Решение № 2-2811/2017 2-2811/2017~М-2979/2017 М-2979/2017 от 14 августа 2017 г. по делу № 2-2811/2017

К делу № 2-2811/2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 15 августа 2017 года

Октябрьский районный суд г. Новороссийска в составе:

судьи Чанова Г.М.,

при секретаре Пермяковой Ю.Ю.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО2,

представителя ответчика - адвоката Тараканова Д.С., представившего удостоверение № и ордер №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «ФИЕСТА» о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «ФИЕСТА» о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указала следующее. В соответствии с договором аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передала ООО «ФИЕСТА» во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, общей площадью 175,5 кв.м., а ООО «ФИЕСТА» обязалось своевременно выплачивать арендную плату и плату за коммунальные услуги. ООО «ФИЕСТА» приняло нежилое помещение для осуществления деятельности ресторанов и кафе (кафе «Барко»). На момент заключения договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, являлось ООО «Идеал». ДД.ММ.ГГГГ ООО «Идеал» продало нежилое помещение по адресу: <адрес><адрес>, ей, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В связи со сменой собственника и, соответственно, арендодателя, сторонами ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение о смене арендодателя. Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Информационным письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИЕСТА» уведомило ее о смене единственного участника и директора ООО «ФИЕСТА». Единственным участником и директором ООО «Фиеста» с ДД.ММ.ГГГГ стала ФИО1 ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ года ответчик перестал оплачивать арендную плату за пользование нежилым помещением по адресу: <адрес>, что подтверждается справками по состоянию вкладов истца № и № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В ходе достигнутой сторонами договоренности ответчик обязался оплатить задолженность по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ года и арендную плату за ДД.ММ.ГГГГ года в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, согласно условиям договора аренды ответчик должен был оплатить арендную плату за июль в срок до ДД.ММ.ГГГГ в размере 210 000 рублей. Однако до настоящего времени оплата задолженности по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ года и ДД.ММ.ГГГГ года и арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца не поступила.

Истец просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «ФИЕСТА»; обязать ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес><адрес>, и передать его ей по передаточному акту; взыскать с ответчика в ее пользу задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по день принятия решения суда; взыскать с ответчика в ее пользу неустойку за просрочку оплаты арендной платы из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по день принятия решения суда; взыскать с ответчика в ее пользу задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг и услуг по отпуску электроэнергии в размере 9 249,49 рублей; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ООО «ФИЕСТА», а также взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 уточнил заявленные требования, уменьшив их, и просил суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «ФИЕСТА» и обязать ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес><адрес>, путем передачи его ФИО3 по передаточному акту, взыскать с ООО «ФИЕСТА» в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 521 612,90 руб., неустойку за просрочку оплаты арендной платы из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года в размере 23 520 руб., задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг и услуг по отпуску электроэнергии в размере 16 880,67 руб., задолженность за отопление за ДД.ММ.ГГГГ года в размере 14 176 руб., пеню за неоплату отопления в размере 680,08 руб., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ООО «ФИЕСТА», а также взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 300 руб., а также почтовые расходы в размере 780 руб. Также представитель истца по доверенности ФИО2 просил суд обратить к немедленному исполнению решение суда в части расторжения договора аренды нежилого помещения и обязать ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес><адрес> путем передачи его истцу по передаточному акту.

В обоснование своей позиции представитель истца по доверенности ФИО2 пояснил, что в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями об оплате арендной платы и подписании соглашения о расторжении договора аренды в добровольном порядке. Однако требования истца были оставлены ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. В соответствии с пунктом 5.1. договора аренды на момент заключения договора аренды размер ежемесячной арендной платы составил 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. При заключении договора аренды арендатором была произведена предоплата за пользование имуществом арендодателя сроком за 2 месяца в размере 320 000 рублей. Таким образом, с учетом оплаты ответчиком последнего месяца аренды, задолженность за пользование помещением подлежит взысканию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате составляет 521 612,90 рублей. Ответчик не оплачивает арендную плату за пользование имуществом истца, не предоставляет гарантии исполнения обязательств по договору аренды, уклоняется от получения корреспонденции, направляемой истцом и судом, не отвечает на телефонные звонки, добровольно не возвращает истцу принадлежащее ему на праве собственности имущество, что делает невозможным распоряжение истцом указанным имуществом путем сдачи его в аренду иным лицам и, соответственно, получение дохода от сдачи имущества в аренду, замедление исполнения решения суда может привести к значительному для истца ущербу.

Представитель ответчика требования истца в судебном заседании признал частично в части расторжения договора аренды и освобождения нежилого помещения. Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки представитель ответчика признал в сумме 447 097 рублей, неустойки в размере 17 220 рублей, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем Новороссийского ГОСП УФССП России по <адрес> ФИО6 был произведен арест имущества ООО «ФИЕСТА», необходимого для ведения деятельности ресторанов и кафе, установлен режим хранения без права пользования арестованным имуществом, что привело к невозможности для ООО «ФИЕСТА» осуществлять свою коммерческую деятельность на арендованной площади. Требования истца о взыскании задолженности за отопление представитель ответчика не признал и пояснил, что указанная задолженность возникла до оформления сделки купли-продажи доли участия в ООО «ФИЕСТА» между предыдущим участником и ФИО1, в связи с чем, указанное требование должно быть предъявлено к предыдущему участнику ООО «ФИЕСТА». Требование истца о взыскании задолженности за электроэнергию в размере 16 880,67 руб. представитель ответчика также не признал.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает требования истца законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ года ООО «Идеал» передало ООО «ФИЕСТА» во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес><адрес>, общей площадью 175,5 кв.м., для осуществления деятельности ресторанов и кафе, а ООО «ФИЕСТА» обязалось своевременно выплачивать арендную плату и плату за коммунальные услуги.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Идеал» продало нежилое помещение по адресу: <адрес><адрес>, ФИО3, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение о смене арендодателя. Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со ст. 226 НК РФ ответчик принял на себя обязанности налогового агента истца.

Из справки ИФНС по <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3 не зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя.

Исходя из пункта 5.1. договора аренды, размер ежемесячной арендной платы составил 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. При заключении договора аренды ответчиком была произведена предоплата за пользование имуществом арендодателя сроком за 2 месяца в размере 320 000 рублей. Размер ежемесячной арендной платы в течение срока действия договора аренды не может превышать 210 000 (двести десять тысяч) рублей.

Истец, воспользовавшись своим правом на повышение арендной платы, установленным п. 3.7. договора аренды, письмами исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ уведомлял ООО «ФИЕСТА» о повышении размера арендной платы, в связи с чем с ДД.ММ.ГГГГ года размер ежемесячной арендной платы по договору аренды составил 210 000 рублей.

Как следует из информационного письма ООО «ФИЕСТА» от ДД.ММ.ГГГГ, единственным участником и директором ООО «ФИЕСТА» с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1, что также подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ.

Из справки по состоянию вклада истца №, выданной ПАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ, видно, что арендная плата за пользование нежилым помещением последний раз оплачивалась ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в размере 182 700 рублей.

Довод истца о прекращении выплат арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ года также подтверждается пояснениями представителя ответчика, который признал требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела подтверждается, что истец ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ обращался к ответчику с требованиями об оплате задолженности по договору аренды и с требованием о расторжении договора аренды и освобождении арендуемого нежилого помещения. Однако требования истца были оставлены ответчиком без удовлетворения.

Пунктом 6.1. договора аренды предусмотрено, что при пропуске срока уплаты арендной платы, установленного п. 5.2 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истец указывает, что неустойка за просрочку оплаты арендной платы составляет 23 520 (двадцать три тысячи пятьсот двадцать) рублей.

Расчет:

210 000 (задолженность за ДД.ММ.ГГГГ года) х 0,1% х 30 (количество дней просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = <данные изъяты> рублей.

420 000 (задолженность за ДД.ММ.ГГГГ года) х 0,1% х 28 (количество дней просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = <данные изъяты> рублей;

630 000 (задолженность за ДД.ММ.ГГГГ года) х 0,1% х 8 (количество дней просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ)= <данные изъяты> рублей.

Расчет истца проверен судом и признан верным и обоснованным.

Согласно пункту 5.7. договора аренды в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, Арендодатель самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами на техническое обслуживание, электро-, водо- и теплоснабжение, канализацию и вывоз мусора), а также на оказание услуг телефонного, телекоммуникационного трафика и иных услуг электросвязи. Сумма коммунальных платежей определяется на основании счетчиков потребления, установленных в помещении, и выставленных счетов коммунальных служб. Коммунальные платежи оплачиваются Арендатором на основании счетов, предъявленных Арендодателю за коммунальные услуги.

В соответствии с информацией из личного кабинета ФИО3 с сайта официального АО «НЭСК», предоставленной представителем истца, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИЕСТА» потребило 1198 кВт электроэнергии. Стоимость одного кВт электроэнергии составляет 6,71 рублей. Переплата за прошлые периоды составляет 3019,55 рублей. Таким образом, стоимость электроэнергии, выставленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с Актом № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 225,58 рублей.

Согласно Акту № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИЕСТА» в ДД.ММ.ГГГГ года потребило 1238 кВт электроэнергии. Стоимость электроэнергии, потребленной в ДД.ММ.ГГГГ, составила 10 655,09 рублей.

Следовательно, задолженность ООО «ФИЕСТА» за электроэнергию составляет 16 880,67 рублей.

Также согласно акту сверки расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО3 и АО «АТЭК», задолженность за отопление за ДД.ММ.ГГГГ года составляет 14 176 рублей. Кроме того, пеня за неоплату за отопления составляет 680,08 рублей.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг за отопление и энергоснабжение в общей сумме 31 736,75 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя арендатором обязательствами.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Доводы представителя ответчика о том, что ввиду наложения ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем Новороссийского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю ареста на имущество ООО «ФИЕСТА», необходимого для ведения деятельности ресторанов и кафе, и установления режима хранения без права пользования арестованным имуществом, которые привели к невозможности для ООО «ФИЕСТА» осуществлять свою коммерческую деятельность на арендованной площади, задолженность по арендной плате необходимо исчислять с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд считает несостоятельным.

Исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Имущество передано арендатору, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Исполнив обязанность по передаче имущества ответчику, истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования имуществом.

В силу статьи 408 ГК РФ обязательства прекращаются только при их надлежащем исполнении. Поскольку ответчиком доказательства оплаты задолженности по договору аренды нежилого помещения в сумме 521 612,90 рублей, либо доказательства прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом в материалы дела представлены не были, суд считает обоснованными заявленные требования истца о взыскании арендных платежей с ответчика в пользу истца.

Представителем истца подано заявление об обращении к немедленному исполнению решения суда по настоящему делу в части расторжения договора аренды нежилого помещения и обязания ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес><адрес>, и передать его истцу по передаточному акту.

Согласно ч. 1 ст. 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. При допущении немедленного исполнения решения суд может потребовать от истца обеспечения поворота его исполнения на случай отмены решения суда. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

В связи с тем, что ответчик не оплачивает арендную плату за пользование имуществом истца, не предоставляет гарантии исполнения обязательств по договору аренды, уклоняется от получения корреспонденции, направляемой истцом и судом, не отвечает на телефонные звонки, добровольно не возвращает истцу принадлежащее ему на праве собственности имущество, что делает невозможным распоряжение истцом указанным имуществом путем сдачи его в аренду иным лица и, соответственно, получение дохода от сдачи имущества в аренду, замедление исполнения решения суда может привести к значительному для истца ущербу, суд находит заявление ФИО3 об обращении к немедленному исполнению решения суда по настоящему делу в части расторжения договора аренды нежилого помещения и обязания ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и передать его истцу по передаточному акту, подлежащим удовлетворению.

В силу ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в размере 10300 руб.

В связи с удовлетворением судом исковых требований ответчика в сумме 562 693,57 руб., суд считает возможным возместить истцу за счет ответчика, понесенные им расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8827 руб., которые подтверждаются представленными суду письменными доказательствами.

Оставшаяся часть государственной пошлины в размере 1473 руб. подлежит возврату истцу из Федерального бюджета в соответствии со ст. 93 ГПК РФ.

Расчет: (562 693,57 – 200 000) х 1% + 5200 = 8 827 руб.

10 300 – 8827 = 1473 руб.

Также истец понес расходы по отправке в адрес ответчика судебных телеграмм в общей сумме 718,60 рублей.

Общая сумма судебных расходов, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составляет 9545,6 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «ФИЕСТА».

Обязать ООО «ФИЕСТА» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес><адрес>, и передать его ФИО3 по передаточному акту.

Взыскать с ООО «ФИЕСТА» в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате в размере 521 612 рублей 90 копеек; неустойку за просрочку оплаты арендной платы в размере 23 520 рублей; задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг по отпуску электроэнергии в размере 16 880,67 рублей, за отопление в размере 14 176,56 рублей и пени в размере 680,08 рублей; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8827 руб; почтовые расходы в размере 718,60 рублей а всего: 586 415 (пятьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста пятнадцать) рублей 81 копейку.

Возвратить ФИО3 государственную пошлину, излишне уплаченную ею ДД.ММ.ГГГГ УФК по КК (ИФНС России по г.Новороссийску) ИНН получателя платежа 2315020237, № счета 40101810300000010013 в Южное ГУ Банка РФ, БИК 040349001, КБК 18210803010011000110 в сумме 1473 (одна тысяча четыреста семьдесят три) рубля.

Обратить к немедленному исполнению решение суда в части расторжения договора аренды нежилого помещения и обязания ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. <адрес> и передать его истцу по передаточному акту.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Октябрьского районного суда

г. Новороссийска Г.М. Чанов

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ