был заключен договор купли - продажи (купчая), по условиям которого ФИО1 купила у ФИО4 и ее детей земельный участок и расположенную на нем часть жилого дома по адресу: <адрес>. Имущество принадлежало ФИО4 и ее детям в равных долях на праве общей долевой собственности (по 1/3 доле каждому) (л.д. <данные изъяты>).

Согласно условиям договора купли-продажи стоимость земельного участка и расположенной на нем части жилого дома по адресу: <адрес>, составила 2 000 000 руб. Расчет между сторонами был произведен в полном объеме до момента подписания договора.

Договор купли - продажи был удостоверен нотариусом Семилукского нотариального округа Воронежской области ФИО5, зарегистрирован в реестре №. Сделка сторонами исполнена, что подтверждается п.2.3 Договора, а также передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт того, что ФИО4 скрыла обстоятельства, ограничивающие ее право на реализацию принадлежащей ей 1/3 доли приобретенного ФИО1 имущества, был не известен ФИО1

Принадлежность своей подписи в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 не оспаривается, следовательно, это обстоятельство в соответствии с ч.2 ст.68 ГГ1К РФ является установленным и освобождается от доказывания.

Совершенная сделка никем из сторон не оспаривается, является законной и действительной, однако препятствует истице в реализации её прав по распоряжению приобретенным имуществом.

Свою волю на отчуждение имущества ФИО4 выразила в присутствии ФИО1 и нотариуса, подписав ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи.

Таким образом, сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически была исполнена по следующим основаниям: ФИО4 получила денежные средства за совершение сделки купли-продажи; ФИО1 получила ключи от части дома, а в последующем вселилась со своей семьей в приобретенную часть дома и уведомила об этом Отдел по вопросам миграции, а также зарегистрировалась по месту жительства части <адрес>.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дело, истица ФИО1 обратилась с заявлением в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о регистрации права собственности (перехода права) в отношении объектов недвижимости: Кадастровый № 36:28:0105006:172, Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <...> уч.73/1. Однако, уведомлением от 10.11.2017г. № 36/029/080/2017-9715 регистрация была приостановлена в связи с тем, что представленные на регистрацию документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны. При проведении правовой экспертизы установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится актуальная запись о Запрете на совершение регистрационных действий на 1/3 долю на вышеуказанное имущество, а в представленном в качестве правоустанавливающего документа, Договоре купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом от 03.11.2017г., удостоверенном нотариусом нотариального округа Семилукского района Воронежской области ФИО5, отсутствует информация о существующем ограничении (л.д. <данные изъяты>).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

Как следует из разъяснений пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии со ст. 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как разъяснено в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 50 и п. 51 Постановления, по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве", при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

В случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (п.2 ст.174.1, п.5 ст.334, абз.2 п.1 ст.352 ГК РФ) — пункт 96 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ»

Кроме того, 1/3 доля проданного имущества на момент совершения сделки ФИО4 в натуре не выделена, входит в состав проданного ею всего имущества.

Поскольку ФИО4 получила денежные средства по сделке, она, безусловно, может удовлетворить требования своего кредитора.

Непосредственно после продажи истице вышеуказанного домовладения, ответчица ФИО4 купила квартиру по адресу: <адрес>, на которую также может быть обращено взыскание кредиторов Ответчика.

Как следует из материалов сводного исполнительного производства, в отношении ФИО4 вынесены постановления судебного пристава-исполнителя Семилукского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ о поручении отдельных исполнительских действий, в рамках совершения которых был наложен арест на следующее имущество Должницы: квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (доля в праве 1/5); земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> (доля в праве ?).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ остаток задолженности ФИО4 в рамках сводного исполнительного производства составляет 1 071 006 руб. 98 коп.

Судебным приставом-исполнителем не представлено доказательств направления постановления о возбуждении исполнительного производства, постановления о наложении запрета на совершение регистрационных действий в адрес ФИО4

Гражданское законодательство допускает совершение правообладателем с единственным жилым помещением любых сделок - продавать, дарить, обменивать, обременять залогом и т.д., поскольку, согласно ч. 2 ст. 1 ГК Российской Федерации, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Но допустимость и возможность совершения указанных действий, влекущих возникновение, изменение и прекращение гражданских прав по поводу указанного объекта права (единственного жилого помещения), зависит исключительно от воли правообладателя.

То есть в рамках свободного волеизъявления правообладатель вправе отчуждать свое жилое помещение и государство не устанавливает в данном случае никаких запретов даже несмотря на то, что после совершения данной сделки гражданин окажется лишенным единственного места проживания.

Процесс принудительного исполнения (связанный с исполнением судебных актов, актов иных органов и должностных лиц), в силу его правовой природы, напротив, предусматривает участие объекта права (любого объекта права), принадлежащего лицу (в данном случае должнику), в обращении помимо воли его правообладателя, поскольку только путем принудительного отчуждения принадлежащего должнику объекта права возможно удовлетворение требований кредитора-взыскателя.

Кроме того, абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК Российской Федерации говорит о том, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Исходя из принципа соразмерности стоимости арестованного имущества сумме остатка долга по сводному исполнительному производству, на которое может быть обращено взыскание, допустимо освободить от ограничительных мер имущественного характера 1/3 доли имущества ФИО4, проданного истице.

Таким образом, суд находит исковые требования ФИО1 о признании добросовестным покупателем по договору купли-продажи, признании права собственности на часть жилого дома и земельного участка, погашении сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО4 о признании добросовестным покупателем по договору купли-продажи, признании права собственности на часть жилого дома и земельного участка, погашении сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним – удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем всего имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенным нотариусом Семилукского нотариального округа Воронежской области ФИО5, а именно: части дома <адрес> и земельного участка по адресу: <адрес>, №.

Признать за ФИО1 право собственности на часть <адрес> общей площадью 54.8 кв.м..

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок № по <адрес> площадью 419 кв.м. с кадастровым номером 36:28:0105006:172.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 на 1/3 часть <адрес> и земельного участка по адресу: <адрес>. №.

Отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении 1/3 доли имущества, принадлежащего ФИО4, вынесенный судебным приставом — исполнителем Семилукского районного отдела судебных приставов УФССП.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Семилукский районный суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.