Решение № 2-695/2017 2-695/2017 ~ М-719/2017 М-719/2017 от 15 ноября 2017 г. по делу № 2-695/2017

Дело № 2-695/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Станица Крыловская 16 ноября 2017 года

Крыловской районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Кальной Л.А.

при секретаре Лысенко А.И.

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, номер в реестре №

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, доверенность <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер в реестре №

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 о признании сделок купли-продажи недвижимости ничтожными и применении последствий недействительности сделки

установил:

В суд истец ФИО1 обратился с иском к ФИО3 о признании сделок купли-продажи недвижимости ничтожными и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на следующие обстоятельства: согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ФИО3 произведена государственная регистрация права на 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 78000 кв.м, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для организации крестьянского хозяйства, находящегося по адресу: <адрес> Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ФИО3 произведена государственная регистрация права на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № площадью 78000 кв.м, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для организации крестьянского хозяйства, находящегося по адресу: <адрес> Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ФИО3 произведена государственная регистрация права на 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 78000 кв.м, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для организации крестьянского хозяйства, находящегося по адресу: <адрес> Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ФИО3 произведена государственная регистрация права на 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 78000 кв.м, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного использования, находящегося по адресу: <адрес> Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ФИО3 произведена государственная регистрация права на 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 78000 кв.м, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного использования, находящегося по адресу: <адрес> Государственная регистрация права была произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ФИО3 произведена государственная регистрация права на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № площадью 78000 кв.м, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения. предоставленного для сельскохозяйственного использования, находящегося по адресу: <адрес> государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Вышеуказанные земельные участки ранее принадлежали отцу истца ФИО5, все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы находились у Я.Н.В. После смерти отца Я.Н.В. ему, ФИО1, от ФИО3 известно, что отец выдал доверенность с тем, чтобы ответчик помог продать принадлежащие отцу земельные участки. ДД.ММ.ГГГГ Я.Н.В., отец истца, умер, наследником имущества умершего является он – ФИО6 регистрация договоров купли-продажи земельных участков и перехода права собственности произведены после смерти Я.Н.В., т.е. того, когда доверенность прекратила свое действие, поэтому зарегистрированное право ФИО3 может быть оспорено в судебном порядке. Поскольку сделка считается заключенной с момента ее государственной регистрации, права, принадлежащие Я.Н.В., не могли быть переданы посредством государственной регистрации после его смерти. Сделка, заключенная на основании доверенности, прекратившей свое действие в связи со смертью доверителя, ничтожна.

В соответствии с уточненными исковыми требованиями истец просит признать сделку купли-продажи на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося по адресу: <адрес> заключенную между Я.Н.В. и ФИО3, ничтожной. Признать сделку купли-продажи на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося по адресу: <адрес> заключенную между Я.Н.В. и ФИО3 ничтожной. Применить последствия недействительности сделок.

Право собственности ФИО3 на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № регистрационная запись №, находящегося по адресу: <адрес> зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним – прекратить. Право собственности ФИО3 на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № регистрационная запись №, находящегося по адресу: <адрес> зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекратить.

Погасить регистрационные записи о переходе права собственности на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером №, регистрационная запись №, находящегося по адресу: <адрес> зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на ФИО3 Погасить регистрационные записи о переходе права собственности на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № регистрационная запись №, находящегося по адресу: <адрес> зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на ФИО3

Включить 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером №, регистрационная запись №, находящегося по адресу: <адрес> зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в наследственную массу после умершего ДД.ММ.ГГГГ Я.Н.В. Включить 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером № регистрационная запись №, находящегося по адресу: <адрес> зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в наследственную массу после смерти Я.Н.В., умершего ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО7, зарегистрированной в реестре за №, поддержала исковые требования, просила их удовлетворить, ссылаясь на следующие обстоятельства: в соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие венные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Указанная статья является базой для законодательства, возникшего после принятия и вступления в силу части первой ГК РФ. Государственная регистрация в Едином государственной реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Переход права собственности, который подлежит регистрации, имеет определенную специфику. Согласно ст.223 в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. При отчуждении недвижимого имущества путем купли-продажи государственная регистрация перехода прав определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывается о том, что покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Законодательство именно с моментом государственной регистрации перехода права и права собственности связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. Истец считает переход права частью сделки по отчуждению недвижимого имущества. В случае, если бы ответчик до настоящего времени не зарегистрировал право собственности, истец вступил бы в наследство на земельные доли, а, зарегистрировав переход права собственности по сделке по утратившей силу доверенности. Ответчик лишил истца права на законное вступление в наследство после смерти отца в доли на земельные участки, соответственно лишив истца права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. О нарушении своих законных прав и интересов истец узнал из выписок из ЕГРН, полученных им в январе и феврале 2017 года, именно из этих сведений истцу стало известно том, что собственником долей в земельных участках, принадлежащих его отцу, в настоящее время является Айрапетян, а право собственности ответчика зарегистрировано спустя три месяца после смерти отца истца.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Крыловского нотариального округа Краснодарского края ФИО8, зарегистрированной в реестре за №, исковые требования не признал, в обоснование своих возражений ссылаясь на следующие обстоятельства: 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> 1/3 доля земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> приобретены ответчиком ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по доверенности, выданной ФИО9. Оплата за вышеуказанные земельные доли произведена в полном объеме. Договор купли-продажи земельных долей заключен до смерти отца истца ФИО1, все условия существенные условия при его заключении соблюдены. Также был подписан акт приема-передачи во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельных долей. Считает, что оснований для признаний указанной сделки недействительной, не имеется. Кроме того, просит применить срок исковой давности, поскольку, как установлено, истцу о купле-продаже стало известно в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя, таким образом, считает пропущенным срок исковой давности, предусмотренный в данном случае.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, главный специалист-эксперт Межмуниципального отдела по Крыловскому и Павловскому районам ФИО10, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, при регистрации договора купли-продажи земельных долей была проведена правовая экспертиза представленных документов, доверенность от имени продавца содержала все необходимые полномочия. Оснований для приостановления или отказа государственной регистрации права не было.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит следующему выводу:

В соответствии с ч.3 ст.154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии с ч.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как установлено, по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, действующий от имени Я.Н.В., на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО12, временно исполняющим обязанности нотариуса Крыловского нотариального округа ФИО8, номер в реестре нотариуса №, и ФИО3 заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил на условиях настоящего договора следующее недвижимое имущество: долю (1/3) в праве собственности на земельный участок площадью 78000 кв.м, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения. для организации крестьянского хозяйства, кадастровый №, местонахождение: <адрес> долю (1/3) в праве собственности на земельный участок площадью 78000 квадратных метров, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, кадастровый №, местонахождение: <адрес>

В силу положений ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона, либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Я.Н.В. уполномачивает ФИО11 управлять и распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью: (1/3) доли в праве собственности на земельный участок площадью 78000 кв.м, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения. для организации крестьянского хозяйства, кадастровый №, местонахождение: <адрес>; (1/3) доли в праве собственности на земельный участок площадью 78000 квадратных метров, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, кадастровый №, местонахождение: <адрес> в частности: сдать в аренду, продать, заключать и подписывать договоры аренды, купли-продажи, расторгать заключенные ранее договоры аренды, определяя условия этой сделки по своему усмотрению, получать причитающиеся за проданный земельный участок деньги.

Я.Н.В. умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти, выданным отделом ЗАГС Крыловского района Управления ЗАГС Краснодарского края ДД.ММ.ГГГГ, серии №. После его смерти в Крыловской нотариальной конторе открыто наследственное дело № по заявлению наследника ФИО1.

Истцом ФИО1 заявлено требование о признании сделок купли-продажи земельных долей ничтожными и применении последствий недействительности сделки по тем основаниям, что регистрация договора купли-продажи земельных участков и перехода права собственности произведены после смерти Я.Н.В., а доверенность в это время прекратила свое действие; сделка, заключенная на основании доверенности, прекратившей свое действие в связи со смертью доверителя, ничтожна.

В соответствии со ст.ст.166, 167, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» «отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом».

Таким образом, сама по себе государственная регистрация перехода права собственности на спорные земельные доли в земельных участках сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №, от продавца к покупателю после смерти продавца, учитывая, что договор подписан до момента смерти продавца, не влечет недействительности договора.

В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3,4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом не подлежат применению, не применяются по отношению к сделкам, заключенным после 1 марта 2013 года. Однако государственная регистрация перехода права собственности в результате заключения договора необходима. Сделку, заключенную после 1 марта 2013 года, признать недействительной возможно только при наличии бесспорных оснований. Таких оснований в данном случае не установлено. Договор купли-продажи подписан после 01.03.2013 года, он считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации; условия сделки, оплата по договору купли-продажи истцом в судебном заседании не оспаривались.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок за ответчиком ФИО3 на земельные доли по 1/3 в земельных участках сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № № произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, №№ регистрации: №, №. На дату регистрации ДД.ММ.ГГГГ доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ в силу положений п.6 ст.188 ГК РФ прекратила свое действие.

Таким образом, учитывая, что регистрация перехода права собственности за ФИО3 осуществлена после прекращения доверенности, требования истца о прекращении права собственности ФИО3 и погашении регистрационной записи перехода права собственности на доли (1/3) в земельных участках сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №, подлежат удовлетворению.

С учетом установленных обстоятельств, того, что договор купли-продажи земельных долей заключен до смерти продавца, с соблюдением установленных законом требований, оснований для признания данной сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, суд не находит. Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что требование о государственной регистрации права собственности может быть предъявлено к наследнику, суд считает необходимым разъяснить ответчику ФИО3 право обратиться в суд с таким иском к ФИО1

В соответствии со ст.181 ГК РФ определены сроки исковой давности по недействительным сделкам. В силу положений ст.199 ГК РФ предусмотрено применение срока исковой давности по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3, полагая, что истцом пропущен срок обращения в суд, заявлял о применении срока исковой давности. Заявление представителя ответчика о применении срока исковой давности суд не может признать бесспорным, поскольку установлено, что истцу о государственной регистрации права за ФИО3 стало известно после получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости, после смерти наследодателя Я.Н.В. ввиду отсутствия у истца оспариваемого договора ему не были известны обстоятельства сделки, как следует из доводов, изложенных истцом в исковом заявлении, в ходе встреч с ответчиком ФИО3 никаких копий договоров, доверенности ему представлено не было. С учетом установленных обстоятельств суд не находит оснований применения срока исковой давности.

Руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании сделки купли-продажи 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> заключенной между Я.Н.В. и ФИО3 ничтожной; признании сделки купли-продажи 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № находящуюся по адресу: <адрес> заключенной между Я.Н.В. и ФИО3 ничтожной, включении 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № находящуюся по адресу: <адрес> – оставить без удовлетворения.

Прекратить право собственности ФИО3 на 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, регистрационная запись №, находящегося по адресу: <адрес> зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прекратить право собственности ФИО3 на 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, регистрационная запись №, находящегося по адресу: <адрес> зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Погасить регистрационную запись о переходе права собственности на 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № регистрационная запись №, находящегося по адресу: <адрес>, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на ФИО3.

Погасить регистрационную запись о переходе права собственности на 1/3 доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № регистрационная запись №, находящегося по адресу: <адрес> зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на ФИО3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Крыловской районный суд.

Срок изготовления мотивированного решения 21 ноября 2017 года.

Судья