Апелляционное определение № 33-10387/2025 33-372/2026 от 12 января 2026 г.

Судья Замберг Е.В.Докладчик Тютюник Я.Я.

Дело № 33-372 (33-10387/2025) (№ 2-761/2025) УИД 42RS0020-01-2025-000640-93


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 января 2026 года

город Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Молчановой Л.А.

судей Тютюник Я.Я., Чурсиной Л.Ю.

при секретаре Мельниковой А.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тютюник Я.Я. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя третьего лица ОАО "РЖД" - ФИО2 на решение Осинниковского городского суда от 03 октября 2025 года по делу по иску ФИО3 к администрации Осинниковского городского округа о сохранении объекта недвижимости в реконструированном (переустроенном) виде, признании права собственности,

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации Осинниковского городского округа о сохранении объекта недвижимости в реконструированном (переустроенном) виде, признании права собственности.

Свои требования мотивировал тем, что на праве собственности владеет нежилым зданием, общей площадью № кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, кадастровый номер здания №, кадастровый номер земельного участка №, год постройки ДД.ММ.ГГГГ. Названный объект недвижимости является вспомогательным по отношению к объекту недвижимости с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенному на том же земельном участке. Объекты недвижимости расположены в границах земельного участка с кадастровым номером №, категория земли - земли поселений, вид разрешенного использования - для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта. Договор субаренды для размещения и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости был заключен ОАО «РЖД» (арендатор) с прежним собственником объектов недвижимости <данные изъяты>.

После приобретения объектов недвижимости истец выполнил переустройство (реконструкцию) во вспомогательном помещении с кадастровым номером №, тем самым увеличил его площадь до № кв.м. Работы по переустройству (реконструкции) выполнены без нарушений прав и интересов других лиц, соответствуют требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение постройки в переустроенном (реконструированном) виде не создает угрозы жизни и здоровью граждан, исследуемый объект недвижимости соответствует основному разрешенному виду использования территориальной зоны, не создают жизни и здоровью граждан, окружающей среде, градостроительных ограничений не установлено. При обращении в Администрацию ему было отказано в получении акта ввода объекта недвижимости в реконструированном виде в эксплуатацию, поскольку в компетентный орган представлен не полный пакет документов, в частности, не представлено действующее разрешение на строительство.

Просил сохранить нежилое помещение - 1-этажное, назначение нежилое, площадь здания № кв.м., кадастровый номер здания №, расположенное по адресу: <адрес> в реконструированном и перепланированном состоянии; признать за ним право собственности на переустроенное здание площадью № кв.м., кадастровый номер здания №, расположенное по адресу: <адрес>

Решением Осинниковского городского суда от 03 октября 2025 года постановлено: «Сохранить нежилое помещение - 1-этажное, назначение - нежилое, площадь здания № кв.м., кадастровый номер здания <адрес>, распложенное по адресу: <адрес> в реконструированном и перепланированном состоянии.

Признать за ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на переустроенное здание площадью № кв.м., кадастровый номер здания №, расположенное по адресу: <адрес>

Представитель третьего лица ОАО "РЖД" - ФИО2 в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

Указывает, что судом нарушены нормы процессуального права, поскольку муниципальный орган Администрация Осинниковского городского округа не мог являться единственным надлежащим ответчиком по делу. Суд не привлек к участию в деле <данные изъяты> как собственника земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположена основанная часть спорного объекта недвижимости.

Отмечает, что у истца в период реконструкции спорного объекта, и в настоящее время отсутствуют права на земельный участок, допускающий строительство (реконструкцию) на нем спорного объекта, в связи с этим исключается признание за истцом права собственности в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Указывает, что, поскольку спорный объект отсутствует в перечне переданных в ДД.ММ.ГГГГ году <данные изъяты>ти объектов капитального строительства по договору субаренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, то спорный земельный участок может быть использован только с целью размещения и эксплуатации ранее указанных в Договоре субаренды <данные изъяты> объектов. Отмечает, что истцом осуществлена реконструкция нового, не указанного в Договоре субаренды объекта, возможность реконструкции договором субаренды не предусмотрена, отсюда и не предусмотрена возможность признания за истцом права собственности на спорный объект.

Считает, что вывод суда об отсутствии недобросовестного поведения истца противоречит фактическим обстоятельствам дела. Ссылается на то, что ни первичный собственник здания, ни истец ФИО3 в установленном Договором субаренды порядке письменного разрешения на возведение, реконструкцию капитального здания не получали, дополнительных соглашений к данному Договору не заключали, не изменяли целевое использование земельного участка. Указывает, что обращение истца в ДД.ММ.ГГГГ года в Администрацию Осинниковского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного Объекта в эксплуатацию, и получение отказа в его выдаче, не свидетельствует о принятии надлежащих мер по получению согласования на реконструкцию согласно условиям Договора субаренды.

Считает, что действия истца были связаны с необходимостью приостановить производство в Осинниковском городском суде по гражданскому делу № 2-121/2025 по иску ОАО «РЖД» к ФИО3 об освобождении части земельного участка полосы отвода железной дороги с кадастровым номером № площадью № кв. м от металлического склада, который является Объектом в спорных правоотношениях, право собственности на который признал суд по данному делу.

Полагает, что экспертное исследование <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ и не может быть положено в основу выводов суда, поскольку на разрешение экспертов не ставился вопрос, была ли проведена реконструкция спорного Объекта и каким способом. В раздел «выводы» эксперт указал вывод, который не являлся предметом исследования, эксперт вышел за рамками поставленного вопроса.

От истца ФИО3 на апелляционную жалобу поступили письменные возражения, в которых он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ? без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца ФИО3 – ФИО4, представитель третьего лица ООО «Осинниковский маслозавод» ФИО5, участие которых обеспечено посредством ВКС с Железнодорожным районным судом г. Барнаула Алтайского края, полагали, что оснований для отмены решения Осинниковского городского суда от 03 октября 2025 года по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель третьего лица ОАО «РЖД» ФИО6, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение Осинниковского городского суда от 03 октября 2025 года отменить, в удовлетворении требований ФИО3 отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежаще. Информация о времени и месте рассмотрения дела публично размещена на официальном сайте Кемеровского областного суда в сети Интернет. Об уважительных причинах своей неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. С учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Таким образом, обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По мнению судебной коллегии вышеуказанным требованиям решение суда первой инстанции не отвечает.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на основании Решения от ДД.ММ.ГГГГ № между <данные изъяты><данные изъяты> и ОАО «РЖД» заключен договор аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности (л.д. 213-214 т.1).

Согласно п.1.1 Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель поселений:

- с кадастровым номером №, находящийся о адресу: <адрес>, под участок полосы отвода железной дороги <данные изъяты>, в границах, указанных в кадастровом плане Участка, общей площадью № га;

- с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, под участок полосы отвода железной дороги <данные изъяты>), в границах, указанных в кадастровом плане Участка (приложение 1), общей площадью № га.

Согласно п. 1.2 Договора, на Участках имеются железнодорожные пути и другие объекты недвижимости ОАО «РЖД».

Согласно п. 1.3 Договора, арендодатель передает арендатору земельные участки без обременений, свободные от прав на них третьих лиц.

Согласно п. 2.1 Договора, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.3.1 Договора, арендатор имеет право возводить на Участках здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «РЖД» и <данные изъяты> заключен договор субаренды части земельного участка № <данные изъяты> (л.д. 215-217 т.1).

Согласно п. 1.1 Договора субаренды, арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок (далее Участок) площадью № кв.м. с учетным кадастровым номером №, являющийся частью земельного участка общей площадью № кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.

Согласно п. 1.2 Договора субаренды, субарендатор использует Участок с момент подписания настоящего Договора.

Согласно п. 1.3 Договора субаренды, участок предоставляется для размещения и эксплуатации объектов, зарегистрированных в собственности <данные изъяты>».

Согласно п. 1.4 Договора субаренды на участке расположены следующие объекты:

а) двухэтажное здание производственного корпуса из сборных стеновых панелей общей площадью № кв.м. (свидетельство о гос.регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. серии <данные изъяты>).

б) двухэтажное здание котельной из трехслойных металлических панелей с утеплителем общей площадью № кв.м. (свидетельство о гос.регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. серии <данные изъяты>).

в) одноэтажное кирпичное здание насосной станции общей площадью № кв.м. (свидетельство о гос.регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. серии <данные изъяты>

г) одноэтажное кирпичное здание насосной станции общей площадью № кв.м. (свидетельство о гос.регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. серии <данные изъяты>).

д) одноэтажное кирпичное здание трансформаторной подстанции общей площадью № кв.м. (свидетельство о гос.регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ. серии <данные изъяты>).

Согласно п. 2 Договора субаренды, настоящий договор действует по ДД.ММ.ГГГГ и вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Согласно п. 5.4.3 Договора субаренды, субарендатор обязан не возводить временные и капитальные здания, строения, сооружения без письменного разрешения Арендатора.

Согласно кадастровому плану земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, с разрешенным использованием – участок полосы железной дороги с <данные изъяты>) является Российская Федерация, аренда земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ ОАО «РЖД» - площадь № кв.м., из них № кв.м. занята объектами недвижимости <данные изъяты>», № кв.м. – занята объектом недвижимости производственный корпус, № кв.м. – занята объектами недвижимости – часть земельного участка в полосе отвода Западно-Сибирской железной дороги – филиал ОАО «РЖД» (л.д. 113-115 т.1).

В связи с переходом права собственности на объекты от <данные изъяты> к ООО «<данные изъяты>», ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «РЖД» и ООО «<данные изъяты>» заключено дополнительное соглашение к договору субаренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 116, т.1), согласно которому соглашение имеет силу акта приема – передачи и распространяет свое действие на отношения сторон возникшие с ДД.ММ.ГГГГ (п. 2), на участке расположены следующие объекты (п. 4):

а) двухэтажное здание производственного корпуса из сборных стеновых панелей общей площадью № кв.м.

б) двухэтажное здание котельной из трехслойных металлических панелей с утеплителем общей площадью № кв.м.

в) одноэтажное кирпичное здание контрольно-пропускного пункта общей площадью № кв.м.

г) одноэтажное кирпичное здание насосной станции общей площадью № кв.м.

д) одноэтажное кирпичное здание трансформаторной подстанции общей площадью № кв.м.

В последующем указанный объект двухэтажное здание производственного корпуса из сборных стеновых панелей общей площадью № кв.м. перешел в собственность ООО «<данные изъяты>», являющегося правопреемником ООО «<данные изъяты>» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которым ДД.ММ.ГГГГ задекларирован в упрощенном порядке объект капитального строительства вспомогательного использования, выполняющий обслуживающую функцию для основного здания производственного корпуса в соответствии с п.п. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ, выдача разрешения на строительство которого не требуется, общей площадью № кв.м., год создания ДД.ММ.ГГГГ, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 117 т.1).

Вышеуказанному зданию ДД.ММ.ГГГГ был присвоен кадастровый №, согласно выписке из ЕГРН на здание (л.д. 89 т.1), год постройки ДД.ММ.ГГГГ, площадью № кв.м., месторасположение: <адрес>, расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно сведениям содержащихся в Выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 92-94 т.1), правообладателем является Российская Федерация, ограничение прав и обременение – аренда ОАО «РЖД», в пределах земельного участка наряду с иными объектами расположено здание с кадастровым номером № площадью № кв.м., а также основное здание с кадастровым номером № площадью № кв.м. (л.д. 97-99 т.1), в отношении которого вышеуказанное здание в ДД.ММ.ГГГГ г. было зарегистрировано в качестве вспомогательного в упрощенном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, ФИО9 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателю нежилые помещения/здания:

- здание, адрес: <адрес> кадастровый №, общей площадью № кв.м.;

- отдельно стоящее нежилое здание, адрес: <адрес> кадастровый №, общей площадью № кв.м.;

- отдельно стоящее нежилое здание, адрес: <адрес> кадастровый №, общей площадью № кв.м.;

- отдельно стоящее нежилое здание, адрес: <адрес>, кадастровый №, общей площадью № кв.м.;

- отдельно стоящее нежилое здание, адрес: <адрес>, кадастровый №, общей площадью № кв.м.;

- нежилое здание, адрес: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью № кв.м.;

- погрузочно-выгрузочный тупик (железнодорожные пути), адрес: <адрес>, кадастровый №, протяженностью № м. (л.д.153-155 т.1, л.д.89,90,97,98,99 т.1 выписки из ЕГРН).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ООО «<данные изъяты>» (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату: нежилое здание по адресу <адрес>, кадастровый №, общей площадью № кв.м.; нежилое здание по адресу <адрес>, кадастровый №, общей площадью № кв.м.; нежилое здание по адресу <адрес> кадастровый №, общей площадью № кв.м.; нежилое здание по адресу <адрес>А, кадастровый №, общей площадью № кв.м.; отдельно стоящее нежилое здание, адрес: <адрес>, кадастровый №, общей площадью № кв.м.; нежилое здание по адресу <адрес>, кадастровый номер 42:31:0000000:366, общей площадью № кв.м.; погрузочно-выгрузочный тупик (железнодорожные пути) по адресу <адрес> кадастровый №, протяженностью № м. (объекты). В соответствии с п. <данные изъяты> договора аренды объекты сдаются в аренду на ДД.ММ.ГГГГ месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.25-31).

Право собственности на нежилое здание площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый № зарегистрировано за ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.95-96).

Как указывает сторона истца, после приобретения объектов недвижимости, он выполнил реконструкцию во вспомогательном помещении с кадастровым номером №, тем самым увеличив его площадь до № кв.м.

Согласно заключению специалиста <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному по обращению ФИО1 (т.1 л.д.24-72) по результатам экспертного осмотра установлено, что в исследуемом нежилом здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес> выполнены работы по реконструкции, заключающиеся в переоборудовании нежилого здания площадью № кв.м. и возведении строения площадью №.м. Исследуемое нежилое здание (кадастровый №) после реконструкции по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным нормам и правилам (в том числе местоположение здания не противоречит функциональному зонированию территории), соответствует требованиям технических регламентов, в т.ч. противопожарным, строительно-техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям, градостроительные ограничения отсутствуют. Исследуемое нежилое здание (кадастровый №) после реконструкции по адресу: <адрес>, пригодно для дальнейшей безопасной эксплуатации. Угроза жизни и здоровья граждан отсутствует. Сохранение и безопасная эксплуатация возможна.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 222 ГК РФ и п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при Применении норм о самовольной постройке", приняв в качестве доказательства заключение специалиста <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Принимая решение по заявленным истцом требованиям, суд первой инстанции руководствовался заключение специалиста <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебными экспертными организациями, утвержденный ранее распоряжением от 16.11.2021 № 3214-р, разделом 8 судебной строительно-технической экспертизой по гражданским делам, связанным с самовольным строительством.

Вышеуказанные положения судом первой инстанции учтены не были.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 330, пункту 4 части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного постановления.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом нарушены нормы процессуального права, поскольку муниципальный орган Администрация Осинниковского городского округа не мог являться единственным надлежащим ответчиком по делу, судом не разрешен вопрос о привлечении к участию в деле МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях как собственника земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположена основанная часть спорного объекта недвижимости, судебная коллегия находит не состоятельным, поскольку протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 226-227 т.1) МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика в соответствии с требованиями ст. 43 ГПК РФ, однако будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела своей правовой позиции по делу не выразили, возражений относительно заявленных требований, не направили. Неправильное определение судом процессуального положения МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях не привело к нарушению прав данного лица.

Оснований для безусловной отмены решения ввиду нарушения норм процессуального права в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено.

Вместе с тем иные доводы изложенные в апелляционной жалобе в части нарушения норм материального права при вынесении обжалуемого судебного акта, судебная коллегия находит заслуживающим внимания, поскольку с выводами суда первой инстанции об удовлетворении заявленных истцом ФИО3 требований судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, в том числе путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что при признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (пункт 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44).

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются, в том числе, на принципах осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Из пункта 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

В соответствии с положениями статьи 51 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Статьей 51 Градостроительного кодекса регламентировано, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, другим установленным требованиям градостроительной документации; разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

При этом законом установлен перечень случаев, приведенных в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, когда разрешение на строительство при выполнении строительных работ не требуется.

Согласно подпункту 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса исключением из общего правила об обязательности получения разрешения на строительство является строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В соответствии с пунктом 6 "Разъяснений по применению положений Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и Постановления Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Правовая позиция по спорной ситуации была ранее изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 24.09.2013 N 1160/13, в котором указано, что, исходя из системного толкования норм гражданского и градостроительного законодательства, при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения застройщиком разрешения на строительство, а следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительных работ. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 N 308-ЭС20-22222 по делу N А53-3413/2019).

Согласно части 6 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Как следует из материалов реестрового дела в отношении здания с кадастровым номером № ООО «<данные изъяты>» осуществляло права владения и пользования в отношении земельного участка площадью № кв.м. с кадастровым номером №, являющимся частью земельного участка общей площадью № кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером № в ДД.ММ.ГГГГ осуществило регистрацию права собственности на здание площадью № кв.м. являющегося объектом капитального строительства вспомогательного использования, выполняющего обслуживающую функцию для основного здания - двухэтажное здание производственного корпуса из сборных стеновых панелей общей площадью № кв.м. путем подачи декларации. Впоследствии право собственности на указанное здание перешло истцу ФИО3, который в отсутствие разрешительных документов, а также согласования с арендатором земельного участка – ОАО «РЖД», поскольку права и обязанности по договору субаренды также переданы истцу, осуществил реконструкции вспомогательного здания увеличив его площадь.

Документы, подтверждающие согласие собственника земельного участка, арендатора ОАО «РЖД» на осуществление строительства – реконструкции спорного здания, материалы дела не содержат.

В то же время, пункт <данные изъяты> договора субаренды <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ содержит прямой запрет на возведение временных и капитальных зданий, строений, сооружений без письменного разрешения арендатора.

Согласно статье 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке права требования и о переводе долга.

Таким образом, передача прав и обязанностей по договору субаренды представляет собой самостоятельный институт (наряду с заменами кредитора и должника), опосредующий перемену лиц в обязательстве.

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее - Постановление N 54) указано, что по смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

По смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Следовательно, передача договора по общему правилу влечет полное выбытие первоначального арендатора из договорных отношений. К новому арендатору переходят все права и обязанности прежнего, в том числе и все долги за предшествующие перенайму периоды, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В случае, когда в силу особенностей нормативного регулирования передача договора происходит без согласия арендодателя, то первоначальный и новый арендатор за долги, возникшее ранее, отвечают солидарно.

По смыслу пункта ДД.ММ.ГГГГ. договора стороны согласовали переход всех прав и обязанностей по договору субаренды, в связи с чем следует, что сторонами осуществлен привативный перевод долга, таким образом, все права, обязанности субарендатора перешли новому субарендатору, в том числе обязанности, предусмотренные п.<данные изъяты> договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, совокупность условий для признания права собственности на самовольную постройку, предусмотренная статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не соблюдена. Здание в реконструированном виде возведено в отсутствие согласия арендатора ОАО «РЖД», разрешение на строительство уполномоченным органом не принималось, меры по его вводу в гражданский оборот не предпринимались.

Как отмечено ранее, земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, является федеральной собственностью Российской Федерации и предоставлен ОАО "РЖД" под участок полосы отвода железной дороги <адрес> (пункт <данные изъяты> договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ), пункт <данные изъяты> договоров субаренды закрепляет обязанность субарендатора не возводить временные и капитальные здания строения, сооружения без письменного разрешения арендатора.

Таким образом, условия относительно наличия возможности возведения указанного сооружения свидетельствуют о том, что при реконструкции субарендатор обязан получить согласие арендатора.

Фактически условия договора субаренды свидетельствуют, что земельный участок предоставлен истцу для использования уже существующих построек на земельном участке. Из условий договора не следует, что он предоставляется, в том числе для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства спорного объекта в установленном законом порядке суду представлено не было.

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Из материалов дела не следует, что ОАО "РЖД", владеющий земельным участком по договору аренды прямо выразил волю на возможность возведения построек на земельном участке при заключении договора субаренды. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

С учетом позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Осинниковского городского суда от 03 октября 2025 года отменить, апелляционную жалобу представителя третьего лица ОАО "РЖД" - ФИО2 – удовлетворить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации Осинниковского городского округа о сохранении объекта недвижимости в реконструированном (переустроенном) виде, признании права собственности отказать в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Молчанова

Судьи

Я.Я. Тютюник

Л.Ю. Чурсина

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 19.01.2026 года.