Апелляционное определение № 33-3123/2026 от 12 мая 2026 г.

Дело № 33-3123/2026

(в суде первой инстанции дело <.......>

72RS0<.......>-32


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень 13 мая 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего:

Михайловой В.А.,

судей:при секретаре:

Глебовой Е.В., ФИО1,ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЗАПАД» в лице представителя ФИО4 на решение Калининского районного суда г. Тюмени от 28 января 2026 года по гражданскому делу по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЗАПАД» к ФИО2 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды общего имущества многоквартирного дома, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ООО Управляющая компания «Запад» (<.......>) к ФИО2 (паспорт <.......>) о понуждении к заключению дополнительного соглашения от 01 сентября 2025 года к договору аренды общего имущества многоквартирного дома – отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Михайловой В.А.,

установила:

Истец общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЗАПАД» (далее по тексту ООО «УК «ЗАПАД») обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды общего имущества многоквартирного дома. Исковые требования мотивированы тем, что 28 июля 2014 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения. Заключение договора произведено на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, <.......> от 03.02.2014 года. При заключении договора размер арендной платы был установлен в 35 рублей за 1 кв.м., ежемесячный платеж составлял 11 546,50 рублей. Условиями договора предусмотрено, что размер арендной платы ежегодно подлежит увеличению путем индексации размера арендной платы на индекс инфляции. 5 апреля 2018 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым размер арендной платы составил 46,91 руб. за 1 кв.м., и 15 475,61 рублей в месяц. В 2019 и 2020 годах индексация размера арендной платы не производилась на основании заявлений ответчика в связи с финансовыми трудностями и в связи со снижением потребительского спроса на оказываемые арендатором услуги. Истец длительное время размер арендной платы на индекс инфляции не увеличивал. 17 июля 2025 года в адрес ОО УК «Запад» обратились собственники помещений многоквартирного дома с просьбой произвести уточняющие замеры площади нежилого помещения, занимаемого ответчиком. Были произведены контрольные замеры, по результатам которых площадь нежилого помещения составляет 326,127 кв.м. 18 августа 2025 года в результате проведения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома по <.......>. Тюмени составлен протокол общего собрания, в котором собственники утвердили ежемесячную арендную плату при аренде подвальных помещений в размере 250 руб. за 1 кв.м., без учета коммунальных платежей, который подлежит ежегодной индексации на показатель инфляции без подписания дополнительного соглашения. 28 августа 2025 года истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение к договору аренды от 28.07.2014 года, соответствующее пункту 3 протокола общего собрания от 18.08.2025 года. От подписания дополнительного соглашения ответчик отказался. 8 октября 2025 года истец, действуя в интересах собственников, направил в адрес ответчика досудебную претензию, содержащую повторное предложение подписать дополнительное соглашение. Ответчик вновь от подписания дополнительного соглашения отказался. Принятие решений о пользовании общим имуществом относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Истец полагает, что имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, что является основанием для его изменения. Принятие собственниками помещений многоквартирного дома решения является таким существенным изменением обстоятельств. В связи с указанным, истец просит обязать ФИО2 заключить дополнительное соглашение от 01.09.2025 года к договору аренды общего имущества многоквартирного <.......>-ОИ от 28.07.2014 года; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины 20 000,00 рублей.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ООО «УК «Запад» ФИО5 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске и в отзыве на возражения ответчика (л.д.97-101).

Представитель ответчика ФИО2 ФИО6 в судебном заседании суда первой инстанции против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д102-105).

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласился истец ООО «УК «Запад» в лице представителя ФИО4 В апелляционной жалобе просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленного иска. Указывает, что в указанном случае надлежало применить положения ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку изменение обстоятельств произошло не по воле сторон договора, а по воле собственника имущества – жителей МКД, тогда как истец никоим образом не мог предвидеть и повлиять на их волеизъявление об увеличении размера арендной платы. Кроме того, полагает, что суд не учел, что в случае расторжения договора аренды, последний повлечет для сторон ущерб, который значительно превысит затраты на исполнение договора на тех условиях, которые предложены истцом в дополнительном соглашении. Указывает, что вывод суда, что решение в абз. 2 п. 3 протокола <.......> от 18.08.2025 г. является ничтожным – необоснован, поскольку собрание было проведено без нарушений требований законодательства. Вместе с тем, если ответчик полагает, что решение собственников влечет для него неблагоприятные последствия, он вправе оспорить его в судебном порядке. Аналогичным образом, полагает вывод суда первой инстанции о том, что решение собственников имущества МКД не распространяется на договорные обязательства с ФИО2 ошибочен, поскольку требование об оценке легитимности протокола общего собрания не заявлялось, а суд, выйдя за пределы заявленных исковых требований, признал такой протокол ничтожным.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО2 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель истца ООО «УК Запад» ФИО7 в судебном заседании суда апелляционной инстанции на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО9 в судебном заседании суда апелляционной инстанции против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

Ответчик ФИО2, третьи лица ФИО13, ФИО8 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, о рассмотрении дела в их отсутствии не ходатайствовали, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

Представитель третьего лица Государственной жилищной инспекции Тюменской области ФИО10 просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как того требуют положения ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого истцом решения суда первой инстанции в силу следующих мотивов.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В соответствии с ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлены, материалами дела подтверждаются следующие обстоятельства.

На основании договора управления многоквартирным домом от 31 октября 2006 года ООО «УК «Запад» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: <.......> (л.д.61-78).

28 июля 2014 года между ООО «УК «Запад» (в качестве арендодателя) и ФИО2 (в качестве арендатора) заключен договор аренды нежилого помещения <.......>-ОИ, предметом которого является предоставление арендодателем за платы во временное пользование арендатора нежилого помещения в целях размещения спортивного зала.

По условиям договора, сдаваемое в аренду нежилое помещение расположено в подвале жилого <.......> в г. Тюмени, общей площадью 329,9 кв.м., с кадастровым номером <.......>

В соответствии с пунктом 13 договора нежилое помещение сдается в аренду на 25 лет с 28.07.2014 года по 28.07.2039 года.

Размер арендной платы установлен в размере 35 руб. за 1 кв.м. в месяц, что составляет 11 546,50 рублей без НДС (стоимость коммунальных услуг в арендную плату не входит).

Пункт 3.6 договора предусматривает, что размер арендной платы ежегодно подлежит увеличению путем индексации действующего размера арендной платы на индекс инфляции, устанавливаемый Министерством экономического развития РФ «Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на соответствующий год».

Договор аренды зарегистрирован регистрирующим органом 02.04.2015 года (л.д.39-45).

По акту приема-передачи от 28 июля 2014 года нежилое помещение передано арендатору ФИО2 (л.д.46).

Из материалов дела следует, что заключение договора аренды нежилого помещения произведено на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по <.......> г. Тюмени от 3 февраля 2014 года, в соответствии с которым принято решение о заключении договора аренды нежилого помещения по адресу: <.......> утвержден предложенный договор аренды (л.д.47).

5 апреля 2018 года между ООО «УК «Запад» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения, в соответствии с которым размер арендной платы установлен в 46,91 рубль за 1 кв.м., размер ежемесячно платы – 15 475,61 рубль, без НДС (л.д.37).

В соответствии с условиями дополнительного соглашения, размер платы подлежит ежегодной индексации в соответствии с общероссийским индексом инфляции на основании протокола общего собрания собственников помещений от 03.02.2014 года в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения.

На основании заявления ФИО2 от 30.08.2019 года о неприменении индексации в связи с финансовыми трудностями (л.д.35), дополнительным соглашением от 01.04.2019 года размер арендной платы 15 475,61 рубль установлен на период с 01.04.2019 по 31.03.2020 года (л.д.34).

На основании заявления ФИО2 от мая 2020 года о неприменении индексации в связи со снижением потребительского спроса на оказываемые услуги (л.д.33), сторонами подписано дополнительное соглашение от 1 апреля 2020 года, в соответствии с которым размер арендной платы 15 475,61 рубль установлен в период с 01.04.2019 по 31.03.2021 года (л.д.32).

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по <.......> от 23.07.2020 года в связи с введением карантинных мер Правительством РФ и закрытием спортивного клуба на период с апреля по июнь 2020 года начисление платы по договору аренды приостановлено (л.д.28-31).

1 августа 2020 года сторонами подписано дополнительное соглашение, которым стороны установили размер арендной платы 15 475,61 рубль в месяц с 01.08.2020 года (л.д.27).

Из материалов дела следует, что в период с 15 июля 2025 года по 18 августа 2025 года состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, <.......>, на котором принято решение о разрешении использования общего имущества МКД <.......> для аренды подвальных помещений, на ООО «УК «Запад» возложена обязанность по заключению договора на аренду общего имущества МКД третьими лицами.

Ежемесячная арендная плата утверждена в размере 250 рублей за 1 кв.м., без учета коммунальных платежей. Размер платы подлежит обязательной ежегодной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, опубликованным на официальном сайте Министерства экономического развития РФ в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения (л.д.22-24).

ООО «УК «Запад» направило ФИО2 дополнительное соглашение от 01.09.2025 года, в котором размер арендной платы установлен 250 руб. за 1 кв.м., без НДС, без учета коммунальных платежей, с обязательной ежегодной индексацией (л.д.20, л.д.21).

От подписания дополнительного соглашения ФИО2 отказался, направив мотивированный отказ (л.д.19).

8 октября 2025 года истец направил ответчику претензию с повторным предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды (л.д.11-14), получив повторный отказ в подписании дополнительного соглашения (л.д.16-17).

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. ст. 181.5, 450, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, установив, что решение общего собрания, отраженное в пункте 3 протокола общего собрания от 18 августа 2025 года, которым утверждена арендная плата для нежилых помещений, во взаимосвязи с абзацем 1 принятого решения о разрешении использовании общего имущества МКД для аренды подвальных помещений, не распространяется на договорные отношения с ФИО2, поскольку решение общего собрания предполагает заключение договора аренды общего имущества третьими лицами, тогда как договор аренды с ФИО2 уже заключен, является действующим, что не предполагает его заключения, счел не подлежащими удовлетворению требования ООО «УК «ЗАПАД».

Кроме того, суд первой инстанции указал на ничтожность пункта 3 протокола общего собрания, принятого по вопросу, который не входил в повестку общего собрания, так как в повестке общего собрания значился вопрос о расторжении договоров по дополнительному использованию общего имущества (аренды подвальных помещений), по которому решение не принято, а также о выборе уполномоченного лица и о предоставлении ему прав на передачу мест общего пользование во временное возмездное пользование третьим лицам. Вопрос о размере арендной платы в повестке общего собрания отсутствует.

Судебная коллегия полагает итоговые выводы суда первой инстанции правильными, основанными на материалах дела, вытекающих из верного применения норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости обязать ответчика заключить оспариваемое дополнительное соглашение ввиду существенного изменения обстоятельств, выразившихся в принятии решения собственниками МКД, судебная коллегия отклоняет, как необоснованные.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из п. 3.6 договора аренды нежилого помещения <.......>-ОИ от 28.07.2014 следует, что размер арендной платы ежегодно подлежит увеличению путем индексации действующего размера арендной платы на индекс инфляции, устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации «Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на соответствующий год».

Пунктами 12.1, 12.2 предусмотрено, что настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон. Если стороны договора не достигли согласия о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами (изменение или дополнение условий договора), по требованию заинтересованной стороны договор может быть изменен и/или дополнен по решению суда только при наличии условий, предусмотренных действующим законодательством.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата ежегодно подлежит увеличению в связи с ростом инфляции, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Кроме того, дополнительными соглашениями к указанному договору от 05.04.2018 (л.д.37), 01.04.2019 (л.д.34), 01.04.2020 (л.д.32) предусмотрено, что арендная плата на основании протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <.......>, составляет 15 475 рублей 61 копейку (индексация приостановлена).

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что указания апеллянта на непредвиденность им обстоятельств, способствовавших необходимости увеличению арендной платы с ФИО2 сомнительна, поскольку, как следует из материалов дела, стороной истца не оспаривается, именно собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимают решения о заключении договоров аренды с контрагентами, а также принимают решения относительно платы за них, из чего следует, что ООО «УК Запад» при заключении спорного договора аренды не мог не знать о возможности наступления таких обстоятельств, с которыми в настоящее время он связывает необходимость принудительного (в судебном порядке) обязания арендатора принять новые условия.

Апеллянт не учитывает, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения или дополнения договора на основе взаимного согласия сторон и наличия объективных причин, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Заключая договор аренды, стороны, в частности управляющая компания, могли разумно предположить, что изменение цены произойдет в будущем и предусмотреть в договоре порядок внесения в него изменения в этом случае. Однако стороны согласовали именно условие о внесении изменений и/или дополнений по соглашению сторон. Принуждение к соглашению не допускается в силу общих начал гражданского права.

При таких обстоятельствах, установив, что указанные истцом основания для изменения условий договора не являются обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Решение суда принято в соответствии с положениями ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах заявленных исковых требований.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Калининского районного суда г. Тюмени от 28 января 2026 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЗАПАД» – без удовлетворения.

Председательствующий: В.А. Михайлова

Судьи коллегии: Е.В. Глебова

ФИО1

Апелляционное определение принято в окончательной форме 29 мая 2026 года.