Апелляционное определение № 33-229/2026 33-4279/2025 от 27 января 2026 г.

Судья Романова Ю.А.

Дело № 33-229/2026

70RS0001-01-2025-001750-77


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе

председательствующего Жолудевой М.В.,

судей Титова Т.Н., Порохнюк Е.Н.,

при секретаре Краус Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело № 2-1364/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «АМП Менеджмент» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, о применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «АМП Менеджмент» – ФИО3 на решение Кировского районного суда г. Томска от 09.10.2025,

заслушав доклад судьи Титова Т.Н., объяснения представителя ответчика ООО «АМП Менеджмент» ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения истца ФИО1, его представителя ФИО4, ответчика ФИО2, полагавших решение суда законным и обоснованным,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ООО «АМП Менеджмент», просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры № О1-Т от 18.10.2024, заключенный между ФИО2 и ООО «АМП Менеджмент», применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, возместить расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование требований истец указал, что состоял с ответчиком ФИО2 в браке с /__/ до его расторжения мировым судьёй /__/. В период брака приобретена квартира по адресу: /__/ (далее - квартира). В апреле 2025 года он узнал, что супруга продала квартиру без его согласия и по существенно заниженной цене недобросовестному лицу - ООО «АМП Менеджмент», не проявившему достаточную степень разумности и осмотрительности при совершении оспариваемого договора купли-продажи, в связи с чем сделка подлежит признанию недействительной.

В судебном заседании истец ФИО1, его представители ФИО5, ФИО4 заявленные требования поддержали, тогда как представитель ответчика ООО «АМП Менеджмент» ФИО3 возражала против их удовлетворения.

Ответчик ФИО2 против удовлетворения иска не возражала.

Представители третьих лиц АО «Т-Банк», Управления Росреестра по Томской области, ООО «Мезекс Инвест», извещенные о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились в связи с чем на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Обжалуемым решением иск удовлетворен (т. 2, л.д. 67-74).

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО «АМП Менеджмент» – ФИО3 просит решение отменить, принять новое об отказе в удовлетворении иска (т. 2, л.д. 81-84).

В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд необоснованно освободил истца от доказывания факта осведомленности ответчика об отсутствии его согласия на совершение оспариваемой сделки; доказательства, подтверждающие указанную осведомленность, истцом не представлены, тогда как ООО «АМП Менеджмент» доказало проявление должной степени заботливости и осмотрительности приобретателя квартиры при заключении договора купли-продажи, получении от продавца квартиры сведений об отсутствии у неё брака. Выписка из ЕГРН, паспорт продавца, иные документы не содержали сведений о наличии заключенного брака. Вывод суда о продаже квартиры ФИО2 без согласия своего супруга достаточными и допустимыми доказательствами не подтвержден. Стандарт добросовестного поведения участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения из ЕГРН, не предполагает выяснение им, в том числе вопроса об отчуждении имущества без согласия другого супруга. Если бывший супруг не предпринял действий, направленных на внесение в реестр сведений о нём, как о собственнике, недопустимо возложение неблагоприятных последствий этого на добросовестное лицо, полагавшееся на сведения из ЕГРН. Суд не установил обстоятельств совершения сделки в условиях скрытности от истца, при этом супруги на момент продажи квартиры проживали совместно, вели общий бюджет, пояснения истца и продавца квартиры о том, что супруг не знал о её продаже и признание иска ФИО2, заинтересованной в удовлетворении иска, не соответствуют ст. 10 Гражданского кодекса РФ. Судом не учтено, что именно ФИО2 ввела в заблуждение покупателя квартиры. Вывод суда о продаже квартиры по цене ниже среднерыночной, что препятствует истцу при разделе имущества взыскать с ФИО2 компенсацию в размере стоимости 1/2 доли в праве собственности, противоречит действующему законодательству, предусматривающему определение стоимости имущества на момент рассмотрения спора. Судом не учтены положения п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ позволяющие при разделе имущества отступать от равенства долей в пользу того супруга, чьи права были нарушены недобросовестными действиями другого супруга.

В возражениях ФИО1 полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным (т. 2, л.д. 98-100).

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о дате, месте и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 ч. 2).

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу положений п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (часть 2 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ).

В силу части 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ответчик ФИО2, состояла в зарегистрированном браке с ФИО1, в целях получения финансовой возможности погасить накопившуюся перед АО «ТБанк» кредитную задолженность, продала ООО «АМП Менеджемент» по договору купли-продажи от 18.10.2024 приобретенную в браке квартиру (договор на долевое участие в строительстве от 13.08.2004).

Согласие супруга на продажу квартиры, в том числе удостоверенное нотариально, отсутствует.

Согласно пунктам 2.1 и 2.1.1 договора купли-продажи от 18.10.2024, квартира продается по цене в размере 2600000,00 руб., из которых 1500000, 00 руб. перечисляется в АО «ТБанк» в счет гашения кредитной задолженности (т. 1, л.д. 39-43).

24.10.2024 зарегистрирован переход права собственности на квартиру к ООО «АМП Менеджемент» (т. 1, л.д. 44-45).

Согласно отчету об оценке квартиры ООО «Ландо» № 254 от 24.07.2025 её рыночная стоимость составляет 4030000, 00 руб. (т. 1. Л.д. 82-146).

Согласно отчету по инвестиционному продукту рыночная стоимость квартиры 5000000, 00 руб. (т. 1, л.д. 165).

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что согласие супруга на продажу квартиры ответчиком ФИО2 не получено, совершение сделки скрыто от истца, тогда как ответчик ООО «АМП Менеджемент», в случае должной осмотрительности, имело возможность получить сведения о наличии супруга у продавца квартиры, исходил из нарушения прав и законных интересов истца и наличия оснований для признания сделки недействительной, в связи с чем иск удовлетворил.

Судебная коллегия решение суда находит верным.

В соответствии с частью 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (часть 4).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации; по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное; если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (часть 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

В силу части 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Проанализировав обстоятельства дела и представленные доказательства, судебная коллегия считает обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что ООО «АМП Менеджемент», при должной степени заботливости и осмотрительности, учитывая фактические обстоятельства дела, имело достаточные основания полагать о наличии у продавца квартиры супруга, согласие которого на отчуждение объекта недвижимости требуется в силу закона, а также принять меры повышенной осмотрительности при заключении оспариваемой сделки.

Действительно, материалами дела подтверждается тот факт, что ответчик ФИО2, несмотря на вопросы представителя покупателя о наличии супруга, пользуясь отсутствием сведений о браке в паспорте гражданина Российской Федерации и в выписке из ЕГРН, скрыла при заключении оспариваемого договора наличие зарегистрированного с истцом брака.

Указанное обстоятельство ФИО2 не отрицала и подтвердила в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций, пояснила о том, что скрывала от супруга заключение сделки по продаже квартиры, поскольку такое согласие она никогда не получила бы.

Вместе с тем, как верно констатировано судом, в паспорте ФИО2 имелась запись о наличии у неё несовершеннолетнего ребенка, исходя из чего ещё до заключения оспариваемой сделки, при должной осмотрительности и разумности покупателя, являющегося коммерческой организацией, занимающейся инвестиционной деятельностью, осведомленной о целях продажи квартиры ФИО2 (гашение кредитной задолженности), ООО «АМП Менеджемент» могло запросить у продавца квартиры официальные сведения из органов ЗАГС, подтверждающие отсутствие зарегистрированного брака.

Доводы представителя апеллянта, сводящиеся к тому, что на покупателе не лежит обязанность осуществлять проверку содержащихся в паспорте сведений отмену оспариваемого решения не влекут, поскольку свидетельствуют о принятии покупателем рисков собственного бездействия при наличии оснований усомниться в добросовестности продавца.

Апеллянтом не учтено, что в соответствии с Положением о паспорте гражданина Российской Федерации, утвержденном постановлением Правительства РФ от 08.07.1997 № 828 (ред. от 20.05.2021), в паспорте отметки о регистрации и расторжении брака производятся уполномоченными органами по желанию гражданина.

Таким образом, при наличии записи о ребенке и необязательности записи о регистрации брака в силу действующего законодательства, учитывая сложную финансовую ситуацию продавца квартиры и цели её продажи, ООО «АМП Менеджемент» имело достаточные основания усомниться в законности совершаемой продавцом сделки и проявить осмотрительность при заключении договора.

Вопреки доводам апеллянта, сославшегося на отсутствие сведений о супруге в выписке из ЕГРН, суд первой инстанции, исходя из разъяснений в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», верно констатировал, что запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит обоснованными выводы суда, сводящиеся к тому, что общество заключило договор купли-продажи, имея в случае должной осмотрительности основания, свидетельствующие об отсутствии согласия супруга на отчуждение спорной квартиры, нарушении его прав продажей, недобросовестности продавца.

Покупатель не истребовал в письменном виде заявление от продавца об отсутствии супруга, согласие которого на продажу квартиры могло потребоваться, а ограничился лишь перепиской в мессенджере.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции не освобождал истца от доказывания осведомленности ответчика об отсутствии согласия на отчуждение квартиры, а установил обстоятельства, свидетельствующие о явном отклонении действий участника гражданского оборота (ООО «АМП Менеджемент») от добросовестного и осмотрительного поведения, влекущем отказ в защите его интересов.

Кроме того, являются необоснованными доводы апеллянта о том, что суд не установил обстоятельства скрытности сделки, поскольку материалами дела подтверждается отсутствие у истца осведомленности о намерениях супруги продать квартиру, в которой при этом проживала и проживает её мать, а также отсутствии доводов, обосновывающих каким образом покупатель проверял состояние квартиры и выяснил число лиц, проживающих в ней.

Также суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы апеллянта о том, что истец не лишен возможности раздела квартиры, оспаривании сделки в части продажи 1/2 доли в праве и т.п., как не относящиеся к предмету спора и избранному истцом способу защиты, права которого нарушены продажей недвижимого имущества без его согласия в целом, по заниженной цене, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле оценки его стоимости, а также имеющего преимущественное право покупки в случае, если бы титульный собственник осуществляла продажу только своей доли.

Оснований для вывода о недобросовестности истца, в том числе исходя из представленных апеллянтом возражений, не имеется, доказательства осведомленности истца о планируемой супругой сделке не представлены, более того, из обстоятельств дела и доводов истца, ответчика ФИО2 следует, что ФИО2 скрывала от супруга заключение договора, в том числе с учетом его цены, а также заведомо известном ей негативном отношении ФИО1 к продаже имущества.

Вопреки доводам апеллянта, истец избрал надлежащий способ защиты своих интересов, отвечающий фактическим обстоятельствам дела, предусмотренный ст. ст. 12, 173.1 Гражданского кодекса РФ.

Оснований для применения положений ст. 39 Семейного кодекса РФ (определение долей при разделе общего имущества супругов) по настоящему делу не имеется.

Поскольку ООО «АМП Менеджемент» в нарушение положений ст. 10 Гражданского кодекса РФ действовало неосмотрительно и неразумно при наличии обстоятельств, дающих основания полагать о возможном нарушении прав иных лиц при заключении договора купли-продажи квартиры, то правовые позиции Конституционного суда Российской Федерации о защите добросовестного покупателя, изложенные в апелляционной жалобе, по настоящему делу применению не подлежат.

Судебная коллегия также учитывает, что суд первой инстанции, принимая решение, исходил из анализа всех обстоятельств дела в совокупности, а не признания иска ФИО2, которое само по себе о недобросовестности истца не свидетельствует, а лишь отражает волеизъявление ФИО2, рассчитывавшей на возможность обратного выкупа квартиры в соответствии с предусмотренным, по её мнению, пунктом 3 предварительного договора от 08.10.2024 (т. 2, л.д. 8-10). Между тем доказательства отказа ФИО2 от заключения договора аренды с правом выкупа, направления ей обществом соответствующей оферты и ясные доводы о действительном значении положений пункта 3 предварительного договора в правоотношениях с ФИО2 апеллянтом не представлены.

Иных доводов, которые имели бы действительно правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

Решение суда подробно и правильно мотивировано, оснований не соглашаться с ним по доводам жалобы не имеется.

Все доводы апеллянта направлены на переоценку выводов суда, основаны на иной оценке представленных в материалы дела доказательств, и не свидетельствуют о наличии оснований к изменению решения суда. Правоотношения сторон судом определены правильно, нарушений норм материального права либо существенных нарушений норм процессуального права при рассмотрении дела, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено.

Предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения судебная коллегия не усматривает.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, в связи с чем отмене в апелляционном порядке по доводам жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Томска от 09.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «АМП Менеджмент» – ФИО3 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11.02.2026.