Решение № 2-1309/2018 2-254/2019 2-254/2019(2-1309/2018;)~М-1159/2018 М-1159/2018 от 27 ноября 2019 г. по делу № 2-1309/2018

Дело № 2-254/2019

24RS0012-01-2018-001360-53


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2019 года г.Дивногорск

Дивногорский городской суд Красноярского края в составе:

судьи ФИО3,

при секретаре Ивановой Ю.Ю.,

с участием истца ФИО4,

представителя истца ФИО5, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика ФИО6,

представителя ответчика Россинской - ФИО7, представившего удостоверение и ордер,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску Колейчика ФИО10 к ФИО6 ФИО11 о расторжении договора купли – продажи земельных участков и расположенных на них строений, взыскании денежных средств, судебных расходов, убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО6 о расторжении договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6, земельного участка с кадастровым номером № площадью №.м. с находящейся на нем постройкой площадью № кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, взыскании денежных средств в размере № руб., расторжении договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6, земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м. и находящейся на нем постройки площадью № кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, взыскании денежных средств в размере №., взыскании расходов на оплату государственной пошлины в размере № руб., на составление искового заявления в размере 5000 руб., а также убытков в размере № руб., уплаченных в качестве государственной пошлины для регистрации перехода права собственности, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по договорам купли – продажи земельных участков приобрел у ФИО6 земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м. и находящийся на нем объект недвижимости – хозяйственную постройку общей площадью № кв.м., расположенные по адресу: <адрес> за № руб., а также земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м. и находящийся на нем объект недвижимости – хозяйственную постройку, назначение нежилое, 2-этажную, площадью № кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, за № руб. Фактически оба объекта находятся в одном месте, строения объединены и не имеют внутренней перегородки.

Согласно условиям договора истец выполнил взятые на себя обязательства по оплате и передал ответчику № руб.) за приобретаемые объекты недвижимости, ответчик, в свою очередь, передал указанное недвижимое имущество в день подписания оспариваемых договоров, при визуальном осмотре гараж находился в пригодном состоянии, внешних аварийных элементов стен, крыши и дверей не имелось, однако при выпадении снега крыша гаража провисла под его тяжестью, что может привести к аварийной ситуации - обрушении крыши, данный факт был скрыт ответчиком, при выявлении данного дефекта он никогда не приобрел бы такой гараж.

Просит расторгнуть оспариваемые договоры в связи существенным нарушений их условий, выразившихся в сокрытии конструктивных дефектов крыши гаража.

Истец ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и уточнениях к нему, пояснил, что по договору купли – продажи значатся две постройки, однако они находятся под одной крышей. При покупке построек на его вопрос о наличии протечек в крыше ответчик ответил отрицательно. Перед покупкой он неоднократно осматривал эти постройки, но ответчик заверил об отсутствии дефектов и недостатков. После передачи денег и документов для регистрации перехода права собственности ответчик ему пояснил, что в зимний период необходимо чаще чистить снег с крыши, так как под тяжестью снега крыша прогибается. 20 ноября он начал открывать ворота (роль –ставни) и не смог их открыть, так как под тяжестью снега их перекосило, при закрытии они сломались и он не смог закрыть бокс. Полагает, что данный недостаток является существенным, о чем ответчик не сообщил.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и уточнениях к нему, пояснил, что договоры купли – продажи земельных участков подлежат расторжению на основании существенного нарушения, выразившегося в сокрытии конструктивных дефектов крыши гаража, о которых ответчик не сообщил.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что он является собственником спорных объектов недвижимого имущества около 10 -12 лет, оформил право собственности на них около 7 лет назад, он строил их, перед покупкой ФИО4 осматривал объект три раза, на момент продажи недостатков и дефектов не было.

Представитель ответчика Россинская - ФИО7 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что перед покупкой истец неоднократно осматривал объект, никаких претензий по качеству не было, недостатки были обнаружены при визуальном осмотре, после заключения договора купли – продажи. Вместе с тем, не имеется доказательств невозможности эксплуатации объекта. Объект не новый, построен более 10 лет назад, находился в пользовании, в настоящее время истец пользуется им. Основанием для расторжения договоров являются существенные и неустранимые недостатки, однако из экспертного заключения следует, что недостатки устранимы.

Свидетель ФИО8, допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, показания которого были оглашены судом, пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ года перед покупкой бокса ФИО4 неоднократно осматривал гараж, второй этаж, проходы, ставни, до продажи гаража крыша не провисала, ФИО4 согласился на покупку гаража, также он неоднократно приезжал смотреть гараж и после его покупки, поставил отдельный счетчик, замок. Только по истечении двух месяцев с момента приобретения гаража у него возникли претензии к ФИО6 (л.д.158 – 160).

Из пояснений специалиста ФИО9 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, оглашенных судом, следует, что невооруженным глазом виден прогиб на крыше, в связи с чем, нарушена целостность утеплителя, появилась протечка, в дальнейшем это грозит нарушению сварных швов. При перекрытии крыша должна быть рассчитана на снеговую нагрузку (л.д.173).

Допрошенный в качестве эксперта ФИО12 судебном заседании показал, что крыша выполнена без проекта, без соблюдения строительных норм и правил, изначально при строительстве не были соблюдены нагрузки, обеспечивающие несущую способность кровли, в связи с чем, в процессе эксплуатации, снеговой нагрузки, хождения по крыше произошли изменения, крыша не выдерживает допустимых нагрузок. Также пояснил, что, не имея специального образования, определить дефекты крыши невозможно. При обследовании крыши было установлено, что имеется прогиб кровли, данные объекты не пригодны к эксплуатации, создают угрозу жизни и здоровью людей.

Выслушав истца, ответчика, их представителей, эксперта, огласив показания свидетеля, пояснения специалиста, изучив представленные материалы, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Правила ч. 1 ст. 476 ГК РФ регламентируют, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

На основании п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Из представленных материалов следует, что по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 продал ФИО4 земельный участок с кадастровым номером № в границах кадастрового плана земельного участка площадью № кв.м. с находящимся на нем объектом недвижимости: хозяйственной постройкой, назначение: нежилое, общей площадью № кв.м., разрешенное использование: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 3 договора купли – продажи указанный земельный участок продавец продал покупателю за № руб. и хозяйственную постройку за № руб. Расчет между сторонами произведен полностью до полписания договора, что также подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 продал ФИО4 земельный участок с кадастровым номером № в границах кадастрового плана земельного участка площадью № кв.м. с находящимся на нем объектом недвижимости: хозяйственной постройкой, назначение нежилое, общей площадью № кв.м., разрешенное использование: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно п. 3 договора купли – продажи продавец продал, а покупатель купил указанный земельный участок за № руб. и хозяйственную постройку за № руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, о чем также имеется расписка от ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрирован не был.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО Инженерный центр «Реконструкция», в крыше строений № площадью № кв.м. и № кв.м., расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами № площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>, имеются следующие конструктивные дефекты: недостаточный уклон кровли: 9,2 % вместо требуемых 20% для кровель из стального профилированного листа; основанием под кровлю должна являться деревянная обрешетка из брусков сечением 50х50, досок 50х120 или 50х140мм, в крыше применен настил из досок недостаточной толщины 30 мм; применено кровельное покрытие из стального профилированного листа марки С21-1000-0,6 по ГОСТ 24045-94, толщина листа 0,6 мм, высота гофра 21 мм.; согласно действующим нормативным документам высота гофра кровельного листа должна быть не менее 44 мм.; также не соблюдена величина нахлестки листов; нарушены требования к креплению профнастила к основанию под кровлю; отсутствует герметизация стыков; имеет место недостаточная прочность несущей балки из 2-х уголков №75х6, она занижена в 2,8 раза от требуемой. Причиной образования дефектов стали ошибки в принятии решения о конструкции крыши, образование дефектов произошло во время строительства крыши. Имеющиеся дефекты крыши строений являются существенными и неустранимыми, устранить их возможно только путем демонтажа существующей крыши и возведением новой, кроме того, необходимо учитывать, что несущими конструкциями для крыши являются трубы водогазопроводные 127х5, по ГОСТ 10704-91, не предназначенные для этих целей, поэтому требуется демонтировать старые и возвести новые несущие конструкции для крыши, по существу для большей части здания. Стоимость выполнения работ согласно прилагаемой ведомости объемов работ и локальной сметы составит № рубль. Обнаруженные конструктивные дефекты крыши, так и повреждения, возникшие в период строительства и эксплуатации, создают угрозу жизни и здоровью людей, конструктивные характеристики надежности и безопасности объекта не обеспечены. Объект находится в недопустимом техническом состоянии по классификации СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В зимний период при наличии снежного покрова техническое состояние сооружения будет стремиться к аварийному состоянию.

При этом, как следует из пояснений эксперта в судебном заседании, указанные недостатки не могли быть выявлены при визуальном осмотре лицом, не являющимся специалистом.

Суд принимает во внимание выводы экспертного заключения, поскольку экспертиза была проведена в соответствии с требованиями закона, в нем указаны нормативные документы, положенные в основу заключения, методы проведения экспертизы, произведен расчет нагрузок, выводы эксперта являются ясными и понятными; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Закон связывает право покупателя на расторжение договора купли-продажи с обнаружением недостатков, их существенностью и неустранимостью. Исходя из смысла части 2 статьи 475 ГК РФ, предполагается, что недостатки товара не были известны покупателю в момент заключения договора и были обнаружены им после заключения договора, а также носят неустранимый характер.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что ответчиком продано недвижимое имущество ненадлежащего качества, имеющее существенные недостатки, которые не были отражены в договоре, устранение которых требует больших затрат, во много раз превышающих его стоимость, и которые не могли быть обнаружены при осмотре построек в момент передачи.

Доказательств, опровергающих указанные выводы, ответчиком не представлено.

Таким образом, при изложенных выше обстоятельствах суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования о расторжении договоров купли – продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО6 и ФИО4, и взыскании денежных средств, переданных по договорам.

Кроме того, истцом заявлено требование о возмещении убытков в виде расходов, которые он был вынужден понести в качестве уплаты государственной пошлины для регистрации перехода права собственности.

В соответствии с. п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании убытков в размере № руб., уплаченных в качестве государственной пошлины для регистрации перехода права собственности, подтвержденные документально.

Кроме того, в силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по составлению искового заявления в размере № руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере № руб., подтвержденные документально.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м. с находящейся на нем постройкой площадью № кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 №., полученных по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м. и находящейся на нем постройкой площадью № кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 № руб., полученных по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в размере № руб., расходы на составление иска в размере № руб., а также расходы на оплату государственной пошлины в размере №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

СОГЛАСОВАНО

Судья _________________________Л.В. ФИО3