Решение № 2-2873/2019 2-2873/2019~М-1786/2019 М-1786/2019 от 21 апреля 2019 г. по делу № 2-2873/2019

Дело №2-2873/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 апреля 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Хакимзянова А.Р.,

при секретаре судебного заседания Мустафиной Е.В.,

с участием истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании соглашения о намерениях, договора беспроцентного займа, дополнительного соглашения договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее также – истец) обратилась в суд с иском к ООО «ФОН» (далее также ответчик) о признании соглашения о намерениях, договора беспроцентного займа и дополнительного соглашения договором долевого участия в строительстве, в обоснование требований указав, что 28.12.2017 между ФИО2 и ООО «ФОН» было заключено соглашение о намерениях. В соответствии с данным соглашением ответчик и истец выразили намерение в срок до 31.12.2018 заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме, расположенном по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой <адрес изъят> подземной автостоянкой на 302 машино-места: <адрес изъят>. ФИО1.

Одновременно с заключением вышеуказанного Соглашения о намерениях между сторонами был заключен договор беспроцентного займа от 28.12.2017, согласно условиям которого истец принял на себя обязательство передать в собственность ответчика денежные средства в размере 40 000 рублей, а ответчик принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа. Срок возврата займа установлен 31 декабря 2018 г. Истцом данное обязательство было исполнено в полном объеме.

В дальнейшем 27.09.2018 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение <номер изъят> к соглашению о намерениях от 28.12.2017. В соответствии с условиями данного соглашения стороны определили следующие характеристики объекта: строительный номер объекта долевого строительства <номер изъят> Стороны согласовали стоимость объекта за 1 кв.м. 10 000 рублей, общую 42 800 рублей. К тому же стороны достигли соглашения внести изменения в соглашение о намерениях от 28.12.2017, а именно установили, что обязуются в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении объекта.

Истец указывает, что он, как лицо надлежащим образом исполнившее свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимости вправе требовать признания указанных документов договором долевого участия в строительстве.

На основании изложенного истец просит признать в совокупности соглашение о намерениях от 28.12.2017, договор беспроцентного займа от 28.12.2017, дополнительное соглашение <номер изъят> от <дата изъята> договором долевого участия в строительстве, заключенным между ООО «Фон» и ФИО2, в отношении помещения для хранения негорючих материалов к предполагаемому строительству в доме по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой <адрес изъят> подземной автостоянкой на 302 машино-места: <адрес изъят>. ФИО1, строительный номер объекта долевого строительства <номер изъят>А, площадь 4<номер изъят>». Признать, что принятое судебное решение является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в отношении указанного объекта.

В судебном заседании истец исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ФОН» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду сведений не предоставлено.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания, предоставил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Муниципального казенного учреждения "Управление жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения истца, суд считает, что исковые требования подлежат отклонению.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее ФЗ № 214-ФЗ) указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 ст.1 ФЗ № 214-ФЗ установлены только два способа, которыми допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства): на основании договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В силу части 1 ст.2 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик - хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Согласно положениям части 1 статьи 3 ФЗ № 214-ФЗ Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (часть 3 статьи 3 ФЗ № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

В соответствии с частью 5 указанной нормы при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Судом установлено, что между ООО «ФОН» и ФИО2 заключено Соглашение о намерениях от 28.12.2017, в соответствии с которым ФИО2 выражает намерение в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой <адрес изъят> подземной автостоянкой на 302 машиноместа, РТ, <адрес изъят>. ФИО1.

Согласно пункту 2 соглашения ООО «ФОН» обязуется заключить договор участия в долевом строительстве, указанный в п.1 настоящего соглашения, в срок до 31 декабря 2018 года, но не ранее получения ООО «ФОН» всей необходимой документации, позволяющей ему в соответствии с требованиями законодательства в области долевого строительства привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.

На момент заключения данного соглашения у ответчика отсутствовала проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы, а также разрешение на строительство. Договор аренды земельного участка, на котором предполагается ведение строительства, а также сведения о его государственной регистрации суду не представлены.

Характеристики объекта, в отношении которого стороны намереваются заключить договор долевого участия в строительстве, в соглашении не определены.

В дальнейшем, 27 сентября 2018 года, после получения ООО «ФОН» разрешения на строительство <номер изъят> от 29 июня 2018 года ООО «ФОН» и ФИО2 заключили дополнительное соглашение <номер изъят> к Соглашению о намерениях от 28.12.2017, в котором определили предмет Соглашения и внесли соответствующие изменения в Соглашение в следующей редакции:

«Сторона-2 выражает намерение в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой <адрес изъят> подземной автостоянкой, РТ, <адрес изъят>. ФИО1: строительный номер объекта долевого строительства – <номер изъят>; проектная общая площадь (оплачиваемая) – <номер изъят>; общая цена объекта – <номер изъят>».

До настоящего времени договор долевого участия в отношении указанного объекта сторонами не заключен. Строительство жилого дома не начато.

Соглашение о намерениях от 28.12.2017 с учетом дополнительных соглашений к нему не содержит существенных условий договора долевого участия, а именно согласованное условие о самом передаваемом объекте (местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), о сроках передачи объекта, гарантийном сроке, способах обеспечения исполнения обязательств застройщиком.

Анализ представленных доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что ООО "ФОН" в правоотношениях, сложившихся с истцом, не отвечает требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (часть 1) и 3 (части 1 и 2) ФЗ № 214-ФЗ, а соглашение о намерениях, в котором стороны договорились заключить договор долевого участия в будущем, не содержит всех необходимых условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 названного Закона.

Исходя из изложенного, правовых оснований для признания Соглашения о намерениях от 28.12.2017 договором участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: ул. ФИО1 района г. Казани (3 дом) договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, судом не установлено.

Также между ФИО2 (Займодавец) и ООО «ФОН» (Заемщик) был заключен Договор беспроцентного займа от 28.12.2017, согласно которому Займодавец передает Заемщику денежные средства в размере 40 000 рублей, а Заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в сроки, определенные настоящим Договором.

Пунктом 2 предусмотрено, что Заемщик обязан возвратить Займодавцу полученную сумму займа в срок не позднее 31 декабря 2018 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Буквальное толкование условий договора беспроцентного займа от 28.12.2017 приводит к выводу о том, что между сторонами возникли правоотношения именно по договору займа.

Из содержания договоров прямо следует, что денежные средства передаются взаем, договорами определен срок возврата займа, в договорах отсутствует указание о том, что исполнение обязательств по договорам займа связывается с исполнением или неисполнением соглашения о намерениях. Так же как и в соглашении о намерениях отсутствуют ссылки на указанные договоры займа и прекращении обязательств по оплате по договору долевого участия, который стороны намереваются заключить, прекращением обязательств по договору займа.

Доводы, изложенные в исковом заявлении о том, что переданные по договорам займа денежные средства фактически внесены в счет оплаты стоимости помещения для хранения негорючих материалов, не является основанием для признания соглашения о намерениях договором долевого участия. В этом случае законом предусмотрены иные последствия внесения денежных средств с нарушением требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, предусмотренные частью 3 статьи 3 ФЗ №214-ФЗ.

Кроме того, необходимо отметить, что ФИО2 является дольщиком в строительстве жилого дома по <адрес изъят>. ФИО1 <адрес изъят>) на основании предварительного договора купли-продажи жилого помещения <номер изъят> от 6 февраля 2015 года, заключенного между ФИО2 и ООО «ФОН» и признанного решением Советского районного суда г. Казани от 04 апреля 2019 года договором долевого участия в строительстве.

На момент заключения соглашения о намерениях 28.12.2017 и договора беспроцентного займа от 28.12.2017 у ответчика отсутствовала проектная документация и разрешение на строительство, а сторонами в соглашении о намерениях не был вообще определен какой-либо конкретный объект, в отношении которого стороны намереваются заключить договор долевого участия.

Совокупность данных обстоятельств, по мнению суда, указывает на то, что целью заключения договора займа и внесения истцом денежных средств в ООО «ФОН» было осуществление дополнительного финансирования ООО «ФОН» для получения им проектной и разрешительной документации для строительства дома жилого дома по ул. Ак. ФИО1 района г. Казани (дом 3).

При указанных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании соглашения о намерениях, договора беспроцентного займа, дополнительного соглашения договором долевого участия в строительстве отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Советский районный суд г. Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Р. Хакимзянов

Мотивированное решение составлено 26.04.2019,

Судья А.Р. Хакимзянов