Апелляционное определение № 11-2474/2025 11-3170/2026 от 1 марта 2026 г.

УИД 74RS0049-01-2025-002620-61 Судья Журавель А.О.

Дело №2-1857/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



Дело №11-2474/2025
02 марта 2026 года
г.Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Селивановой И.В., Парневовой Н. В.,

при секретаре Вырышеве М.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области на решение Троицкого городского суда Челябинской области от 27 ноября 2025 года по иску ФИО1 к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Селивановой И.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась с иском с учетом уточнений к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о признании исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка общей площадью 761+/- 10 кв.м с кадастровым номером №, категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>, возложении обязанности принять решение о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка сроком до 23 января 2028 года.

В обоснование заявленных требований указала на то, что являлась арендатором спорного земельного участка на основании договора № от 28 мая 2010 года на срок до 27 мая 2020 года, соглашения от 02 мая 2017 года о внесении изменений в договор аренды №, договора от 12 июля 2017 года о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды №. На основании вступившего в законную силу решения Троицкого городского суда Челябинской области от 11 мая 2021 года между сторонами повторно заключен договор аренды спорного земельного участка № сроком на три года. 23 ноября 2018 года ФИО1 получено разрешение на строительство № сроком до 23 января 2028 года, в соответствии с которым истцом на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства со степенью готовности 30%, который поставлен на кадастровый учет. Уведомлением ответчика от 03 июня 2024 года истцу было отказано в продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов. Между тем, истец, как арендатор спорного земельного участка, добросовестно пользовалась спорным земельным участком в соответствии с его прямым целевым назначением, осуществляла строительные работы, оплачивала арендную плату.

Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 27 ноября 2025 года производство по иску ФИО1 к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области в части требований о признании исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка общей площадью 761+/-10 кв.м, кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> прекращено; исковые требования ФИО1 к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о возложении обязанности принять решение о заключении договора аренды земельного участка удовлетворены; на Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области возложена обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, общей площадью 761+/-10 кв.м, кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 23 января 2028 года.

В апелляционной жалобе Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области просит решение отменить в полном объеме, прекратить производство по делу.

Ссылаясь на положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, указывает на то, что истцу уже однократно предоставлялся спорный земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания для удовлетворения требований истца. Приоритетное право выкупа земельного участка недоступно истцу, поскольку до момента окончания строительства наличие права собственности на объект незавершенного строительства не дает его собственнику исключительного права выкупить земельный участок.

Истец ФИО1, представитель ответчика-истца Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка, третье лицо УМС администрации г. Троицка в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, первоначально земельный участок с кадастровым номером № площадью 761 кв.м, расположенный по адресу г. <адрес>, был предоставлен в аренду ФИО10А. на основании договора аренды земельного участка от 28 мая 2010 года №, соглашения от 02 мая 2017 года о внесении изменений в договор аренды земли г. Троицка от 28 мая 2010 года №. Вид разрешенного использования земельного участка – для индивидуального жилищного строительства.

12 июля 2017 года права и обязанности по договору аренды № от 28 мая 2010 года переданы ФИО11. ФИО1 на основании заключенного между ними договора о передаче прав и обязанностей арендатора.

23 января 2018 года ФИО1 выдано разрешение на строительство № объекта капительного строительства сроком действия до 23 января 2028 года.

Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 11 мая 2021 года, вступившим в законную силу 02 июня 2021 года, за ФИО1 признано исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка общей площадью 761+/-10 кв.м, кадастровый номер № (ранее кадастровый номер №), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>; на администрацию г. Троицка возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, общей площадью 761+/-10 кв.м, кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

16 июня 2021 года между ФИО1 и Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области заключен договор аренды №, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 761 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование земельного участка: для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен сроком три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства и зарегистрирован в установленном законом порядке 13 июля 2021 года.

08 декабря 2022 года на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью 122 кв.м, степенью готовности 10%, право собственности на него зарегистрировано за ФИО1 08 декабря 2022 года.

Письмом №2465 от 03 июня 2024 года ФИО2 отказано в предоставлении муниципальной услуги предоставления земельного участка с кадастровым номером № в аренду без проведения торгов.

Установив, что решением Троицкого городского суда Челябинской области от 11 мая 2021 года, вступившим в законную силу 02 июня 2021 года, за ФИО1 признано исключительное право на приобретение в собственность или в аренду спорного земельного участка, суд, руководствуясь абзацем 3 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, прекратил производство по делу в части требования о признании исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка с кадастровым номером №.

Разрешая требования о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка сроком до 23 января 2028 года, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что срок действия договора аренды земельного участка от 16 июня 2021 года истек 16 июня 2024 года, однако Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка требований об изъятии объекта незавершенного строительства до настоящего времени не заявлено, в связи с чем в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, у ФИО1 возникает право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства расположенного на участке объекта незавершенного строительства.

Оснований не соглашаться с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями статьями 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы Управления о том, что ФИО1 уже однократно спорный земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства, в связи с чем у нее отсутствует приоритетное право выкупа земельного участка, основаны на неверном толковании заявителем норм материального права, регулирующего возникшие между сторонами отношения.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования, или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, как правомерно указано судом первой инстанции, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Пунктами 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта, а также в случае отказа в удовлетворении требований об изъятии объекта незавершенного строительства, собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Как следует из материалов дела, несмотря на истечение 16 июня 2024 года срока действия договора аренды № от 16 июня 2021 года, Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка требований об изъятии принадлежащего ФИО1 объекта незавершенного строительства не заявлялись ни до обращения в суд истца с настоящим иском, ни при его рассмотрении.

На основании изложенного, сам по себе тот факт, что ранее с ФИО1 уже был заключен договора аренды для завершения строительства объекта, при установленных по делу обстоятельствах того, что с момента истечения срока действия договора аренды собственник земельного участка не предпринимал никаких действий, направленных на изъятие у истца объекта, строительство которого не было окончено в период действия договора аренды, не свидетельствует об отсутствии у арендатора права на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Решение суда законно и обоснованно, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Троицкого городского суда Челябинской области от 27 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 марта 2026 года.