Решение № 2А-83/2021 2А-83/2021~М-31/2021 М-31/2021 от 21 марта 2021 г. по делу № 2А-83/2021

Дело № 2а-83/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 марта 2021 года п. Пограничный

Пограничный районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Свиридовой И.Г.,

при секретаре Федореевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 в лице представителя ФИО2

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю об обжаловании решений и возложении обязанности зарегистрировать право собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л :

Административный истец ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась в суд с административным иском к ответчику о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Приморскому краю в регистрации права собственности на земельный участок от 13.11.2020.

В обоснование иска указала, что ей на праве собственности принадлежит <адрес> пгт. <адрес>. К каждой части дома, где расположены квартиры, прилегают земельные участки, имеющие кадастровые номера. Общая площадь земельного участка, прилегающего к её квартире составляет 52 кв.м., кадастровый № - №. Участок является ранее учтенным.

Указанный земельный участок был ею приобретен по договору купли-продажи от 24.09.2019, заключенному с администрацией Пограничного городского поселения, о чем было вынесено постановление № 321-па от 20.09.2019 о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Для регистрации права собственности на земельный участок истец подала документы в Управление Росреестра по Приморскому краю, 30.10.2019 получила от ответчика уведомление о приостановлении государственной регистрации права по причине того, что приобрести земельный участок за плату, на котором расположена квартира, нельзя, поскольку дом является многоквартирным.

13.11.2020 ей было отказано в государственной регистрации права по тем же основаниям. Считает действия регистратора не соответствующим требованиям закона.

Каждая часть жилого дома предназначена для проживания одной семьи, расположена на отдельном земельном участке, имеет отдельный выход на земельный участок, помещения общего пользования в доме отсутствуют.

Каждый собственник квартиры имеет свой отдельный сформированный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, более того, граничащие с ее земельным участком участки также находятся в частной собственности.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, о времени и месте слушания дела извещена была надлежаще.

Представитель административного истца – ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования, по доводам, изложенным в административном иске, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Приморскому краю ФИО3 по доверенности в судебное заседание не явилась, направила в суд письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которых административный иск не признает в полном объеме, указала, что Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации права на спорный объект, так как согласно представленному на государственную регистрацию договору основанием для преимущественного приобретения земельного участка в собственность явилось расположение на нем квартиры, находящейся в собственности заявителя. Согласно сведений ЕГРН ФИО1 является собственником объекта недвижимости- 2-комнатной квартиры.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 39.9 ЗК РФ осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если помещение в указанных зданиях принадлежит нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (п.2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, в соответствии с п. 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», признается многоквартирным домом.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в.многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, полагает, что действия административного ответчика законны и обоснованны, представитель просила рассмотреть административный иск в ее отсутствии, в иске отказать.

Представитель заинтересованного лица администрации Пограничного муниципального округа в судебное заседание не явился, отзыв не представил, о дне слушания дела уведомлен, что подтверждается карточкой почтового уведомления.

Выслушав представителя административного истца, огласив возражения административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Поводом для обращения административного истца с настоящим иском послужил факт отказа государственного органа в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи земельного участка от 24.09.2019, заключенного между ФИО1 и администрацией Пограничного городского поселения, повлекший препятствия к реализации истцом исключительного права на получение в собственность публичного земельного участка. Между административным истцом и Пограничным городским поселением отсутствовал спор по поводу предоставления земельного участка, а постановление администрации Пограничного городского поселения № 321-па от 20.09.2019 о передаче земельного участка в собственность, как и сама сделка не оспаривались в судебном порядке.

Соответственно, имеет место спор, вытекающий из административных правоотношений в сфере осуществления государственной регистрации прав, который подлежит рассмотрению в порядке главы 22 КАС РФ.

В силу ч. 9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа местного самоуправления суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, соблюдены ли сроки обращения в суд, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа местного самоуправления на принятие оспариваемого решения, порядок принятия оспариваемого решения в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения. Если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенного государственными ил иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения, действий (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В силу п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». гос.регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) и перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п.1 ст. 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, которая проводится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения, т.е. документов, подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Судом установлено, что в ходе правовой экспертизы представленных административным истцом на регистрацию документов, Росреестр отказал в регистрации права собственности на земельный участок, поскольку ФИО1 является собственником объекта недвижимости – 2-комнатная квартира, а по сведениям ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра» объект значится как квартира. Земельный участок должен быть оформлен в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме или взят в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Документы по форме и содержанию противоречат действующему законодательству.

В связи со вступившими в силу изменениями в ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 03.08.2018 п. 12 «приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд», что административный истец и сделал в соответствии с требованиями ч.4 ст. 219 КАС РФ.

В данном случае основанием для отказа в государственной регистрации права послужил вывод ответчика Росреестра по результатам правовой экспертизы о несоответствии условиям договора купли-продажи земельного участка о передаче в собственность истцу земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства под объектом недвижимости – квартиры- нормам земельного и жилищного законодательства, в соответствии с которым земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности нескольким лицам, подлежит передаче в общую долевую собственность (п.2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ); в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, законом установлена общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 «О введение в действие Жилищного кодекса РФ».

Вместе с тем, приведенные административным ответчиком основания для отказа в регистрации права собственности на земельный участок не соответствуют закону.

Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены ст. 16 ЖК РФ и включает в себя часть жилого дома.

В силу ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально - определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир).

Понятие индивидуального жилого дома содержится в ч.3 ст. 48 и ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.2 ст.15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц.

В силу ч.1 ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Указанные выше особенности правового режима земельного участка обусловлены объективными обстоятельствами: множественностью пользователей земельным участком, включая как собственников жилых помещений, так и членов их семей, переменой состава этих лиц при переходе права собственности на жилые помещения, невозможностью, как правило, выделения каждому из сособственников соответствующей обособленной части земельного участка, отсутствием вследствие этого сложившегося порядка пользования обособленными частями земельного участка, необходимостью доступа каждого из указанных лиц к объектам общего имущества, расположенным на этом участке, и т.д.

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года и в Определении Верховного Суда РФ от 19.05.2015 № 127-КГ15-6, дано однозначное толкование одноэтажному двухквартирному жилому дому.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Однако данное Постановление Правительства Российской Федерации принято в соответствии с его полномочиями, предусмотренными статьями 15 и 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, только применительно к вопросу о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 1 указанного Постановления).

В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в Российской Федерации различаются многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, одноэтажные жилые дома, состоящие из двух частей – квартир, блокированной застройки не относятся к многоквартирным.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, квартира административного истца расположена в доме, являющемся одноэтажным, состоит из четырех квартир, каждая из которых предназначена для проживания одной семьи, расположена на самостоятельном земельном участке, поставленном на кадастровый учет.

Согласно п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу в этой части с 1 марта 2015.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей редакции в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Исходя из смысла данной нормы, содержащиеся в ней предписания относились к зданиям, расположенным на неделимом земельном участке.

Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Обстоятельств, свидетельствующих о неделимости земельного участка, судом по настоящему делу не установлено.

Согласно данным государственного кадастра недвижимости, под каждой квартирой образован отдельный земельный участок, сведения о котором ранее учтены в государственном кадастре недвижимости.

Из материалов дела следует, что данное жилое помещение состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений, сведений о наличии в жилом доме элементов общего имущества, относящихся к четырем частям дома не имеется, таким образом, принадлежащее истцу жилое помещение не обладает совокупностью критериев, позволяющих отнести его к квартире в многоквартирном доме и не является объектом недвижимости, находящимся в собственности нескольких лиц.

При таких обстоятельствах заключенный между истцом и администрацией Пограничного городского поселения договор купли- продажи № 46 от 24.09.2019, предметом которого является выкуп публичного земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости, - соответствует требованиям п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и является основанием для регистрации перехода права и права собственности за земельный участок за административным истцом.

С учетом изложенного отказ регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра по Приморскому краю суд считает незаконным и нарушающим права административного истца, который верно избрал способ для защиты своего нарушенного права, обжалуя через суд данное действие административного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 227, 177-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, от 13.11.2020 года об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, в виде уведомления № 25/005/005/2019-1201/4.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю произвести государственную регистрацию перехода права и права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по договору купли-продажи № 46 от 24.09.2019

в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения,

общей площадью52 кв.метра,

адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир часть жилого дома. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, пгт. Пограничный, <адрес>, вид разрешенного использования:

для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель- земли населенных пунктов.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Пограничный районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Свиридова И.Г.