Решение № 2-130/2020 от 27 июля 2020 г. по делу № 2-130/2020

Дело №2-130/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июля 2020 года пгт Аксубаево

Аксубаевский районный суд Республики Татарстан в лице председательствующего судьи Гиниятуллина И.Р.,

при секретаре Узяковой И.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АксуАгро» к ФИО1 и ФИО2 о признании договоров купли-продажи земельных участков и проектов межевания земельных участков недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АксуАгро» (далее по тексту ООО «АксуАгро») обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о признании договоров купли-продажи земельных участков и проектов межевания земельных участков недействительными. В обоснование иска указано, что 31 января 2009 года, на общем собрании, гражданами . . . в количестве 190 человек, являющимися собственниками земельных долей, принято решение о выделе земельного участка в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером . . ., площадью . . . га. После выдела образовались земельные участки: с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м. Об этом . . . в Едином Государственном реестре недвижимости произведена запись . . ., . . ., . . ., . . ., . . ., . . ..

На общем собрании участников, в котором принимал участие и участник общей долевой собственности ФИО1, принято решение о передаче указанных земельных участков в аренду ООО «АксуАгро» сроком на 49 лет, о чем . . . заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя . . .. Об этом . . . в Едином Государственном реестре недвижимости произведена запись . . ..

Ответчик ФИО1 произвел межевание земельного участка . . . и выделил из общей долевой собственности, принадлежащую ему земельную долю, площадью . . . кв.м, с присвоением кадастрового номера . . .. . . . ФИО1 на основании договора купли-продажи продал ФИО2 земельный участок с кадастровым номером . . .

Кроме того, ответчик ФИО1 произвел межевание земельного участка . . . и выделил из общей долевой собственности, принадлежащую ему земельную долю, площадью . . . кв.м, с присвоением кадастрового номера . . .. . . . ФИО1 на основании договора купли-продажи продал ФИО2 земельный участок с кадастровым номером . . ..

Истец считает, что выдел из земельных участков . . . и . . . земельной доли, принадлежащей ФИО1 и продажа выделенных земельных участков . . . и . . . осуществлены с нарушениями действующего законодательства и условий договора аренды, просит:

- признать недействительным проект межевания земельного участка . . . по выделу участником общей долевой собственности ФИО1 в счет своей земельной доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ., земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . .;

- признать недействительным проект межевания земельного участка . . . по выделу участником общей долевой собственности ФИО1 в счет своей земельной доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ., земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . .;

- признать недействительным договор купли-продажи от . . . земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ., заключенный между ФИО1 и ФИО2;

- признать недействительным договор купли-продажи от . . . земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ., заключенный между ФИО1 и ФИО2;

- прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенный по адресу: . . .;

- прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенный по адресу: . . .;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об участнике права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, ФИО1 в размере 1/190 доли, площадью . . . кв.м в праве общей долевой собственности;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об участнике права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . . площадью . . . кв.м, ФИО1 в размере 1/190 доли, площадью . . . кв.м в праве общей долевой собственности;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенном по адресу: . . . в первоначальных границах, предшествовавших выделу из него земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . .;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенном по адресу: . . . в первоначальных границах, предшествовавших выделу из него земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . .;

- взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 24000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ООО «АксуАгро» по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены. В своем отзыве на иск ФИО2 просил в удовлетворении иска ООО «Аксу Агро» отказать.

Представитель третьего лица ООО «РИТЭК» по доверенности ФИО4 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что права истца были нарушены в результате межевания земельных участков с кадастровыми номерами . . . и . . . и выделения земельных участков с кадастровыми номерами . . . и . . .. Считает, что при межевании земельных участков нарушено право истца как арендатора, так как не получено согласие арендатора на межевание земельных участков и нарушено право при отчуждении земельных участков в форме купли-продажи, так как нарушено преимущественное право истца на покупку земельных участков.

Представители третьих лиц ООО «Союз-Земля» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в судебное заседание не явились, извещены. В своем заявлении директор ООО «Союз-Земля» ФИО5 просил рассмотреть дело без их участия.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (пункт 4).

Особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 5).

В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (пункт 1).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи (пункт 2).

Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона (пункт 6).

Пунктом 5 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

По смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

По делу установлено следующее.

190 граждан . . . являются собственниками на праве общей долевой собственности земельных участков с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, с кадастровым номером . . ., площадью 827558 кв.м, с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенных по адресу: . . .». Об этом . . . в Едином Государственном реестре недвижимости произведена запись регистрации . . ., . . ., . . ., . . ., . . ., . . ..

На общем собрании участников, в котором принимал участие и участник общей долевой собственности ФИО1, принято решение о передаче указанных земельных участков в аренду ООО «АксуАгро» сроком на 49 лет, о чем . . . заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя . . .. Об этом . . . в Едином Государственном реестре недвижимости произведена запись . . ..

Из протокола общего собрания участников от . . . следует, что участник долевой собственности ФИО1 голосовал за передачу земельных участков . . . и . . . в аренду ООО «АксуАгро».

. . . между ООО «АксуАгро» и участниками общей долевой собственности земельного участка в лице уполномоченного представителя по доверенности ФИО6 заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя . . . от . . . сроком на 49 лет.

Ответчик ФИО1 без проведения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, путем размещения соответствующего объявления о месте и порядке ознакомления и о необходимости согласования проекта межевания земельных участков в газете Аксубаевского муниципального района «Сельская Новь» от . . . года . . .), заказал кадастровому инженеру ООО «Союз-Земля» проекты межевания земельных участков . . . и . . . и выделил из общей долевой собственности, принадлежащую ему земельную долю, площадью . . . кв.м и . . . кв.м, расположенную по адресу: . . . . . . и . . ..

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон либо по решению суда.

Согласно пункту 1 статьи 452, пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора, совершенного в письменной форме, должно быть также совершено в письменной форме, то есть путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Также в соответствии с пунктом 5.2. договора аренды . . . от . . . изменение условий настоящего договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон.

ООО «АксуАгро», а также другие участники долевой собственности согласия ФИО1 на выдел земельной доли из земельных участков . . . и . . . не давали.

Поскольку ответчиком ФИО1 не соблюдена процедура выдела земельных участков . . . и . . . в счет принадлежащей ему земельной доли, суд приходит к выводу, что выдел указанных земельных участков является недействительным.

. . . между ФИО1 и ФИО2 заключены договоры купли-продажи земельных участков, в соответствии с которым ФИО1 продал, а ФИО2 купил, обремененные правом аренды в пользу ООО «АксуАгро» земельные участки с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, и с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенные по адресу: . . . за 10000 рублей и за 30000 рублей соответственно.

. . . в Едином государственном реестре недвижимости произведены записи регистрации . . ., . . . о праве ФИО2 на земельные участки . . ., . . .. Также в отношении вновь образованных земельных участков в пользу истца зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя . . . от . . . на срок с . . . по . . ..

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу пункта 3.2. договора аренды, настоящим арендодатель гарантирует - ни при каких обстоятельствах в период действия настоящего договора земельный участок не будет им отчужден, заложен или обременен.

Согласно абзацу 6 пункта 3.5 договора аренды арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1. договора аренды арендатор имеет право по истечении срока настоящего договора в преимущественном порядке на заключение договора аренды земельного участка на новый срок или приобретение земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Из указанных норм и условий договора аренды следует, что ФИО1 взял на себя обязательства ни при каких обстоятельствах не отчуждать земельные участки и обеспечить истцу преимущественное право приобретения земельных участков при прочих равных условиях перед другими лицами.

Однако в нарушение указанных норм ФИО1 произвел отчуждение земельных участков с кадастровыми номерами . . . . . ., не обеспечив истцу возможность воспользоваться преимущественным правом выкупа данного земельного участка, что является существенным нарушением условий договора аренды.

Истец не был уведомлен ФИО1 о намерении продать земельные участки с кадастровыми номерами . . ., . . ..

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия действительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 ГК РФ).

Таким образом, поскольку у ФИО1 не возникло право на выдел спорных земельных участков в счет принадлежащей ему земельной доли из земельных участков, принадлежащих на праве общей долевой собственности, сделки по выделу спорных земельных участков, а также последующие сделки по договорам купли-продажи спорных земельных участков, являются незаконными в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, как и проекты межевания в части выдела земельных участков в счет земельной доли, принадлежащей ФИО1 из земельных участков сельскохозяйственного назначения, площадью . . . кв.м, . . . кв.м, следовательно, заявленные исковые требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, с восстановлением положения существовавшего до нарушения права истца.

Доводы ответчика ФИО2 изложенные в отзыве на иск, судом проверены, основаны они на неверном толковании действующего земельного законодательства, и не могут быть приняты во внимание при вынесении решения по настоящему делу.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежат возмещению расходы по уплате государственной пошлины в равных долях в размере 12000 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью «АксуАгро» удовлетворить.

Признать недействительным выдел участником общей долевой собственности ФИО1 в счет своей земельной доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ., земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ., Аксубаевский муниципальный район, Староибрайкинское сельское поселение.

Признать недействительным выдел участником общей долевой собственности ФИО1 в счет своей земельной доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ., земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ., Аксубаевский муниципальный район, Староибрайкинское сельское поселение.

Признать недействительным договор купли-продажи от . . . земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ., заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Признать недействительным договор купли-продажи от . . . земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ., заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенный по адресу: . . ..

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенный по адресу: . . ..

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о первоначальном участнике общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенный по адресу: . . ., ФИО1 в размере 1/190 доли.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о первоначальном участнике общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенный по адресу: . . ., ФИО1 в размере 1/190 доли.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенном по адресу: . . ..

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенном по адресу: . . ..

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенном по адресу: . . . в первоначальных границах, предшествовавших выделу из него земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ..

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенном по адресу: . . . в первоначальных границах, предшествовавших выделу из него земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . . ., площадью . . . кв.м, расположенного по адресу: . . ..

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «АксуАгро» в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины по 12000 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через районный суд.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 30 июля 2020 года.

Судья: «подпись»

Копия верна.

Судья: И.Р. Гиниятуллин