Решение № 2-2352/2018 2-2352/2018~М-2001/2018 М-2001/2018 от 5 ноября 2018 г. по делу № 2-2352/2018

дело № 2-2352/18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«06» ноября 2018 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Вербицкой Е.В.,

при секретаре Доброквашиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, третье лицо ПАО «Сбербанк России» о возмещении расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что <дата> он по договору купли-продажи приобрел у ФИО3 земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> Договор оценен сторонами и продан за 1950000 рублей, 1650000 рублей из которых уплачены за счет целевых кредитных денежных средств. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Поскольку в доме не было внутренней отделки, истец в него не вселялся. В <дата> он приехал к дому, и обнаружил, что крыша прогнулась под тяжестью осадков в виде снега. Внутри дома были видны следы замачивания подшива чердачного перекрытия и стропильной системы.

В <дата> истец получил экспертное заключение, в котором специалистом были зафиксированы следующие повреждения и несоответствия в конструкциях кровли жилого дома: следы замачивания теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия; следы замачивания армирующего пояса; прогиб коньковой части деревянной стропильной системы крыши здания; прогиб плоскости ската деревянной стропильной системы крыши здания; скопление атмосферных осадков в примыкании кровельного «пирога» к конструкциям кирпичной трубы; отсутствие деревянной обрешетки выполненной поверх стропильной системы крыши здания.

Указанные дефекты возникли по причине того, что стропильная система и кровля жилого дома выполнена неправильно, и не соответствует требованиям СП 17.13330.2017 СНиП П-26-76 Кровли; ТР-384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; СП 55.133300.2016 «Дома одноквартирные»; МДС 12-47-2008. Устройство кровли из металлочерепицы»; СП 20.13330.2016. Нагрузки и воздействия, т.е. экспертом установлена причинно-следственная связь между возникшими дефектами и нарушениями при выполнении стропильной системы.

При покупке вышеуказанного дома, он был осмотрен истцом, что отражено в п. 3.5. договора. При должной осмотрительности он не мог усомниться в качестве крыши и стропильной системы, поскольку никаких видимых повреждений им обнаружено не было. Проявившиеся недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены при осмотре дома, что подтверждается вышеуказанным экспертным заключением.

Также недостатки качества дома не имели место по причинам его неправильной эксплуатации, поскольку ни истцом, ни предыдущим собственником по причине его не готовности он не эксплуатировался. Крыша была построена в <дата>, перед его продажей.

Согласно вышеуказанному экспертному заключению для приведения конструкций кровли жилого дома в работоспособное состояние необходимо обеспечить герметичность кровельного покрытия, а также выполнить конструкцию кровли путем следующих строительно-технических мероприятий: произвести демонтаж кровельного покрытия из металлочерепицы площадью 83,4 кв.м.; произвести демонтаж контробрешетки; произвести демонтаж диффузионной ветровлагозащитной пленки; произвести демонтаж теплоизоляционного и пароизоляционных слоев стропильной системы площадью 62,4 кв.м.; выполнить усиление стропил и коньковой балки в местах прогиба, выполнить внутренний сплошной подшив стропильной системы из доски размером 120 х 0,25 мм площадью 62,4 кв.м., выполнить пароизоляционный и теплоизоляционный слои стропильной системы; выполнить обрешетку из доски; выполнить диффузионный ветровлагозащитный слой из пленки; выполнить монтаж металлочерепицы и комплектующих деталей. Стоимость ремонтных работ и материалов определена экспертом в 132 545 рублей.

В конце <дата> года истец обратился к ответчице с требованием возместить ему расходы, необходимые для устранения недостатков, однако, от ответчицы ответа не поступило, а ее сын, который фактически возводил крышу дома, отказал в удовлетворении требований, сославшись на то, что жилой дом был осмотрен, и что цена соответствовала техническому состоянию дома. Однако, обнаружить вышеуказанные дефекты при осмотре было невозможно, а цена дома была определена с учетом того, что в нем нет внутренней отделки, что касается крыши, то при оценке считалось, что она надлежащего качества.

Ссылаясь на ст.475, 476, 557 ГК РФ истец просит взыскать с ФИО3 в его пользу 171 896 рублей, в том числе: стоимость ремонта и материалов в сумме 132 545 рублей; расходы по получению заключения в сумме 10500 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3851 рубль; расходы по оплате услуг адвоката в сумме 25000 рублей.

ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что изначально цена была оговорена 1 950 000 руб., двух дверей в доме не было, проемы были заколочены досками. Он просил снизать цену, продавец отказался снижать цену, пояснив, что цена является окончательной. Кровлю он не мог осмотреть, она уже была подшита, особенно не мог видеть коньковую часть. Визуально ничего не было видно. Прогиба конька не было, прогиб появился, когда выпал снег в январе-феврале. Когда он приехал в дом, все было в подтеках, в доме никто не проживал.

Представитель истца – адвокат Сбитнева Г.А., действующая на основании ордера, просила исковые требования удовлетворить. Пояснила, что на первом судебном заседании ответчик подтвердила, что дом сторонами не эксплуатировался, и повреждения не могли возникнуть в результате его эксплуатации. Затем ответчик стала утверждать, что истец эксплуатировал дом, однако доказательств этому не представил. Также ответчик утверждала, что не знала об имеющихся недостатках в стропильной системе кровли и пояснила, что если бы о них знала, то описала в договоре. Затем позиция ответчика изменилась, ФИО3, утверждала, что о дефектах она знала, покупатель был извещен о недостатках, поэтому цена снижена на 300 000,00 руб. Фактически, дом был продан за ту цену, которая была выставлена на АВИТО, дом был осмотрен ФИО2, что отражено в п.3.5 договора. Однако, при должной осмотрительности он не мог усомниться в качестве крыши и стропильной системы, поскольку видимых повреждений обнаружено не было. То, что крыша дома прогнулась, ФИО2 обнаружил только в <дата> Внутри дома появились следы замачивания подшива чердачного перекрытия и стропильной системы, на стенах видны потеки. Так же эти недостатки не мог увидеть представитель банка, которая составляла отчет об оценке, потому что проявившиеся недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены при осмотре дома, что подтверждается первоначальным экспертным заключением. В противном случае банк не дал бы своего согласия на кредит, и уж тем более не оценил бы его по такой цене. То, что недостатки являются скрытыми, подтвердил также эксперт, допрошенный в судебном заседании. Через слой полиэтилена увидеть стропильную систему невозможно, так как конструкции, хотя и ограждающие, подшиты начерно, на полиэтилен положен теплоизоляционный и пароизоляционный слои из строительной ваты, затей слой досок. Согласно заключениям двух экспертов, дефекты возникли по причине того, что стропильная система и кровля жилого дома выполнена неправильно, т.е. экспертами установлена причинно-следственная связь между возникшими дефектами и нарушениями при выполнении стропильной системы. Поскольку стропильная система выполнена до продажи дома, соответственно эти недостатки возникли до его передачи покупателю. Ни один из экспертов не указывает, что причиной возникших недостатков может являться возведение истцом перегородок. Допрошенный в судебном заседании эксперт пояснил, что возведение перегородок не могло привести к имеющимся недостаткам. Экспертами были зафиксированы следующие повреждения и несоответствия в конструкциях кровли жилого дома: следы замачивания теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия, следы замачивания армирующего пояса, прогиб коньковой части деревянной стропильной системы крыши здания, прогиб плоскости ската деревянной стропильной системы крыши здания, скопление атмосферных осадков примыкании кровельного «пирога» к конструкциям кирпичной трубы, отсутствие деревянной обрешетки выполненной поверх стропильной системы крыши здания. Все эти повреждения не могут образоваться от конденсата, как утверждает ответчик, а пролитие шло сверху, что также подтвердил эксперт. Доводы ответчика о том, что ФИО2 не лишен возможности обращения в суд с иском к <данные изъяты> организации, которая возводила кровлю, несостоятельны, поскольку ФИО2 стороной договора не является.

ФИО3 в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать, пояснила, что <дата> между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <данные изъяты> Жилой дом продан на стадии стройварианта, без выполнения внутриотделочных работ, каких-либо требований к качеству жилого дома договором не предусмотрено. До заключения договора купли-продажи был произведен осмотр продаваемого имущества, при котором претензий к его состоянию у истца не имелось. Согласно п.3.5 договора купли-продажи, покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Из пояснений ФИО2 следует, что он видел крышу, видимых повреждений изнутри и снаружи не обнаружил, ему подходила цена дома, для оценки стоимости дома истец приглашал эксперта. Учитывая, что экспертом при производстве судебной экспертизы был применен только метод визуального осмотра с частичным вскрытием, истец мог обладать информацией о качестве жилого дома. Проявляя разумную заботу, покупатель до заключения сделки мог получить консультацию специалиста в области строительства. В ходе судебного заседания не было добыто доказательств, свидетельствующих о том, что продавец знала или должна была знать о наличии в доме выявленных экспертом недостатков. Для строительства ответчик нанимала строительную организацию, договор подряда с которой приобщен к материалам дела. После строительства увидела крышу в готовом состоянии, не была поставлена в известность строительной организацией о наличии дефектов. При владении ответчиком домом недостатков, на которые указывает истец, в доме не было. При заключении сделки продавец ФИО3 действовала добросовестно и открыто, не препятствовала истцу и приглашенному эксперту – оценщику в осмотре дома. Ответчик также полагала, что крыша просматривается под полиэтиленом. При таких обстоятельствах ввиду отсутствия вины продавца основания для применения ст. 475 ГК РФ отсутствуют. Доказательств того, что истцом понесены какие-либо убытки, связанные с восстановлением нарушенного права, суду не предоставлено. Опираясь исключительно на заключение эксперта о стоимости восстановительного ремонта, истец не может извлекать преимущество, поскольку остальные его действия свидетельствуют об отсутствии намерения производить ремонт крыши: с марта 2018г. дом оставлен в прежнем состоянии, за прошедшие теплые месяцы к зимнему сезону крыша не подготовлена. В то же время истец активно проводил строительные работы по установке внутренних стен и лестничных маршей дома. Неосновательное обогащение за счет ответчика в данном случае недопустимо. С момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю ФИО2 перешел риск случайной гибели и случайного повреждения имущества. С этого момента расходы по восстановлению кровли стали личными расходами истца. Раннее в возражениях указала, что существующие дефекты кровли являются явными, которые при осмотре дома видел истец и его техническое состояние дома устроило. Истец не отрицает, что возможно данные дефекты кровли могли иметь место, однако о их наличии он не знал, так как в данном доме не проживал, дом не был не жилым в виду отсутствия внутренней отделки и каких-либо коммуникаций. Лично ответчик возведение кровли не производил, о скрытых дефектах кровли не знал, как и не знал о том, что кровля возведена в нарушение строительных правил и СНиП, на которые в своем заключении ссылается эксперт. Возведение крыши окончено в первой половине <дата> и до приобретения <дата> данного жилого дома кровля эксплуатировалась на протяжении 10 месяцев, в том числе и в осенне-зимний период. При этом какого-либо замачивания чердачного покрытия и арматурного пояса не произошло. Внесение изменений в планировку дома могло негативно повлиять за техническое состояние всего дома и кровли в частности в процессе его эксплуатации. Возведение кровли спорного жилого дома, было произведено <данные изъяты> на основании договора подряда № от <дата>, находящегося в материалах дела. Истец как собственник жилого дома, выявивший недостатки в строительстве кровли, не лишен возможности обращения в суд с иском к <данные изъяты>

Представитель ответчика – ФИО4, действующий на основании доверенности и ордера, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, представил возражения, указав, что задолго до покупки жилого дома истец неоднократно производил его визуальный осмотр, в том числе и кровельной части. При этом чердачное помещение данного жилого дома отсутствует ввиду того, что второй этаж дома фактически представляет собой мансарду и конструкции крыши являются ограждающими конструкциями. Следовательно, у истца на момент приобретения дома имелся свободный визуальный доступ к конструкциям крыши. Кроме того при подготовке сделки по покупке дома, объект осматривался экспертом оценщиком, которым производился расчет стоимости жилого дома, перед одобрением объема кредита на покупку дома. Вывод заключения эксперта № от <дата> сделан путем визуального осмотра с обследованием конструктивных элементов крыши и кровельного покрытия жилого дома. Следовательно, при покупке дома данные недостатки конструкции крыши были очевидны и приняты истцом. Истец зная, что у дома имеются указанные дефекты, все же приобрел его ниже среднерыночной цены на 301 000 руб. За несколько дней до проведения экспертизы, а также в момент ее проведения шли большие дожди, однако крыша дома не текла, как и не течет по настоящее время. Истец вносил изменения в конструкцию дома, не имея на то согласия банка. Возведение перегородок мансардного этажа производилось ФИО5, которым были допущены нарушения кровли. Истцом производились работы по устройству кровли, утеплению крыши и короба. Просит суд в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме.

Представитель ПАО «Сбербанк России», извещенный о дате и времени судебного заседания, не явился.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО2 к ФИО3, третье лицо ПАО «Сбербанк России» о возмещении расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков жилого дома, подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по которому ФИО2 приобрел у ФИО3 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 100,8 кв.м., состоящий из 2 комнат, кадастровый №, и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 636 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый №.

Дополнительным соглашением от <дата> к Договору купли-продажи от <дата> п. 1.1. договора изложен в новой редакции: Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 100,8 кв.м., состоящий из 2 комнат, кадастровый №, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 636 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, и сарай, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 7,4 кв.м., состоящий из 1 комнаты, кадастровый №.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи стоимость объекта составляет 1 950 000,00 руб.

Согласно п. 3.5 договора купли-продажи покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в каком он имеется на день подписания договора.

<дата> ФИО2 в адрес ФИО3 направлена претензия с требованием добровольно устранить недостатки или возместить расходы по приведению крыши в нормальное рабочее состояние, согласно экспертному заключению от <дата> расходы составляют 132 545 руб.

ФИО5 в адрес ФИО2 направлен ответ на претензию с указанием на то, что ФИО3 не является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим строительство. Купленный жилой дом был осмотрен, ФИО2 был удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимости, который на момент продажи требовал ряда строительных и отделочных работ. Цена объекта полностью соответствует его техническому состоянию. Также разъяснено, что ФИО2 имеет право расторгнуть договор в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п.1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно определению Новочеркасского городского суда от <дата> по делу назначена строительно-техническая, оценочная экспертиза. Согласно выводам эксперта ООО «Экспертиза. Недвижимость. Оценка» № от <дата> устройство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, распространяющихся на устройство крыш и кровельного покрытия, в нарушение: п. 2 ст.25 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на <дата>); п.4.2.3 МДС 12-47.2008 Устройство кровли из металлочерепицы. Проект Производства работ; п.6.4.24, п.6.4.27, п.6.4.28 СП 17.13330.2011 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76; п.6.4 СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные". Конструкции крыши и кровля жилого дома не соответствует строительным нормам и правилам. Дефектами и повреждениями конструкций крыши, выявленными в результате проведенного осмотра, являются: прогиб конькового бруса; следы намокания и последующего высыхания, желтые пятна и разводы на деревянных элементах конструкций крыши, а также утеплителе и пароизоляции; загрязнение деревянных элементов подшива чердачного перекрытия конструкций крыши цементным раствором и инородными материалами. Причиной возникновения дефектов и повреждений конструкций крыши являются нарушение технологии производства строительных работ при устройстве конструкций крыши жилого дома, в т.ч. несоблюдение действующих строительных норм и правил при устройстве кровель и крыш зданий. В связи с наличием дефектов, составлен локальный сметный расчет по определению стоимости восстановительного ремонта крыши жилого дома с целью устранения имеющихся дефектов и повреждений, возникших вследствие отсутствия надлежащим образом устроенных конструкций крыши, на момент проведения исследования на сумму 132 733 руб.

В судебном заседании допрошен эксперт ФИО7, который экспертное заключение поддержал, пояснил, что если брать внутренние помещения, сначала идет потолок, пленка пароизоляции, утеплитель, обрешетка, влагоудерживающая и влагозащитная пленка, непосредственно материал кровли. Если потолок подшит, то без вскрытия невозможно увидеть, что находится за стропильной системой. При осуществлении осмотра экспертом использовались ранее вскрытые участки, через которые были видны слои вплоть до кровельного покрытия. Перегородки выполняют самонесущую функцию, соответственно, их наличие или отсутствие при правильном устройстве кровли никакого влияния не оказывает. При осмотре дома был выявлен прогиб крыши, но перегородки крышу не держали. Межкомнатные перегородки не были возведены вплотную к потолку. При осмотре в доме была естественная влажность. При накоплении конденсата влажность была бы массовой, а при осмотре были отдельные участки влаги. На фотографии представлены стропильные ноги, потом идет пароизоляция, утеплитель, за утеплителем можно увидеть обрешетку, для этого его нужно демонтировать. Без непосредственного демонтажа и вскрытия этого не видно. Покупатели могли увидеть только подшив крыши, а что за ним – нет. Короб, который утеплял истец, мог повлиять в том плане, что было нарушено свойство кровли дышать, т.е. в нужном месте не проходил воздух, но тогда был бы конденсат. Отдельные локальные пятна свидетельствуют о наличии дефектов. Если при покупке дома крыша должна была быть сдана продавцами полностью, то все эти виды работ должны были быть произведены, сделаны необходимые вентиляционные отверстия, необходимые слои пароизоляции, теплоизоляции. Когда приобретается готовый дом, хотя и в состоянии стройварианта, то кровля и стены должны были быть стопроцентно исполнены, вплоть до прошивки. Кровля изначально в этом доме была ненадлежащим образом устроена в строительном плане. Прогиб конькового бруса, мог произойти от качества материалов, используемых при строительстве. Использовались грязные доски, возможно, мог использоваться б/у материал. На прогиб могло повлиять много факторов, в том числе, наличие осадков. Недостатки были скрытыми, потому что, чтобы обнаружить какие-то дефекты, в том числе, качество обрешетки было возможно на вскрытых участках, и то, что при визуальном осмотре эксперт убирал утеплитель, это уже показало на то, что недостатки при визуальном осмотре, без вскрытия, нельзя увидеть. Это скрытые недостатки. Прогиб крыши влияет на несущие конструкции, а это стропильные ноги, муэрлатный брус. Муэрлатный брус покосился, соответственно, это скрытый дефект, поскольку не было доступа и не видно это при приобретении, также не видно, на чем устроены эти ноги. Наличие скрытых дефектов в целом влечет за собой необходимость исправления.

Согласно досудебной экспертизе ИП ФИО8 № от <дата> зафиксированы следующие дефекты и несоответствия в конструкциях кровли жилого дома: следы замачивания теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия; следы замачивания армирующего пояса; прогиб коньковой части деревянной стропильной системы крыши здания; прогиб плоскости ската деревянной стропильной системы крыши здания; скопление атмосферных осадков в примыкании кровельного «пирога» к конструкциям кирпичной трубы; отсутствие деревянной обрешетки выполненной поверх стропильной системы крыши здания. Следовательно, на основании проведенного исследования специалист приходит к выводу, что выполненная стропильная система и кровля жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не соответствует требованиям: СП 17.13330.2017 СНиП П-26-76 Кровли; ТР-384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; СП 55.133300.2016. «Дома жилые одноквартирные»; МДС 12-47.2008. Устройство кровли из металлочерепицы; СП 20.13330.2016. Нагрузки и воздействия. На основании проведенного исследования, экспертом установлена причинно-следственная связь выявленных дефектов и повреждений стропильной системы и кровли здания, образованных в результате принятого конструктивного решения не соответствующего нормативно строительной технической документации регламентирующего строительство крыши жилого дома. При приобретении жилого дома заказчик не мог выявить данные недостатки стропильной системы, кроме того данные дефекты могут быть определены в процессе эксплуатации кровли жилого дома в осенне-зимний период. С целью приведения конструкций кровли жилого дома в работоспособное состояние необходимо обеспечить герметичность кровельного покрытия, а также выполнить конструкцию кровли в соответствии с СП 17.13330.2017 СНиП П-26-76 «Кровли», МДС 12-47.2008. «Устройство кровли из металлочерепицы». Рыночная стоимость затрат, на дату оценки, составляет 132 545 руб.

В судебном заседании допрошена в качестве свидетеля ФИО9, которая пояснила, что является супругой истцу. Перед приобретением дома, они дом осматривали, дом был в стройварианте, без внутренней отделки, на втором этаже перегородок не было. Крыша была подбита досками, дефектов не было. В данный момент дом находится в таком же состоянии. В ноябре в одной из комнат было обнаружено мокрое пятно, потом оно исчезло. После Нового года, в середине января она и супруг приехали в дом, и увидели просевшую крышу. Обратились в банк, им посоветовали обратиться в страховую компанию, в страховой компании пояснили, что случай не является страховым. Тогда сделали экспертизу, в конце марта получили заключение эксперта, направили претензию продавцу. ФИО5 отказался приезжать, чтобы осмотреть дом. Сделка совершена в <дата> а ключи переданы в ноябре, поскольку в доме еще велись работы. В доме много чего было не достроено, истец сам докладывал кирпич под окнами, делал лестницу, были незафиксированные подоконники.

Согласно показаниям свидетеля ФИО10, являющегося сыном ФИО3, спорный жилой дом был построен строительной организацией в конце <дата> года, в <дата> году продан ФИО2 Он сам строит дома, является руководителем строительной организации. Спорный дом стоила другая строительная организация. На каждый вид работ заключался отдельный договор. До продажи в доме никто не проживал, никаких дефектов не было. Перед покупкой истец и сотрудники банка осматривали дом, их все устраивало. Истец осматривал дом перед покупкой в течении двух месяцев. О скрытых дефектах он не знал, т.к. в этом не разбирается. Если бы о дефектах знал, то дефекты отразили бы в договоре. При продаже крыша была в открытом состоянии, крыша и ее строение просматривалось. На претензию истца отвечал он.

Доводы ответчика о том, что строительство крыши осуществлялось строительной организацией <данные изъяты> на основании договора подряда № от <дата> не опровергают выводов экспертов, что устройство крыши жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не соответствует требованиям действующих строительных норм и правил.

Доводы ответчика о том, что жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> были проданы ФИО1 по цене ниже рыночной стоимости 1950 000,00 руб. суд отклоняет, поскольку в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, какие-либо недостатки, влияющие на уменьшение стоимости недвижимого имущества в договоре купли-продажи от <дата> не указаны.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что о недостатках кровли она не знала, хотя для истца несоответствие крыши требованиям СНиП до заключения договора, было очевидным, поскольку доказательств этому не предоставлено.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, которые возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Таким образом, довод ответчика о том, что она не может нести ответственность за недостатки, о которых ей было неизвестно, поскольку строительство кровли выполняла не она, а подрядная организация, суд отклоняет. В данном случае юридически значимым обстоятельством является временной период, когда возникли недостатки, а если бы о недостатках продавец знал, то должен был отразить их в договоре купли-продажи.

Доводы ответчика, что возведение межкомнатных перегородок могло негативно повлиять на состояние кровли, тех дефектов, которые отражены в экспертном заключении, суд отклоняет, поскольку они достаточными доказательствами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не подтверждены и противоречат материалам дела, в том числе заключению судебной экспертизы. Кроме того, из пояснений эксперта ФИО7 в судебном заседании следует, что возведенные межкомнатные перегородки на установленные дефекты кровли не влияют.

На доводы ответчика о том, что объект недвижимости осматривался экспертом –оценщиком, т.к. приобретался ФИО1 с помощью кредитных средств и никаких дефектов обнаружено не было, суд отмечает следующее. Согласно выводам оценщика при описании объекта оценки представленные заказчиком документы на имущественный комплекс, внешний вид и техническое состояние объекта оценки свидетельствуют о том, что на момент осмотра объект оценки находится в отличном состоянии. Однако, в п.6 и п.7 Отчета об оценке жилого дома и земельного участка № № <данные изъяты> указано, что при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. Оценщик провел визуальную инспекцию объекта и отметил в данном отчете все видимые важные дефекты, которые могли быть замечены. Предполагается, что отсутствуют какие-либо иные скрытые дефекты, кроме обнаруженных путем обычного визуального осмотра или путем изучения технической документации, оказывающие влияние на оцениваемую полезность объекта оценки.

Оценив показания свидетелей, экспертные заключения, пояснения эксперта ФИО7, по вопросам заключения, отчет об оценке жилого дома и земельного участка № и приложенные к отчету фотографии, иные представленные доказательства суд приходит к выводу, что при покупке жилого дома ФИО1 не имел возможности выявить недостатки, поскольку они являются скрытыми и возникли до передачи дома ФИО1. Доказательства того, что истец был предупрежден о недостатках кровли дома при его покупке, а также доказательства возникновения указанных недостатков после передачи ответчиком истцу дома в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.

Довод ответчика о том, что истец вправе требовать лишь возмещения реально понесенных им расходов по устранению недостатков, суд считает ошибочным. Из смысла абзаца 4 пункта 1 ст. 475 ГК РФ не следует, что возмещению подлежат лишь расходы, которые уже понесены покупателем на момент предъявления требования к ответчику и рассмотрения дела судом. Заключением судебной строительно-технической и оценочной экспертизы подтверждается факт необходимости несения истцом расходов по устранению недостатков жилого дома на сумму 132 733 руб.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по устранению недостатков кровли в размере 132 545,00 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

ФИО2 произведены расходы по оплате услуг оценщика в сумме 10 500 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от <дата> С учетом требований ст. 98 ГПК РФ с ФИО3 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате услуг оценщика в размере 10 500,00 руб.

Также уплаченная ФИО2 государственная пошлина при подаче иска в размере 3 851,00 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Истцом представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № <дата> о понесенных расходах на представителя в размере 25 000,00 руб.

Учитывая объем оказанных юридических услуг, непосредственное участие представителя в судебных заседаниях, цену иска, сложность дела, с учетом принципа соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в сумме 20 000,00 руб.

Согласно определению Новочеркасского городского суда от <дата> по делу назначена строительно-техническая, оценочная экспертиза в <данные изъяты>, расходы по проведению которой возложены на ФИО3

Согласно письму директора <данные изъяты> расходы по экспертизе составляют 30 000,00 руб., оплата за проведение судебной экспертизы не исполнена.

Учитывая положения ст. 94,98 ГПК РФ расходы по проведению экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу экспертного учреждения в размере 30 000,00 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, третье лицо: Сбербанк России о возмещении расходов на устранение недостатков удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы на устранение недостатков жилого дома в размере 132545,00 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3851,00 руб., расходы по получению экспертного заключения в сумме 10 500,00 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 20 000,00 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу <данные изъяты> расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 30 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 09 ноября 2018 года.

Судья: Е.В. Вербицкая