Решение № 2-5154/2017 2-5154/2017~М-5261/2017 М-5261/2017 от 11 октября 2017 г. по делу № 2-5154/2017

< >

Дело №2-5154/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 октября 2017года

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Вавиловой С.А.

при секретаре Соколовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Железобетон-12»,Департаменту строительства Вологодской области об отмене результатов отбора в части определения рыночной стоимости квадратного метра жилья в городе Череповце с установлением иной стоимости, возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Железобетон-12»,Департаменту строительства Вологодской области об отмене результатов отбора в части определения рыночной стоимости квадратного метра жилья в городе Череповце с установлением иной стоимости, возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, указав в обоснование иска, что он ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «Железобетон-12» договор участия в долевом строительстве со стоимостью строящегося жилья 34400 руб. за квадратный метр. По решению Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства области от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, (где происходит строительство согласно договору) отобран для участия в реализации на территории <адрес> программы «Жилье для российской семьи».

Истец является участником данной программы.

Как следует из письма Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ., средняя стоимость 1м. кв. жилья на конец 2016 года составляет 38171 руб., соответственно цена предлагаемого жилья по программе «Жилье для российской семьи» должна составлять не более 30536 руб. за квадратный метр.

В ООО «Железобетон-12» застройщиками было направлено заявление с предложением заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве с целью приведения договора в соответствии с законодательством Российской Федерации путем изменения цены за квадратный метр. Ответа на данное заявление от ООО «Железобетон-12» в течение тридцати дней не последовало.

Полагает, что представленный ООО «Железобетон-12» отчет не соответствует действительным ценам на рынке недвижимости, так как в нем учитываются лишь квартиры с повышенной стоимостью, что подтверждается официальными данными Вологдастат, а также данными с различных сайтов сети Интернет, в которых указана средняя стоимость жилья, а не стоимость отдельных квартир, как в отчете ООО «Железобетон-12».

С учетом указанного, истец просил отменить решение результатов отбора Департамента строительства Вологодской области проектов жилищного строительства для участия в реализации программы «Жилье для российской семьи» в части определения рыночной цены квадратного метра жилья в городе Череповце и установления стоимости реализуемого по программе «Жилье для российской семьи» жилья в размере 34400 руб.; обязать ООО «Железобетон-12» заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. с целью приведения договора в соответствии с законодательством Российской Федерации путем изменения цены за квадратный метр; обязать ООО «Железобетон-12» цену договора № от ДД.ММ.ГГГГ. установить в размере 2942 448 руб. 48 коп. из расчета 30536 руб. за квадратный метр.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Железобетон-12» по доверенности ФИО2 иск не признала. Полагает, что со стороны ответчика соблюдены все требования законодательства.

Представитель ответчика Департамента строительства Вологодской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, представлен письменный отзыв на исковое заявление, где содержится просьба о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо ФИО3 иск истца поддержала.

Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1,ч.3 и ч.4 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004г. N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.10 и ч.10.1 ст. 4 указанного Федерального закона в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье экономического класса), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

Установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ осуществляется реализация программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации".

Постановлением мэрии города Череповца от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1, относящийся к категории граждан, имеющих трех и более детей, не имеющий преимущественного права на приобрете¬ние жилья экономического класса, включен в список граждан, имеющих право на приобрете¬ние жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской се¬мьи» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступ¬ным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Фе¬дерации», реализуемой на территории Вологодской области.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Железобетон-12» (застройщик) и ФИО1, ФИО3, < > был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался в срок, указанный в п. 7.7 договора, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом № в <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участникам долевого строительства объект долевого строительства - 4-комнатную квартиру, а участники долевого строительства обязались оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с п. 7.9 договора стоимость объекта составила 3314784 руб.. Цена 1 квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства (без учета изменений в соответствии с п.3.2.1 договора) 34400 руб..

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3 в адрес ответчика ООО «Железобетон-12» было направлено заявление с предложением заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № с целью приведения договора в соответствии с законодательством Российской Федерации, путем изменения цены за квадратный метр. Цену договора установить в размере 2942448 руб. 48 коп., из расчета 30536 руб. за квадратный метр.

Из письма от ДД.ММ.ГГГГ. № ООО «Железобетон-12», направленного в адрес истца и третьего лица, следует, что цена договора долевого участия установлена в соответствии с отбором земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства для реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", произведенным Департаментом строительства Вологодской области.

Истцом ФИО1 ставится вопрос об отмене результатов отбора в части определения рыночной стоимости квадратного метра жилья в городе Череповце с установлением иной стоимости, возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве

С учетом вышеизложенного, оснований для удовлетворения требований истца не имеется, исходя из следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ. № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» регламентирован механизм реализации вышеуказанной программы.

В соответствии с п. 3 Основных условий и мер реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2014г. № 404, к жилью экономического класса в рамках программы относятся жилые помещения, которые соответствуют установленным Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса и цена договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома (договоров купли-продажи) которых, а также цена государственных (муниципальных) контрактов на приобретение которых в расчете на 1 кв. метр общей площади таких жилых помещений не превышает минимальной из величин - 35 тыс. рублей или 80 процентов оценки рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади таких жилых помещений, проводимой в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 14 Основных условий и мер реализации программы, в целях реализации программы органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации - участников программы, в том числе по предложениям органов местного самоуправления, проводят отбор земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, находящихся в собственности или в аренде у застройщиков, отбор таких застройщиков, проектов жилищного строительства на этих земельных участках в соответствии с критериями и требованиями отбора земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства для реализации программы, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 г. N 404, в порядке, установленном органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации -участников программы.

Постановлением правительства Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ. № утвержден Порядок проведения отбора земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства для реализации на территории Вологодской области программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации".

Пункт 1.3 Порядка отбора предусмотрено, что под застройщиком в целях отбора понимается юридическое лицо, которое организует жилищное строительство, в том числе для продажи, с комплексом инженерной инфраструктуры и имеющее на день отбора в собственности или аренде земельный участок (земельные участки), предназначенный для реализации проекта жилищного строительства, целью которого является ввод в эксплуатацию на таком земельном участке (земельных участках) до ДД.ММ.ГГГГ не менее 10 тыс. кв. метров общей площади жилья экономического класса.

В силу пункта 2.1 Порядка отбора организатором отбора определен Департамент строительства Вологодской области.

В соответствии с п. 4.2 Порядка отбора при отборе земельных участков, которые на день отбора находятся в собственности или аренде у застройщиков, отборе таких застройщиков и реализуемых ими Проектов применяются критерии, установленные подпунктом "а" пункта 2 и пунктами 3 - 23(1) Критериев и требований отбора, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 года N 404.

Согласно п. 8 Критериев для застройщика, реализующего проект на земельном участке, находящемся в собственности или в аренде, цена договоров купли-продажи и государственных (муниципальных) контрактов в отношении жилья экономического класса определяется по представленным в целях отбора застройщиком: предложению о такой цене; отчету оценщика об оценке рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади этого жилья.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Железобетон-12» к участию в отборе была представлена заявка в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 9993 кв.метров, с предполагаемым объемом ввода жилья экономического класса 13,169 тыс. кв.метров, отчет ООО «< >» от ДД.ММ.ГГГГ. № об оценке рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в районе расположения участка с кадастровым номером №, согласно которому рыночная цена квадратного метра составляла 43000 руб.

Исходя из данного отчета, стоимость жилья в рамках участия в программе не должна превышать 34400 руб. за квадратный метр общей площади жилья (80% от 43000 руб.).

ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией по отбору земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства для реализации на территории Вологодской области программы «Жилье для российской семьи», проведено сопоставление заявки и приложенных к ней документов и принято решение: отобрать для участия в реализации программы «Жилье для российской семьи» ООО «Железобетон-12» с вышеуказанным земельным участком.

Таким образом, все действия, как ООО «Железобетон-12»,так и Департамента строительства Вологодской области, совершенные ими в рамках реализации вышеуказанной программы,соответствуют требованиям закона, не противоречат положениям постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2014г. № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

Исходя из этого, оснований для удовлетворения иска истца в полном объеме не имеется.

Заключая договор долевого участия, истец и третье лицо были информированы застройщиком о стоимости квадратного метра жилья, поскольку данная стоимость была включена в условия договора, ст.421 ГК РФ предполагает свободу договора.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Железобетон-12», Департаменту строительства Вологодской области об отмене результатов отбора в части определения рыночной стоимости квадратного метра жилья в городе Череповце с установлением иной стоимости, возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 16 октября 2017года.

< >

< >

Судья: Вавилова С.А.